裁判字號：福建金門地方法院108年訴字第90號民事判決
裁判日期：民國110年04月12日
裁判案由：拆屋交地等
福建金門地方法院民事判決108年度訴字第90號原告 尤泉淳 訴訟代理人 李志澄 律師複代理人 林國明 律師被告 張欉 訴訟代理人 李成龍
李雅敏 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於110年3月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落金門縣○○鎮○○○段○○○○號土地之上，如金門縣地政局土地複丈成果圖橘色部分所示，面積105.01平方公尺之地上物拆除，將該部分土地返還予原告。
被告應自民國109年1月4日起至返還上開附圖所示土地之日止，按月給付原告新臺幣柒佰柒拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項就已屆清償期之部分，於原告按月以新臺幣貳佰陸拾元為被告供擔保後，得假執行，但被告如按月以新臺幣柒佰柒拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
二、本件原告起訴聲明二原請求被告應給付原告新臺幣（下同）3,850元，及自民國108年12月16日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108年12月16日起至遷讓返還上開所示土地之日止，按月給付原告770元。嗣原告於109年
8月28日準備程序期日當庭減縮遲延利息起算日並聲明為：被告應給付原告3,850元，及自109年2月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108年12月16日起至遷讓返還上開所示土地之日止，按月給付原告新臺幣770元。（本院卷第146頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）坐落金門縣○○鎮○○○段○○○○號土地，面積105.01平方公尺，所有權為全部（下稱系爭土地），於108年7月間由原告購買取得，惟被告早於原告取得系爭土地所有權前即於其上興建三層樓之房屋（門牌金門縣○○鎮○○路○○巷○號，下稱系爭建物），無權占用系爭土地面積如附圖所示，雖被告主張業經原告前手同意使用系爭土地興建系爭建物及基於占有而取得地上權及所有權，但被告均未舉證其主張為事實，故被告占有原告之土地則未有合法權源，原告自得依民法第767條第1項規定，請求被告應將系爭建物拆除，並返還系爭土地予原告。
（二）又因被告無權占有系爭土地，受有利益，依法即應給付原告相當於租金之不當得利。原告係108年7月16日取得系爭土地，系爭土地107年申報地價為每平方公尺880元，以申報地價10%計算其利益，謹請求不當得利金額如下：
1.自108年7月16日至108年12月15日，計5個月3,850元（計算式：105.01平方公尺×880元×l0%÷12月×5月＝3,850元），及遲延利息。
2.自108年12月16日起至返還土地止，每月應給付770元（計算式：105.01平方公尺×880元×l0%12÷月＝770.
1元）。
（三）爰依民法第767條第1項前、中段及第179條規定請求並聲明：（一）如主文第一項（二）被告應給付原告3,850元，及自109年2月13日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自108年12月16日起至遷讓返還上開所示土地之日止，按月給付原告新臺幣770元，（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）系爭土地係被告婆婆 黃氏 世代落居之祖產，黃氏子孫已移居南洋，遂由訴外人即被告公公 李金星 為系爭土地之代管人，使用管理系爭土地，並約定由被告拜祭黃氏祖先及繳納稅金而取得使用系爭土地之權源。又當時坐落其上之三合院老舊，被告婆婆於取得當時土地所有權人即訴外人 黃炳超 同意後，檢附相關合法文件向金門縣政府申請於系爭土地上建成系爭建物迄今已和平居住近40年，且按年繳清系爭土地、建物之土地稅及房屋稅，並善盡代管之責祭拜黃氏歷代祖先至今，是被告確係有權占有、使用系爭土地，原告主張被告無權占有云云，顯與事實不符。
（二）被告當初依照建築法第30條、土地登記規則第73條第1項之規定，取得前手同意被告合法使用權限始能建築建物於系爭土地，並非無權占有，原告仍予買受，依最高法院98年度台上字第478號民事判決之判決意旨，應認土地繼受人亦負有與前手相同忍受「土地遭房屋座落其上，並使用至房屋滅失或無法繼續使用之日」之義務，此種情形與最初未得到土地所有權人同意無權占用土地蓋屋之情況迥異，自不容以土地所有權人之更易，逕使源於土地上合法興建之房屋翻異成為不具正當權源，若准許土地之繼受取得人得對房屋使用人主張侵害土地所有權、應拆屋還地者，實有違建物公示及物盡其用之原則。
