臺灣臺北地方法院民事判決 96年度北重訴字第11號
原 告 輝盟國際股份有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 黃德賢 律師
複代理人 黃坤鍵 律師
被 告 甲○○
共 同
訴訟代理人 陳建宏 律師
複代理人 柯佩吟 律師
上列當事人間請求返還租金等事件，於中華民國98年7月6日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
原告起訴依房屋定期租賃法律關係請求，為民事訴訟法第42
7條第2項第1款之簡易程序訴訟，嗣追加債務人異議之訴，
被告並無異議而為本案之言詞辯論者，依同法第255條第2項
規定，視為同意追加。且訴訟標的金額或價額逾同法第427
條第1項所定額數，應改用通常訴訟程序，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國96年7月6日向被告承租其所有門牌台北市○○
區○○○路○段○○○號1樓房屋，租期自96年8月15日起至10
1年7月31日止，共5年，租金第1年至第3年每月新臺幣（
下同）110萬元，第4年至第5年每月115萬元，押租金330
萬元。原告並已支付自96年8月15日起至96年11月14日止
，共3個月之租金330萬元及押租金330萬元，共計660萬元
。詎原告於拆除原有天花板及裝潢並欲動工裝潢時，赫然
發現租賃房屋其中1.一樓樓頂一支RC樑及四塊樓板被拆除
，改以鋼架及鐵板遮住，上開鋼架及鐵板未噴防火被覆及
防火漆，有違防火規範要求，以及一樓部分RC牆被敲除，
鋼筋外露，原有圍牆外移違規使用空間。經原通知被告儘
快提供房屋改建變更與合法之相關證明及修繕，為被告再
三敷衍，遲不提出上開證明，亦未修繕完畢。原告遂於96
年12月5日以存證信函通知被告解除契約。
（二）系爭房屋租賃契約約定使用範圍為97.39坪，應以實際使
用範圍為準，而非以權狀面積為準，惟系爭房屋實際使用
面積僅有85.41平方公尺（約25.84坪），其他如騎樓佔
68.93平方公尺（約20.85坪）、平台佔58.82平方公尺（
約17.79坪）、樓梯、電梯及門廳佔85.15平方公尺（約
25.77坪）、汽車升降梯機坑佔25.82平方公尺（約7.81
坪）等，其無法使用，系爭房屋使用面積未達約定97.39
坪，被告未將租賃物合約租賃合約規定之可使用狀態交付
原告，原告自得依房屋租賃契約第八條第（一）、（三）
項約定、民法第227條第1項、第254條、第259條第1款規
定，解除契約及請求退還租金、押租金。
（三）被告隱瞞系爭房屋之可使用坪數僅25.84坪，卻於雙方租
賃契約中佯稱使用範圍有97.39坪，顯係施使用詐術使原
告陷於錯誤，爰依民法第92條第1項規定，撤銷租賃之意
思表示。
（四）系爭租賃契約係為營業使用，當然以可使用坪數為準，而
被告於系爭租賃契約上卻係以權狀坪數為作為使用範圍，
顯與原告意思表示不一致，若原告知悉被告係以權狀坪數
作為租賃範圍，即不會與被告簽訂系爭租賃契約，爰依民
法第88條規定，撤銷其意思表示，並請求回復原狀。
（五）被告確曾於96年6月間張貼97.39坪店面出租廣告，而當時
由點睛品承租中，原告無權入內詳細勘查，且嗣後原告取
得系爭房屋鑰匙時，系爭房屋仍保留原點精品之舊裝潢，
致其無法測準驗收實際實用面積。
（六）系爭房屋之使用現況並不符合兩造簽訂該房屋租賃契約約
定之本旨，以及該房屋有4塊樓板及1支RC樑遭拆除，部分
