臺灣花蓮地方法院民事簡易判決
111年度花簡字第317號
原告鼎宏不動產有限公司
法定代理人 葉文盛
訴訟代理人 魏明仁
被告 鄭語潔
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國111年10月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣(下同)98,000元，及自民國111年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用3,200元由被告負擔1,000元，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以98,000元為原告預供擔保得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告潘存泰經合法通知未到場，依原告聲請為一造辯論判決。
二、原告訴之聲明：被告應連帶給付原告294,000元，及自起訴日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。主張：
(一)依專任委託銷售契約書(下稱系爭契約)第八條第3項第1、2、3款約定及民法第184條、第216條、第153條、第248條規定請求(擇一勝訴即可)。被告為夫妻關係，於111年3月29日以專任委託銷售契約方式，委託原告代為出售其共有花蓮縣○○鄉○里○街00號4樓之6房屋及基地(下稱系爭房地)，雙方並簽立系爭契約(原告已提供被告至少3天以上之審閱期)，委託期限自111年3月29日至同年4月20日止(後經被告同意延長至111年5月4日)，委託售價為賣方(被告)實收470萬元(後經被告同意變更為實收465萬元)，但被告須另支付代書費用6,000元。原告於111年4月23日覓得買方同意依委託銷售條件購買，買方並簽立具有要約性質之不動產買賣意願書載明願以490萬元購買系爭房地，並支付5萬元現金為斡旋金，原告隨即告知被告並獲被告同意將該斡旋金轉為定金(系爭契約第六條)，其後原告請求被告出面與買方簽訂買賣契約，不料被告拒不簽訂，經原告多方查詢，方知被告已於111年4月28日將系爭房地經由謙誠不動產居間仲介另以較高之價錢出售予他人，目前正在辦理所有權移轉中。
(二)原告主張完成居間任務，請求被告給付居間報酬即委託銷售價4%，及依民法第216條規定成交後買方應付給原告2%居間報酬合計490萬元之6%即294,000元。原告覓得之買方出價490萬元購買系爭房地，被告依約實拿465萬元，扣除後差額為25萬元，再扣除原告依約要代賣方支付的代書費6,000元，則原告可以自被告處得到服務費244,000元，及可以自買方得到實際成交價490萬元的2%服務費98,000元，合計342,000元，但本件原告僅請求依成交價490萬元的6%計算服務費294,000元。
三、被告答辯聲明：原告之訴駁回。辯稱：被告聽原告營業員 王敏華 說他有斡旋，請給他短期專任努力談價，而於111年3月29日以568萬元委託原告以專任委託銷售契約書銷售系爭房地，並簽立系爭契約，委託日期自111年3月20日至111年4月20日，委託售價為賣方(被告)實收470萬元，賣方需要另支付代書費6,000元。111年4月26日王敏華通知有另一組客人下斡，請求以LINE同意延長前專任契約，此事潘存泰不同意(房地為被告夫妻共有)，因已於專任合約終止給其他不動產公司銷售，4月27日王敏華來找被告說價格還差一點，跟鄭語潔同意變更價格實拿465萬元，並簽立委託事項變更契約書(但日期往前寫，寫為111年4月20日)。兩造專任委託期限到期後，111年4月21日一般委託謙誠不動產居間，同月27日謙誠不動產營業員 陳瑋婷 告知鄭語潔已收斡旋530萬元並提供文件(不動產買賣意願書)，同時也打電話告知原告別家收更高，你的客人可以加到530萬元？同日傍晚收到原告的業務員通知鄭語潔已轉定金，請找時間出來簽約。被告第一時間已通知原告有更高的斡旋，原告為了自己利益擅自轉定。因原告未告知客人願意加價，故被告於111年4月28日晚上與謙誠不動產的買方簽訂買賣合約。簽訂專任委託銷售契約書原告未給至少3天審閱期，違反者該條款不構成契約內容，依消費者保護法第16條規定，主張專任委託不成立。
四、本院之判斷：
(一)原告主張兩造有簽立系爭契約，由被告委託原告居間銷售系爭房地；委託期間111年3月29日至111年4月20日，後於111年4月27日被告同意延長期間至111年5月4日，並簽立委託事項變更契約書，變更買賣價款為被告實拿465萬元，原告於111年4月27日覓得買主願意出價490萬元並收受斡旋金，以LINE通知被告轉為定金；被告於111年4月28日與謙誠不動產居間介紹之買主就系爭房地簽訂買賣契約等情，已據其提出土地及建物登記謄本、系爭契約、委託事項變更契約書、不動產買賣意願書、花蓮縣不動產仲介經紀商業同業公會服務紀錄申請書、買方給付服務費承諾書、LINE對話截圖、存證信函等為證(卷21至39、199至215頁)，並有被告所提內容相同之系爭契約、委託事項變更契約書、LINE對話截圖(卷91至99、109、117、139至147、157、165頁)、謙誠不動產覓得之買方給付服務費承諾書(卷101、149頁)可參，堪信為真實。
(二)被告辯稱因原告未給予契約審閱期，契約不成立等語，並無可採：
