裁判字號：臺灣臺南地方法院96年訴字第1767號民事判決
裁判日期：民國97年09月15日
裁判案由：租佃爭議
臺灣臺南地方法院民事判決96年度訴字第1767號原告甲○○訴訟代理人 蘇正信 律師
蔡進欽 律師蔡弘琳律師被告乙○○
5號丁○○
5號丙○○
5號戊○○
5號己○○
5號庚○○
10號上二人共同訴訟代理人 施煜培 律師
施承典 律師上列當事人間請求租佃爭議事件，經本院於民國96年9月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹仟陸佰元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免徵裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。田主以佃戶轉租為由，聲請鄉鎮（區）公所耕地租佃委員會調解，該會謂奉上級命令由轉租而生之糾紛，不屬於耕地三七五減租條例第26條之範圍，駁回其聲請者，則田主即得逕行起訴，法院亦應就案件之有無理由予以判決，不能以其未經調解、調處、而予駁回（參見最高法院48年度台上字第1362號判例參照）。本件兩造因坐落台南縣新營市○○段○○號、2地號2筆土地（下稱系爭土地）發生租佃爭議，向台南縣新營市公所耕地租佃委員會聲請調解後，經台南縣新營市公所作成「出租人（即原告）應依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約並辦理補償」之決議後，因調解不成立，送台南縣政府調處，經台南縣政府耕地租佃委員會於96年9月27日召開第1次調處，作成「出租人（即被告）未到場，依規定移下次第2次調處」之決議；復於96年12月7日召開第2次調處，出租人未到場，並作成「出租人（即被告）應依據耕地三七五減租條例第
17條第1項第5款終止租約並辦理補償」之決議，調處不成立，原告聲明不服調處決議，經台南縣政府以96年12月12日以府地籍字第0960273946號函送本院審理，是以本件起訴程序於法相合。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告向被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、及
庚○○之被繼承人 林慶龍 承租坐落台南縣新營市○○○段第465-2地號土地，地目田、承租面積294.0442平方公尺，被告之被繼承人林慶龍死亡後，由被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○繼承上開土地，原告向被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、及庚○○繼續承租上開土地，租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日止，並依三七五減租條例第6條之規定，訂立書面契約，向台南縣新營市公所辦理租約登記；上開土地於92年9月間辦理土地重劃，重編為台南縣新營市○○段第1地號、面積527.02平方公尺，及同段第2地號、面積511.38平方公尺等2筆土地（即系爭土地），並變更地目為「雜」。按耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，終止租約，出租人應給付承租人依終止租約當期公告之土地現值，減除土地增值稅後餘額1/3，耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項第3款分別定有明文。系爭土地業經變更地目為「雜」，且現況佈滿砂石、水泥，無給水系統，無法再從事正常耕作，已非供耕地使用，依法出租人即被告自應按終止租約時，即97年1月份公告土地現值，給付承租人即原告補償金，茲計算補償明細如下：
⑴台南縣新營市○○段第1地號部分：原告承租土地面積計
527.02平方公尺，97年1月份公告土地現值每平方公尺新台幣（下同）22,500元，被告每人應補償原告658,775元【計算方式：527.02×22,500×1/3×1/6＝658,775】。
⑵台南縣新營市○○段第2地號部分：原告承租土地面積
294.0442平方公尺，97年1月份公告土地現值每平方公尺18,000元，被告每人應補償原告294,044元【計算方式：294,044×18,000×1/3×1/6＝294,044】。
⑶被告每人應補償原告合計952,819元，爰於本訴訟僅先就其中798,257元為請求。
㈡對於被告抗辯之陳述：
⑴按土地依其使用，分為左列各類：第一類建築用地，如住宅
、官署、機關…等屬之。第二類直接生產用地，如農地、林地、漁地…；又凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，此觀土地法第2條第1項及第82條規定即明；又依台灣省頒布之「台灣省土地地目明細表」所列建築用地地目計有建、雜、祠、鐵、公、墓等6類，直接生產用地地目計有田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池等8類，準此，系爭土地因辦理土地重劃，地目已由原來「田」變更為「雜」，該土地之使用用途已由「直接生產用地」，變更為「建築用地」，依法已無從作為農業生產之用，被告抗辯毗鄰地即同段第
17地號、18地號、及14地號等3筆土地，現仍種植農作，及得以設置抽水馬達鑿井抽取地下水云云，惟系爭土地既已變更為建地使用，已無水路渠道可供輸水灌溉，自無法達到農用之目的。
