裁判字號：臺灣新竹地方法院109年訴字第1034號民事判決
裁判日期：民國110年11月30日
裁判案由：給付違約金等
臺灣新竹地方法院民事判決109年度訴字第1034號原告即反訴被告 胡梅英
胡錦堂
胡靜雅 共同訴訟代理人 張玉琳 律師被告即反訴原告 黃心蘭 受告知訴訟人合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 雷仲達 上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國110年11月4日辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告胡梅英新臺幣壹拾貳萬伍仟元及自民國一○九年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應同意原告胡梅英可向合作金庫商業銀行股份有限公司六家分行領取履約保證專戶（戶名：合作金庫商業銀行受託信託財產專戶-六家分行不動產買賣價金專戶，帳號：000000-0000000號）帳戶內之上開款項本金新臺幣壹拾貳萬伍仟元。
二、被告應給付原告胡錦堂新臺幣陸萬壹仟伍佰元及自民國一○九年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應同意原告胡錦堂可向合作金庫商業銀行股份有限公司六家分行領取履約保證專戶（戶名：合作金庫商業銀行受託信託財產專戶-六家分行不動產買賣價金專戶，帳號：000000-0000000號）帳戶內之上開款項本金新臺幣陸萬壹仟伍佰元。
三、被告應給付原告胡靜雅新臺幣陸萬陸仟元及自民國一○九年十二月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應同意原告胡靜雅可向合作金庫商業銀行股份有限公司六家分行領取履約保證專戶（戶名：合作金庫商業銀行受託信託財產專戶-六家分行不動產買賣價金專戶，帳號：000000-0000000號）帳戶內之上開款項本金新臺幣陸萬陸仟元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之二十四，由原告胡梅英負擔百分之四十二，由原告胡錦堂負擔百分之十二，餘由原告胡靜雅負擔。
六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣壹拾貳萬伍仟元為原告胡梅英預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬壹仟伍佰元為原告胡錦堂預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬陸仟元為原告胡靜雅預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
十、反訴原告之訴駁回。
十一、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序事項：
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係，有牽連關係而言。舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。本件兩造於民國109年10月5日就附表編號原證一、原證二、原證三所示之土地及房屋(以下合稱系爭房地，如指各別土地、房屋，則逕以地號、門牌號碼稱之)簽訂不動產買賣契約書（以下合稱系爭買賣契約），原告主張被告違反系爭買賣契約，提起本件訴訟請求被告給付違約金等，本訴進行中被告於110年6月9日提起反訴，主張原告未盡據實告知義務，違反契約誠信原則致被告受有損害，亦係就系爭買賣契約所生之爭執，此與本訴之標的及防禦方法互有牽連，且兩造互為當事人，核與上開規定相符，被告提起反訴，應予准許。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項分別定有明文。原告起訴時之聲明如起訴狀所載（見本院卷一第9頁至第10頁），嗣於訴訟繫屬中數度更易聲明，最末於110年5月12日具狀聲明如後述貳、一、㈠、⒍所示。核原告所為上開變更，屬訴之聲明擴張或減縮，且被告無異議而為本案言詞辯論，原告所為之歷次變更，均應予准許。
三、又按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1項定有明文。查原告聲請對合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金庫銀行）告知訴訟，經本院依民事訴訟法第66條規定發函對合作金庫銀行告知訴訟，有送達證書在卷可查（本院卷一第167頁）。合作金庫銀行迄未提出參加訴訟書狀或聲明參加訴訟，然本件已對合作金庫銀行生告知訴訟之效力，亦應敘明。
貳、實體方面：
一、本訴部分：㈠原告起訴主張：
⒈兩造於民國109年10月5日分別就附表所示之系爭房地簽訂