1.按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1第1、3、4項定有明文。另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，違反該規定者，該條款不構成契約內容。上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。
2.系爭契約乃原告預定用於同類委託銷售契約條款而訂定之契
約，此有契約書內容在卷足憑，性質上屬定型化契約。觀諸
原告與被告簽訂之系爭契約(卷29、91、139頁)首頁第1行以下清楚記載「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權。委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本契約書及其附件之內容無誤。委託人簽名：鄭語潔、潘存泰」，並契約第十八條約定雙方各收執一份；被告對此契約形式上為真正並不爭執，並均提出其等收執之契約影本為據。被告固辯稱原告未給予3日審閱期間，契約不成立等語，為原告所否認，自應由被告依民事訴訟法第277條關於舉證責任分配之規定，就原告未給予審閱期此一有利於己之事實，負舉證之責任，然被告並未提出任何證據足資證明原告未給予審閱期間之事實，且被告既收執系爭契約一份，應有充分了解契約條款之機會，而與原告訂約，被告自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。故被告前開所辯，尚不足取。
(三)原告得請求98,000元：
1.目前國內房屋仲介業，依內政部編印之不動產委託銷售契約書範本，就委託銷售契約書，分為兩種，即專任委託銷售契約書與一般委託銷售契約書，前者之內容載有：「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之約定，則委託人於簽訂專任委託銷售契約書期間，僅能由受託人仲介出售其不動產，不得自行出售，亦不得委託第三人出售；至於後者則無此約定，委託人於簽訂一般委託銷售契約書期間，除委由受託人仲介出售外，委託人亦得自行出售，或委託第三人出售其不動產。系爭契約名稱為「專任委託銷售契約書」，在契約第八條「甲方(被告)義務」(3)定有：「專任委託之遵守，①委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委託第三人居間仲介者，視為乙方(原告)已完成居間仲介之義務」(卷29頁)，係屬專任委託銷售契約書。則被告在契約約定之委託銷售期間，僅能由原告仲介出售系爭土地，不得另行委託第三人(謙誠不動產)居間仲介出售系爭房地。
2.按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第568條第1項及第572條分別定有明文。被告有違反系爭契約第八條(3)①、③「乙方(原告)收受定金後，因可歸責於甲方(被告)之事由而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽立不動產買賣契約書」之情形，原告依該條約定視為其已完成居間仲介之義務，請求被告給付契約約定之服務報酬委託銷售價4%，即有理由。被告既拒絕給付居間報酬予原告，可認其真意係請求酌減居間報酬至0元。衡諸原告在委託銷售期間，依系爭契約第七條約定所應提供之服務範圍為尋找買方、向被告報告業務處理狀況、簽約前提供經紀業近3個月之成交行情、做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、協助辦理過戶及貸款手續、提供相關廣告文案資料給被告參考等(卷29頁)；而原告於覓得買方後，被告拒絕簽約，使原告無法進行後續買賣交涉、諮商服務、協助辦理過戶及貸款手續等事宜，而節省花費及支出，然衡情其應有為系爭房地之居間仲介事宜辦理廣告企劃刊登、向被告報告業務處理狀況、尋找買方等情事，可認原告如依系爭契約約定以委託出售價490萬元之4%即196,000元(0000000×0.04＝196000)計算居間報酬、以490萬元之2%即98,000元(0000000×0.02＝98000)計算其得向買方收取之報酬為其所失利益，金額過高而有失公平，爰依前開規定，酌減原告得請求給付賣方(被告)、買方之居間報酬合計以委託出售總價之2%計算即98,000元為適當，此為原告得依系爭契約約定及因被告不履行受有損害請求所失利益之總額。又依民法第272條規定，連帶債務之成立，以契約明示或法律有規定者為限，系爭契約並未約定亦無法律規定被告就應給付給原告之居間報酬及損害賠償應負連帶清償責任，故原告請求被告連帶給付，於法無據。
五、從而，原告依系爭契約約定、民法第216條約定請求被告給付如主文第1項所示(依民法第229條第2項規定，遲延利息應自起訴狀繕本送達被告翌日即111年6月1日起算；卷55、57頁)，為有理由，應予准許，並依民事訴訟法第389條第1項第3款、第392條第2項規定依職權宣告假執行及免為假執行，至於原告其餘請求，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回，暨核定訴訟費用為第一審裁判費3,200元。
中 華 民 國 111 年 11 月 25 日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(均須按他造當事人之人數附繕本並繳納上訴裁判費)。如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 11 月 25 日
書記官吳琬婷