RC牆敲除及圍牆外移等瑕疵，已違反建築法第8條、第71
條第1項、第77條之2第1項、第95條之1第2項、第3項等規
定，其依系爭租賃契約第八條第（三）款或民法第424條
規定得解除系爭租賃契約及請求退還租金、押租金。
（七）系爭房屋RC牆拆除部分有鋼筋外露之情形，影響結構安全
；且系爭租賃房屋違建面積涵蓋所有平台，依違築法亦是
違法違築隨時可能被拆除，不能以合約約定使用收物之狀
態供原告使用。原告自得解除租賃契約。
（八）原告知悉該租賃物之瑕疵後即於當天（96年10月26日）通
知被告，且被告取走租賃物鑰匙後，已能自由進出系爭房
屋，並於96年10月底至97底2月間數度請結構技師等人進
出該租賃物提出改善方法，原告因安全未獲合法保障，已
未再進入，絕無可能拒絕被告進行補強。
（九）被告對於系爭房屋之鋼架、鐵板未噴防火被覆與防火漆等
欲進行補強，原告自得依系爭租賃契約第八條第一款約定
：「承租人終止租約：（一）房屋損害而有修繕之必要者
，其應由出租人負責修繕者，經承租人定相當期間催告，
仍未修繕完畢」，終止系爭租賃契約。原告自得向被告主
張解除契約並依請求損害賠償。
（十）原告所受損害賠償之項目及金額如下：
1.96年8月至11月管理費47,880元。
2.96年7月至11月水費3,881元。
3.96年7月至11月電費3,362元。
4.公證費13,000元。
5.創意公司整體規劃分別支出二次，金額為1,364,785元
及1,050,000元，合計2,414,985元。
6.裝潢設計支出195,000元。
7.舊裝潢拆除支出110,000元。
8.模特兒廣告費315,000元。
9.攝影師費用126,000元。
10.模特兒化妝費用21,000元。
11.模特兒造型費用15,750元。
12.模特兒髮型費用23,100元。
上開費用之支出，共計3,288,985元。
（十一）綜上所述，原告得請求被告返還之金額為
租金330萬元、押租金330萬元及損害賠償3,288,985元，
共計9,888,958元。
（十二）按執行名義無確定判決同一之效力，於執行名義成立前
，如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生
，債務人得於強制執行程序終結前提起異議之訴。強制
執行法第14條第2項定有明文。本件原告主張被告出租
予原告營業用之房屋，於簽約交付原告前原一樓樓頂一
支RC樑即已拆除，改以鋼架及鐵板遮住，危及承租人之
安全有違反建築法令之瑕疵且坪數不實，與契約約定之
97.39坪不符，無法以合於約定使用、收益之租賃物供
原告使用，經原告發覺後屢次催告被告修繕復舊仍遲延
拒不補正，原告乃以存証信函解除契約，並於96年12月
13日向 鈞院 起訴，請求返還租金、押租金及損害賠償在
案。詎被告執業經解除之公證之租賃契約，主張原告積
欠其96年11月、12月以及97年1月、2月、3月份租金等
，分別聲請鈞院民事執行處以96年度執字第90099號、
97年度執字第3368號、97年度執字第24816號給付租金
強制執行事件，對原告之財產為強制執行，嚴重影響原
告之權益，按租賃契約既經解除，被告之租金債權已不
存在，爰依上開強制執行法第14條第2項，有足以消滅
或妨礙債權人請求之事由發生，追加提起債務人異議之
訴，請依法撤銷上開各強制執行事件所為之執行程序。
（十三）為此提起本訴，並聲明：1.被告應給付原告9,888,958
元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分
