裁判字號：臺灣臺北地方法院100年訴字第3259號民事判決
裁判日期：民國101年02月16日
裁判案由：給付報酬
臺灣臺北地方法院民事判決100年度訴字第3259號原告城市物業股份有限公司法定代理人 戴月媚 訴訟代理人 連耀霖 律師被告 葉茂宏 訴訟代理人 黃虹霞 律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國101年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊以房屋仲介及土地鑑價為業，前因被告與其所有坐落於臺北市○○路○段○○號1樓及64號地下1樓房屋（下稱系爭房屋）之承租人 夏照林 發生爭執，致雙方於民國98年12月間同意，租約提前於99年2月28日終止，被告嗣以夏照林欲以押租金抵充租金，不願支付99年1、2月租金為由，於98年12月23日與伊簽訂承諾書（下稱系爭承諾書），委託伊向夏照林收取99年度租金，並承諾以收取租金總額50％為服務報酬，經伊多次與夏照林洽談，夏照林同意續租至99年8月31日，並預付1,024萬元租金（計算式：每月租金128萬×8＝1,024萬）與被告，依約伊得向被告請求512萬元服務報酬，惟被告於99年1月13日至同年8月13日分別簽發8張面額共計350萬元支票後，即避不見面，被告簽訂系爭承諾書時本於自由意識，嗣後給付部份收租報酬肯認之，自不得推諉否認，再依不動產經紀業管理條例第4條第4款規定，仲介業務包含租賃居間或代理業務，伊代收租金獲取報酬，未違反強制規定，兩造未以前揭金額達成和解，被告尚應給付162萬元報酬予伊（1,024萬×50％－350＝162）。被告為免提前終止租賃契約造成系爭房屋空置損失，早於98年11月9日即與伊簽訂專任委託租賃契約書（下稱系爭委託租賃契約書），委託期間自98年11月4日起至99年6月1日止，被告並未特約排除續租夏照林，伊於98年12月28日再與夏照林洽談商請繼續承租，並經夏照林同意自99年9月1日續租至104年8月31日，每月租金140萬元，僅尚未簽訂租約，惟被告旋於99年6月30日擅與夏照林簽訂租賃契約，並收取99年9月至12月全數租金共計560萬元，以規避約定報酬，依系爭承諾書約定，伊得向被告收取99年度9至12月份租金總額560萬元之50％即280萬元報酬（560萬×50％＝280萬），復依系爭委託租賃契約書，伊得向被告請求一個月租金140萬元服務報酬等語。並聲明：㈠被告應給付原告582萬元（162＋280＋140＝582）及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊自91年起將系爭房屋出租夏照林，因夏照林多次請求降租未果，為此產生嫌隙，雙方合意於99年2月28日提前終止租約，夏照林拒付99年1、2月租金，擬以押租金抵充，因原告公司員工 江廷賢 與伊為舊識，表明願意代伊收取租金，嗣於98年12月23日江廷賢執已擬妥承諾書要求報酬，並向伊表示夏照林無可能付款，伊亦無需依系爭承諾書給付報酬，並以玩笑誘使伊簽字，系爭承諾書非但欠缺契約合致真意而無效，且承諾書涉及專屬銀行法第3條第14款規定代理收付款項業務，非經依公司法第17條取得特許之許可文件，不得以之為營業項目，否則屬違反強制規定而無效，況系爭承諾書約定報酬達代收款項50％，與暴力討債集團相較尤有過之，亦有違反公序良俗而告無效之虞，縱鈞院認前揭承諾書約定有效，惟原告並未實際代伊收取租金，伊取得夏照林開立8紙租金支票，係經由伊開設公司員工即訴外人 何秋敏 、 張國麟 ，與夏照林經營餐廳員工即訴外人 古瑞成 交涉有成，伊僅不堪原告一再叨擾，乃與江廷賢協商息事，同意以350萬元與之達成和解，並已支付和解金予原告，伊無給付差額162萬元之義務。伊嗣後雖與夏照林續簽租約，非因原告報告或媒介成功所致，因原告斯時已明知租賃雙方欲提前終止租約，考量締約之動機及背景，原告代為招租之承租對象，自應排除現任承租者夏照林，否則當無另行委託之必要，夏照林非但係原承租者，更係伊之舊識，非屬系爭委託租賃契約第5條規定之乙方（即原告）曾介紹之交易對象，自不得請求報酬，況系爭委託租賃契約仍受內政部公告之「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」拘束，即仲介業者得向租賃雙方收取之租賃仲介報酬合計不得超過一個半月之租金，即所得收取報酬應以192萬元（計算式：128萬×1.5＝192萬）為上限，其前已收受350萬元和解金，顯已超額等語資為置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請駁回。㈡願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、被告所有坐落於臺北市○○路○段○○號1樓及64號地下1樓房屋，自91年5月10日起即出租予夏照林經營敘香園餐廳使用，原租期至99年8月31日止，兩造本提前於99年2月28日合意終止，嗣於99年6月30日重訂租賃契約，租期自99年9月1日起至104年8月31日止，此有被告與夏照林往返之郵局存證信函、房屋租賃契約書等件影本在卷可稽。（見卷第63至73、19至23頁）