⑵再按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其
條件之成就者，視為條件已成就，民法第101條第1項定有明文。參諸上述說明，系爭土地重劃後變更地目為「雜」，縱認耕地三七五減租條例第17條之規定，係專屬於出租人終止租約之權利。惟被告為免除補償義務，故意不為終止之意思表示，顯已違背誠信原則，且依上開規定，應視為出租人已為終止之意思表示。又耕地三七五減租條例第16條第1、2項固規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。惟原告未曾將系爭耕地轉租他人耕作，原告雖擔任記者但屬兼差性質，並不影響自任耕作，倘原告早有不自任耕作情事，被告為何從未主張該事實，以租約無效為由要求收回，而遲至原告申請給付補償金時，始據以抗辯。
㈢並聲明：被告應各給付原告798,257元，及自97年2月27日民
事準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告己○○、庚○○則以：
⑴按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。原告職業為記者，且任職記者公會理事，非僅為兼職性質，顯然不可能在系爭土地上自任耕作，若原告不能提出農民健康保險證明，益可證明其確未自任耕作，依耕地三七五減租條例規定，租約應已失效，原告請求被告己○○、庚○○及共有人，依耕地三七五減租條例規定予以補償，應無理由。倘認原告並無不自任耕作之情形，系爭土地租約仍然有效，惟依耕地三七五減租條例第1條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，同條例第17條第1項第5款及第2項既已設有特別規定，自應優先適用。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償。故承租人請求出租人補償，須以租約經出租人依該條例第17條第1項第5款規定終止租約為前提而已，並非承租人有先為返還耕地義務之規定（最高法院94年度台上字第769號裁判參照）。本件出租人並未曾依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，故原告請求依同條例第2項規定請求補償之前提要件，並不具備，原告本件之訴應難有理。
⑵本件原告承租之土地為新泰段1號全部及新泰段2號部分，新
泰段2號部分之土地承租人為 王老細 ，承租面積為0.0380公頃，依新營市公所查詢結果，新泰段2號部分土地0.0380公頃，於88、93、95、96年度均尚有種植作物，足證系爭土地並未因重劃而致不能耕作之情形。又毗鄰系爭土地之同段17、18、14地號土地，其上均尚有種植農作物，可見系爭土地並非無法作耕地使用，而係原告擔任記者不自任耕作，任土地荒廢，致遭人任意棄置廢棄物所致。至於給水系統部分，系爭耕地可鑿井抽取地下水為耕作之水源，以系爭耕地面積不過為821平方公尺，應足可供應。原告主張無給水系統無法耕作，難謂有理由。
⑶依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約，係屬出
租人之權利，權利人不行使權利，應難謂係以不正當之行為，阻止條件之成就，更難謂有何違反誠信。且該條終止耕地租約之規定，出租人終止租約應給予承租人補償，係屬對出租人之負擔，則出租人如不願或無力負擔補償之債務，自應可選擇不行使終止租約之權利，此由耕地三七減租條例立法目的，係為保障弱勢承租人耕作之利益，非係在使承租人可以選擇不耕作而換取補償之權利，應可證之。在耕地三七五減租條例之制定本即存有違憲之疑義下，實難謂出租人不行使終止租約之權利，係有違誠信，而應視為已為終止租約意思表示，進而令承租人可以選擇不耕作而要求出租人補償。本件系爭土地，係所有權人自辦市地重劃，重劃後之耕地租約，既已依獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定，由重劃會函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記，並未將租約註銷，則重劃後之耕地租約既未註銷使之繼續有效存在，實難認視為出租人已為終止租約意思表示而使之失效，否則獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法第37條規定豈非成具文。
⑷並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決請准供擔保免假執行。
㈡被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：原告主張其向被告承租系爭耕地，惟系爭土地在自辦市地重劃後地目已變更為「雜」，現況佈滿砂石、水泥，無給水系統，無法從事正常耕作，非可供耕地使用，被告應給付原告補償費等情，惟為被告己○○、庚○○所否認，並以上開情詞為辯，是本件所應審究者為：㈠原告得否以系爭土地於重劃後不能達到原租賃耕種之目的，請求被告給付補償費？㈡原告得否以系爭土地經變更為非耕地使用，請求被告給付補償費？茲將本院之判斷意見說明如下：
四、原告不得以系爭土地於重劃後不能達到原租賃耕種目的，請求被告給付補償費：
㈠按耕地三七五租約因市地重劃而生當然終止之效力，惟市地