系爭買賣契約，原告3人分別同意以附表所示之買賣價金新臺幣（下同）250萬元、123萬元、132萬元出賣予被告，雙方皆達成買賣合意，並委由訴外人合作金庫銀行負價金信託履約保證責任，由該銀行辦理保管買賣履約保證專戶。依系爭買賣契約第3條第2項、第5條第1、2、3項、第7條第1項規定，兩造約定簽約備證款分別為80萬元、37萬元、38萬元，並約定於土地增值稅、契稅稅單核下後，受通知7日內依約繳清稅款，由被告支付完稅款各為50萬元、26萬元、26萬元；又雙方應依第3條約定完稅並交予地政士辦理有關程序；依本約有關產權移轉登記及相關手續，如須任何一方補繳證件、用印或為其他必要之行為者，應無條件於地政士通知之期日內配合辦理，不得刁難、推諉或藉故要求任何條件；且被告應於交付完稅款同時或送件移轉登記前，開立與未付價款同額且註明禁止背書轉讓之商業本票予原告，並交由地政士保管，原告收受尾款時應將商業本票返還被告。
⒉被告於簽約時分別交付原告簽約備證款25萬元、12萬3,000
元、13萬2,000元，再分別繳付55萬元、24萬5000元、25萬元之買賣價金至附表編號原證一、原證二、原證三所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內。嗣被告以整理系爭房屋、辦理買賣入籍為由，先行取走原告胡梅英所有如附表編號原證一所示新竹縣○○鄉○○路000巷00號4樓房屋(下稱21號4樓房屋)之鑰匙及磁扣各1副，及取走原告胡靜雅所有如附表編號原證三所示房屋之房屋稅繳款書。待原告提起本件訴訟後，被告始於110年1月29日言詞辯論期日將21號4樓房屋之鑰匙、磁扣當庭交付予原告訴訟代理人。
⒊系爭買賣契約之稅單業已核下，承辦之地政士已於109年10
月21日在兩造之line群組對話紀錄內，通知被告契稅稅單核下、應繳契稅共33,425元及進行後續款項交付、房地點交事宜。詎被告未依約完稅及支付原告完稅款，亦未開立與未付價款同額之商業本票，更未備妥尾款及聯繫會同點交系爭房地之日期。依系爭買賣契約第9條第1項規定，買方如有違反本約各項義務者，即為買方違約，賣方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除系爭買賣契約並將已收價款全數沒收，充作違約金。原告遂於109年10月27日以竹北 成功 郵局第318、319、320號存證信函、電話簡訊及使用通訊軟體line通知提醒被告依約履行，然被告並未履行。其後原告再於109年10月29日以竹北成功郵局第325、324、326號存證信函、電話簡訊及使用通訊軟體line再次通知被告於109年11月5日前依約履行，被告仍置之不理，甚至以搬遷方式拒收存證信函及將通訊軟體line群組封鎖。惟依系爭買賣契約第10條第3項約定，因本契約所為之各項通知，均應以本契約書上記載之地址為準，如有變更，應以書面通知他方，否則因而致無法送達時（包括拒收），均以第一次郵遞之日期，故原告上開通知視為既已送達。
⒋嗣前開催告期滿後，原告復於109年11月6日以竹北成功郵
局第335、336、337號存證信函、電話簡訊及使用通訊軟體line通知被告為解除系爭買賣契約並沒收已繳買賣價金之意思表示。被告未依約繳清稅款、未支付價款、亦未交付尾款本票，顯已違約。孰料被告違約後竟於110年11月8日發訊息向系爭房地之承租人要求將租金支付予伊，還誣指系爭房地為凶宅，片面要求砍減買賣價金50萬5,000元，且拒不支付過戶移轉費用。原告不同意被告無理之主張，被告即提出刑事告訴逼迫原告，猶對承辦員警施壓稱「我議員朋友說怎麼這麼慢」等語，但被告所提刑事詐欺告訴，業經檢察官為不起訴處分。倘原告前述解除契約之意思表示有何瑕疵，茲再以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約並沒收已繳買賣價金之通知。
⒌被告既有違約事實，原告自得請求將被告已繳價款沒收及
按法定利率之計算之利息。如前所述，被告已繳之價款，其中55萬元、24萬5000元、25萬元係繳至附表所示之合作金庫銀行六家分行履約保證帳戶內，原告自得向被告請求給付此揭金額，被告並應同意原告可向附表所示合作金庫銀行六家分行之履約保證專戶帳戶內領取。又被告尚未取得21號4樓房屋之所有權，卻於109年11月6日起至110年1月28日止無權占有該房屋、該房屋之鑰匙及磁扣，無法律上原因而受有利益，致原告胡梅英受有相當於每月6,000元租金之損害，亦應返還其利益。
⒍並聲明：
⑴被告應給付原告胡梅英55萬元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應同意原告胡梅英可向附表編號原證一所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上開款項本金55萬元。
⑵被告應自109年11月6日起至110年1月28日止，按月給付原告胡梅英6,000元。
⑶被告應給付原告胡錦堂24萬5,000元及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應同意原告胡錦堂可向附表編號原證二所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上開款項本金24萬5,000元。