㈡、被告於98年11月9日簽訂專任委託租賃契約書，委託原告出租系爭房屋，委託租金為每月146萬元，委託期間為98年11月4日至99年6月1日，服務報酬為月租金1個月，此有專任委託租賃契約書影本在卷可考。（見卷第17頁）
㈢、兩造於98年12月23日簽訂承諾書，由被告委託原告收取系爭房屋99年度租金，並同意給付前揭租金總額之50％作為服務報酬，此有承諾書影本在卷可查。（見卷第8頁）
㈣、被告曾於99年1月13日起至99年8月13日止，分別按月開立支票面額100萬元1紙、357,143元6紙、357,142元1紙，共計350萬元之支票8紙予原告，此有前開支票影本在卷可按。（見卷第9至16頁）
四、兩造爭執之事項：
㈠、原告依系爭承諾書，請求被告給付代收99年1至8月份租金之報酬餘額162萬元，是否合理？
㈡、原告依系爭承諾書，請求被告給付以99年9至12月租金總額50％計算之服務報酬280萬元，是否有據？
㈢、原告依委託租賃契約書，請求被告給付140萬元之服務報酬，是否有據？茲分述如下：
㈠、原告依系爭承諾書，請求被告給付代收99年1至8月份租金之報酬餘額162萬元，是否合理？按不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金。前述報酬標準為收費之最高上限，並非主管機關規定之固定收費比率，經紀業或經紀人員仍應本於自由市場公平競爭原則個別訂定明確之收費標準，且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第1條、第2條定有明文。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。有最高法院86年臺再字第64號民事判決要旨參照。原告主張：兩造簽訂系爭承諾書，由被告委託原告向夏照林收取租金，並承諾以收取租金總額之50％作為服務報酬，被告業已支付350萬元報酬，尚有162萬元未為給付等語，固據提出承諾書影本1紙、支票面額共計350萬元支票影本8紙等件為憑；惟查：原告公司為本件所提供勞務給付，據其傳喚到庭之證人即公司經理 趙天民 於100年11月16日到庭證稱：「（原告訴訟代理人問：原告接受被告委託收取租金之後，原告公司是由何人去跟夏照林談99年度收租的問題，過程如何？）我們公司是由我，有時是由江廷賢先生共同去找敘香園的夏照林以及證人古（即古瑞成）以及倪小姐，主要是跟夏照林先生談，因為夏照林是老闆，跟夏照林密集討論，夏照林終於於98年12月28日當面跟我說願意把99年1到8月的租金支票交給我，但是因為支票尚未開好，但夏照林跟我承諾他開好支票後會直接送支票到樓上葉先生辦公室去給他們。我跟夏照林先生談完之後，我就立即到樓上葉先生（指被告）的辦公室，我有跟證人何（即何秋敏）講說夏照林晚點會將1到8月份支票開好直接送給他們，他說好，他知道，他跟我說他會收，也會跟葉先生講，後來收到租金支票後，葉先生有跟我們公司的江先生通電話，他說已經收到1到8月份之租金支票，謝謝我們公司，請我們禮拜三亦即12月30日去他們公司。」等語，此有100年11月16日言詞辯論筆錄在卷可按（見卷第105頁及其反面），是原告確有依一般仲介實務提供溝通及處理議價功能，惟本院審酌原告為此提供勞務服務內容為與當事人面談溝通，與一般仲介業無異，自98年12月23日受託日起至98年12月28日完成日止，費時不過5日，僅要求夏照林遵原租賃關係約定，繳交99年1至8月租金總計1,024萬元予被告，不僅省卻欲透過其尋覓適合標的，經其派員帶同當事人陸續勘看不同標的之勞煩，且無庸耗費諸多時間、人力、帶看現場、交付不動產登記謄本、平面圖資料及連絡屋主見面等事宜，由此觀之，不動產經紀業或經紀人員經營仲介租賃業務者，所需之勞務給付更甚於此，惟所得收取仲介報酬，揆諸前揭不動產仲介經紀業報酬計收標準之規定，尚應以一個半月之租金上限，原告僅係溝通督促繳交租金，依約竟得收取512萬元（計算式：1,024萬×50％＝512萬）巨額報酬，並已自被告處收取350萬元服務報酬，逾越一個半月之租金即192萬元（計算式：128萬×1.5＝192萬）甚多，本院以此比較衡量之，認為本於服務報償原則，考量原告所任勞務之價值是否相當，收取之報酬相對於提供之服務是否合理為度，如認原告得以系爭系爭承諾書，請求被告給付代收99年1至8月份租金之報酬餘額162萬元，就兩造間之權利及義務關係，恐有利益失衡而顯失公平，並有無端助長原告以代收款項業務獲取暴利，且不若銀行業者尚需申報核准營業，並不受相關法令規則拘束之危險。揆諸首揭條文規定，堪認原告因權利行使所能取得之利益，造成被告權益受損，已然違反誠實及信用方法，自不足採。
