臺灣桃園地方法院民事簡易判決 94年度壢簡字第604號
原 告 甲○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 陳祖德 律師
複 代理人 乙○○
訴訟代理人 孔菊念 律師
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國94年12月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○○○路○段○○○號房屋騰空
遷讓交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒萬貳仟捌佰元為被告供擔保後，得假執
行。但被告如以新臺幣貳拾壹萬捌仟肆佰元為原告預供擔保，得
免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告前向銀行借貸新臺幣（下同）2,000,000元及向友人
借貸資金，而以4,200,000元向原告之弟弟吳 家輝 購買坐
落桃園縣中壢市○○○○段○○○○○號土地及其上建物即門
牌號碼桃園縣中壢市○○○路○段○○號房屋（下稱系爭房
屋及土地），並於民國93年3月16日辦妥所有權移轉登記
， 吳家輝 已搬離系爭房屋，惟被告丁○○即吳家輝之配偶
現仍居住在系爭房屋內，經原告多次催告被告搬離系爭房
屋，被告均置之不理，迄今仍不肯搬離。
（二）至被告辯稱原告與吳家輝所為系爭房屋及土地之買賣目的
在逼迫被告搬離系爭房屋，為通謀虛偽之意思表示，應屬
無效，其為吳家輝之配偶，仍有權居住在系爭房屋云云，
然被告辯稱有所謂通謀虛偽之意思表示，應由被告負舉證
證明之責。因系爭房屋及土地係吳家輝繼承而來，原告對
系爭房屋及土地也有貢獻，吳家輝因資金短缺欲以較低價
格賣給原告，只要買賣雙方達成協議有何不可？因原告在
新竹上班，吳家輝將系爭房屋及土地之所有權移轉登記事
宜委託代書丙○○辦理，原告雖未親自到場，但仍有用電
話與丙○○聯繫有關系爭房屋及土地所有權移轉登記之細
節，有關稅賦及代書費用雖均是由吳家輝先行墊付，但原
告有再跟吳家輝算錢；另系爭房屋之出租事宜亦係全權委
託吳家輝去處理，並無通謀虛偽之意思表示，原告既係系
爭房屋之所有權人，自得依民法第767條所有物返還請求
權之規定，請求被告搬離系爭房屋，爰依法提起本件訴訟
，聲明如主文第1項所示，並願供擔保請准宣告假執行等
語。
二、被告則以：
（一）系爭房屋及土地原係被告之配偶吳家輝所有，婚後吳家輝
與被告及子女住在系爭房屋已達二十餘年，吳家輝於92年
5月25日經受僱之太平洋電纜公司派至中國大陸出差，竟
與當地女子同居發生婚外情，吳家輝返國後多次強逼被告
離婚未果，竟向法院訴請離婚，嗣於92年11月5日吳家輝
並勾串原告出庭為不利被告之證詞，然上開離婚案件業經
臺灣高等法院判決吳家輝敗訴在案，原告與吳家輝為達到
驅趕被告離開系爭房屋之目的，其二人明知就系爭房屋及
土地並無買賣之事實，竟於92年12月24日偽造不實之不動
產買賣契約書，持向中壢市地政事務所以虛偽之買賣為原
因辦理所有權移轉登記，並於93年3月16日完成所有權移
轉登記，然吳家輝已單獨繼承其父親 吳祥賢 所有坐落桃園
縣中壢市○○○○段○○○○○號土地所有權，價值數千萬元
，又有高薪之工作收入，並無經濟上負擔，何必將價值一
千多萬元之系爭房屋以低價4,200,000元賣給原告？且系
爭房屋於出賣後，仍以吳家輝之名義將一樓出租訴外人王
宗仁，目前仍有效續約中，可見其二人就系爭房屋及土地
之買賣乃係通謀虛偽意思表示，被告已提出偽造文書之告
訴，刻由臺灣桃園地方法院檢察署以94年度偵字第14458
號案件偵辦中。
（二）依原告所提台新銀行存摺封面影本觀之，該房貸於87年2
月21日即開始還本付息，距92年12月24日原告向吳家輝買
受系爭房屋及土地之時相距甚遠，足見該筆房貸顯與系爭