⑷被告應給付原告胡靜雅25萬元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止，按週年利率5％計算之利息；被告應同意原告胡靜雅可向附表編號原證三所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上開款項本金25萬元。
⑸原告願提供現金或等值之金融機關可轉讓定期存單供擔保請准宣告假執行。
㈡被告則以：
⒈被告於109年10月4日聯絡原告胡錦堂看房後，雙方達成買
賣合意，被告並支付訂金10,000元，當時被告即向原告胡錦堂表示非常忌諱有凶宅的社區房地，並口頭詢問系爭房地所屬之大學至善社區內是否曾有凶宅之情形，原告胡錦堂當面答稱絕對沒有，被告方於翌日即同年10月5日與原告3人簽訂系爭買賣契約，關於各該買賣標的、買賣價金、價金交付期款等均如附表所示，並與原告胡錦堂書面約定於同年10月13日先裝修附表編號原證一所示之21號4樓房屋。同年10月16日被告與原告胡錦堂一同進入上開房屋，原告胡錦堂將該房屋之鑰匙及磁扣各1副交予被告收執。
⒉嗣被告於同年10月19日與友人即證人 賴仁緯 進入21號4樓房
屋內粉刷油漆及清理裝修時，發現該房屋大門內外側邊均有黑色煙燻痕跡，浴室燈及門亦均有怪異之損壞、煙燻痕跡。被告於同年10月20日下午進入社區欲整理該屋時，向社區警衛詢問該社區內是否曾發生非自然死亡事件，警衛告知被告該社區內曾發生在浴室內燒炭自殺身亡之事件，被告因此心生畏懼，而於同年10月21日在line通訊軟體通知原告有關社區內凶宅事件必須查明，否則被告不敢買也不敢住，自該日起被告即無再進入該社區內。
⒊同年10月23日被告於通訊軟體line群組正式告知原告、合
作金庫銀行及承辦之地政士，先暫停系爭房地之買賣程序，待釐清及與原告協商後再進行，並於同年10月29日向系爭房地所屬管轄之新竹縣警察局橫山分局芎林分駐所對原告提出刑事詐欺告訴，且於當日在line群組通知原告、合作金庫銀行及地政士，被告並無違約之事實。
⒋被告在支付買賣價金共155萬元後，於社區警衛處得知系爭
房地社區內曾發生非自然死亡事件，已甚為恐懼，原告卻刻意隱瞞，致其陷於錯誤，已違反契約誠信及善良風俗，原告又急於催告被告支付尾款350萬，復起訴被告違約，要求沒收已付之全部價金，顯有惡意操控詐欺之嫌。被告無違約事實，原告無權向被告收取違約金。另被告無占用或使用21號4樓房屋，原告胡梅英亦無權向被告請求不當得利。⒌並聲明：⑴駁回原告之訴及假執行之聲請；⑵如受不利判決
，願供擔保請准宣告免為假執行。㈢兩造不爭執事項：
⒈兩造就系爭房地訂有系爭買賣契約(見本院卷一第20頁至第
85頁)，各該房地之買賣總價、被告現已交付原告之價款、被告已匯至合作金庫銀行履約保證帳戶之金額，以及被告尚未給付之買賣價款，均如附表所示。
⒉被告以涉嫌詐欺、隱瞞「凶宅」相關資訊為由，對原告提
起刑事告訴，經臺灣新竹地方檢察署(下稱新竹地檢)110年度偵字第4225號為不起訴處分，被告聲請再議，經臺灣高等檢察署以110年度上聲議字第7063號駁回再議。
㈣得心證之理由：
⒈查系爭房地之買賣價款皆分三期支付，第一期為簽約備證
款，第二期款為完稅款，第三期款為產權完成登記時支付款，而附表編號原證一、原證二、原證三所示買賣標的之第二期款完稅款金額，依序為50萬元、26萬元、26萬元，被告應於土地增值稅、契稅稅單核下後，受通知7日內依約繳清，且應於交付完稅款同時或送件移轉登記前，開立與未付價款同額且註明禁止背書轉讓之商業本票予原告，並交由地政士保管，系爭買賣契約第3條第2項、第5條第3項對此約定甚明。原告主張系爭房地系爭買賣契約之土地增值稅、契稅稅單至遲已於109年10月21日核下，地政士曾於109年10月21日在兩造之line通訊軟體群組通知被告應繳契稅共33,425元，原告則於109年10月27日以竹北成功郵局第318、319、320號存證信函、電話簡訊及line通訊軟體通知被告依約支付第二期完稅款、開立與未付價款同額之商業本票、備妥尾款及聯繫會同點交系爭房地日期，惟被告受通知後並未於7日內繳清第二期完稅款，業據原告提出line通訊軟體群組對話紀錄、存證信函及掛號回執、契稅繳款書、郵件投遞成功之查詢單、電話簡訊等附卷可按(見本院卷一第87頁至第120頁)，且為被告所不爭執，復有被告所提109年10月23日訴外人 葉幸玫 向被告通知「稅單下來受通知七日內繳付」、「請問完稅款何時會匯款至信託專戶？」之line通訊軟體對話紀錄足稽(見本院卷一第184頁)，堪信被告確已接獲通知而未按期繳付第二期完稅款。
⒉依系爭買賣契約第9條第1項規定，買方如有違反系爭買賣
契約各項義務者，即為買方違約，賣方得訂相當期限催告履行，逾期如未履行，賣方得解除系爭買賣契約並將已收價款全數沒收，充作違約金。原告主張被告未依約繳清第二期完稅款後，原告於109年10月29日以竹北成功郵局第3
