臺灣高等法院106年度上字第1499號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院106年上字第1499號民事判決

裁判日期：民國108年01月15日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院民事判決106年度上字第1499號上訴人 高宏義
高正男 高國梅 共同訴訟代理人 薛銘鴻 律師視同上訴人 高麗雯
高敬荃 被上訴人 謝金明
謝陳 滿足 謝金福 謝金生 謝金源 謝金煌 謝佳伶 林 謝潔慧 謝春蘭 （即 謝耀昆 之承受訴訟人）謝 賴鳳梅 （即謝耀昆之承受訴訟人） 謝忠勳 （即謝耀昆之承受訴訟人） 謝忠光 （即謝耀昆之承受訴訟人） 謝麗月 （即謝耀昆之承受訴訟人）共同訴訟代理人 黃敬唐 律師
劉昌樺 律師被上訴人 謝嘉峰 （即謝耀昆之承受訴訟人）訴訟代理人 張嘉明 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國106年9月20日臺灣新北地方法院105年度訴字第1221號第一審判決提起上訴，本院於107年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處，不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。查，兩造間租佃爭議事件，前經 新北市 樹林區公所耕地租佃委員會調解不成立者，再由新北市政府耕地租佃委員會調處，上訴人不同意調處結果，經新北市政府移送原審法院審理等情，有新北市政府民國（下同）104年11月18日新北府地籍字第1042214224號函及檢附之調解、調處資料附卷可稽〔見原審卷㈠第10頁至第202頁〕。是本件訴訟程序已合於上開規定，合先敘明。
二、次按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。民事訴訟法第56條第1項第1款定有明文。再按民事訴訟法第56條第1項所稱訴訟標的，對於共同訴訟之各人必須合一確定者，係指固有必要共同訴訟與類似必要共同訴訟而言。依法律之規定必須數人一同起訴或數人一同被訴，當事人之適格始無欠缺者，謂之固有必要共同訴訟。數人在法律上各有獨立實施訴訟之權能，而其中一人起訴或一人被訴時，所受之本案判決依法律之規定對於他人亦有效力者，如該他人為共同訴訟人，即為類似必要共同訴訟（最高法院28年上字第2199號民事判例意旨參照）。又按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，上訴期間固自各人受判決之送達時始各別進行，惟其中一人已在其上訴期間內提起上訴者，視與全體在上訴期間內提起上訴同，他共同訴訟人無論已否逾其上訴期間，均不必再行提起上訴，得逕行加入於嗣後之上訴程序（最高法院21年抗字第346號民事判例意旨參照）。查，本件被上訴人於原審主張兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地，分則稱系爭176、177、179土地）訂有「臺灣省臺北縣私有耕地租約（ 彭厝 字第三五號）」（下稱系爭租約），依系爭租約所示，系爭土地承租人原為訴外人高 王來妹 及上訴人高國梅， 嗣高 王來妹死亡，由其繼承人即上訴人高宏義、高正男、原審被告高麗雯、 高敬筌 共同繼受其承租人地位，並與高國梅同為系爭租約之承租人等情，有戶籍謄本、繼承系統表、新北市樹林區公所105年8月9日新北 樹民 字第1052114752號函檢附之系爭土地租約、三七五耕地租約登記簿等相關資料在卷可稽〔見原審卷㈠第220頁、第222頁、第226頁、第228頁，卷㈡第153頁、第222頁至第299頁〕。揆諸前揭規定及說明，系爭租約是否有效存在，對高宏義、高正男、高國梅（下合稱上訴人）、高麗雯、高敬筌等人（下與上訴人合稱高國梅等5人）即須合一確定，並屬固有必要共同訴訟。是上訴人於法定期間內提起上訴，其效力及於高麗雯、高敬筌等2人，並同列為視同上訴人，附此敘明。