重劃分為公辦市地重劃及自辦市地重劃，依獎勵土地所有人辦理市地重劃辦法第37條（於95年6月22日修正前為第35條）規定：「自辦市地重自辦市地重劃區重劃前訂有耕地租約之公、私有土地者，重劃後依下列方式處理：重劃後分配土地者，重劃會應於分配結果公告確定後2個月內邀集租約雙方當事人協調，承租人得依本條例第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。協調同意終止租約者，重劃會應檢具有關資料函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約並通知當事人；協調不成者，重劃會應於權利變更登記後，檢具有關資料函知有關機關逕為辦理租約標示變更登記。重劃後未受分配土地者，重劃會就其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一，並函知直轄市或縣（市）主管機關轉請有關機關辦理註銷租約及通知當事人。因重劃抵充為公共設施用地之原公有道路、溝渠、河川及未登記地而訂有耕地租約者，重劃會應函請直轄市或縣（市）政府逕為註銷租約，並按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一補償承租人，所需費用列為重劃共同負擔。」，又同辦法第2條規定：「土地所有權人自行辦理市地重劃（以下簡稱自辦市地重劃），依本辦法之規定。本辦法未規定者，準用市地重劃實施辦法之規定。」。依上開規定可知，在自辦市地重劃後受有土地分配者，不論受分配之土地有無不能達到原租賃目的之情形，均須經由重劃會於分配結果確定後2個月內邀集租約雙方協調，如協調不成立，即通知有關機關逕為辦理租約標示登記，其租約既未終止，承租人亦不得向出租人請求補償費。
㈡原告向被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚
○○之被繼承人林慶龍承租坐落台南縣新營市○○○段第465-2地號土地、地目「田」、承租面積294.0442平方公尺，被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○之被繼承人林慶龍死亡後，由被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、庚○○繼承上開土地，原告繼續向被告乙○○、丁○○、丙○○、戊○○、己○○、及庚○○承租上開土地，租賃期間自92年1月1日起至97年12月31日止，並已依三七五減租條例第6條之規定，訂立書面契約，向台南縣新營市公所辦理租約登記；上開土地於92年9月間因自辦市地重劃，重編為台南縣新營市○○段第1地號、面積527.
02平方公尺，及同段第2地號、面積511.38平方公尺等2筆土地（即系爭土地），並變更地目為「雜」等情，為原告及被告己○○、庚○○所不爭執，復有台南縣台南縣私有耕地租約、土地登記簿謄本附卷可憑（見本院卷第48-52頁），堪信為真實。系爭土地屬台南縣新營市新營自辦市地重劃區範圍內重劃後土地，台南縣新營市新營自辦市地重劃區重劃會已分別於重劃後之92年6月22日及92年8月10日邀集兩造召開協調會，因協調不成立，台南縣政府已依上開規定辦理三七五租約轉載在案，且未認定有不能達成租賃目的之情事等情，此有台南縣政府97年7月25日府地開字第0970147532號函附協調紀錄、重劃前後土地分配清冊、三七五租約清冊、土地登記簿謄本附卷可憑（見本院卷第227-241頁）。依上開說明，系爭土地三七五租約既未終止，承租人尚不得向出租人請求補償費。
㈢次按土地依其使用，分為左列各類：第一類建築用地，如住
宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。第二類直接生產用地，如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。第三類交通水利用地，如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。第四類其他土地，如沙漠、雪山等屬之。前項各類土地，得再分目。凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用；土地法第2條第1項、第2項及第82條前段規定甚明；又依台灣省頒布之「台灣省土地地目明細表」所列建築用地地目計有建、雜、祠、鐵、公、墓等6類，直接生產用地地目計有田、旱、林、養、牧、礦、鹽、池等8類，系爭土地因自辦市地重劃，地目已由原來「田」變更為「雜」，亦即系爭土地之使用用途已由「直接生產用地」，變更為「建築用地」，依法不得供作農業生產之用，雖可認定，惟姑且不論系爭土地實際現況是否適於耕作，依上開所述，原告尚不得以系爭土地重劃後不能達到耕作目的，依平均地權條例第63條第2項第1款規定向出租人請求按重劃前租約面積、重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償費。
五、原告不得以系爭土地經變更為非耕地使用，請求被告給付補償費：
㈠再按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得
終止：經依法編定或變更為非耕地使用時。依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租人應給予承租人左列補償：承租人改良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限。尚未收穫農作物之價額。終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅後餘額三分之一。耕地三七五減租條例第17條第1項第5款、第2項分別定有明文。又耕地三七五減租條例第17條之規定，係指耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有該條所定情形之一者，出租人不得終止契約而言，與承租人放棄耕作權不相牽涉，故承租人之放棄耕作權，仍得自由為之，不受該條規定之限制（最高法院