25、324、326號存證信函再次通知被告，並限期被告於109年11月5日前履行，但被告仍未履行，嗣催告期滿後，原告復於109年11月6日以竹北成功郵局第335、336、337號存證信函通知被告為解除系爭買賣契約並沒收已繳買賣價金之意思表示，亦據原告提出存證信函為佐(見本院卷一第121頁至第124頁、第128至第131頁、第134頁至第137頁、第140頁至第142頁、第145頁至第147頁、第150頁至第152頁)。原告就上開存證信函雖未提出掛號回執，然由被告提出之line通訊軟體對話內容、簡訊通知可知，被告於109年10月22日對原告胡錦堂表示：「…買賣可否就作罷了，明天我先不會去代書那」(見本院卷一第181頁)、於109年10月29日又對原告胡錦堂表示：「全案我方已於今日向所屬管轄警局對賣方你們三人正式提出詐欺告訴，而賣方再多的急於要求本人付款，只會凸顯你們預謀詐欺急於收款的心態…」(見本院卷一第182頁)，再於109年11月7日以簡訊分別通知原告3人：「…買方並無違約，賣方無權沒收款項，且若賣方詐欺確認，尚需賠償買方已付價金之雙倍賠償違約金。寄件人：黃心蘭於民國109年11月7日簡訊回覆」(見本院卷一第191頁至第193頁)，足徵被告不僅收到原告上開催告限期履行之意思通知，亦知悉原告所為解除系爭買賣契約暨沒收已繳買賣價金之意思表示。從而，原告主張被告未依約繳清第二期完稅款後，原告已訂相當期限催告被告履行，然被告仍未於期限內繳付，依系爭賣賣契約第9條第1項規定，原告解除系爭買賣契約並主張將已收價款沒收充作違約金，即屬有據。
⒊被告雖辯稱21號4樓房屋大門內外側邊均有黑色煙燻痕跡，
浴室燈及門亦有怪異之損壞、煙燻痕跡，伊曾向社區警衛詢問，警衛告知系爭房地所屬之大學至善社區內曾發生非自然死亡事件，原告刻意隱瞞，致其陷於錯誤，原告違反契約誠信原則及善良風俗，有詐欺之嫌，故伊無違約，原告不得主張解除系爭買賣契約，亦不得沒收已繳價款云云，但為原告所否認。按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文，被告對上開所辯，應負舉證之責。經查：⑴被告對原告提出刑事詐欺告訴後，新竹地檢指揮警員訪查
大學至善社區警衛，警衛表示其任職該社區已2、3年，21號4樓房屋並無發生非自然死亡案件，且渠等從未聽聞系爭房地為「凶宅」，經本院依職權調閱新竹地檢110年度偵字第4225號案卷，有員警職務報告存於該卷足憑。⑵經本院函詢結果，附表編號原證一、原證二、原證三所示
之買賣標的房屋，經調查結果，21號4樓並無發生非自然死亡事件，而警用之勤區查察處理系統內，亦未有附表編號原證二、原證三所示房屋之該戶資料，有新竹縣警察局橫山分局110年5月18日函暨職務報告、110年6月10日函暨職務報告書可考(見本院卷一第277頁至第278頁，卷二第96頁至第97頁)。⑶被告雖提出照片2幀(見本院卷一第195頁至第196頁)，然從
照片無法看出有何黑色煙燻或浴室燈、浴室門怪異損壞、煙燻之痕跡。再者，原告胡梅英於新竹地檢前開案件中曾提出21號4樓房屋內部照片，足資證明該房屋並無被告所述煙燻疑似燒炭之痕跡，檢察官並為原告3人不起訴處分，有不起訴處分書附卷可按。
⑷觀諸系爭買賣契約全文，並無任何文字敘及賣方保證大學
至善社區內不曾發生非自然死亡事件，被告亦未提出任何證據足以證明兩造締約時有此合意，復無所謂大學至善社區內如有凶宅應屬瑕疵之特別約定。況且，被告係購買附表編號原證一、原證二、原證三所示之系爭房地，而非大學至善社區其他房屋，是被告以大學至善社區其他房屋曾發生非自然死亡事件為由，作為拒絕履行系爭買賣契約第二期完稅款之繳款，已嫌無據。其次，被告雖提出隨身碟1只，然無從確定錄音檔案中對話者究為何人，亦無從確認對話當時之情境、是否出於自由意志或誤導，實無從佐證系爭房地或大學至善社區其他房屋曾發生非自然死亡事件。⑸被告雖舉證人賴仁緯之證詞為佐，主張看屋當日原告胡錦
堂保證該社區內沒有凶宅、社區警衛說該社區有非自然死亡事件以及21號4樓房屋有燃燒煙燻痕跡。然證人賴仁緯對於見過原告胡錦堂之次數，先稱只有兩造簽約前一日見過，就只有看過那一次而已(見本院卷二第130頁)，後改稱事後又看過兩、三次(見本院卷二第132頁)，前後說詞反覆。再就原告胡錦堂如何回應，證人賴仁緯先稱「他說這個社區本身沒有什麼狀況，但是社區外停車場那邊之前有人燒炭過」(見本院卷二第131頁)，後又改口「當天胡先生說這個社區沒有什麼狀況」、「他說這個社區是很ok的」(見本院卷二第131頁、第133頁)，對於重點亦一再變更。加以證人賴仁緯自承與被告本即認識，被告對外稱證人賴仁緯是「弟弟」(見本院卷二第136頁)，且證人賴仁緯於系爭買賣契約簽約之前，曾打電話給系爭房地所屬社區之仲介諮詢賣價(見本院卷二第137頁)，堪認與被告關係密切。綜上各情，尚不能僅憑證人賴仁緯之證述，即遽認原告胡錦堂曾保證系爭房地所屬社區內沒有凶宅。而社區警衛是否曾提及大學至善社區發生過非自然死亡事件，證人賴仁緯固證稱其見聞被告向社區守衛詢問，守衛有提到他們不能講，只能大約說是哪個樓層哪一棟，但是不能說是哪一間，不能提到這個事情，還說如果要去查應該也是查不到等語(見本院卷二第135頁至136頁)。