台灣高雄地方法院民事判決 97年度雄簡字第3020號
原 告 乙○○
訴訟代理人 余景登 律師
被 告 甲○○
丙○○原名： 莫泰
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國97年5月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、查被告丙○○受合法之通知，無正當理由，未於最後言詞辯
論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依
原告聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、原告主張：被告甲○○受被告丙○○即亞洲地產仲介經紀行
（下稱丙○○）指派執行仲介業務，以伊與丙○○間之不動
產委任仲介業務契約（下稱系爭契約），明知成交事實不存
在，仍要求伊支付服務報酬新台幣（下同）8萬元，因系爭
契約未依不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第22條規
定，迄未簽立書面不動產出售委託契約書，應屬無效，縱認
系爭契約存在，惟伊已向甲○○為終止契約之意思表示，如
被告2人否認者，再以起訴狀送達被告2人為終止系爭契約
之意思表示，故系爭契約不存在，甲○○應返還違法收取之
服務報酬8萬元；又甲○○未仲介實際成交，違反管理條例
第19條第1項之規定，向伊收取報酬8萬元，應依同條第2
項規定，加計利息後加倍返還原告；而甲○○為丙○○所屬
之經紀人員，依管理條例第26條第2項規定，被告應連帶負
賠償責任。倘甲○○指稱伊所交付8萬元為預付報酬，則系
爭契約無論因無效或依法終止後，被告2人所受預付報酬之
法律上原因不存在，被告2人獲有利益，致伊受有損害，且
甲○○向原告收取報酬，違反不動產經紀業管理條例第19條
第1項之規定，致伊受損害，依同條第2項、第26條第2項
規定，被告2人亦應負連帶賠償責任。又 方志文 所簽發之本
票遲未能兌現，且銀行核貸不順利，故其履行買賣契約之能
力，被告未盡調查之善良管理人注意義務，不能向原告請求
居間報酬。為此，爰依民法第179條後段、管理條例第19條
第2項、第26條第2項等規定，訴請被告連帶給付16萬元，
及法定遲延利息等情。並聲明：㈠被告應連帶給付原告16萬
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%
計算之利息。㈡願供擔保以代釋明聲請宣告假執行。
三、被告則以：系爭契約已於96年7月12日，促成原告（藉其子
戴亞弘 名義）與訴外人方志文間不動產買賣契約之成立，成
交價款170萬元，渠自得依民法第565條、第568條前段規
定，向原告收取居間服務報酬，嗣因原告未依誠信原則，違
反其與方志文間不動產買賣契約，竟將不動產買賣標的另出
售他人，原告因此同意解除其與方志文間不動產買賣契約，
並依系爭契約給付被告居間報酬等語，資為抗辯。並聲明︰
駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決，願供擔保
聲請宣告准予免為假執行。
四、兩造所不爭執之事項︰
㈠被告甲○○為被告丙○○所屬經紀人員。
㈡原告曾委任被告居間出售伊以其子戴亞弘為名義登記人，
坐落高雄縣鳳山市○○段○○○○號之土地及其上同段1466
建號之建物（下稱系爭房地），惟兩造間並未簽訂書面契
約。
㈢因被告甲○○以支付經紀服務報酬向原告請求，原告即於
自由意志下支付被告8萬元。
㈣系爭房地於96年11月21日，以買賣價金145萬元，出售與
訴外人 秦孟潔 ，並辦妥所有權移轉登記。
五、是本件兩造間之爭點厥為︰㈠系爭契約是否因違反管理條例
第22條規定之要件，依民法第71條、第73條等規定，應為無
效？㈡被告是否已依系爭契約債之本旨履行？原告是否已合
法終止系爭契約？㈢被告有無違反管理條例第19條規定，應
加計利息後加倍返還原告已收取之報酬？㈣被告執行仲介業
務時，有無因故意或過失未盡調查買受人方志文履約能力之
善良管理人義務，致原告受損害？茲析述如次︰
㈠按「（第1項）不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，
如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經
紀人簽章：一、不動產出租、出售委託契約書。二、不動
產承租、承購要約書。三、定金收據。四、不動產廣告稿
。五、不動產說明書。六、不動產租賃、買賣契約書。（
第2項）前項第一款及第二款之規定，於經營代銷業務者
不適用之。（第3項）第一項第五款之不動產說明書應記
載及不得記載事項，由中央主管機關定之。」管理條例第
22條固定有明文，惟管理條例乃為管理不動產經紀業，建
立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市
場健全發展而制定（同條例第1條參照），乃於90年10月
12日因「不動產說明書」應記載及不得記載事項部分，經
立法院朝野協商後三讀通過現行第22條之條文（見立法院
公報第90卷第47期，頁866、867），僅實質修正該條第
3項之內容，並於同條第1項本文置入「不動產之買賣、
互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者」而
已；考諸86年間同條例第22條立法理由謂︰仲介業務係專
業行為，為保障交易當事人之權益及維持仲介服務品質，
明定房地產仲介過程中，諸如委託契約書之簽訂、定金之
