裁判字號：臺灣新竹地方法院101年竹簡字第331號民事判決
裁判日期：民國102年05月23日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事簡易判決101年度竹簡字第331號原告 葉慧春 訴訟代理人 洪大明 律師被告 林群芳 訴訟代理人 耿淑穎 律師訴訟代理人 王彩又 律師訴訟代理人 張淑美 律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國102年5月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國97年7月1日與被告協議離婚時，固有同意將其名下坐落新竹市○○路○○○巷○○弄○○號之房屋（下稱系爭房屋）繼續提供被告及其父母使用，依離婚協議書第3條第2項之約定，被告應於每月30日（或月底前）支付原告每月大約新臺幣（下同）34,000元之中國人壽房屋貸款（屆至97年6月1日之貸款餘額為2,744,490元），並應自
98年7月起，以每月最少支付原告3萬元之方式，付到300萬元為止，原告始同意將系爭房屋所有權移轉予被告，足見原告係以5,744,490元之價金出售系爭房屋予被告，被告後雖已支付上開300萬元，從未支付每月34,000元之貸款，被告顯已違反離婚協議書內有關買賣系爭房屋之約定，原告遂於101年4月9日以新竹英明街278號存證信函，催告被告於函到七日內支付每月34,000元用以支付系爭房屋之貸款，再於101年4月19日以新竹英明街324號存證信函為解除買賣契約之意思表示，兩造就系爭房地之買賣契約既已解除，被告已無占用系爭房屋之權利，原告自得依民法第767條第
1項之規定，請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原告。若本院認定被告係基於使用借貸之法律關係占有系爭房屋，依民法第470條第2項規定，本件為未定期限之使用借貸契約，貸與人即原告得隨時請求返還系爭房屋；又因被告並未依離婚協議書支付子女之教育費，原告需要收回系爭房屋出租或出售，用以支付子女之教育費，依民法第472條第1款規定，原告得終止使用借貸契約；另被告未經原告同意，擅將系爭房屋一部出租他人使用，依民法第472條第
2款規定，原告亦得終止使用借貸契約，原告已於101年4月9日以新竹英明街277號存證信函對被告及其父母為終止使用借貸關係之意思表示，被告不得主張以使用借貸關係占用爭房屋。爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明請求：被告應自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還予原告；並請准供擔保或依職權宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、原告與被告於97年7月1日協議離婚時，雙方於婚姻關係存續中所購之四棟房屋均歸原告所有，四棟房屋中價值最低者為系爭房屋，原告同意提供系爭房屋予被告及其父母為棲身之地，供被告及其父母居住使用，至於離婚協議書中所約定被告按月繳納房屋貸款，及另外支付300萬元價金買回系爭房屋，均屬除居住使用系爭房屋以外之其他條件，即使被告未履行上開條件，亦無礙於被告繼續使用居住於系爭房屋，是兩造離婚協議書就本件系爭房屋之約定，非如原告所主張之買賣關係，而係兩造為了離婚所為之特別約定，屬無名契約，否則倘係一般買賣契約，應不會論及買受人即被告之父母，是原告以被告未繳付銀行貸款為由解除買賣契約，即屬無據。
㈡、縱認離婚協議書中有關系爭房屋之約定性質為買賣契約，依離婚協議書第3條第2項之約定，該買賣契約係以被告給付
300萬元為移轉系爭房屋所有權之條件，被告自97年7月起每月匯款10萬元至原告帳戶，迄至99年12月23日為止業已支付300萬元完畢，原告已負有將系爭房屋移轉登記予被告之義務，再將剩餘房屋貸款之債務人變更為被告，由被告負擔剩餘之房屋貸款，是被告縱未按月繳納房屋貸款，亦不影響原告應將系爭房屋移轉登記予被告之義務。況依離婚協議書約定，系爭房屋截至97年6月1日為止之貸款餘額為2,744,