三、另按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；依上開規定所定之承受訴訟人， 於得為 承受時，應即為承受之聲明；當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟。民事訴訟法第168條、第175條第1項、第178條分別定有明文。查，本件被上訴人謝耀昆於訴訟繫屬期間即107年1月23日死亡，其第一順位繼承人為其配偶 謝賴鳳梅 、長子謝忠勳、次子謝忠光、長女謝春蘭、次女謝麗月及三男謝嘉峰，此有謝耀昆之除戶謄本、繼承系統表及其全體繼承人之戶籍謄本附卷可稽〔見本院卷㈠第271頁至第285頁〕，除謝賴鳳梅、謝忠勳、謝忠光、謝春蘭、謝麗月已於107年3月12日具狀聲明承受訴訟〔見本院卷㈠第267頁至第268頁〕，經核並無不合，應予准許外，本院亦依職權於107年3月23日以裁定命謝嘉峰為謝耀昆之承受訴訟人，並續行訴訟〔見本院卷㈠第293頁〕，併此敘明。
四、又按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件視同上訴人高麗雯、高敬筌未於言詞辯論期日到場，核無同法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
五、上訴人抗辯：本件被上訴人於105年3月2日起訴時，謝耀昆當時罹有失智症及 巴金森氏症 ，已無意識能力及訴訟能力，故其選任訴訟代理人行為無效，其起訴不合法云云。然能獨立以法律行為負義務者，有訴訟能力；民事訴訟法第45條定有明文。成年人如未受禁治產宣告，除有心神喪失、無意識或精神錯亂而達喪失意思能力程度之情形外，均享有完全之行為能力，能獨立以法律行為負擔義務，自不能謂為無訴訟能力（最高法院86年度台上字第3049號民事判決意旨參照）。查，本件被上訴人係於105年3月4日提起本件訴訟，此有民事起訴狀上之收文戳章可證〔見原審卷㈠第234頁〕。依國立臺灣大學醫學院附設醫院（下稱臺大醫院）106年6月21日校附醫泌字第1060903128號函覆稱：謝耀昆於104年8月13至25日住院期間意識清楚，及於104年9月19日至10月6日住院期間瞻妄症，同時被診斷患有血管性失智症，於該段住院期間，常有意識混亂的表現，對人、時、地混淆不清，以及於104年10月19日至28日因大腸桿菌引發之泌尿道感染，合併發燒現象住院治療，經抗生素治療後退燒但仍全身虛弱，住院期間也有關節炎發作，一週後白血球指數降至正常後出院，其於住院期間之意識狀況則受眾多疾病所影響。另於104年10月13日於神經部就診，當時意識清楚，惟動作遲緩，臨床上診斷為巴金森症。又謝耀昆於104年9月7日、9月18日、10月17日急診就醫，依據病歷記載當時皆意識清楚等語，有上開函文所附回復意見表暨病歷在卷可參〔見原審卷㈣第103頁至第104頁、卷㈤限閱卷〕。至臺大醫院104年10月14日出具之病症暨失能診斷證明書（雇主申請聘雇家庭外籍看護工用）雖載稱：謝耀昆因失智症、巴金森氏症、冠狀動脈疾病、糖尿病、高血脂症、慢性腎臟病、痛風、良性攝護腺增生，導致日常生活功能受損，需人24小時照顧，其病情於6個月內無法改善，經照護評估為年滿80歲以上，有嚴重依賴照護需要【巴氏量表為60分（含60分）以下】等語〔見原審卷㈣第20頁〕，惟此僅為謝耀昆是否有照護需要之評估診斷證明書，並非謝耀昆意識能力或行為能力之評定。再參以謝耀昆於原審106年8月17日言詞辯論期日到庭陳稱：「（問：你的名字？）答：我叫謝耀昆」、「（問：有無認識被告高正男？）答：有看過，但不認識。」、「（問：現在住哪裡？跟誰住？）答：住在樹林，跟我兒子居住。」、「（問：新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地所有權人？）答：是我的，還有沒有要分給其他人還沒有決定。」、「（問：上開土地由何人在使用？）答：是 高家 的，現在做何使用我不清楚。」、「（問：之前土地有無租賃給高家的人？）答：他們之前有跟我借，我不清楚。」、「（問：先前有無向高家的人收過租金？）答：沒有、不知道。」、「（問：提示卷㈠原證10，由無收過此份承諾書？）答：沒給我，我沒有看過。」、「（問：提示卷㈡第238頁即原證15，上面是否你簽名用印的？）答：我沒有簽名，印章也不是我的。」、「（問：原告要提起本件訴訟，你是有否同意？）答：我不了解。」