裁判字號：最高法院103年台上字第437號民事判決
裁判日期：民國103年03月12日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決一○三年度台上字第四三七號上訴人 何德淇
何江德 何叔銘 何德全 何德揚 共同訴訟代理人 彭火炎 律師
張玉琳 律師被上訴人新竹縣政府法定代理人 邱鏡淳 訴訟代理人 曾肇昌 律師上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國一○二年四月二十四日台灣高等法院第二審判決（一○一年度上字第一一七八號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國九十四年十二月三十日向伊承租坐落新竹市○○段二六一、三四一、三五○、四五六地號（重測前地號依序為同市○○○段一三九之六七、九一、六五、五二地號）等四筆土地（下稱系爭土地），雙方簽訂公有耕地租賃契約（下稱系爭租約），約定土地限種植農作物之用，上訴人並應自任耕作。惟上訴人並未自任耕作，於系爭土地如原判決附圖（下稱附圖）Ａ至Ｕ（Ｑ除外），興建房屋等地上物及種植造景植栽、雜林暨闢建道路等休閒設施以經營餐廳，系爭租約為無效。縱系爭租約並非無效，上訴人因不可抗力繼續一年不為耕作，且未經伊同意擅自變更用途，伊已於九十八年三月三十一日向上訴人終止系爭租約。爰依物上請求權及租賃物返還請求權等法律關係，求為命上訴人將附圖Ａ至Ｕ（Ｑ除外）之地上物、道路拆除或刨除，將系爭土地交還之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。上訴人則以： 伊叔 即訴外人 何江三榮 於六十五年間向被上訴人承租系爭土地使用，嗣因租期屆滿而多次換約續租。於九十二年八月十八日改以伊名義向被上訴人承租系爭土地，並於九十四年十二月三十日續訂租約，租期延至一○○年十二月三十一日止。伊父 何江連 於六十四年七月一日在同段二六○地號土地上興建房屋，連同周邊之系爭土地作為經營餐廳使用，並於七十二年八月一日向被上訴人買受該二六○號土地，足見被上訴人於九十二年八月十八日簽訂系爭租約時，已知系爭土地並非供作農業使用，並同意 伊於 系爭土地上開設餐廳。況系爭四五六地號土地係學校用地，二六一、三四一及三五○地號土地為保護區用地，均非耕地，系爭租約並非耕地租約，即無耕地三七五減租條例之適用等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：系爭土地為新竹縣所有，被上訴人為管理機關。上訴人之叔何江三榮於六十五年一月一日向被上訴人承租系爭土地時，其地目均為旱；除四五六地號土地嗣後變更地目為「林」外，其餘仍為「旱」。依九十五年六月二十七日發布實施之「變更新竹科學工業園區特定區主要計畫（第二次通盤檢討）（新竹市部分）案，系爭土地之土地使用分區均列為保護區。何江三榮於六十五年一月一日向被上訴人承租系爭土地，雙方簽訂公有耕地租賃契約，約定租期為六年；其後於七十一年一月一日、七十七年一月一日、八十三年一月二十一日接續簽訂租賃契約續租系爭土地。上訴人嗣以何江三榮年老體衰無力耕作為由，申請辦理變更承租人名義由其等繼續承租。經被上訴人函准後，兩造於九十二年八月十八日簽訂公有耕地租賃契約，租賃期間自八十九年一月一日起至九十四年十二月三十一日止；復於九十四年十二月三十日簽訂系爭租約，約定租期自九十五年一月一日起至一○○年十二月三十一日止，為兩造所不爭，並有卷附之相關卷證可佐。查何江三榮與被上訴人簽訂之租約名稱均係「公有耕地租賃契約」，並載明承租公有耕地，及承租人應自任耕作，違者由出租機關終止租約之旨。兩造於九十二年八月十八日及九十四年十二月三十日簽訂之耕地租約亦有相同之約定。上訴人抗辯系爭租約並未限於農業使用等語，並無足取。系爭土地之地目，除四五六地號土地嗣後變更為「林」外，其餘仍為「旱」。何江三榮向被上訴人承租系爭土地時，關於系爭
