裁判字號：臺灣高雄地方法院97年訴字第102號民事判決
裁判日期：民國97年06月16日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高雄地方法院民事判決97年度訴字第102號原告乙○訴訟代理人 吳信賢 律師被告甲○○上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國97年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段第437號土地上如附圖一Ａ部分所示面積一０一八平方公尺之涼棚、倉庫，及Ｂ部分所示面積六四平方公尺之涼棚予以拆除，並將如附圖二塗色部分所示面積七三一四平方公尺土地交還原告及全體共有人。
被告應給付原告新台幣壹拾陸萬壹仟陸佰柒拾柒元。
被告應自民國九十六年八月十四日起至拆除第一項建物並自第一項土地遷讓之日止，按日給付原告新台幣壹仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
第一項判決於原告以新台幣捌佰伍拾萬元供擔保後，得假執行。
第二項判決於原告以新台幣伍萬肆仟元供擔保後，得假執行。
第三項判決於原告以請求金額之三分之一供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：伊為坐落高雄市○○區○○段第437號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分為1/2，並經協議分管。
嗣伊將所分管部分之土地出租予被告，約定租期自民國92年
1月起至98年12月底止，租金每月新台幣（下同）35,000元於每月1日給付，若積欠租金達2期以上時，伊得終止租約（下稱系爭租約）。被告承租後，在如附圖一A部分所示面積各1018平方公尺土地搭建涼棚及倉庫，於附圖一B所示面積64平方公尺土地上搭建倉庫，並占用如附圖二所示塗色部分面積7,314平方公尺之土地，以經營土雞城餐廳。詎被告自96年1月起即未給付租金，伊於96年6月下旬終止系爭租約，又被告依約定應自租金中每月扣除3,500元，直接向國稅局代繳租賃所得稅，然於95年度並未依約代為報繳，尚積欠該部分租金42,000元。又依約定被告如於租期屆滿後不拆遷交還土地，每逾1日應給付違約金3,000元。爰依所有物返還請求權，請求拆除上開建物，並將土地返還予全體共有人，且依租賃契約之法律關係，請求給付租金及違約金。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖一A部分所示面積1018平方公尺之涼棚、倉庫，及B部分所示面積64平方公尺涼棚予以拆除，並將如附圖二塗色部分所示面積7,314平方公尺土地交還原告及全體共有人；㈡被告應給付原告252,00
0元，並給付自96年7月1日起至拆除遷讓上開建物及土地之日止，按每日3,000元計算之違約金；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：目前經濟能力不佳，請求暫緩給付租金，願意繼續承租，否認原告96年6月下旬曾終止系爭租約，且95年之租賃所得應已代為報繳。並聲明駁回原告之訴。
四、本件兩造之不爭執事項及爭執事項：㈠不爭執事項：
⒈系爭土地，為原告與訴外人 吳振良 所共有，應有部分各
1/2，並有土地登記謄本1份附卷可稽（詳本院96年度雄調字第535號卷【下稱調解卷】第8頁）。
⒉兩造就系爭土地中原告分管部分訂有租賃契約，租期自92
年1月起至98年12月底止，約定租金每月35,000元，應於每月1日給付，並由被告代原告扣繳10％即3,500元所得稅，若積欠租金達2期以上時，原告得終止租約。而被告自96年1月起即未給付租金，並有土地租賃契約書1份附卷可按（詳調解卷第5頁至第7頁）。
⒊被告占用系爭土地如卷第75頁複丈成果圖塗色部分面積7,
314平方公尺，並搭建如附圖一A、B所示涼棚、倉庫，以經營山水休閒賞景庭園土雞城餐廳，並有勘驗筆錄1份、相片15張附卷可參（詳本院卷第43頁至第50頁），且經囑託高雄市政府地政處前鎮地政事務所派員協同繪測，製有複丈成果圖2份附卷可考（詳本院卷第52頁、第75頁）。
㈡爭執事項：
⒈系爭租約是否已合法終止及何時終止？⒉被告積欠之租金為若干？⒊原告得請求之違約金額以若干為適當？
五、就上開爭執事項本院分述判斷意見如下：㈠兩造間之租約是否已合法終止及何時終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第440條第1項定有明文。
⒉原告主張因被告積欠租金，於96年6月下旬，曾向被告為
終止系爭租約之表示，被告雖不否認兩造在該期間曾為會談，但辯稱原告最終同意由伊繼續使用（詳本院卷第82頁）。經查，原告就其上開終止系爭租約之主張，並未提出證據加以證明，則該部分主張自難認為真實。
⒊原告另主張於聲請本院調解時，曾於調解聲請狀表達終止