之5計算之利息。2.臺灣臺北地方法院96年度執字第90099
號、97年度執字第3368號、97年度執字第24816號給付租
金強制執行事件，對原告所為之強制執行程序應予撤銷。
二、被告答辯如下：
（一）被告係依原告簽約前所約定之房屋現況交屋，且系爭房屋
面積確實有97.39「坪」，被告並無不完全給付之情形：
1.兩造簽定系爭租賃契約前，原告已至現場看過房屋狀況
，必是原告認為系爭房屋合乎其使用目的後，始會於96
年7月6日與被告簽訂本件租賃契約，此有證人戊○○於
98年1月5日言詞辯論程序中證言可證。
2.依系爭房屋之建物所有權狀記載系爭房屋一樓主建物面
積為239.52平方公尺，平台面積為58.82平方公尺，共
同使用部分為23.60平方公尺（即211.52平方公尺×100
00分之1116＝23.605632平方公尺），合計共321.94平
方公尺，可知系爭房屋1樓面積共97.55坪（即321.94平
方公尺÷每坪3.3平方公尺＝97.55坪），已超過97.39
坪。
3.原告於簽約前看過房屋現狀，簽約當日更已確認係爭房
屋之使用範圍，此由證人戊○○於98年1月5日言詞辯論
程序中證言可證。因此，原告應已知悉樓梯、電梯及門
廳位置及室內空間大小，並且因看過該房屋之所有權狀
，應已知悉該房屋面積包含樓梯、電梯及門廳在內，其
更於公證人處計算過該房屋面積，對於系爭房屋是否有
97.39坪，自應相當清楚。
4.系爭房屋為區分所有建物，原告向被告承租者，既為系
爭房屋之全部，依民法第66條第2項規定：「主物之處
分，及於從物」，其承租範圍當然包括樓梯、電梯、門
廳、汽車升降機坑、水塔、地下室機房及平台等從物。
（二）依上所述，被告係依原告簽約前所約定之房屋現況交屋，
且系爭房屋面積確實有97.39坪，原告主張被告隱瞞系爭
房屋實際可使用坪數，係以詐術使其與被告訂立租賃契約
等云云，並非屬實。原告主張並依民法第88條規定，撤銷
其意思表示，並請求回復原狀等云云，並無理由，實不足
採信。
（三）本件系爭房屋之使用現況確實符合原告簽訂該房屋租賃契
約約定之本旨，原告解除契約並無理由：
按點睛品珠寶行於96年7月6日將系爭房屋交付予被告後，
被告隨即於當日將系爭房屋交付與原告，被告根本未曾直
接占有系爭房屋，實無從知悉系爭房屋有原告所指稱之瑕
疵。甚且，原告受領系爭房屋後，遲遲未進行裝潢，更在
未經被告同意之情形下，將系爭房屋天花板敲除，而於96
年10月22日在建成建築師事務所要求被告提供結構平面圖
進行比對。被告於同年月26日在建成建築師事務所提出
結構平面圖交付與原告後，原告向被告表示系爭房屋有1
樓1支RC樑及四塊樓板遭拆除、部分RC牆被敲除，以及原
有圍牆外移違規使用空間等情形，並要求被告請結構技師
就系爭房屋之結構安全進行評估，如評估結構安全，即可
進行裝潢施作。被告隨即請結構技師評估，經結構技師評
估後，其表示僅需在部分鋼架、鐵板噴防火被覆與防火漆
即可，顯見系爭房屋於使用上並無安全疑慮。
（四）因原告至97年3月15日為止，已積欠5個月租金，經被告終
止系爭房屋租賃契約進入系爭房屋查看後，經比對該房屋
現狀與向建管處申請取得之該房屋竣工圖，該房屋根本無
原告所稱RC牆敲除及圍牆外移之情形。
（五）系爭房屋1支RC梁及4塊樓板拆除部分，並不影響結構安全
，其理由如下：
1.原告稱系爭房屋有1支RC樑及4塊樓板遭拆除，但該房屋
除有南北向RC梁外，更有東西向多達21支RC樑，該房屋
實際遭拆除者，係1支東西向RC樑，僅係眾多東西向RC