㈡、原告依系爭承諾書，請求被告給付以99年9至12月租金總額50％計算之服務報酬280萬元，是否有據？次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條固定有明文。惟解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，有最高法院39年臺上字第1053號判例足資參照。是解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎。經查：觀以系爭承諾書約定內容：「茲關於立承諾書人所有座落於臺北市○○區○○路四段66號等房屋99年度租金乙事〈敘香園餐廳有限公司正式遷移前之99年度租金，但不包括原已收之押金〉，委託城市物業股份有限公司向敘香園餐廳有限公司夏照林收取。立承諾書人承諾以收取租金總額之百分之五十作為城市物業股份有限公司之服務報酬，並於每月租金兌現後三日內以現金乙次支付。立承諾書人完全同意並願遵守上述服務報酬之約定。上述條件已確認無誤，簽名蓋章於后。」等語，此有承諾書影本在卷可按（見卷第8頁），惟原告自承本件代收款項業務之約定原委，係因租賃雙方於原租賃關係期間發生爭執，夏照林遂擬以押租金抵充99年1、2月房租，並提前於2月底終止原租賃契約，爰有商請原告代被告收取租金之必要，並以租金總價50％作為服務報酬，嗣經原告多次協商後，夏照林同意將延長至原定租約屆至期限即98年8月31日，此有民事起訴狀內容在卷可稽（見卷第4至5頁）。由上可知，系爭承諾書之約定目的，在於收取原租賃契約期間內未收租金，即99年1月至8月租金部分，至於同年9月至12月之租金，顯係基於新租賃契約而生，與系爭承諾書之約定無涉，自不得以租賃雙方洽為原契約當事人，即謂亦屬承諾書效力所及，故原告逕以承諾書「99年度租金乙事」字樣及雙方當事人與原契約者同，主張依承諾書收取99年9月至12月租金之服務報酬，顯係斷章取義，亦屬無據。
㈢、原告依委託租賃契約書，請求被告給付140萬元之服務報酬，是否有據？末按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。」民法第565條、第568條第1項分別定有明文。是居間契約如係由居間人要約者，一經當事人承諾，居間契約即行成立。但居間人之報酬請求權，必以契約經其報告或媒介而成立者，方才取得居間報酬請求權。而民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，即可享有報酬請求權，然其為媒介居間者，除經報告已可達其效果外，居間人並應媒介斡旋契約之成立，方對委託人取得居間報酬請求權。經查：依據兩造系爭委託租賃契約書前言，被告將不動產委託原告公司仲介出租，又第六條第二款所載文義，原告應努力透過市○○○○道儘速尋求承租人，早日促成被告委託之交易等語（見卷第17頁），可知兩造間所成立者，應為媒介居間，必以經原告居間斡旋被告與夏照林成立租賃契約，方對被告取得居間報酬請求權，而據證人即實際參與居間斡旋之敘香園餐廳副總古瑞成於100年12月19日到庭證稱：
「（問：證人是否有處理敘香園與被告承租仁愛路4段66號之房屋事情？）就是從那時夏照林與被告98年10月份爭執後，夏照林有交代希望再繼續承租下去，變成是我與被告底下的人在溝通。」、「（問：請問證人所謂溝通是指續租事宜還是99年未交付租金事宜？）是指99年一月份未先開八張支票給被告之事情。」、「（問：何時談續租事宜？）被告堅持說要談的話要將99年的八張支票開出來後雙方才有機會坐下來談。」、「（問：是否也是由你跟被告底下的人談續租的事情？）就是談續租的事情，續租初步是我與被告底下的人談沒有錯，整個談完後我們也會跟夏照林報告。」、「（問：續租是原告仲介的嗎？）續租是我直接對葉財記的張先生跟何小姐。」等語（見同日言詞辯論筆錄，卷第135至136頁），顯示能使被告與夏照林達成訂定新租賃契約，係被告所開設公司與夏照林經營餐廳內之員工私下斡旋結果，原告並未因此使被告與夏照林達成訂定房屋租賃契約之合意並締結新契約，揆之首揭規定，則原告對被告自無居間報酬請求權，復審酌原租賃期間自91年5月10日至99年8月31日，新租賃期間自99年9月1日至104年8月31日，兩約中間未曾間斷，契約當事人均屬同一，無由原告為被告報告訂約之機會，或為訂約媒介之必要，復以居間人之報酬請求權，須以報告有效果，或曾為他方報告訂約提供機會，始得成立，亦難認原告對被告有居間報酬請求權可資行使。從而，原告請求被告給付140萬元，自屬無據，不應准許。
五、綜上，原告依系爭承諾書及專任委託租賃契約書之法律關係，請求被告給付服務報酬共計582萬元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，均為無理由，應予駁回；本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
六、至兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中華民國101年2月16日
民事第五庭法官鄧德倩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年2月23日
書記官李彥勳