臺灣桃園地方法院小額民事判決
110年度壢小字第1636號
原告 陳艷花
被告 林茹蘭
訴訟代理人 張佳珮
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國111年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟伍佰元，及自民國一百一十一年三月十日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用新臺幣壹仟元，其中新臺幣肆佰捌拾貳元由被告負擔，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
理由要領
一、本件依民事訴訟法第436條之18第1項規定，除下列理由要領外，僅記載主文，其餘省略。
二、原告主張：被告前承租原告所有之門牌號碼桃園市○○區○○○路00巷00號房屋(下稱系爭房屋)，原本租金為每月新臺幣(下同)17,000元，因被告表示要承租3年即租期自民國108年5月1日起至111年4月30日止，遂約定將租金減為每月15,000元，每月15日前完成給付，押租金2個月(下稱系爭契約)。詎被告於110年5月13日向原告表示要終止系爭契約，並於110年6月3日返還系爭房屋，而系爭契約第17條約定如被告提前終止租約，須賠償原告相當於2個月之租金即3萬元；又系爭契約約定不得於系爭房屋之牆上、家具上黏貼雙面膠、保麗龍膠等膠物，且被告於返還系爭房屋時應回復原狀，然被告將流理台用到腐爛、地板磁磚汙損，故向被告請求清潔、修繕費用共計20,000元，且被告搬離系爭房屋時將原告之穿衣鏡搬走，被告應賠償5,000元；又被告未繳交110年5月、6月之租金，合計3萬元。上開原告得向被告請求之金額扣除2個月押租金後，仍不足55,000元，為此，爰依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告55,000元，及自111年3月10日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。
三、被告則以：被告有2個月的押租金可抵充5、6月之房租，有提早跟原告說要終止契約，被告110年6月3日就返還房屋，原告1個多月後才要求維修費、清潔費，被告也沒有搬走穿衣鏡等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、是依上揭規定，以下僅就原告得向被告請求給付之金額若干？記載理由要領如下：
(一)原告請求110年5月、6月之租金，合計3萬元，有無理由？
1.按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又租金每個月1,5000元；租金應於每月15日以前繳納，每次應繳1個月，系爭契約第3、4條亦有明文。
2.經查，被告於110年5月15日以通訊軟體LINE向原告表示6月分不再住了等語，而原告於110年5月28日向被告詢問何時搬家，並要求被告結清水費、電費及回復原狀等語，有對話紀錄附卷可參(見本院卷第12頁、第15頁至16頁)，可知系爭契約於110年5月30日終止。是計至契約終止日即110年5月30日，被告尚積欠5月之租金15,000元。而被告於110年6月3日始搬離系爭房屋，未於系爭租約終止時返還系爭房屋，則被告於翌日起即屬無權占有系爭房屋，且獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，原告自得向被告請求系爭契約終止翌日起，至被告搬離系爭房屋之日止，相當於租金數額之不當得利1,500元(計算式：15,000元×3日/30日=1,500元)。
3.是以，原告得請求之租金為16,500元(計算式：15,000元＋1,500元=16,500元)
(二)原告請求被告賠償相當於2個月之租金，有無理由?
1.按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。又違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額；後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250條第2項規定，視為賠償性違約金（最高法院109年度台上字第2975號判決意旨參照）。
2.經查，系爭契約第17條第1項規定：「租賃期間乙方(即被告)若擬提前搬離他處時，則要賠償甲方(即原告)2個月租金」等語（參見本院卷第10頁）。而系爭契約為定有期限之租賃契約，被告提前終止租約，應構成契約之違反，堪認前開約定之目的在保障原告於租約提前終止時所受之租金損失，兩造復未約定前開給付之性質，解釋上應屬損害賠償總額預定之違約金。又系爭契約租賃期間係自108年5月1日止111年4月30日止，惟被告於租賃期間屆至前提前終止租約，是原告主張依系爭契約上開約定請求被告給付違約金，自屬有據。
3.次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條亦有明文規定。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例要旨參照）。查原告主張被告提前終止系爭契約，依系爭契約應賠償2個月之租金，惟查系爭租約第17條第1項原記載「乙方(即被告)應提前1個月通知甲方，否則要賠償1個月租金」，該約定目的係避免被告突然終止契約未告知原告，使原告無法提前招租，而受有租金之損害，而系爭契約將提前一個月告知之內容刪除，並將違約金由1個月租金提高為2個月，顯然對被告過苛，本院審酌系爭契約僅因一方提前終止系爭租約，即遽令提前終止之一方負擔2個月租金之違約金，顯屬過苛，並考量被告於110年5月13日告知於5月31日終止系爭契約，亦未提前1個月告知，依前揭說明，酌減此部分違約金為1個月租金15,000元。
(三)原告請求流理台用到腐爛、地板磁磚清潔、修繕費用20,000元、穿衣鏡5,000元，有無理由？
1.按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432條第1項、第2項定有明文。又乙方不得於房屋內之牆上、家具上黏貼雙面膠、保麗龍等膠物。乙方於交還房屋時自應回復原狀；乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償責任；乙方應將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，並將室內完成清掃，若無清潔，甲方得向乙方請求清潔處理費5,000元，系爭契約第10條、第12條、第16條亦有明文。
2.查，原告主張被告承租系爭房屋，因未盡保管責任，致系爭房屋流理台腐爛、磁磚髒汙，並於牆上、家具上黏貼膠，穿衣鏡遺失，原告並因而支出清潔、修繕費用20,000元、穿衣鏡5,000元等情，業據其提出系爭房屋出租前後照片、估價單、匯款紀錄、收據為證(見本院卷第22至46頁)，是原告此部分請求，應屬有據。至被告雖辯稱距其搬離1個多月後，原告始要求被告上開費用云云，惟被告並未提出證據證明其搬離時，系爭房屋無原告主張之情形，自難為有利被告之認定。
(四)末按押租金之主要目的在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。原告依系爭契約得請求之金額為56,500元(計算式：16,500元＋15,000元＋25,000元＝56,500元)，然被告於簽訂系爭契約時，業已交付原告押租金30,000元，且原告迄未返還被告等節，為兩造所不爭執，則依上開說明，押租金30,000元發生當然抵充之效力，故經押租金抵充上開56,500元之金額後，原告得請求之金額即為26,500元。
中 華 民 國 111 年 3 月 29 日
中壢簡易庭法官張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 29 日
書記官張季容
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第471條第1項：（依同法第436條之32第2項
規定於小額事件之上訴程式準用之）上訴狀內未表明上訴理
由者，上訴人應於提起上訴後20日內，提出理由書於原第二
審法院；未提出者，毌庸命其補正，由原第二審法院以裁定
駁回之。