然查，非自然死亡涉及自殺或他殺，乃人之生命遭受剝奪之重大事件，自應有相當證據予以佐證，顯不能單以社區警衛個人所言進行判斷。況且，依證人賴仁緯上開所述，被告所詢問之社區警衛並無確切指出該社區那一戶發生非自然死亡事件，本院無從加以查證。是以，即令該社區警衛曾向被告提及大學至善社區發生過非自然死亡事件，亦無法肯認該警衛所言為實在。再者，證人賴仁緯雖證述其進入21號4樓房屋看到門的框很黑、房屋外面走廊也黑黑的、浴室的天花板黑黑的燻燻的等語(見本院卷二第133頁、第140頁)。惟房屋外面之走廊，非屬系爭房地之一部，且21號4樓房屋之浴室天花板是否黑黑的燻燻的，尚乏證據可供佐證，縱使為真，原因亦所在多有，實難僅因證人賴仁緯個人主觀感受，即率以認定係因非自然死亡事件所致。
⑹綜上，被告所辯，俱非可信。被告抗辯其無違約之情事，
委無從採。承前所述，原告依約已訂相當期限催告被告履行，被告未於期限內繳付第二期完稅款，依系爭賣賣契約第9條第1項規定，原告解除系爭買賣契約並將已收價款沒收充作違約金，於法有據。⒋第按違金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定
及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額(最高法院102年度台上字第1606號民事判決意旨參照)。又約定違約金額是否過高，賠償性違約金係以債權人所受之損害為主要準據，懲罰性違約金則非以債權人所受損害為惟一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之（最高法院100年度台上字第533號判決意旨參照）。查附表編號原證一、原證
二、原證三所示買賣標的之買賣價金依序為250萬元、123萬元、132萬元，而被告已經給付(包含繳至合作金庫銀行履約保證專戶)之金額分別為80萬元、36萬8,000元、38萬2,000元，均逾買賣價金百分之二十八以上，且系爭買賣契約自109年10月5日簽訂至原告於109年11月6日解約，期間僅1月餘，考量社會經濟狀況及平衡買賣雙方利益等情，堪認原告將被告所繳之價金全數沒收充作違約金，顯屬過高。本院審酌上情，認原告得請求之違約金數額，應酌減為各買賣價金之15％，即原告胡梅英得請求違約金37萬5,000元(計算式：2,500,000×15%＝375,000），原告胡錦堂得請求違約金18萬4,500元(計算式：1,230,000×15%＝184,500），原告胡靜雅得請求違約金19萬8,000元(計算式：1,320,000×15%＝198,000）。
⒌再查原告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅各已收取被告給付之25
萬元、12萬3,000元、13萬2,000元，上開違約金數額扣除此揭原告已收取之金額後，原告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅得向被告請求之數額依序為12萬5,000元、6萬1,500元、6萬6,000元。又附表編號原證一、原證二、原證三所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內款項，均係被告為履行系爭買賣契約所繳付，當被告發生違約情事而對原告負有給付義務時，應認原告有從該履約帳戶內領取之權利。從而，原告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅請求被告各給付12萬5,000元、6萬1,500元、6萬6,000元，以及均自起訴狀繕本送達翌日即109年12月26日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨被告應同意原告胡梅英可向附表編號原證一、原告胡錦堂可向附表編號原證二、原告胡靜雅可向附表編號原證三所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上述款項本金，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，均乏所據，應予駁回。
⒍原告胡梅英主張被告未取得21號4樓房屋之所有權，卻於10
9年11月6日起至110年1月28日止無權占有該房屋及該房屋之鑰匙、磁扣，係無法律上原因而受有利益，然為被告所否認。查被告抗辯系爭買賣契約簽訂後，其與原告胡錦堂約定可先裝修21號4樓房屋，原告胡錦堂便將該屋之鑰匙及磁扣各1副交予被告，為原告所不否認，堪認被告最初持有該屋鑰匙、磁扣以及占有使用該房屋，具有法律上之原因。嗣後被告因違反繳納第二期完稅款之義務，而有違約事實，原告胡梅英解除系爭買賣契約於法有據，依民法第259條第1款規定，系爭買賣契約解除後，被告應將所受領之物返還予原告胡梅英。查被告雖未立即返還該屋鑰匙、磁扣，致原告胡梅英受有損害，但原告胡梅英所受損害應僅限於該段期間無法使用該副鑰匙、磁扣之不便而已。蓋衡諸常情，房屋所有權人通常擁有房屋之鑰匙、磁扣多副，殊無可能僅有1副，尤其系爭買賣契約尚未履行完畢，亦未點交，原告胡梅英自會保留該屋之鑰匙、磁扣。是以，原告胡梅英主張其因被告未立即歸還鑰匙、磁扣，即受有相當於該屋每月可得出租之6,000元租金損害，尚嫌速斷，而難憑採。其次，原告主張被告於109年11月6日起至110年1月28日止占有21號4樓房屋，為被告所否認，原告胡梅英對此未舉證以實其說，益難佐證原告胡梅英之主張為真正。從而，原告胡梅英請求被告自109年11月6日起至110年1月28日止，按月給付6,000元，為無理由，不能准許。
