裁判字號：最高法院97年台上字第832號民事判決
裁判日期：民國97年04月24日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決九十七年度台上字第八三二號上訴人甲○○○
乙○○○丙○○○丁○○○
戊○○
己○○
庚○○
辛○○
壬○○
癸○○共同訴訟代理人 李衍志 律師被上訴人子○○
丑○○寅○○○上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十六年十一月二十六日台灣高等法院第二審更審判決（九十六年度上更㈠字第三號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：被上訴人之被繼承人 林金城 與伊十人之被繼承人 林金龍 於民國三十八年六月二十四日依耕地三七五減租條例之規定，就坐落新竹市○○段○○段一七、一九、五○、五七、五
九、六三、六四、七三、九三及九五號土地（下稱系爭土地）訂立耕地租約（即南區外字第一四五號，嗣改為南新字第一四五號新竹市私有耕地租約，下稱系爭租約），並依法每六年期滿續約，其後兩造分別因繼承關係而成為系爭租約之當事人，且均依法登記。然系爭土地已由新竹市政府重劃為都市計畫之住宅區使用，住宅區內之公共設施亦已施工完竣，早無水利設施可供農耕灌溉之用，系爭土地已非耕地，無耕地三七五減租條例之適用，伊自無於九十一年十二月三十一日租約期滿後同意與被上訴人續約之義務。況被上訴人未依系爭租約所定位置及面積耕作，而有與他人交換耕作及未自任耕作之情事，系爭租約亦屬無效。兩造間已無租賃關係存在，被上訴人仍占有系爭土地，即屬無權占有等情，求為確認兩造間就系爭土地之系爭租約之租賃關係不存在；並命被上訴人返還如原判決附圖（下稱附圖）所示19A、l9B、50A、50B、59A、63A、63D、63F、73B、93A部分土地及系爭一七號土地予伊之判決。
被上訴人則以：系爭土地原由訴外人林金城、 韓萬福 及 韓民雄 共同承租耕作， 嗣林金城 死亡由伊三人繼承，韓民雄死亡由 韓明德 繼承，均已變更租約登記。系爭土地先後於六十六年及七十一年間實施土地重劃，迨七十七年十一月間重劃後因土地地號、面積及位置均與重劃前不同，而上訴人於土地重劃時並未到場指界、點交土地，致伊及韓萬福、韓明德（下稱韓萬福等二人）無從知悉就重劃後之土地如何調整承租土地範圍，伊乃與韓萬福等二人協議仍依土地重劃前原定承租土地範圍繼續耕作，並無交換耕作或不自任耕作情事，系爭土地之租賃關係既不因此當然消滅，伊依系爭租約占有使用系爭土地，自非無權占有等語，資為抗辯。原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地之地目均仍為田，原均屬耕地，已因都市計劃改編為住宅區使用（八十七年十一月二十六日新竹西南地區細部計劃），有土地登記謄本及新竹市政府都市發展局九二局都計第二九三七號簡便行文表可稽，且為兩造所不爭執。系爭租約原約定租期至九十一年十二月三十一日屆滿，上訴人未依法終止租約，為上訴人所自認，依土地法第八十三條規定，被上訴人得繼續為從來之使用，而有耕地三七五減租條例之適用。次查系爭租約於九十一年十二月三十一日屆滿時，被上訴人表示願意繼續承租；而上訴人於上開租期屆滿前即已拒收租金，致被上訴人將各期應繳租金提存，此有提存書及存証信函可證。且上訴人主張無與被上訴人續訂租約之義務，又自認並未終止租約，亦無依平均地權條例七十六條終止租約之義務，而上訴人又未舉證證明有合於耕地三七五減租條例所規定得收回自耕之要件，則系爭租約自不因原約定租期屆滿而當然消滅。上訴人主張租賃期滿後租賃關係消滅云云，亦不足取。