490元，原告於98年6月19日未經被告同意擅自變更貸款銀行重新貸款，增貸之金額不應由被告負擔，前後二次貸款之總金額和利率不同，未經兩造結算前，不應令被告繼續繳納上開房貸本息，原告不得以被告給付遲延為由解除契約；又自97年7月至98年6月19日原告轉貸為止，被告應繳納予原告之貸款為408,000元，而依離婚協議書，被告除銀行貸款外，每月尚須支付至少3萬元，而被告已支付之300萬元，扣除離婚至今被告每月需支付之最低數額3萬元後，其餘額尚足支付原告轉貸前之貸款本息408,000元，原告主張被告於轉貸前未按月繳納房貸，亦乏所據。而系爭房屋移轉登記予被告後，被告須負擔原告另行增貸之66萬餘元銀行貸款債務，與轉貸前被告應繳納之貸款408,000元抵銷之後，被告已無庸繳納房屋貸款本息，原告不得以被告未繳納房屋貸款為由解除契約。
㈢、被告係基於兩造離婚協議書有關系爭房屋之無名契約占用系爭房屋，其性質並非使用借貸契約，縱原告係主張終止使用借貸契約，使用借貸之目的亦為讓被告居住至終老，原告不得於使用目的完成前請求返還；又被告早於離婚前即有將系爭房屋部分樓層出租予他人，原告自始至終均同意，並無原告所述擅將系爭房屋出租他人之情事；且原告因離婚所分得之其他三棟大陸房屋價值保守估計為3,619萬元，亦無收回系爭房屋以支付子女教育費之必要，是原告此部份主張，均非可採。
㈣、為此答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠、原告與被告於97年7月1日簽立離婚協議書，第3條約定：「因乙方（即原告）坐落新竹市○○路○○○號○○弄○○號之房屋（即系爭房屋）目前由甲方及甲方的父母居住使用中，甲方（即被告）應自即日起，每月30日（或月底）之前，支付乙方每月大約NTD34,000之中國人壽貸款（中國人壽10年期NTD3,000,000元房貸，帳號E10310，2006年7月開始貸款，截至97年6月1日之貸款餘額為NTD2,744,490元，相當於已還貸款NTD255,510元）。另外，甲方並且自97年7月起，每個月最少支付乙方相當於新台幣3萬元正的方式，付到新台幣300萬元為止，乙方同意將產權過戶給甲方。」
㈡、被告自97年7月31日起至99年12月23日之期間每月支付10萬元（若當月未支付，隔月即給付20萬元），總計已支付原告300萬元。
㈢、原告於101年4月9日以新竹英明街277號存證信函對被告及被告之父母為終止使用借貸關係之意思表示，同日以新竹英明街278號存證信函，催告被告於函到七日內支付每月34,000元用以支付系爭房屋之貸款，及支付每月3萬元用以購買上開房地之價款（以300萬元為上限），再於101年4月19日以新竹英明街324號存證信函為解除買賣契約之意思表示。被告有收受上開存證信函。
㈣、系爭房屋現由被告占有。
四、得心證之理由：
㈠、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，藉以檢視解釋之結果是否符合公平正義；意思表示有明示及默示之分，前者係以言詞、文字或其他習用方法直接表示其意思之謂；後者乃以其他方法間接的使人推知其意思，如兩造就其真意有爭執時，應本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，資以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義，此有最高法院99年度台上字第2395號判決、101年度台上字第1958號判決意旨可參。
㈡、經查，兩造於97年7月1日簽立之離婚協議書第3條約定：「系爭房屋目前由被告及被告的父母居住使用中，被告應自即日起，每月30日（或月底）之前，支付原告每月大約34,
000之中國人壽貸款（中國人壽10年期3,000,000元房貸，帳號E10310，2006年7月開始貸款，截至97年6月1日之貸款餘額為2,744,490元，相當於已還貸款255,510元）。另外，被告並且自97年7月起，每個月最少支付原告相當於新台幣3萬元正的方式，付到新台幣300萬元為止，原告同意將產權過戶給被告。」等語，則系爭房屋為兩造於婚姻關係存續中之財產，並登記於原告名下，而迄至兩造離婚當時，系爭房屋係由被告及其父母居住，堪予認定；原告復自陳離婚當時係因被告及其父母無法立刻搬出，被告有意購買系爭房屋，而欲分期給付價金，兩造遂為上開約定（見本院第