㈤綜上所述，原告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅各請求被告給付12
萬5,000元、6萬1,500元、6萬6,000元，及均自109年12月26日至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨被告應同意原告胡梅英可向附表編號原證一、原告胡錦堂可向附表編號原證二、原告胡靜雅可向附表編號原證三所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內各領取上述款項本金，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，皆無理由，均應予駁回。㈥兩造 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原
告勝訴部分，因所命給付金額均未逾50萬元， 爰依 職權宣告假執行，就上開命被告給付部分，原告雖聲請供擔保後為假執行之宣告，然僅係促使法院為職權之發動。另被告陳明願供擔保聲請免為假執行之宣告，經核無不合，爰酌定相當擔保金額併予宣告之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應併予駁回，附此敘明之。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
㈧訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書
。
二、反訴部分：㈠反訴原告起訴主張：
⒈反訴原告於簽訂系爭買賣契約後，才得知系爭房地所屬之
大學至善社區曾發生非自然死亡事件，但因被下封口令，一般人無法查到。反訴被告胡錦堂故意隱瞞該社區內曾發生非自然死亡事件，致反訴原告陷入錯誤，相關事實理由如本訴被告前開答辯理由所述。反訴被告不僅違反民法第148條第2項誠信原則在先，且有惡意詐欺而構成違約，依系爭買賣契約第9條第2項規定，反訴原告有權解除契約，茲以反訴狀繕本為解除系爭買賣契約之意思表示，反訴被告應將已收價款退還給反訴原告。反訴原告已給付反訴被告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅簽約金各25萬元、12萬3,000元、13萬2,000元，並繳付備證款55萬元、24萬5000元、25萬元至附表所示之合作金庫銀行六家分行履約保證帳戶內，反訴原告自得向反訴被告請求返還上開金額，反訴被告並應同意反訴原告可向附表所示合作金庫銀行六家分行之履約保證專戶帳戶內領取前述備證款。⒉附表所示之系爭房地及所屬停車位，系爭買賣契約約定於1
09年10月31日點交，並約定原出租之租金由反訴原告收取。109年10月8日反訴被告胡錦堂為取信反訴原告，分別向系爭房地之承租人表示房屋已簽約賣給反訴原告，反訴原告為新房東，租約及租金收取等權利均已移轉給反訴原告。待反訴原告和承租人分別另訂新的租賃契約，反訴被告竟反口欺騙不知情之承租人，指稱反訴原告「只付訂金而已，沒資格說什麼」。反訴被告未按契約如期進行點交房屋，造成反訴原告金錢及人力損失，反訴被告應自109年10月31日約定交屋日起至清償日止，分別按月給付反訴原告每月24,000元之租金。
⒊反訴原告為裝修21號4樓房屋，支出費用及工資共15,000元
，反訴被告未依約點交系爭房地，此部分支出應由反訴被告胡梅英負擔。又如前述，反訴原告已支付反訴被告簽約金、備證款共155萬元，依系爭買賣契約第9條第2項約定，反訴被告除返還上開金額外，並應賠償已收價款同額之違約金155萬元予反訴原告。爰依系爭買賣契約第9條第2項、第3項及民法第254條、第260條、第250條規定提起反訴。
⒋並聲明：
⑴反訴被告胡梅英應返還反訴原告簽約金25萬元、備證款5
5萬元及自簽約收款日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；反訴被告胡梅英應同意反訴原告可向附表編號原證一所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上開備證款55萬元本息。⑵反訴被告胡錦堂應返還反訴原告簽約金12萬3,000元、備