、「（問：東豐段179土地，有人在種菜，你是否同意？）答：我並沒有答應他們，而且我也不認識。」、「（問：有無認識 高文良 ？）答：有認識，之前一起喝酒，但現在已經沒有看到他了。」、「（問：你跟高文良是否有結拜？）答：口頭說而已。」、「（問：高文良有無交付租金給你？）答：之前種稻時有分稻給我，是三七五的時候，現在錢的事我不清楚，都是交給媳婦處理。」、「（問：上開土地有增闢道路，高文良有無另外租金給你？）答：我不知道。」、「（問：高文良有無匯款到你的帳戶？）答：我沒有在處理。」等語〔見原審卷㈣第134頁至第136頁〕，對原審法官所詢問部分問題尚能意識清楚回答，而非毫無辨識能力；暨被上訴人謝金明、 謝陳滿足 、謝金福、謝金生、謝金源、謝金煌、謝佳伶、 林謝潔慧 （下合稱謝金明等8人）所提出，上訴人未表示爭執之由訴外人 許慶榮 出具之切結書載明：「立書人（按即許慶榮）於民國104年11月24日受謝耀昆之委託，代為處理坐落於新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地之買賣，當日雙方並有共同簽立委任書乙份。又簽立前開委任書時，係由謝耀昆本人親自取用由其本人所保管之印章進行用印，且謝耀昆之精神狀態正常，並無心神喪失或精神錯亂，致其不能為意思表示或受意思表示之情形。……」等語〔見本院卷㈠第239頁〕可知，謝耀昆於105年3月4日提起本件訴訟時，尚非全然無識別、判斷之能力，已達喪失自由決定意思之程度，而為無意思能力或行為能力之人。是上訴人前開所辯，尚屬無據。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：兩造間就系爭土地訂有系爭租約，依系爭租約所示，系爭土地出租人原為謝耀昆，嗣因繼承及調解移轉等原因而分別於102年10月18日、103年3月12日移轉登記為謝耀昆（應有部分均為72182/100000，謝耀昆於107年1月23日死亡後，由其繼承人謝賴鳳梅、謝忠勳、謝忠光、謝春蘭、謝麗月、謝嘉峰共同繼承）、謝金明（應有部分均為1/28）、謝陳滿足（應有部分均為1/28）、謝金福（應有部分均為1/28）、謝金生（應有部分均為1/28）、謝金源（應有部分均為1/28）、謝金煌（應有部分均為1/28）、謝佳伶（應有部分均為1/28）、林謝潔慧（應有部分均為2818/100000）等人所分別共有；承租人則原為 高王來妹 及高國梅，嗣因高王來妹死亡，由其繼承人高宏義、高正男、高麗雯、高敬筌共同繼受其承租人地位，並與高國梅同為系爭租約之承租人。惟高國梅等5人於系爭土地並未自任耕作，系爭176、177土地上改種植樟樹及其他雜樹，系爭179土地則除少部分區域土地供附近居民於種植蔬菜、果樹等植物，及將部分土地鋪設柏油道路，向內延伸數十公尺，作為「月圓汽車旅館」對外營業使用外，大部分土地均改種植樟樹及其他雜樹，且雜草叢生。上訴人雖辯稱種植樹木是配合政府造林計畫云云，惟種植樹木造林即與系爭租約原約定耕作使用目的不符，亦屬未自任耕作之情形，已構成耕地三七五減租條例第16條第1項所定系爭租約無效之原因。則上訴人前開行為，顯已屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，系爭租約應屬無效，兩造間就系爭土地之租賃契約關係即已不存在。是系爭土地上有三七五租約註記，顯屬對伊所有權之妨害，爰依民法第767條第1項中段規定，請求高國梅等5人塗銷系爭土地上三七五租約註記之登記。並為聲明：㈠確認兩造間就坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之耕地租賃關係均不存在。㈡高國梅等5人應將坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號土地之耕地三七五租約註記塗銷。（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，且因本件訴訟對高國梅等5人須合一確定，是上訴人於法定期間內提起上訴，其效力及於高麗雯、高敬筌2人，並同列為視同上訴人）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：系爭土地早經臺北縣樹林鎮（現改為新北市樹林區，下同）公所核准休耕，並非伊不自任耕作，且系爭土地並非必以種植稻穀方為符合租約之目的，只要供農業使用均符合自任耕作之要件。