臺灣臺中地方法院民事判決
110年度中小字第364號
原告 張麗祺
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國110年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣30,660元及自民國109年11月2日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,000元，由被告負擔新臺幣870元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
理由
一、原告主張：被告於民國108年7月10日至109年7月10日向訴外人即原告之母親 朱文蘭 租用門牌號碼臺中市○區○○○○街000號8樓之4房屋，並簽訂租賃契約為憑（下稱系爭租約），然租約到期後被告尚積欠瓦斯費新臺幣（下同）2,356元、管理費3期共12,600元、電費21,213元、水費491元、應負擔之房屋稅4,424元，且未依系爭租約將系爭房屋回復原狀，出租人另因系爭房屋牆面污損支出清潔粉刷費用15,000元、冷氣清洗費9,000元、租金15,000元，依此，扣除押租金30,000元後，被告尚積欠出租人50,084元；而出租人業將此部分債權讓與原告，為此，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟，請求被告賠償其中35,084元，並聲明：被告應給付原告35,084元，及自109年7月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
三、被告抗辯：被告未曾同意支付房屋稅，原告向被告請求此部分費用，即非有據；另系爭房屋原始屋況即非新屋，應不得再向被告請求牆面粉刷之費用；又冷氣清潔費亦非在系爭租約約定之範圍內，原告自不得再向被告請求等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷
㈠被告於108年7月10日至109年7月10日向原告租用系爭房屋，系爭租約到期後，被告尚積欠原告109年6月份租金、瓦斯費2,356元、管理費3期共12,600元、電費21,213元、水費491元，另原告則尚有押租金30,000未返還被告之事實，為兩造所不爭執（本院卷第117、191頁），本院自得採為判決之基礎。
㈡
1.按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文。另承租人應以善良管理人之注意保管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責任。系爭租約第10條前段亦有明文。查原告主張系爭房屋木製牆面遭釘置釘子、泡棉膠、檀香燻黑、且牆面遺有寵物排泄物之污損等節，業據原告提出照片、現場錄影光碟為據（本院卷第35、165頁），另系爭房屋牆面確有毛髮、結粒斑點、塊狀物，亦有監視錄影光碟附卷可參；此外，原告主張冷氣需支出清洗費用之情，則有照片、收據附卷可稽（本院卷第167、187頁），對照被告並不爭執系爭房屋作為開設貓舍使用（本院卷第37頁、118頁），則本院綜合上開事證，認原告主張前開牆面釘子、泡棉、燻香痕跡及難以清潔之排泄物髒污以及冷氣濾網上毛髮為被告租賃期間造成之情，應可採信。被告固抗辯系爭房屋牆面本非全新等語，然倘被告向原告承租當時，系爭房屋之牆面原狀如上所示釘子、泡棉、燻香痕跡、排泄物之污穢，衡諸常情，被告自無向原告承租之可能，縱使承租，亦必要求於租約上記載房屋原有污損之情形，然系爭租約卻無該等記載，堪認原告主張前開現狀為被告所造成，應屬可採。
2.次按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222條第2項固定有明文。經查，本件原告已證明系爭房屋牆面髒汙、冷氣濾網受損，乃因被告未能盡其保管義務（含對於租賃物之保護、照顧之義務）。對照原告提出估價單所載（本院卷第43至45頁），冷氣清洗費固為9,000元（計算式：3000*3＝9000）、牆面髒汙粉刷為15,000元，然原告並非交付新品予被告乙節，則為兩造所不爭執，再審酌前開牆面、冷氣正常使用狀態下之之折舊因素，損害的範圍、嚴重程度，綜合全辯論意旨，依照經驗法則及相當性原則，認被告清洗冷氣損害額，酌定為3,000元（計算式：1000*3＝3000）、而牆面粉刷費用應酌定為6,000較為適當，故被告主張損害額以9,000元部分，尚屬合理，逾此部分，則非可採。
3.被告固抗辯原告於109年6月12日因修繕之需拆卸系爭房屋內裝設之其一冷氣後即未復原，因此拒絕給付租金等語。然按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判例意旨參照）。查，原告係依民法第423條負有修繕系爭房屋之義務，然被告則依系爭租約而有給付租金之義務，其彼等所負債務並非本於同一雙務契約而發生，揆諸上開說明，並無互為對待給付之關係，則被告據以為同時履行之抗辯，即非可採。
4.再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277條定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例要旨參照）。查原告主張被告應負擔房屋稅乙節，故據原告提出LINE對話紀錄為證，然原告所提LINE對話紀錄為與原告友人即訴外人 鄒佳儒 之聯繫畫面（本院卷第41頁），且被告亦否認有同意支付此部分款項，依此，尚難僅憑該對話紀錄遽為被告同意支付房屋稅之證明，此外，原告並未就此部分再舉證以佐其說，從而，揆諸上開說明，原告就此部分舉證尚有未足，原前開主張尚非無據，並不可採。
4.準此，扣除押租金後，原告依系爭租約之法律關係得向被告請求之款項為30,660元（2356＋12600＋21213＋491＋15000＋3000＋0000-00000＝30660）。
5.綜上所述，原告主張依系爭租約之法律關係，訴請被告給付30,660元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年11月2日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許逾此部分，尚非有據，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其餘事證，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
五、本判決原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
六、依民事訴訟法第79條及第436條之19條第1項規定，確定其訴訟費用額為1,000元（即第一審裁判費1,000元），由被告負擔新臺幣870元，餘由原告負擔。
中 華 民 國 110 年 10 月 29 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官陳航代
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向
本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所
違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 110 年 11 月 1 日
書記官廖鳳美