樑中之一支，且非主要樑柱，並不會影響結構安全。
2.系爭房屋之RC樑及樓板遭拆除，改以H型鋼樑及鐵板補
強，依證人丁○○土木結構業技師事務所之土木技師丁
○○ 於鈞院 97年6月16日言詞辯論程序中證言，完全符
合建築技術規則，足證系爭房屋並無結構安全之顧慮。
3.系爭房屋RC樑及樓板遭拆除部分改以H型鋼樑及鐵板補
強，倘其承重已符合上開建築技術規則所要求載重可達
300kg/㎡之強度，自無影響系爭建築物之結構安全，此
由證人丁○○於 鈞院97年6月16日言詞辯論程序證言
可證，另被告所提結構安全證明書記載H型鋼樑及鐵板
（即鋼承版）等可承受載重300kg/㎡，符合規範要求
，即可得證。
4.系爭房屋之RC牆既未曾遭拆除，其遭拆除者僅係一支南
北向RC樑，並非主要樑柱，且已經安全性更勝原來之RC
樑之H型鋼架及鋼板補強，並無違反建築法第77條第1項
規定之問題，因此，系爭房屋根本不存在任何結構安全
之問題，原告主張依該租賃契約第八條第（三）款或依
民法第424條規定主張系爭房屋違反建築法規、存有瑕
疵而影響安全，其得解除房屋租約及退還租金、押租金
等云云，實無理由。
（六）系爭房屋交付予原告時，並無任何鋼筋外露之情形，而原
告未經被告同意即拆除系爭房屋天花板、地板及部分牆壁
，倘該房屋確實有鋼筋外露之情形，是否非原告所造成，
原告應先舉證釐清。更何況，原告所稱系爭房屋RC牆遭拆
除部分，實係拆除落地百葉窗，並非承重牆壁，亦非圍牆
，倘該部分確實有鋼筋外露之情形，亦無影響結構安全，
此由證人丁○○土木結構業技師事務所之土木技師丁○○
於 鈞院97年6月16日言詞辯論程序到場證稱：「（問：
鋼筋外露銹蝕是否安全?）答：刷油漆就好了」等語，足
證縱使系爭房屋有鋼筋外露之情形，並不足以影響其結構
安全。
（七）由原告提出證三號傳真信函、證四號存證信函、證六號存
證信函，以及原告之民事起訴狀等所載之內容，均僅有向
被告解除系爭租賃契約之意思表示，並無提出被告應修繕
系爭房屋之瑕疵等問題，直至原告於96年12月26日提出民
事追加起訴狀中，始為被告拒絕修繕系爭房屋瑕疵之主張
，實則原告自始至終均拒絕被告就系爭房屋為修繕，此由
原告之民事起訴狀內容，即可得證，並非被告怠於善盡出
租人之修繕義務。又本件租賃契約終止或解除前，原告仍
為系爭房屋之承租人，系爭房屋仍由原告占有中，被告未
經原告同意，自無可能擅自帶人進入修繕，故被告經原告
於96年10月26日通知系爭房屋有瑕疵，並前來領取鑰匙後
，隨即積極找尋專業土木結構技師等前來勘查評估，反係
原告於通知被告五日後，即於同年10月31日發函主張解除
系爭契約，原告未給予出租人先行修補之機會，即立即要
求解除系爭契約之行徑，豈非「拒絕被告修補其瑕疵」？
（八）被告於96年10月間聽從結構技師之建議，即欲就系爭房屋
之鋼架、鐵板噴防火被覆與防火漆等進行補強，隨即請般
門實業股份有限公司估價與報價，並於96年11月1日在戊
○○公證人事務所內將結構技師之安全證明交付原告時，
告知被告將進行補強乙事，但原告卻不同意被告補強，反
而表示要解除系爭房屋租賃契約，並要求被告退還押金及
96年8月至同年10月等3個月租金，此由證人戊○○於鈞院
98年1月5日言詞辯論程序中證言，即可得證。是以，本件
係原告拒絕被告對鋼架及防火批覆進行補強，而非被告不
為補強。
（九）原告主張系爭建違建面積涵蓋所有平台，依違築法亦是違
法違築隨時可能被拆除，不能以合約約定使用收物之狀態
供原告使用等云云，惟上開平台部份經台北市建管處調閱
83年農委會林務局航照圖有顯影（見台北建築管理處97年