收取等事項，應由仲介業指派經紀人簽章，以示負責（見
立法院議案關係文書院總第1764號委員提案第1945號，86
年10月25日，報847-860，立法院公報第88卷第6期，頁
816-817），苟不動產經紀業或經紀人員有違反者，僅主
管機關（同條例第3條參照）依同條例第29條、第31條分
別裁處不動經紀業罰鍰、經紀人員懲戒，此係行政機關為
規制不動產經紀業從事經紀仲介或代銷等業務之條文，核
與民事法律就法律行為法定方式之規定迥異，亦非屬規範
民事法律行為之強行規定，不能因立法機關就行政機關為
行政規制之立法目的而設有行政秩序罰之規定，即言違反
行政規制目的之行為，則為民事法律規範法律行為之強行
規定，亦不能謂行政規制所賦予之行政法上義務，即為民
事法律規範法律行為之法定方式，是故，顯非謂不動產經
紀業或經紀人員有違反同條例第22條第1項之情事，逕予
推論同條項規定所列之文件應依民法第73條前段規定，概
屬無效。
㈡矧以，經審視管理條例全部條文內容以觀，除主管機關關
於不動產經紀業務所涉文件之行政管制內容除外，尚乏直
接規範不動產經紀業務中所簽立之契約訂定方式暨法律效
果，縱令不動產經紀業主管機關或其他業務主管機關，依
同條例第22條之相關規定，發布有關不動產委託出售應記
載及不得記載事項之定型化條款或不動產說明書等，亦不
影響不動產委託買賣（含出售及承購）、租賃（含出租及
承租）等契約為非要式契約之性質，至為明灼。是原告徒
憑己意，曲解管理條例第22條行政規制之規範意旨，並跳
躍援引民法關於法律行為之法定方式或強行規定，指摘系
爭契約因未簽立書面契約而無效云云，雖提出行政院消費
者保護委員會92年6月26日「不動產委託銷售定型化契約
應記載急不得記載事項」，揆諸上揭條文及說明，亦屬誤
會，殊無足採。
㈢查被告受原告之託，曾於96年7月12日促成原告（以其子
戴亞弘為名義人）及方志文間就系爭房地之買賣簽訂書面
契約，買賣價金為170萬元，並委由 沈恒安 地政士辦理系
爭房地所有權移轉登記（即過戶）、報稅、申辦貸款等相
關代書業務，嗣於同年月30日因申辦貸款過程，訴外人渣
打國際商業銀行股份有限公司（下稱渣打銀行）發現：訴
外人 董倫成 及方志文2人分別提供系爭房地，向渣打銀行
申辦抵押貸款，但均無撥款，因此，兩造委由沈恒安地政
士辦理系爭房地之解約手續，原告與方志文2人即簽立「
不動產解除買賣契約書」，由原告將簽約時所收受之方志
文面額各為5萬元之本票2張返還方志文等情，業據原告
聲請訊問證人沈恒安到庭結證綦詳，並有沈恒安地政士當
庭提出之「不動產解除買賣契約書」、被告提出原告（以
其子戴亞弘為名義人）與方志文間之不動產買賣契約書、
渣打銀行97年2月19日渣打商銀CBRisk字第09700882號
函暨檢附董倫成、方志文申請貸款相關資料等在卷可稽，
洵堪認定。
㈣準此以解，被告受原告委託出售系爭房地所成立之系爭契
約，被告殊已於96年7月12日依系爭契約債之本旨履行完
畢等情至明，且原告於自由意志下已依系爭契約支付被告
服務報酬8萬元乙節，亦有被告提出服務報酬收費證明乙
紙附卷足憑，悉如前述，經核與成交買賣價金比例，尚稱
公允，是被告上開抗辯，誠屬正當，應予採信。是以，系
爭契約已因兩造各自履行完畢而消滅，原告縱於嗣後為終
止契約之意思表示，自不發生終止系爭契約之效力；被告
亦核無違反管理條例第19條之情事，併此敘明。
㈤至原告另主張：被告執行仲介業務時，因未盡調查買受人
方志文履約能力之善良管理人義務，致原告受損害云云，
為被告執以前詞否認置辯，然查原告與方志文間就系爭房
地之買賣契約關係，乃因原告（以其子戴亞弘為名義人）
先後與方志文、董倫成簽訂系爭房地之買賣契約書，而合
意解除，詳如前述，縱認方志文依約應於同年7月12日支
付買賣價金第一期簽約款10萬元所簽發之本票，尚未給付
票款，暫就此部分清償票據債務是否尚有到期日問題恝置
勿論，原告既於同年月31日與方志文合意解除系爭房地之
買賣契約，且係因原告先後與方志文及董倫成2人簽訂系
爭房地買賣契約等情，已如前述，並有「不動產解除買賣
契約書」在卷可據，洵難謂方志文有何履約能力不足或欠
缺之情事，故原告此部分之主張，委無足取。此外，原告
對於被告執行仲介業務時，有何其他故意或過失致伊受損
害之事，迄未舉證以實其說，自不足採。
六、綜上所述，系爭契約並未因違反強行規定或不依法定方式為
之而歸於無效，原告就已依債之本旨履行完畢之系爭契約，
為終止契約之意思表示，亦不發生終止契約之效力；此外，
被告亦查無有何其他違反管理條例第19條規定之情事，且被
告於執行仲介業務時，亦無因故意或過失未盡調查買受人方
志文履約能力之善良管理人義務，致原告受損害等情形，被
告受領原告依系爭契約所支付之服務報酬8萬元，自難認有
何無法律上之原因可言。從而，原告主張依民法第179條後
段、管理條例第19條第2項、第26條第2項等規定，訴請被
告連帶給付16萬元，及法定遲延利息等情，於法尚屬未合，
應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行聲請已失所附麗，應併予駁回
之。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
核與判決之結果無影響，無一一審究之必要，末此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日
高雄簡易庭法官劉定安
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 97 年 6 月 26 日
書記官楊銘仁