伊於休耕期間於系爭土地部分種植樟樹、福樹、椰子樹等，確係為配合農業政策及維護地力而依規定休耕，並依當地環境配合政府政策撫育造林或種植經濟作物，主觀上並無放棄耕作，仍屬自任耕作。又於系爭土地上配合政府撫育造林者雖係訴外人 高添秀 、 高大展 ，惟於40年間，伊家族之大房 高石 、二房 高椪九 及三房 高天貴 均在系爭土地耕作，故由大房高石以戶長資格，代表未分家兄弟出名與謝耀昆訂立租約。至92年則由大房高王來妹、高國梅代表上開3房與謝耀昆簽訂系爭租約， 嗣高王來妹 死亡，由高宏義、高正男、高麗雯、高敬筌繼承系爭租約，而高添秀為二房之繼承人，高大展為三房之繼承人，亦為系爭土地之繼承人及承租人。是高添秀、高大展於系爭土地種植林木，即非未自任耕作。再者，高家大房、二房、三房並未完全分配家產，經濟上亦未完全別居異財，且系爭土地之承租權利為不可分，故雖僅以大房為名義繼承該承租權利，但系爭租約係不可分家之財產，應為高家大房、二房、三房所共有之財產。故被上訴人提起本件訴訟，僅以高國梅等5人為被告，顯有當事人不適格之違法。另於88年間，因二房高添秀之子 高泉文 欲在系爭土地後方興建廠房，惟該處為袋地（嗣高泉文將工廠改經營月圓汽車旅館，上開柏油路仍是汽車旅館連外唯一道路），故由高添秀及高國梅出面與謝耀昆於88年8月14日簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），由高泉文在系爭179部分土地上鋪設柏油路，作為對外連通道路，系爭承諾書即係兩造就系爭179土地其中180坪部分另成立租約；且謝耀昆於系爭承諾書所載借用年限10年後，仍繼續收取使用費，已形成不定期租賃，伊並未自行變更耕地使用目的，自不能因謝耀昆同意於系爭土地鋪設供公眾使用之道路，即認定伊不自任耕作，致系爭租約無效。又伊並未同意第三人在系爭179土地上種植蔬菜、果樹等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
三、高麗雯、高敬筌經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、被上訴人主張兩造間就系爭土地訂有系爭租約，依系爭租約所示，系爭土地出租人原為謝耀昆，嗣因繼承及調解移轉等原因而分別於102年10月18日、103年3月12日移轉登記為謝耀昆（應有部分均為72182/100000，謝耀昆於107年1月23日死亡後，由其繼承人謝賴鳳梅、謝忠勳、謝忠光、謝春蘭、謝麗月、謝嘉峰共同繼承）、謝金明（應有部分均為1/28）、謝陳滿足（應有部分均為1/28）、謝金福（應有部分均為1/28）、謝金生（應有部分均為1/28）、謝金源（應有部分均為1/28）、謝金煌（應有部分均為1/28）、謝佳伶（應有部分均為1/28）、林謝潔慧（應有部分均為2818/100000）等人所分別共有；承租人則原為高王來妹及高國梅，嗣因高王來妹死亡，由其繼承人高宏義、高正男、高麗雯、高敬筌共同繼受其承租人地位，並與高國梅同為系爭租約之承租人等情，有被上訴人提出系爭土地之土地登記第二類謄本、系爭租約、新北市樹林區公所102年8月14日新北樹民字第1022315741號函、103年3月24日新北樹民字第1032299764號函、謝耀昆之除戶謄本、繼承系統表及謝賴鳳梅等6人之戶籍謄本等附卷可稽〔見原審卷㈠第243頁至第255頁，本院卷㈠第271頁至第285頁〕，且為上訴人所不爭執。是被上訴人前開主張之事實，堪信為真實可採。
五、被上訴人另主張高國梅等5人於系爭土地未自任耕作，系爭
176、177土地上改種植樟樹及其他雜樹，系爭179土地則除少部分區域土地供附近居民於種植蔬菜、果樹等植物，及將部分土地鋪設柏油道路，作為「月圓汽車旅館」對外營業使用外，大部分土地均改種植樟樹及其他雜樹，且雜草叢生，已構成耕地三七五減租條例第16條第1項所定系爭租約無效之原因，依同法條第2項規定，系爭租約應屬無效，爰依民法第767條第1項中段規定，請求高國梅等5人塗銷系爭土地上三七五租約註記之登記等語；上訴人則以前開各詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠被上訴人對高國梅等5人提起本件訴訟，有無當事人不適格之情事？㈡高國梅等5人就系爭土地有無耕地三七五減租條例第16條第1項所規定不自任耕作之情事，致系爭租約無效？㈢被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求高國梅等5人塗銷系爭土地上三七五租約註記之登記，有無理由？