8月4日北市都使字第09764018000號函），而依台北市政
府違建作業查報原則規定，83年12月31日以前之既存違建
僅拍照列管暫免查報，是以，本件系爭建物縱有違建部份
，然其並非有立即遭強制拆除之危險，且違建部份亦無失
原有租約目的時，則原告亦不得以此解除租賃契約。
（十）原告所出具之信業工程顧問有限公司之結構安全評估鑑定
報告書，其雖載明鑑定經過乃係結構技師丙○○於97年7
月23日會同屋主、建管代表及申請人至標的物進行第二
次現場勘查，惟被告當天均未見證人丙○○至現場進行所
謂之第二次勘驗，而其既未親自至現場勘查，何以得出結
構是否合乎安全之結論？況且，縱使證人丙○○當天確有
至現場進行會勘，然當天主要係鈞院責請建管處就系爭標
的物進行會勘，原告既無聲請就現場作鑑定，證人丙○○
於未經被告同意下，擅自至現場進行所謂之第二次勘驗並
製作該份鑑定報告書，其鑑定程序並非合法，該鑑定報告
即欠缺證據能力。
（十一）原告拒絕被告就系爭房屋之鋼架、鐵板噴防火被覆與防
火漆等進行補強，被告無需負遲延給付責任，原告主張
被告不完全給付，解除系爭租賃契約與請求損害賠償，
並無理由。
（十二）被告以鈞院96年度執字第90099號、97年度執字第3368
號、97年度執字第24816號給付租金強制執行事件，對
原告強制執行96年11月、12月以及97年1月、2月、3月
份租金等，係屬合法有據，原告訴請撤銷上開強制執行
程序，並無理由。
（十三）退步言之，倘鈞院認為原告主張解除契約有理由，惟原
告主張其受有損害，請求被告給付9,888,958元，實無
理由，茲提出說明如下：
1.被告就原告所提統一發票，不爭執其形式之真正。惟被
告否認原告曾支出裝潢設計費用19萬5千元、拆除原有
裝潢費11萬元、廣告行銷設計費273萬元、模特兒廣告
費31萬5千元、攝影材料費12萬6千元等費用之必要性。
2.依據兩造簽訂之房屋租賃契約第四條第（五）款之約定
，可知原告如於系爭房屋標的進行裝設或加工，應自行
負擔費用，並應於交還房屋時自負回復原狀之責。
3.原告提出雅企設計有限公司簽署之契約、品名為設計費
用、金額為195,000元之發票，以及雅企設計有限公司
之估價單、品名為裝修工程、金額為11萬元之發票等，
分別向被告請求設計費195,000元及拆除原有裝潢費11
萬元等，姑不論其欠缺必要性，且未經被告同意，但該
二筆費用之支出，均係與原告就系爭房屋設計有關，依
系爭租賃契約約定，本即應為原告自行負擔。因此，縱
使原告解除系爭租賃契約為有理由，就上開二筆費用，
尚難謂其有何損害，自不得向原告請求賠償。
4.原告提出與設計人股份有限公司簽署廣告行銷設計合約
、檢附支出設計費273萬元之發票，與伊林模特兒經紀股
份有限公司簽署模特兒廣告合約、檢附支出展示費315
,000元之發票，以及攝影材料費用126,000元之發票等
，均係以原告公司之品牌商標、販售服飾等為標的，縱
使原告未租用系爭房屋，其為宣傳其品牌商標及服飾等
，依舊仍需支付上開三筆費用，且與被告解除系爭房屋
租賃契約，該廣告行銷設計、模特兒廣告及攝影材料等
均仍得繼續使用。因此，原告支出上開費用，實與系爭
房屋租賃契約無涉。
5.被告於96年7月6日即將系爭房屋交付予原告，原告卻遲
至同年10月底至11月中始向被告主張系爭房屋存有瑕疵
，且不同意被告就系爭房屋之瑕疵進行補強，原告應負
受領遲延責任，其不得向被告請求給付裝潢設計費用、
拆除原有裝潢費、廣告行銷設計費、模特兒廣告費、攝
影材料費等損害347萬6千元。