二六一、三四一、三五○地號土地，及系爭四五六地號土地於地目變更前，均有耕地三七五減租條例之適用。又承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。系爭二六一、三四一及三五○等三筆地號土地，自六十五年間出租予何江三榮時起均係耕地；系爭四五六地號土地於地目變更前亦為耕地。上訴人自承於六十九年間開始在系爭土地上開設餐廳，證人劉宏基並證述於八十九年間至九十四年間到場查看時，系爭土地上之地上物一直沒有變動；足認承租人自六十九年起即因經營餐廳而未自任耕作，原訂耕地租約於斯時即全部無效。上訴人於九十二年八月十八日係繼受何江三榮之公有耕地租賃關係，復於九十四年十二月三十日簽訂系爭租約而續租系爭土地；惟原訂耕地租約於上訴人續訂租約前，已因承租人未自任耕作而無效，縱上訴人繼受及續訂耕地租約，亦不能使已無效之原耕地租約回復其效力。系爭土地之承租人為何江三榮，「一小矣飲食店」負責人則係何德淇，且「一小矣飲食店」登記之營業所在地亦非坐落在系爭土地上，不足以證明被上訴人同意承租人於系爭土地上作非耕作之用；上訴人抗辯被上訴人自六十九年即准許其在系爭土地上開設餐廳，無足憑採。被上訴人已於九十七年二月十八日函知上訴人註銷系爭租約，復於九十八年三月三十一日函知上訴人終止系爭租約，足認被上訴人不同意上訴人繼續使用收益系爭土地甚明；上訴人抗辯被上訴人於一○一年同意其代繳地價稅款，兩造即成立不定期租賃關係，並無足採。系爭土地之耕地租賃關係因承租人未自任耕作而當然無效，不因上訴人續租土地而使之回復效力。上訴人無權占用系爭土地，被上訴人請求返還系爭土地，與事件之公平及個案之正義無違；上訴人抗辯被上訴人以違反自任耕作事實為由終止系爭租約，係權利濫用，亦無足採。上訴人不爭執占用如附圖之系爭土地，關於系爭二六一、三四一、三五○地號土地部分之耕地租約為無效，且不因上訴人繼受原訂耕地租約及續訂系爭租約而回復其效力，被上訴人依所有物返還請求權及租賃物返還請求權，訴請上訴人返還土地，自無不合。至系爭四五六地號土地於地目變更為「林」以後，並無耕地三七五減租條例之適用；上訴人於地目變更後，以承租人名義繼受原訂租約，再於九十四年十二月三十日與被上訴人續訂之租約，雖屬一般租約性質，然該筆土地之租約已因租期於一○○年十二月三十一日屆滿而消滅，被上訴人亦得請求返還該筆土地。從而被上訴人依租賃物返還請求權，求為命上訴人拆除地上物後，將土地返還予被上訴人之判決，洵非無據，為其心證之所由得，並說明兩造其餘攻擊防禦方法之取捨意見。因而將第一審關於上開部分所為被上訴人敗訴之判決廢棄，改判命上訴人將附圖Ａ至Ｕ（Ｑ除外）之地上物、道路拆除或刨除，將系爭土地交還被上訴人，於法並無違誤。
按承租人違反耕地三七五減租條例第十六條規定不自任耕作時，原定租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。訴外人何江三榮於六十五年一月一日向被上訴人承租系爭土地，約定租期為六年，於六十九年起即經營餐廳而未自任耕作；其後於七十一年一月一日、七十七年一月一日、八十三年一月二十一日接續簽訂租賃契約續租系爭土地。上訴人以何江三榮年老體衰無力耕作為由，申請辦理變更承租人名義由其等繼續承租，經被上訴人函准後，兩造於九十二年八月十八日簽訂租賃契約，約定租期自八十九年一月一日起至九十四年十二月三十一日止；復於九十四年十二月三十日簽訂系爭租約，為原審依法審認之事實。原審因而認定上訴人於九十二年八月十八日係繼受何江三榮與被上訴人間之耕地租賃關係，再於九十四年十二月三十日續租系爭土地，並無悖於論理法則或經驗法則。惟原訂耕地租約於六十九年間即因承租人未自任耕作而無效，縱上訴人繼受、換訂租約，被上訴人於嗣後並繼續收租，亦不能使已無效之原訂耕地租約回復其效力。原審就被上訴人之上開請求部分，為上訴人敗訴判決，洵無違誤。上訴論旨謂被上訴人已知悉系爭土地非作農業使用，仍將土地出租予伊使用，並收取租金，兩造間成立係一般土地使用租約，並無可取。至耕地三七五減租條例第十七條係規定，耕地租約在租佃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使用時，若出租人主張終止租約，應給予承租人補償之意。非謂承租人於耕地編定或變更為非耕地使用時，即得主張出租人應終止租約給予補償。上訴論旨謂被上訴人以續約方式規避應付補償金義務，復主張租約無效，有違誠信，亦無可採。其他上訴論旨，亦係就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中華民國一○三年三月十二日
最高法院民事第一庭
審判長法官劉福來
法官高孟焄法官邱瑞祥法官盧彥如法官李文賢本件正本證明與原本無異
書記官中華民國一○三年三月二十一日
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