六、得心證之理由：㈠被上訴人對高國梅等5人提起本件訴訟，有無當事人不適格
之情事？上訴人辯稱於40年間，系爭土地即由伊家族之大房高石、二房高椪九及三房高天貴共同耕作，並由大房高石以戶長資格，代表未分家兄弟出名與謝耀昆訂立租約，至92年由大房高王來妹、高國梅代表上開三房與謝耀昆簽訂系爭租約，而高家大房、二房、三房並未完全分配家產，經濟上亦未完全別居異財，故系爭租約為高家大房、二房、三房所共有之財產，被上訴人提起本件訴訟，僅以高國梅等5人為被告，顯有當事人不適格之違法云云，並提出委託代收辦理繼承高王來妹三七五減租約收據、不動產購買意願書、分配所得計算表為憑〔見原審卷㈡第213頁、卷㈣第22頁至第25頁〕。按債權債務之主體，以締結契約之當事人為準（最高法院17年上字第906號民事判例意旨參照）。經查：
⒈ 高定忠 於68年間向謝耀昆承租系爭176、177、179土地，及
同地段170、170-1、175、176-1、219、225、307地號土地（下稱系爭170等7筆土地），並訂有系爭租約（即彭厝字第35號），系爭租約於91年底租期屆滿時，因承租人未申請續約，經新北市樹林區公所於92年4月9日公告註銷系爭租約後，高定忠之繼承人高王來妹、高國梅於92年8月25日向謝耀昆終止系爭170等7筆土地部分之租約，向新北市樹林區公所申請續租系爭176、177、179土地，並與謝耀昆訂立系爭租約；嗣高王來妹死亡，由其繼承人高宏義、高正男、高麗雯、高敬荃，會同高國梅於102年8月8日向新北市樹林區公所申請辦理系爭租約變更登記乙節，有新北市樹林區公所105年8月9日新北樹民字第1052114752號函檢附之謝耀昆與高定忠所訂系爭租約、謝耀昆與高王來妹、高國梅（後變更為高國等5人）所訂系爭租約、出承租人名冊、地籍圖謄本、系爭租約持分分配表、三七五耕地租約登記簿、新北市政府92年10月3日北府地籍字第0920593894號函附之耕地三七五租約變更、終止登記申請書、申請租約變更、終止登記明細表、新北市樹林區公所92年10月28日北縣樹民字第0920032394號函附之訂立租約土地清冊、終止租約土地清冊、新北市樹林區公所92年9月8日北縣樹民字第0920027067號函附之耕作權放棄書、繼承人現耕切結書、現耕繼承人切結書、新北市樹林區公所102年8月14日新北樹民字第1022315741號函等在卷可參〔見原審卷㈡第238頁、第222頁至第232頁、第234頁至第237頁、第250頁至第253頁、第259頁、第273頁至第275頁、卷㈠第31頁〕。
⒉觀諸上訴人提出之繼承系統表及戶籍謄本〔見原審卷㈡第
192頁至第211頁〕可知， 高永 有三子即大房高石、二房高椪
九、三房高天貴，原均於同一戶籍，大房高石下有養子 高盛 、養媳高王來妹、養子高定忠，二房高椪九下有高添秀，三房高天貴下有 高添定 、 高忠茂 、 高銘喜 、 高氏秀梅 ，並於39年5月13日二房高添秀、三房高天貴分別另於同址創立新戶，而大房養子高盛、養媳高王來妹、養子高定忠下子嗣有高宏義、 高義哲 、高正男、養女高國梅，而 高義哲嗣 歿後由子嗣高敬筌、高麗雯繼承。復觀諸前揭三七五耕地租約登記簿之加蓋戳記部分記載：「本租約資料，依據交接之『租約字號整理簿』而確定全鎮之租約件數，租約內之內容，抄自『租約』及『租約登記簿』……」等語〔見原審卷㈡第228頁〕可知，依新北市樹林區公所之租約資料，系爭租約最早係由高定忠於68年間向謝耀昆承租系爭176、177、179土地，及系爭170等7筆土地。