證款24萬5,000元及自簽約收款日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；反訴被告胡錦堂應同意反訴原告可向附表編號原證二所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上開備證款24萬5,000元本息。
⑶反訴被告胡靜雅應返還反訴原告簽約金13萬2,000元、備
證款25萬元及自簽約收款日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；反訴被告胡靜雅應同意反訴原告可向附表編號原證三所示之合作金庫銀行履約保證帳戶內領取上開備證款25萬元本息。⑷反訴被告應自109年10月31日約定交屋日起至清償日止
，分別按月給付反訴原告24,000元。⑸反訴被告胡梅英應給付反訴原告15,000元。
⑹反訴被告胡梅英、胡錦堂、胡靜雅應各給付反訴原告80
萬元、36萬8,000元、38萬2,000元。㈡反訴被告則以：
⒈相關原因事實理由，援用本訴原告起訴主張所述。
⒉反訴原告雖託詞凶宅，以刑事程序施壓意圖脫免其民事違
約責任，然反訴原告對反訴被告提起之詐欺告訴，經檢察官為不起訴處分確定。於該刑事偵查案件中，反訴原告指稱反訴被告所出售之房屋為「凶宅」，係以該社區警衛告知為據，惟經警訪查上揭社區警衛及總幹事，其等均表示從未聽聞系爭房地係「凶宅」之事，有員警職務報告在卷可證，反訴原告之指述自屬無據。⒊反訴原告雖託詞伊看房表示不買有凶宅的社區云云。然簽
約前反訴原告看屋所簽立之訂金收據上，並無任何社區凶宅應屬瑕疵之記載，且系爭買賣契約亦無任何社區凶宅應屬瑕疵之特別約定事項。又反訴原告於庭訊時既自 陳伊 於本件買賣前即透過仲介住商之陳小姐看過系爭房地所屬社區之其他房屋，證人賴仁緯到庭亦稱反訴原告於本件之前應該有聯絡其他屋主或仲介詢問該社區情況。衡諸常理，若反訴原告有何表示不買有凶宅的社區，而反訴原告在本案之前又已有與其他屋主、仲介聯絡詢問系爭房地社區之房屋，則反訴原告於本件買賣前應已知悉本社區房屋之情形。反訴原告本於自由意願與反訴被告簽約購屋，自難於單方違約後以主觀臆測該買賣標的為凶宅，而作為脫免民事責任之藉口。
⒋反訴原告雖以證人賴仁緯為證，主張看屋當日反訴被告胡
錦堂保證社區內沒有凶宅及21號4樓房屋有燃燒煙燻云云。然證人賴仁緯就其是否見過反訴被告之次數、如何回應等，先後所述不同。且證人賴仁緯與反訴原告交情匪淺，此觀證人賴仁緯於被詰問可能揭露不利於反訴原告事實之問題時，即故意規避迴護，可見端倪。
⒌本件並非新屋買賣，且反訴被告購屋後陸續出租使用十餘
年，系爭房屋並無燃燒煙燻痕跡，證人賴仁緯既無消防、燒炭、火災專業之鑑定資格或證照，自難僅憑其主觀感受即遽指系爭房屋業經燃燒煙燻。
⒍反訴原告雖以伊與社區警衛間之錄音為證，然反訴原告所
提僅係片段且故意曲解之譯文，所謂USB碟錄音，充斥反訴原告一再故意誘導未親身見聞之傳聞。而所謂之警衛已一再表示：反訴原告伊向反訴被告所購買之房屋沒有問題，妳就一直呼攏我、一直咬，那根本沒有的事，妳就要我說承認在那邊等語。反訴原告卻還以此錄音作為其脫免民事責任之理由。
⒎反訴原告早已成年，自承做法拍、土地開發，還說我們自
己做的生意也不算小，職業不需要給代書跟其他人知道等語(見新竹地檢110年度偵字第4225號卷第55頁）。倘若反訴原告有何不買凶宅社區要求，應當更會記明於約定事項內。系爭買賣契約並無所謂社區凶宅應屬瑕疵之特別約定，甚至反訴原告還向系爭房屋之租客要求給付租金，由此可見反訴原告佯稱不買凶宅社區云云，實無足採。
⒏並聲明：⑴反訴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈢兩造不爭執事項：
⒈兩造就系爭房地訂有系爭買賣契約(見本院卷一第20頁至第
85頁)，各該房地之買賣總價、反訴原告現已交付反訴被告之價款、反訴原告已匯至合作金庫銀行履約保證帳戶之金額，以及反訴原告尚未給付之買賣價款，均如附表所示。
⒉反訴原告以涉嫌詐欺、隱瞞「凶宅」相關資訊為由，對反
訴被告提起刑事告訴，經新竹地檢110年度偵字第4225號為不起訴處分，反訴原告聲請再議，經臺灣高等檢察署以110年度上聲議字第7063號駁回再議。
㈣得心證之理由：
⒈反訴原告主張反訴被告故意隱瞞系爭房地所屬之大學至善
社區內曾發生非自然死亡事件，致其陷於錯誤，反訴被告違反民法第148條第2項之誠信原則，且屬惡意詐欺等情，均為反訴被告所否認。承前本訴部分、本院得心證之理由所載，並無證據足資證明大學至善社區內曾發生非自然死亡事件，且反訴被告並無反訴原告所指故意隱瞞之情事，又觀諸系爭買賣契約全文，無任何文字敘及賣方保證大學至善社區內不曾發生非自然死亡事件，反訴原告亦未提出任何證據足以證明兩造締約時有此合意，復無所謂大學至善社區內如有凶宅應屬瑕疵之特別約定。是以，反訴原告主張反訴被告違反誠信原則、惡意詐欺、致其陷於錯誤而訂約云云，均無從採認屬實。
⒉同前本訴部分、得心證之理由所述，反訴原告應依系爭買