172頁背面），是應認兩造所為上開約款之真意，係由被告以相當之價金向原告購買系爭房屋，並基於該買賣之約定繼續占有系爭房屋，上開約款之性質應為系爭房屋之買賣契約。被告雖抗辯上開約款係「被告及其父母得無限期無償使用系爭房屋」及「被告若欲取得系爭房屋所有權，尚須支付價金予原告」聯立之無名契約，且被告係以「原告同意被告無限期無償使用」為占有系爭房屋之權利，被告是否支付價金僅為系爭房屋之過戶條件，不影響被告占用系爭房屋之權利等語，惟由上開約款文字，尚無從推知原告有同意被告無限期無償使用系爭房屋之意，況倘原告已同意無償提供系爭房屋予被告及其父母無限期使用，被告即可基於該約定無限期無償使用系爭房屋，何須再於上開約款中特別附加被告須另行支付價金以取得系爭房屋所有權之條件？亦屬有疑，應認原告主張上開約款之真意，在於被告須按月給付買賣價金以取得系爭房屋所有權，並以此為同意被告於離婚後繼續占有系爭房屋之前提，並無同意被告無限期無償居住使用之意，較為可採。
㈢、原告復主張依據上開約款有關系爭房屋買賣之約定，系爭房屋之買賣價金包含迄至97年6月1日為止之貸款2,744,490元及另外之價金300萬元，被告應於離婚時起按月支付貸款34,000元及另外每月至少價金3萬元，然被告並未依約按月給付貸款34,000元，故原告得依給付遲延之規定解除買賣契約等語，被告則抗辯原告於98年6月19日未經被告同意擅自向其他銀行貸款，前後二次貸款之總金額和利率不同，尚待結算，且原告增貸之數額不應由被告負擔，故被告未給付轉貸後之貸款數額，並非給付遲延；而被告前所支付300萬元，扣除離婚至今每月需支付之最低數額3萬元後，其餘額尚足支付系爭房屋轉貸前之貸款本息408,000元，原告主張被告於轉貸前未按月繳納房貸，亦乏所據等語。經查，被告自97年7月31日起至99年12月23日之期間每月支付10萬元（若當月未支付，隔月即給付20萬元），總計已支付原告300萬元乙節，業據被告提出匯款資料為證（見本院卷第31至45頁），且為兩造所不爭執，而依上開約款約定，被告每月須除給付原告貸款34,000元外，尚須另行給付至少價金3萬元至
300萬元為止，是應認被告上開按月給付之10萬元，係用以按月清償上開貸款及價金。次查，原告未經被告同意，於98年6月19日以系爭房屋設定最高限額抵押權，向第一商業銀行股份有限公司重新貸款420萬元，有系爭房屋之建物謄本附卷可稽（見本院卷第7頁），原告所為之上開貸款，與原有貸款之金額、利率均不相同，未經兩造結算前，無從確定被告應負擔之貸款數額，則被告抗辯於兩造進行結算前，被告僅需繳納轉貸前之貸款，其未給付轉貸後之貸款，係不可歸責於被告等語，尚非無據。再查，自97年7月至98年6月原告轉貸為止，被告應給付原告之貸款數額為408,000元（計算式：34,000x12=408,000），而依上開約款約定，被告除上開貸款外，每月最少尚須給付3萬元價金予原告，則自97年7月起計算至本院言詞辯論終結前之102年4月止，被告須支付價金之最低數額為174萬元（計算式：30,000x58=1,740,000），堪認被告已支付之300萬元，足以支付系爭房屋於轉貸前之貸款408,000元、及離婚至今以每月最低數額3萬元計算之價金174萬元，是被告抗辯其並未遲延給付轉貸前之每月應付之34,000元貸款、及離婚迄今應按月給付之3萬元價金，洵為可採，原告自不得以被告給付遲延貸款及價金為由，解除系爭房屋之買賣契約。
㈣、基上，被告並無遲延給付每月應付貸款及最低價金之情，原告以上開信函解除買賣契約，並不合法，被告即得以有效之買賣契約，為占有系爭房屋之合法權源。至原告主張系爭房屋之全部買賣價金迄今尚未全數清償，被告尚不得請求原告移轉系爭房屋之所有權乙節，雖非無據，惟仍無妨於被告依據有效買賣契約占有系爭房屋之權利，亦併此敘明。
五、綜上所述，兩造於離婚協議書第3條第2項就系爭房屋所為之約定，其性質核屬買賣契約，被告已依約給付轉貸前之貸款及離婚迄今每月至少3萬元之價金，至轉貸後之貸款數額，尚待兩造共同結算，非得謂被告遲延給付上開貸款及價金，是原告以被告給付遲延為由解除買賣契約，並非合法，被告抗辯其得依據買賣契約有權占有系爭房屋，則屬有據。從而，原告依據民法第767條第1項規定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國102年5月23日
新竹簡易庭法官林宗穎以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官董怡湘中華民國102年5月23日