（三）況且被告和平以系爭建物占有系爭土地超過20年，依法依時效已取得地上權，自有合法占有之權源。而原告於108年7月間以買賣原因取得系爭土地所有權，然其買受系爭土地前即知系爭土地由被告依上開法律關係使用占有系爭土地，其仍買受系爭土地並行使所有權人之權限，容有權利濫用之情形，況且系爭建物乃被告與其丈夫胼手胝足建造，興建之目的也以鋼筋水泥建造永久使用為目，故原告請求被告拆除系爭土地上之系爭房屋，無疑是對於被告利益有重大損害，違反物盡其用之理，對於社會財產亦是一大損害，不僅被告頓失其長年居住有如根一般的老家，系爭房屋內之黃氏歷代袓先也將頓失安置之所，其訴不應准許。
（四）原告以「被告所占有土地之面積×每平方公尺之申報地價×10%」為計算基準，請求被告給付每年相當於使用土地之租金云云，顯然過高，失之公允。況且被告不知系爭土地何時易主，是被告縱係無權占有，而應返還相當於租金之不當得利，亦不應以申報地價乘以10%計算，始符公平等語。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回，
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷第358頁，為敘述方便，文句略作修正）：
（一）被告為系爭建物之事實上處分權人。
（二）71年4月9日向金門縣政府申請系爭房屋增建三樓之 李維水 為被告之配偶。
四、爭執事項：
（一）原告主張依民法第767條第1項前、中段，請求被告拆除系爭建物，並將系爭土地返還原告，是否有理由？系爭建物占有系爭土地是否具合法權源？
1.被告主張時效取得地上權是否有理由？
2.被告主張以使用借貸作為抗辯是否有理由？
（二）原告主張依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？
1.原告主張依107年度系爭土地之申報地價10%作為計算基礎，是否有理由？
五、本院之判斷：
（一）原告主張原告為系爭土地之所有權人，被告為系爭建物之事實上處分權人，而系爭建物占有系爭土地等情，業據原告提出系爭土地土地登記謄本及地籍圖各1份、照片共5張（本院卷第17至19頁、第21至25頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）原告另主張系爭建物係無權占有系爭土地乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，則就兩造爭執之點，茲悉述如後。
（三）原告得依民法第767條第1項前、中段，請求被告拆除如
主文第一項所示之系爭建物，並將系爭土地返還原告。
1.本院毋庸審酌被告是否時效取得系爭土地之地上權請求權。
（1）按因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未依法登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其並非無權占有（最高法院69年度第5次民事庭會議決議參照）。倘占有人係在土地所有人提起拆屋還地之訴後，始主張具備時效取得之要件，向地政機關聲請為地上權登記者，即無該決議之適用（最高法院86年度台上字第3140號、87年度台上字第3081號判決意旨參照）。申言之，土地占有人因時效而取得地上權登記請求權者，於土地所有人對占有人提起拆屋還地訴訟前向該管地政機關聲請為地上權登記，如經地政機關受理，受訴法院毋庸就占有人是否具備取得地上權之要件，為實體上之裁判，蓋因時效而取得地上權登記請求權者，不過有此請求權而已，在未登記為地上權人以前，仍不得據以對抗土地所有人而認其非無權占有。土地所有人本於所有權主張占有人無權占有土地，對占有人起訴而為請求後，占有人始向地政機關為地上權登記之聲請，若認法院仍必須就占有人是否具備取得地上權之要件，為實體上之調查審認，將導致占有人於訴訟中利用向地政機關為地上權登記之聲請手段，阻撓及拖延訴訟之進行，影響土地所有人之權益，自非可取。於此情形，受訴法院自無庸就占有人是否具備時效取得地上權登記之要件，為實體上之調查審認（最高法院88年度台聲字第203號裁定、89年度台上字第1370號判決、88年度台上字第1729號判決，亦同此旨）。
（2）經查，原告主張自其提起本件訴訟之前，被告實際上仍未向管轄地政機關聲請地上權登記乙情，為被告所不爭執。依前開說明，被告抗辯係基於行使地上權之意思而占有系爭土地乙節，自無從為有利被告之認定。本院就抗辦之是否具備時效取得地上權要件，於本件訴訟亦無須為實體審酌。
2.被告與原告之前手間就系爭土地雖存有使用借貸關係，
然債之關係僅具相對性，該對於系爭土地之使用借貸關係尚不拘束原告。
（1）次按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間發生其法律上之效力，是債權人基於債之關係，得向債務人請求給付，固為民法第199條所明定；然債之關係，存在於雙方當事人間，僅具相對性，並無排他性（最高法院87年度台抗字第231號、100年度台上字第463號裁判要旨參照）。