系爭租約之意思表示，得以該聲請狀之送達終止系爭租約之事實，有調解聲請狀及送達證書各1份附卷可憑（詳調解卷第4頁、第15頁），經查，⑴兩造既不爭執在96年下旬曾就系爭租碰面會談，且當時已積欠96年度1至6月之租金，再參原告嗣後立即於96年7月3日聲請法院調解，則上開會談之目的在催討租金，並協調系爭租約是否持續之事實甚明，故雖如上所述，無法證明原告在該會談中業已合法終止系爭租約，但原告定期催繳租金之情應可認定，⑵被告既自96年1月起即未繳納租金，且原告業已定期催繳，而被告不爭執其至今仍未繳納上該租金，則原告主張以調解聲請狀繕本之送達為終止系爭租約之表示，依上開規定及系爭租約第9條第1款積欠租金2期以上得終止租約之約定，依法即無不符，而依送達證書所示，調解聲請書繕本係於96年7月13日送達被告，則本件系爭租約業因被告未繳租金逾2期即2月，於96年7月13日由原告通知終止，應可認定。至被告雖在租用之系爭土地上建造倉庫，然被告占用面積達7,314平方公尺，而如附圖一A部分所示倉庫及涼棚面積僅1,018平方公尺，扣除涼棚部分後，倉庫所佔使用面積比例有限，而被告租用及建造之目的既在經營山水休閒賞景庭園土雞城餐廳，而依現場相片（詳本院卷第44頁至第50頁）所示，該餐廳之用餐區均在戶外涼棚區，顯見該餐庭之重點在戶外景觀，則排除非倉庫坐落之土地後，倉庫本身即難達原租約所規劃之開設景觀餐廳用途，因認系爭租約是否屬土地法第102條、第10
3條所規範租用基地建築房屋之情形，應就整體租約綜合判斷，不宜以是否供建造倉庫使用而割裂適用，以符契約整體利益，而審酌倉庫坐落土地所佔比例非高，且系爭租約租期僅7年，顯見倉庫部分原無久用之預期，因認系爭租約非屬上開土地法所規範之租用基地建築房屋之租約，則自不受該法第103條第4款除以擔保現金抵償外，承租人積欠租金金額，需達二年以上時始得終止租約收回土地規定之限制，併予敘明。
⒋按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
，對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條前段、中段、第821條分別定有明文。本件系爭租約既已終止，被告即無占用系爭土地之合法權源，而原告為系爭土地之共有人，則其訴請被告應將所建坐落系爭土地上如附圖一A部分所示面積1018平方公尺之涼棚、倉庫，及
B部分所示面積64平方公尺涼棚予以拆除，並將如附圖二塗色部分所示面積7,314平方公尺土地交還原告及全體共有人，依上規定所示即無不符，自應准許。
㈡積欠之租金：
⒈兩造不爭執系爭租約之租金自96年1月起即未繳納，合計
至該約終止之96年7月13日，共6月又13日之租金未繳納，則該部分積欠之租金為264,677元（35,000×【6＋13/31】＝224,677，元以下四捨五入）。
⒉原告主張被告於95年，每月僅給付租金31,500元，其餘每
月租金3,500元約定由被告代原告報繳該租金之所得稅，為被告所不爭執，且有用以支付租金之支票3份及支票代收摺1份為證（詳本院卷第91頁至第93頁），堪信為真實。被告雖辯稱已代原告報繳租金所得稅，然並未提出證據加以證明，所辯自無可採，則自應認被告未依約代原告報繳95年度之租金所得稅，故原告訴請被告給付該部分應付未付之租金，依法即無不合，合計該部分金額為42,000元（3,500×12＝42,000）。
⒊綜上，原告可請求租金266,677元（224,677＋42,000＝266,677）。
㈢原告得請求之違約金：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第
250條第1項、第252條分別定有明文。又上開規定之所謂酌減，屬法院之職權，此有最高法院79年台上字第1612號判例可資參照。
⒉原告主張依系爭租約第9條第3款之約定，被告於租期屆
滿不依約拆除所建建物並交還占用之土地時，每逾1日應給付違約金3,000元之事實，已提出土地租賃契約書為證（詳調解卷第6頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。
本院審酌系爭土地位於高雄市○○區○○路上，被告租用以經營山水休閒賞景庭園土雞城餐廳，原約定每月租金為35,000元，及上開各情，認本件違約金之約定以酌減為每日1,500元為適當。
⒊依系爭契約第8條第1款之約定，租期屆滿後，被告應於
1個月內將所建建物拆除並交還土地，而系爭租約係於96年7月13日由原告通知終止，已如前述，則終止後至96年
8月13日止，依約應為被告之搬遷期，自96年8月14日起，被告始因未依約拆除建物交還土地，而應給付違約金，則本件原告自可請求自96年8月14日起至拆除遷讓上開土地之日止，按每日1,500元計算之違約金。
六、另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，此有最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照。而本件綜上所述，原告得訴請被告將坐落系爭土地上如附圖一A部分所示面積1018平方公尺之涼棚、倉庫，及B部分所示面積64平方公尺涼棚予以拆除，且將如附圖二塗色部分所示面積7,314平方公尺土地交還原告及全體共有人；並得請求被告給付266,677元，及自96年8月14日起至拆除遷讓上開土地之日止，按每日1,500元計算之違約金，然依系爭租約第4條約定，被告於租約簽訂時應交付相當3個月租金之押租金即105,000元，且原告亦不否認確有收受押租金（詳本院卷第59頁），則上開可請求部分自應減除該金額，減除後原告可訴請給付之金額為161,677元。原告在上開範圍內之請求為有理由，應予准許，超過該範圍之請求為無理由，應予駁回。原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應併予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國97年6月16日
民事第三庭法官鄭峻明正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國97年6月16日
書記官莊豐源