另依前揭資料可知，高定忠於85年5月22日死亡後〔見原審卷㈡第263頁之戶籍登記除戶簿謄本、第266頁之繼承系統表〕，因高定忠之繼承人高王來妹、高國梅未申請續約，致系爭租約於91年底租期屆滿時，經新北市樹林區公所於92年4月9日公告註銷系爭租約後，高王來妹、高國梅始於92年8月25日向新北市樹林區公所申請續租系爭176、177、179土地，並與謝耀昆訂立系爭租約；嗣高王來妹死亡，由其繼承人高宏義、高正男、高麗雯、高敬荃，會同高國梅於102年8月8日向新北市樹林區公所申請辦理系爭租約變更登記；且高王來妹、高國梅於繼承人現耕切結書上明確記載，系爭176、177、179土地係由其2人自任耕作〔見原審卷㈡第274頁〕；另地籍圖謄本、系爭租約持分分配表上亦載明高國梅就系爭176、177、179土地之耕作持分均為5/8，高宏義、高正男就系爭176、177、179土地之耕作持分均各為1/8，高麗雯、高敬荃就系爭176、177、179土地之耕作持分均各為1/16〔見原審卷㈡第226頁至第227頁〕；並無任何有關高石向謝耀昆承租系爭176、177、179土地，及系爭170等7筆土地耕作，並訂立系爭租約之記載，亦無二房高椪九、三房高天貴或二、三房之子嗣〔見原審卷㈡第153頁 高水 之繼承系統表〕持有系爭176、177、179土地耕作持分之記載。至上訴人提出之委託代收辦理繼承高王來妹三七五減租約收據上雖繕打記載「高王來妹繼承（三七五租約）」、「總金額0000000000÷3房＝每房10000元00000－0000（高國梅應支付）＝5000元5000÷4＝1250元（高宏義、高正男、高國梅、『高麗雯、高敬荃』）」等語，另手寫部分記載「高添秀10000元 余素治 5000元高大展5000元」等語〔見原審卷㈡第213頁〕。惟證人 溫武華 於本院證稱：高王來妹死亡後，高正男、高國梅委託伊辦理系爭租約繼承事宜，並由高宏義、高正男、高國梅、高麗雯、高敬荃再與地主訂立系爭租約；收據上繕打3萬元除以3房，每房負擔1萬元，是高國梅叫伊如此記載，但沒有說是哪3房；至於手寫部分則非伊所寫，伊不知道是何意，且伊將繕打後之收據交給高國梅時，並無手寫部分之記載等語〔見本院卷㈠第403頁至第404頁〕。是前揭委託代收辦理繼承高王來妹三七五減租約收據，雖記載委託證人溫武華辦理高宏義、高正男、高麗雯、高敬荃繼承系爭租約之費用由3房各負擔3分之1，惟前開記載係高國梅單方之記載，被上訴人已否認該項記載之真正；另上訴人所提出不動產購買意願書、分配所得計算表上雖有記載關於出賣系爭土地，佃農可分得補償費由3房分配所得之約定〔見原審卷㈣第22頁至第25頁〕，惟此係私文書，被上訴人亦否認該私文書之真正；況前開高家3房之分配約定，亦僅係上訴人自己之約定，並不能拘束被上訴人。上訴人復未能舉其他事證證明不動產購買意願書、分配所得計算表之私文書，及系爭土地係由高家3房兄弟共同耕作，每房持分各3分之1，並由大房出面與謝耀昆訂立系爭租約之情為真正。是上訴人辯稱系爭土地於40年間，由伊家族之大房高石、二房高椪九及三房高天貴共同耕作，並由大房高石以戶長資格，代表未分家兄弟出名與謝耀昆訂立租約，至92年由大房高王來妹、高國梅代表上開三房與謝耀昆簽訂系爭租約云云，並未於租約時向出租人為此表示並取得出租人謝耀昆之同意，依債之相對性，並不能拘束被上訴人，故上訴人此部分抗辯，尚無可採。
⒊從而，系爭租約既係由高王來妹之繼承人高宏義、高正男、
高麗雯、高敬荃，會同高國梅於102年8月8日向新北市樹林區公所申請辦理系爭租約變更登記後，與謝耀昆所訂立，則被上訴人以高國梅等5人未自任耕作為由，主張系爭租約無效，並以高國梅等5人為本件被告，其當事人適格要件即無欠缺。上訴人辯稱系爭租約為高家大房、二房、三房所共有之財產，被上訴人提起本件訴訟，僅以高國梅等5人為被告，顯有當事人不適格之違法云云，委無可採。
㈡高國梅等5人就系爭土地有無耕地三七五減租條例第16條第1
項所規定不自任耕作之情事，致系爭租約無效？⒈依新北市樹林區公所103年9月19日勘查紀錄所載〔見原審卷