42年度台上字第1075號判例意旨參照）；耕地三七五減租條例第1條規定：耕地之租佃依本條例之規定，本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定，則關於耕地經依法編定或變更為非耕地使用時，得終止租約，同條例第17條第1項第5款及第2項既已設有特別規定，自應優先適用。申言之，耕地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償。故承租人請求出租人補償，須以租約經出租人依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止為前提而已，並非承租人有先為返還耕地義務之規定（最高法院94年度台上字第469號判決意旨參照）；依耕地三七五減租條例所成立之耕地租佃，所承租之土地應以土地法第106條所規定之農地為限。
倘成立租賃關係之始，係承租非農地供耕作之用者，其出租人與承租人間之關係，應依民法關於租賃之規定，而無耕地三七五減租條例之適用；倘自始即以承租農地供耕作之用，而成立三七五耕地租佃關係，嗣後於不定期限耕地租佃關係存續中，所承租之耕地經依法編定為非耕地使用時，雖出租人得依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，終止耕地租約，惟如出租人未依法終止耕地租約關係，原不定期限三七五耕地租佃關係並不因出租耕地嗣後變更為非耕地而受影響，否則耕地三七五減租條例第17條第2項之規定，將成具文，難以符合其保障佃農之立法本旨（最高法院91年度台上字第2628號判決意旨參照）。
㈡又依憲法第143條第4項扶植自耕農之農地使用政策，以及憲
法第153條第1項改良農民生活之基本國策，均係為合理分配農業資源而制定。40年6月7日制定公布之耕地三七五減租條例，旨在秉承上開憲法意旨，為38年已開始實施之三七五減租政策提供法律依據，並確保實施該政策所獲致之初步成果。其藉由限制地租、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地之條件，重新建構耕地承租人與出租人之農業產業關係，俾合理分配農業資源並奠定國家經濟發展方向，72年12月23日增訂之減租條例第17條第2項第3款關於租約期限尚未屆滿而農地因土地編定或變更為非耕地時，應以土地公告現值扣除土地增值稅後餘額之三分之一補償承租人之規定，乃限於依土地法第83條所規定之使用期限前得繼續為從來之使用者，方有其適用。土地法所規定之繼續使用期限，係為保護土地使用人既有之法律地位而設之過渡條款，耕地出租人如欲於期前終止租約，耕地三七五減租條例第17條第2項第3款即賦予補償承租人之義務，乃為平衡雙方權利義務關係，對出租人耕地所有權所為之限制（93年7月9日大法官會議釋字第580號解釋文參照）。
㈢系爭土地於重劃後地目變更為「雜」，固已變更為非耕地使
用，惟出租人即被告迄今未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款規定終止租約，系爭三七五租約仍有效，原告自得在租約有效期間內對於系爭土地為使用收益，且三七五減租條例第17條第1項第5款終止租約之規定，目的在於保護弱勢承租人耕作之利益，非謂使承租人可以選擇不耕作而換取向出租人請求補償之權利，是以雖出租土地經變更為非耕地使用，出租人於租約屆滿前固得終止三七五租約，承租人亦得依耕地三七五減租條例第17條第2項第3款請求出租人補償，以平衡雙方權利義務關係，惟若出租人未為終止契約之意思表示，系爭土地三七五租約仍有效，尚難謂承租人得援引耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定主張終止租約，並請求出租人給付補償費。
六、綜上所述，系爭土地於自辦市地重劃後不問能否達到原租賃耕種目的，因兩造協調不成立，並經台南縣政府依法辦理三七五租約標示登記，系爭土地之三七五租約既未終止，原告尚不得向被告請求補償費；且被告迄未依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定為終止契約之意思表示，系爭三七五租約仍有效，原告尚不得援引耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定主張終止租約，其請求出租人給付補償費，亦嫌無據。從而，原告依據耕地三七五減租條例第17條第1項第5款及第2項第3款之規定，訴請被告給付補償金，非有理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予宣告駁回之。
七、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件訴訟費即裁判費確定為1,600元（本件免徵裁判費，另加計第一審裁判費公示送達費1,600元），爰依職權命敗訴之原告負擔。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、、第87條第1項，判決如主文。
中華民國97年9月15日
民事第二庭法官張桂美以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國97年9月15日
書記官謝安青