房屋買賣價金之給付無涉，且該存摺雖顯示原告曾於93年
2月20日匯出4,200,000元，但究竟係匯至何處亦無從得知
，此應係原告企圖營造已支付買賣價金予吳家輝之假象。
又代書丙○○亦證稱：辦理系爭房屋及土地所有權移轉登
記期間，原告均未出面與之接洽，吳家輝也沒有提及本件
買賣之價金、交屋、付款等方式，並沒有訂定私契約，且
辦理系爭房屋及土地所有權移轉登記之代書費及應繳之房
屋契稅等費用，均係由吳家輝支付等語，此均與一般房地
交易之常情不符，亦可證明原告與吳家輝係出於通謀虛偽
意思表示才成立系爭房屋及土地之買賣契約，該契約應屬
無效，吳家輝仍是系爭房屋及土地之所有權人，而被告與
吳家輝之婚姻關係仍然存在，吳家輝與被告即負有同居之
義務，則被告居住在系爭房屋內自是有權占有，原告並非
系爭房屋之所有權人，其請求被告遷讓返還系爭房屋並無
理由等語置辯，並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁
回；如受不利判決時，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張系爭房屋及土地原為訴外人吳家輝所有，原告
以4,200,000元向吳家輝購買系爭房屋及土地，並於93年3月
16日移轉登記為原告所有之事實，業據其提出土地登記第二
類謄本、建物登記第二類謄本等為證，應堪信為真實，被告
則以原告與吳家輝就系爭房屋及土地之買賣契約，係屬通謀
虛偽之意思表示，應為無效等語置辯，經查：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文，本件被告既抗辯原
告與吳家輝就系爭房屋及土地之買賣契約，係出於通謀虛
偽之意思表示，被告仍有權居住在其丈夫吳家輝所有系爭
房屋內，並非無權占有云云，則被告就此有利於己之事實
，自應由其負舉證證明責任。而原告主張其係以4,200,00
0元向吳家輝購買系爭房屋及土地，並已將買賣價金4,200
,000元於93年2月20日匯給吳家輝之事實，業據提出台新
國際商業銀行中壢分行（一）活期儲蓄存摺影本附卷可稽
，並有台新國際商業銀行94年10月11日台新作集字第9412
138號函檢附之國內匯款申請書，及台新國際商業銀行94
年12月2日台新總法制字第09402290號函謂：「… 吳君 （
即原告）曾於93年2月20日匯款新台幣4,200,000元至吳家
輝於臺灣企銀八德分行開立帳號：00000000000之帳戶內
」等語附卷可證，應堪信為真實，足見原告確實有支付吳
家輝4,200,000元之買賣價金，被告辯稱：該筆匯款不知
係匯至何處，應係臨訟添加云云，要非可採。
（二）至被告提出永慶不動產仲介廣告影本，辯稱在系爭房屋附
近之房屋之交易行情都要一千多萬元，而本件買賣價金竟
只有4,200,000元，其交易價額顯與市場行情偏低云云，
然上開仲介廣告僅能證明在系爭房屋附近當時賣方欲出售
房地之價額，並不足以證明系爭房屋及土地之實際價值，
又房地之價格往往會隨成交之時間、地段、屋齡、坪數、
樓層等條件而有所不同，實際之買賣金額亦會與買賣雙方
之關係而有所不同，且買賣價金本係由買賣雙方協商決定
，若彼此間有特殊之親誼關係，基於私法自治及契約自由
，賣方以低於市場行情出售，亦難謂有不合常情之處或即
認係通謀虛偽之意思表示。本件原告與吳家輝為姊弟關係
，系爭房屋及土地均係吳家輝單獨繼承其父親而來，原告
及其他繼承人均拋棄繼承乙節，有兩造所不爭執之遺產分
割協議書影本在卷可佐，可見系爭房屋及土地並非吳家輝
自行出資購得，原告主張系爭房地係其姊弟與父母一起重
建並居住其間，後其父親去世後才由吳家輝單獨繼承，其
也住在系爭房屋四十幾年，至86年間才搬離系爭房屋，其
對於系爭房地亦有貢獻等語，為被告所不爭執，則原告與
吳家輝對於系爭房屋及土地之關係，自與一般彼此均不認
識之交易對象有別，吳家輝雖以4,200,000元之價格將系