㈠第93頁〕，系爭177、179土地現場種植樟樹，系爭176土地部分雜木材、部分樟樹，系爭179土地部分道路、部分種菜、果樹，並經新北市樹林區公所工務課人員確認系爭179土地上供汽車通行之道路，並非新北市樹林區公所工務課管養範圍路段，並有勘查照片在卷可參〔見原審卷㈠第95頁至第105頁）；復經本院於107年9月6日至系爭土地現場勘驗結果，系爭179土地部分土地為柏油道路，供「月圓汽車旅館」進出通往新北市○○區○○街之通行道路使用；且兩造不爭執系爭176、177土地上之使用現況，與新北市樹林區公所於103年9月19日勘查時之前述狀況相同；另前開勘查紀錄所載系爭179土地上部分種植之果樹係香蕉樹及木瓜樹等情，亦有本院勘驗程序筆錄，及被上訴人提出之相片存卷可參〔見本院卷㈠第457頁、第459頁、卷㈡第127頁至第145頁〕，堪認系爭176土地種植雜木材、樟樹，系爭177土地種植樟樹，系爭179土地部分為柏油道路、部分種植蔬菜、果樹（蕉樹及木瓜樹）無訛。另系爭租約所約定種植之正產物為稻谷，並作為租率、租金計算之基準乙節，有系爭租約及三七五耕地租約登記簿之記載可據〔見原審卷㈡第223頁、第228頁至第231頁〕。
⒉次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕
作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或如有承租人以承租土地轉租、借予他人使用、交換耕作或承租人變更用途，供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字第4637號民事判例、84年度台上字第105號民事判決意旨參照）。再按承租人以承租之土地種植果樹，並未變更承租土地使用之目的及原貌，單純於採收期開放採果，獲取栽果收益，或許未悖於自任耕作之範疇（最高法院100年度台上字第1526號民事判決意旨參照）。另農業發展條例第3條對「農業」之定義：「指利用自然資源、農用資材及科技，從事農作、森林、水產、畜產等產製銷及休閒事業。」。準此，倘承租人為配合政府農業政策，並參與政府獎勵農地造林計畫，而將承租耕地休耕轉作造林，並由政府發給造林獎勵金，即與「不自任耕作」之情形有間。行政院農業委員會105年3月1日農授林務字第105740331號函意旨亦認訂有三七五租約之承租人，經配合政府稻田轉作計畫休耕核定有案，並參與政府獎勵農地造林計畫、全民造林計畫使用，雖未有耕作使用行為，不宜列為三七五減租條例第16條第1項規定不自任耕作之情形等語〔見原審卷㈡第108頁至第109頁〕。查，系爭179土地於82年由二房高椪九之繼承人高添秀及三房高天貴之子嗣高大展申請造林有案，管制造林20年，符合配合政府造林計畫而為造林種植，而系爭176、177土地則無相關申請造林核可資料乙節，有新北市樹林區公所103年8月8日新北樹經建字第1032317735號函、105年9月1日新北樹經字第1052117573號函及檢附之82年高添秀及高大展申請東豐段179地號造林申請書影本、系爭租約、造林同意書影本等在卷可按〔見原審卷㈠第59頁、卷㈢第31頁至第41頁〕。觀諸前開82年造林申請書所載，係於82年8月1日由高添秀申請，土地座○○○區○○段184-2、179地號土地（面積：0.2149、0.2021公頃），申請面積：0.2149、0.2021公頃、樟樹，核定面積：
0.21、0.20公頃、樟樹；及於82年8月20日由高大展申請，土地座○○○區○○段○○○○號土地（面積：0.2021公頃），申請面積：0.2021公頃、樟樹，核定面積：0.20公頃、樟樹等語，並經系爭租約當時之承租人高王來妹、高國梅出具同意書表示同意高添秀、高大展前開申請造林獎勵金；且於85年1月16日勘測，系爭179土地（面積：0.15、0.20公頃）種植480株樹、成活率95％，並於93、95、97、99、100、101年檢查造林，且於101年造林期滿時，株數330（高添秀）、440（高大展）、成活率50％。又系爭179土地配合政府獎勵造林計畫之獎勵造林行政法律關係已於101年底因獎勵20年屆滿而告終止之情，復有行政院農業委員會105年3月1日農授林務字第105740331號函釋意旨存卷可按〔見原審卷㈡第108頁至第109頁〕。足認系爭租約承租人高王來妹、高國梅確有於82年8月間同意高添秀、高大展使用系爭179土地配合政府獎勵造林計畫申請造林及造林獎勵金，而系爭租約當時承租人為高王來妹、高國梅，系爭土地並非由高家3房兄弟共同耕作，由大房出面與謝耀昆訂立系爭租約等情，已如前述，則高王來妹、高國梅將系爭179土地同意借予高添秀、高大展使用申請造林，由政府發給造林獎勵金，及同意高添秀、高大展在系爭176、177土地上亦種植樟樹之行為，揆諸前開規定，自屬耕地三七五減租條例第16條第1項所規定不自任耕作之情形。是上訴人辯稱高添秀、高大展為系爭土地之繼承人及承租人，其等於系爭土地種植林木，並非未自任耕作云云，尚難憑採。至系爭179土地於101年底造林期滿後，高國梅等5人未繼續耕作，及未在系爭176、177土地上耕作，而任系爭土地雜草叢生，則屬是否構成耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約之情事，與本件被上訴人主張系爭租約無效無涉。