（2）被告抗辯於70年間得斯時系爭土地之所有權人黃炳超同意使用系爭土地乙情，業據其提出金門縣政府71年
4月23日（71）敦建字第4387號（令）1紙（本院卷第51頁），並經本院職權向金門縣政府調閱系爭建物於71年申請建築執照之相關資料，有金門縣政府110年2月22日府建管字第1100013400號函所附內部簽稿、申請書、聲請土地登記委託書、金門縣地政事務所地籍圖謄本等件（本院卷第305至335頁），核閱無誤。且本院觀前揭聲請土地登記委託書（本院卷第321頁），日期係70年8月，其上載有黃炳超本人簽名，並經新加坡金門會館認證，堪認被告縱非自起造系爭建物1、2層樓時得黃炳超同意使用系爭土地，自被告欲加蓋系爭建物第3層樓時，系爭建物已得黃炳超同意占有系爭土地。又原告前手係自黃炳超既受取得系爭土地之所有權，自應既受黃炳超與被告間就系爭土地之使用借貸關係，從而，被告主張與原告前手間對系爭土地具使用借貸關係，自屬有理由。
（3）然使用借貸法律關係為債權，僅具相對性，該使用借貸關係僅存在於被告與原告前手間，不似物權具排他性，是該使用借貸關係無從拘束原告之所有權行使。
3.又附帶敘明被告辯以原告請求其拆屋還地係權利濫用等語。
（1）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項設有規定。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。另民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用（最高法院69年度台上字第1079號判決意旨可參）。
（2）本件原告所有系爭土地遭被告所有之系爭建物占用，僅供被告私人使用而已，並未提供為其他公益用途，則原告請求被告拆屋還地，純屬兩造間之私權糾紛，且系爭建物並無合法使用執照（參金門縣地爭局108年12月23日地籍字第1080010263號函說明二，系爭建物未辦理建物第一次登記，本院卷第35頁），則原告訴請拆除系爭建物並返還土地，係攸關原告所有系爭土地占有使用權利之完整性，而為正當權利之行使，並未逾越其合法權利之範圍，尚難認原告之行為係以損害被告為主要目的。又縱令被告將該占用之建物拆除，將系爭土地返還原告，亦屬被告受有損失，參酌前開最高法院裁判意旨，原告請求被告拆除系爭建物並返還土地之行為，即非權利濫用。
4.復按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76
7條第1項前段、中段定有明文。又房屋之拆除為一種事實上之處分；未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能。本件系爭建物占有系爭土地係屬無權占有，而被告既為系爭建物之事實上處分權人，則原告以上開規定，請求被告拆除如附圖所示面積105.01平方公尺之系爭建物，並將系爭土地交還原告，於法自屬有據。
（四）原告得請求被告給付如主文第二項所示之相當於租金之不當得利。
1.被告是否為善意占有人而無需給付不當得利：
（1）按善意占有人依推定其為適法所有之權利，得為占有物之使用及收益，分別為民法第943條、第952條所明定。是占有人因此項使用所獲得之利益，對於所有人不負返還之義務，此為不當得利之特別規定，不當得利規定於此無適用之餘地（最高法院77年台上字第1208號判決要旨參照）。是民法第952條規定，為善意占有人享有物之使用收益之法律上原因，故無不當得利可言，此參見謝在全大法官著，物權（下），99年9月版第545頁；王澤鑑大法官著，民法物權第二冊「用益物權、占有」，91年2月版第32
3頁。
（2）經查，本件被告係自原告前手取得合法占有系爭土地之權源，是被告抗辯其善意占有，依前開規定不構成不當得利，洵屬有據。
（3）惟按「善意占有人自確知其無占有本權時起，為惡意占有人。善意占有人於本權訴訟敗訴時，自訴狀送達之日起，視為惡意占有人」，民法第959條定有明文。所謂善意，是指不知道自己無權利，且無所懷疑，上開條文於99年修正時認為善意占有人就其占有是否具有本權，本無查證之義務，惟若依客觀事實足認善意占有人嗣後已確知其係無占有本權者，例如所有人已向占有人提出權利證明文件或國家機關對其發出返還占有物之通知，此際，善意占有人應轉變為惡意占有，為增加第1項規定。
（4）準此，被告雖原為善意占有，並辯稱不知原告何時取得系爭土地所有權，而原告未據證明被告知悉系爭土地所有權於108年7月16日移轉予原告，但於原告提本件訴訟後，出具系爭土地之登記謄本，證明其為系爭土地之所有權人，並否認被告對原告為有權占有，業已提出證明文件，並由法院代為送達起訴狀繕本，是本院認為依民法第959條第1項規定，原告業已出具證明文件，堪以認定被告已於收受起訴狀繕本時起知悉，其對原告而言並非有權占有。又本件原告對被告請求無權占有之不當得利訴訟，即為本權訴訟，依同法第2項規定，於敗訴時應溯及自起訴狀繕本送達起為無權占有人，是依同法第2項規定，亦可認定被告等人應從訴狀送達之日起為惡意占有人。