賣契約之約定，按期給付第二期完稅款，反訴原告接獲通知卻未按期繳付，反訴被告已訂相當期限催告反訴原告履行，然屆期反訴原告仍未履行，已屬違約，依系爭賣賣契約第9條第1項規定，反訴被告於109年11月6日解除系爭買賣契約，並將反訴原告已繳納之價款於買賣總價之15％限額內沒收充作違約金，洵屬有據，堪認系爭買賣契約已因反訴被告解除契約而不復存在。反訴原告主張其得依系爭買賣契約第9條第2項規定，於110年6月11日以反訴起訴狀解除系爭買賣契約，即無理由。從而，反訴原告依民法關於契約解除之規定，請求反訴被告將簽約金、備證款返還，及同意反訴原告可向附表所示合作金庫銀行六家分行之履約保證專戶帳戶內領取前述備證款本息，皆屬無據，不能准許。
⒊系爭買賣契約固約定於109年10月31日點交系爭房地，然反
訴原告已違約在先，並未於稅單核下後受通知7日內交付第二期完稅款，業如前述，是反訴原告主張反訴被告未按期點交而屬違約云云，即非可取。況且，由被告提出之line通訊軟體對話內容可知，被告於109年10月22日對原告胡錦堂表示：「…買賣可否就作罷了，明天我先不會去代書那」(見本院卷一第181頁)、於109年10月29日又對原告胡錦堂表示：「全案我方已於今日向所屬管轄警局對賣方你們三人正式提出詐欺告訴…本人已於民國109年10月21日及24日，于通訊軟體line正式通知賣方及昭信地政士以及合庫，暫停買賣程序，等待司法調查…」(見本院卷一第182頁)，足見反訴原告已單方表明停止點交程序之進行，益徵反訴原告主張反訴被告違約未按期點交系爭房地，實無可採。是以，反訴原告主張反訴被告未如期點交系爭房屋，致其受有損害，請求反訴被告自109年10月31日約定交屋日起至清償日止，分別按月給付每月24,000元租金，顯乏所憑，無從准許。⒋亦如前述，本件係反訴原告違約在先，系爭買賣契約業經
反訴被告合法解除在案，反訴被告並無何可歸責事由，則反訴原告主張依系爭買賣契約第9條第2項規定，請求反訴被告賠償已收價款同額之違約金155萬元(反訴被告胡梅英80萬元、胡錦堂36萬8,000元、胡靜雅38萬2,000元)，於法亦屬無據。
⒌至於反訴原告主張其裝修21號4樓房屋所支出費用、工資共
15,000元，查此部分費用之支出，乃反訴原告個人所為，與反訴被告胡梅英無涉，亦非反訴被告胡梅英未點交系爭房地所致，反訴原告請求反訴被告胡梅英負擔，亦無理由，不能准許。
㈤綜上，反訴原告上開各項主張，皆無理由，均應予駁回。㈥本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
㈦訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國110年11月30日
民事第一庭法官李珮瑜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年12月1日
書記官鄧雪怡附表：編號原證一:買賣契約書原證二:買賣契約書原證三:買賣契約書出賣人胡梅英胡錦堂胡靜雅買受人黃心蘭黃心蘭黃心蘭買賣價金(新臺幣)250萬元123萬元132萬元已交賣方/合庫帳戶/未付金額25萬元/55萬元/170萬元12萬3000元/24萬5000元/86萬2000元13萬2000元/25萬元/93萬8000元合作金庫銀行履約保證帳戶合作金庫商業銀行受託信託財產專戶六家分行不動產買賣價金專戶帳號000000-0000000合作金庫商業銀行受託信託財產專戶六家分行不動產買賣價金專戶帳號000000-0000000合作金庫商業銀行受託信託財產專戶六家分行不動產買賣價金專戶帳號000000-0000000買賣標的房屋/停車位/門牌號碼(建號)⓵新竹縣○○鄉○○路000巷00號4樓【該房屋即芎林鄉文昌段1175建號】新竹縣○○鄉○○路000巷00號【該停車位係於芎林鄉文昌段1224建號】即【B2(3-1)停車位，權利範圍1253/100000】新竹縣○○鄉○○路000巷00號10樓【該房屋即芎林鄉文昌段1087建號】⓶新竹縣○○鄉○○路000巷00號4樓（該房屋即芎林鄉文昌段1182建號）該停車位門牌、建號同上，即【B2(17)停車位權利範圍1253/100000】該停車位門牌、建號同上，即【B2(23-1)停車位權利範圍1122/100000】買賣標的土地坐落【權利範圍】⓵新竹縣○○鄉○○段000○00000○00000○000000號【1175建號房屋權利範圍310/100000】新竹縣○○鄉○○段000○00000○00000○000000號即【B2(3-1)停車位，權利範圍8/100000】新竹縣○○鄉○○段000○00000○00000○000000號【1087建號房屋權利範圍288/100000】⓶新竹縣○○鄉○○段000○00000○00000○000000號【1182建號房屋權利範圍310/100000】地號同上即【B2(17)停車位，權利範圍8/100000】地號同上即【B2(23-1)停車位，權利範圍7/100000】停車位即B2(3-1)停車位B2(17)停車位B2(23-1)停車位備註本訴被告即反訴原告於109.10.10以整理房屋為由取得本訴原告即反訴被告胡梅英所有新竹縣○○鄉○○路000巷00號4樓之房屋鑰匙及磁釦，於110.1.29本院開庭時返還