⒊復按耕地租賃原於民法設有特別規定，土地法復設耕地租用
一章，因專為保護租地承租人，特再頒行耕地三七五減租條例。土地法為民法之特別法，耕地三七五減租條例又為土地法之特別法，對耕地承租人設有多項保障之規定，使耕地出租人相對受有較多之限制，故就該等契約之成立及生效要件，應從嚴解釋，以資平衡出租人所受之不利益。耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項既已規定承租人不自任耕作，原定租約無效，就「承租人應自任耕作」，自應從嚴解釋。是按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部不自任耕作。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種方式或另行出租。而上開規定，係以租約所定之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未就轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作之土地請求收回（最高法院90年度台上字第311號民事判決意旨參照）。又承租人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號民事判決意旨參照）。查，高王來妹、高國梅既同意將系爭176、177、179地號土地借予高添秀、高大展在系爭土地之部分土地上種植樟樹，依前開說明，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。是被上訴人主張兩造間就系爭土地之租賃契約關係已不存在等語，即屬有據。
⒋又系爭租約業經本院認定無效，則關於上訴人將系爭179土
地部分作為道路使用、上訴人有無同意第三人在系爭179土地上種菜等爭點，即無再加以審究之必要，併此敘明。
㈢被上訴人依民法第767條第1項中段規定，請求高國梅等5人
塗銷系爭土地上三七五租約註記之登記，有無理由？末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項著有明文。查，系爭租約因違反耕地三七五減租條例第16條第1項規定，依同法條第2項應屬無效等情，已如上所述。則被上訴人依前開規定，請求高國梅等5人應將系爭土地上三七五租約註記塗銷，為有理由。
七、綜上所述，被上訴人依耕地三七五減租條第16條第1項、第2項規定，確認兩造間就系爭176、177、179土地之租賃關係不存在，並依民法第767條第1項中段規定，請求高國梅等5人應將系爭176、177、179土地上三七五租約註記塗銷，為有理由，應予准許。從而，原審為高國梅等5人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。又本件係由上訴人提起上訴，高麗雯、高敬荃2人係因本件訴訟標的對高國梅等5人須合一確定，而為上訴效力所及，並同列為視同上訴人，故關於第二審訴訟費用之負擔，本院認應由上訴人負擔，始為公允。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第2項、第78條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國108年1月15日
民事第十庭
審判長法官黃嘉烈
法官陳筱蓉法官高明德正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年1月15日
書記官郭彥琪附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。