（5）從而，在原告提起本件訴訟前，尚難苛求被告得以知悉系爭土地為原告前手移轉所有權予原告，且原告不受被告與原告前手間之債權關係之拘束，應屬善意占有者。惟被告自收受起訴狀繕本送達時即為惡意占有人，本件起訴狀繕本於108年12月24日寄存送達予被告，有本院送達證書附卷可憑（本院卷第41頁），則被告自109年1月4日起即為惡意占有人。
（6）承上，原告主張被告應自109年1月4日起至清償日止，給付原告相當於租金之不當得利之範圍內，應屬有據，逾此範圍，即屬無理。
2.原告主張依107年度系爭土地之申報地價10%作為計算基礎，屬合理且適當。
（1）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。但依其利益之性質或其他情形，不能返還者，應償還其價額。為民法第179條前段、第181條但書所明定。
（2）經查，被告無正當權源占有原告所有之系爭土地，業如上述，核屬侵害原告之所有權，而受有占有系爭土地之利益，致原告受有損害，並無法律上原因，依民法第179條前段規定，自應返還占有系爭土地相當於租金之不當得利。故原告依民法第181條但書規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，即屬有據。
（3）又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，並為地租所準用，為土地法第97條第
1項、第105條所明定。而所謂土地價額係指法定地價，法定地價係指申報地價，建築物價額則依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，亦為土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條所明定。
（4）復按土地所有人固得依不當得利法則向無權占用土地之人請求返還相當於租金之損害，惟其數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌土地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等為決定。系爭土地鄰近金門縣金城鎮浯島城隍廟，附近有便利商店、小吃店等，商業發達，交通便利，為兩造所不爭執（本院卷第150頁），本院審酌系爭土地所在位置應為金門縣之蛋黃區，系爭土地使用收益之市場價值甚鉅，被告所得利益甚高，故認原告主張所受損害及被告所受利益，以申報地價即當期公告地價總值年息10%計算每年相當於租金之不當得利金額應為適當。
3.又查，本件系爭土地107年1月之申報地價每平方公尺為
880元，有卷附系爭土地土地登記第一類謄本為佐（本院卷第17頁），系爭建物占有系爭土地之面積為105.01平方公尺，職是，原告主張被告應給付按月應給付原告相當於租金之不當得利為770元（計算式：105.01平方公尺×
880元×10%÷12=770.1元，元以下四捨五入）。
4.綜上所述，原告主張被告應自109年1月4日起至返還系爭土地止，按月給付770元相當於租金之不當得利之部分即屬有據，於此範圍，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除系爭地上物並返還系爭土地，復自109年1月1日起至返還系爭土地止，按月給付639元相當於租金之不當得利核屬正當，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
七、假執行之宣告
（一）就拆屋還地部分，原告固陳明願供擔保請求宣告假執行，惟因系爭建物有一定價值，若因假執行而拆除，日後即難以回復原狀，是被告確有因假執行恐受不能回復原狀之損害，爰駁回原告此部分宣告假執行之聲請。
（二）本件判決原告其餘勝訴部分（命給付相當於租金之不當得利部分），因命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，法院應依職權宣告假執行，原告就其勝訴部分所為假執行之聲請，應視為僅促使法院發動其職權，爰依民事訴訟法第392條第1、2項職權宣告原告供如主文第五項所示之擔保得假執行，被告反供如主文第五項所示之擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌認均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：本院酌量原告敗訴比例甚微，故依民事訴訟法第79條規定命訴訟費用由被告負擔。
中華民國110年4月12日
民事第二庭審判長法官魏玉英
法官蔡旻穎法官黃佩穎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年4月12日
書記官李偉民附圖：