被上訴人係與訴外人韓萬福等二人於重劃前即就系爭土地各自承租一部分，而被上訴人與訴外人韓萬福等二人現實際耕作範圍及面積詳如附表及附圖所示，業經第一審法院赴現場勘驗及囑託新竹市地政事務所實施測量鑑定屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽，被上訴人現實際耕作範圍及面積與系爭租約所登記之租賃土地標示雖有不符，惟被上訴人主張伊等係與訴外人韓萬福等二人協議按照系爭租約原約定承租範圍繼續耕作，韓萬福等二人於另案中亦承認伊等於土地重劃後確係按照重劃前原租約約定承租範圍繼續耕作，上訴人亦認系爭土地七十七年十一月間重劃後，因部分土地劃歸公共設施，致土地位置有變動，其等就被上訴人原承租之土地範圍及重劃後所承租之土地範圍均不清楚。足見系爭土地於重劃前、後之地號、面積及所登記承租土地面積均不相同。又系爭土地於七十七年十一月間經土地重劃，當時所有權人為丁○○○君，七十七年十二月十八日交接日所有權人並未於當時交接清冊蓋章，故推估其是日並未到場辦理交接。至重劃機關是否依平均地權條例第六十六條及市地重劃實施辦法第五十一條以書面通知所有權人及使用人，限期辦理遷讓或接管，因年代久遠，已無案可稽等情，有新竹市政府九十六年三月二十二日府地劃字第○九六○○二九二八一號函附土地交接清冊、新竹市政府九十六年七月三十日府地劃字第○九○○七五三五六號函附卷可稽。參以系爭租約有關被上訴人租賃土地標示，係由新竹市政府於系爭土地經七十七年十一月間重劃後，逕為租約標示變更登記，有新竹市政府七十七年十二月二日七七府地權字第八九○七八號函附卷可稽，自難認被上訴人已得知其耕作土地之面積與位置。被上訴人既係因土地重劃後，未明確得知耕作之位置，而與韓萬福等二人約定按原租約範圍耕作，核與積極與他人交換耕作之情事有別，亦不構成耕地三七五減租條例第十六條第一項之轉租而致租約無效。上訴人主張被上訴人有交換耕作之情事，致原訂耕地租約無效云云，殊無足取。再者，系爭土地經一審法院勘驗結果，其上大部分均有農作物，僅小部分未種植作物，此有上開勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽（各該土地之農作情形詳如附表所示），亦難認被上訴人就所承租之耕地有不為耕作之情事。上訴人執此主張系爭租約歸於無效，亦不足採。則系爭租約自仍繼續存在，被上訴人基於該租賃關係而占有使用系爭土地，自非無權占有。從而，上訴人請求確認兩造間系爭租約之租賃關係不存在，並請求被上訴人返還土地，不應准許等詞，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法及聲明之證據，無一一論述之必要，爰維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
查系爭土地固經政府都市計劃編定為住宅區用地（非耕地使用），然在上訴人依耕地三七五減租條例第十七條第一項第五款規定終止系爭租約前，原有之耕地租賃契約於租期屆滿，承租之被上訴人表示願意續租，又無出租之上訴人得以收回之情事時，上訴人即有續訂租約之義務，原定租賃關係並非因租期屆滿而當然消滅（本院五十一年台上字第一八五八號判例參照）。原審本此見解為上訴人不利之判決，經核並無違誤。又土地法第八十三條規定：「編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用。」係指土地經編定某種用途後，在所定使用期限前，仍得繼續為原來之使用，而非一經編定，即使原有法律關係消滅，與當事人所定之租約期限是否屆滿無關。系爭土地之地目仍為田，有土地登記簿謄本足憑，並為上訴人所不爭執，依土地法第八十三條之規定，仍得繼續為原來之使用，自有耕地三七五減租條例之適用。上訴論旨，執此並以原審認定事實、適用法律之職權行使，暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十七年四月二十四日
最高法院民事第六庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官林大洋法官鄭傑夫法官蘇清恭本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十七年五月十二日
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