爭房屋及土地售予原告，或許如被告所辯稱比市價為低，
然原告與吳家輝對系爭房屋及土地既有前所述之關係，自
不能僅以買賣價金之多寡，據以推論原告與吳家輝就系爭
房屋及土地之買賣係出於通謀虛偽之意思表示，要屬當然
之理。
（三）又系爭房屋及土地係於92年12月24日以買賣為原因移轉登
記予原告，並於93年3月16日辦妥所有權移轉登記，有前
開土地登記第二類謄本、建物登記第二類謄本等可證，被
告辯稱：吳家輝於系爭房屋及土地出售後，仍以出租人之
名義將系爭房屋1樓出租給他人，可見吳家輝仍為系爭房
屋之所有權人云云，然依被告提出附卷之房屋租賃契約書
固載明出租人為吳家輝，承租人為衛訊企業社即 王仁宗 ，
其租賃期限係自92年4月1日起至93年3月31日止，可見系
爭房屋之1樓在出賣給原告前即已出租給訴外人衛訊企業
社即王仁宗，非如被告所辯稱在出賣後仍以吳家輝之名義
出租他人，且房屋之出租人非必以房屋所有人為限，房屋
出租人與房屋所有權人間就出租之房屋存有信託、贈與、
或代理等法律關係不一而足，尚難逕以房屋之出租人與所
有權人間劃上等號，則原告主張因其在新竹上班不方便，
所以全權委託家輝處理房屋出租事宜等語，亦與一般常情
並無違背，是被告之上開辯解亦無足採信。
（四）至證人丙○○即辦理系爭房屋及土地所有權移轉登記之代
書固於本院證稱：伊受吳家輝委託辦理系爭房屋及土地所
有權移轉登記期間，原告並未與伊見面，吳家輝也沒有提
及買賣價金、付款及如何交屋等細節，且沒有訂定私契約
，代書費及房屋契稅等均係由吳家輝交付等語，被告則以
吳家輝委託證人 吳光鉎 辦理系爭房屋及土地所有權移轉登
記之過程與一般常情不符，認其原告與吳家輝間確沒有買
賣之事實云云，然基於私法自治與契約自由原則，買賣雙
方於不動產所有權移轉契約成立前就買賣價金如何付款或
交屋等重要事項之協商，並非一定要簽訂書面之買賣契約
不可，雙方以口頭方式達成意思表示之合致亦無不可，是
原告與吳家輝雖未簽訂所謂之私契約，約定如何付款、交
屋等事項，亦不足以認定係有違常情；另委由代書辦理不
動產所有權轉登記手續亦不一定雙方均到場不可，至房屋
契稅、土地代書等費用應由何人支付，亦均與系爭房屋及
土地之買賣是否成立無涉，況且原告與吳家輝二人基於姊
弟親誼之信任關係，簡化買賣交易之磋商細節，亦難認有
何不合情理之處。是被告所提之上開抗辯，均無法證明原
告與吳家輝間就系爭房屋及土地之買賣係出於通謀虛偽意
思表示，被告主張其配偶吳家輝仍為系爭房屋及土地之所
有權人云云，不足採信。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
民法第767條前段定有明文。被告提出之上開辯解，並不足
以證明原告與吳家輝就系爭房屋及土地之買賣係出於通謀虛
偽之意思表示，今系爭房屋及土地所有權業已移轉登記為原
告所有，原告即為系爭房屋及土地之所有權人，如前所述，
被告雖係吳家輝之配偶，固負有同居之義務，然吳家輝既已
將系爭房屋及土地售予原告且遷出系爭房屋，被告自難以夫
妻互負同居義務為理由主張其係有權使用系爭房屋，被告復
未能提出其他占有使用系爭房屋之法律上正當權源，則原告
依上開規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予
准許。
五、兩造均分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經
核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附
此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主
文。
中 華 民 國 94 年 12 月 22 日
中壢簡易庭法官許乃文
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 12 月 22 日
書記官劉飛龍