（十四）再退步言之，縱使原告得向被告主張給付9,888,958元
，經與其積欠被告之債務13,051,150元於上開債權額之
範圍內相抵銷後，被告已積欠其任何款項，其請求實無
理由：
1.原告雖於96年12月5日主張解除系爭房屋租賃契約，但
系爭房屋均由原告持續占有中，其始終未將該房屋之鑰
匙及遙控器返還與原告，直至被告於97年4月15日請求
返還房屋之鑰匙及遙控器時，原告始於97年4月18日表
示願意歸還。因此，系爭房屋自96年7月起至97年4月止
均係由原告持續占有中，被告於該段期間不可能使用或
出租與他人。倘鈞院認為原告於96年12月5日解除系爭
房屋租賃契約有理由，則原告自96年7月起至97年4月
間持續占有系爭房屋，並無合法原因，業已侵害被告對
系爭房屋之所有權，並使被告受有於該段期間無法使用
系爭房屋之損害，被告自得向原告請求自96年7月起至
97年4月間共10個月相當於租金之損害賠償1100萬元（
即每月租金110萬元×10個月＝1100萬元）。
2.依系爭租賃契約第四條第（五）項之約定，原告自承其
拆除系爭房屋之天花板、地板及其他設備，並未經被告
同意，且至被告取回系爭房屋前，原告均未將系爭房屋
回復原狀，被告就系爭房屋至少受有2,051,150元之損
害。
3.由上可知，被告至少得向原告請求損害賠償共13,051,
150元（即11,000,000元＋2,051,150元＝13,051,150元
），倘鈞院認為原告解除該房屋租賃契約有理由，並認
為其確實受有9,888,958元之損害，則因被告對原告之
債權，與原告對被告之債權均為給付金錢賠償之債，且
均已屆清償期，被告自得以上開損害賠償債權13,051,
150元，依民法第334條第1項規定，於9,888,958元之範
圍內與原告相抵銷，被告自無需再給付任何金額與原告
。
（十五）綜上所述，原告之訴無理由。並聲明：1.原告之訴駁回
。2.如受不利益之判決，被告願供擔保，請准宣告免為
假執行。
參、兩造不爭執之事項：
一、原告於96年7月6日向被告承租系爭房屋，租期自96年8月15
日起至101年7月31日止，共5年，原告並已支付自96年8月15
日起至96年11月14日止，共3個月之租金330萬元及押租金
330萬元，共計660萬元。
二、被告以本院96年度執字第90099號、97年度執字第3368號、
97年度執字第24816號給付租金強制執行事件，對原告強制
執行96年11月、12月以及97年1月、2月、3月份租金。
肆、得心證之理由：
一、原告主張上開之事實，並提出公證書及租賃契約書、現場照
片、傳真信函、存證信函、合約書、統一發票等件為證。被
告則以上開情詞置辯。
二、茲審究兩造主要之爭執如下：
（一）被告有無依系爭房屋租賃契約約定面積交付租賃房屋？
查系爭租賃契約書第一條約定房屋「坪數：39.39平方公
尺」，有原告提出之租賃契約書影本可稽，上開「平方公
尺」係「坪」之誤寫，為兩造所不爭。原告於兩造簽訂系
爭租賃契約前，系爭房屋尚在前承租人即點睛品珠寶行承
租期間，原告已至現場看過房屋狀況，為原告所不爭，其
當係認為系爭房屋合乎其使用目的後，始會於96年7月6日
與被告簽訂系爭租賃契約，證人即民間公證人戊○○於98
年1月5日言詞辯論程序中證稱：「被告與我在簽約當日要
我辦理公證，就先約在租賃標的的現場，雙方都看過現場
後約在明曜百貨樓上的咖啡廳簽約並公證，雙方在現場看
看沒有問題，前往明曜百貨後雙方簽訂契約審認契約內容
無誤，我審查雙方之證件及應備文件就簽約公證」等語（
參見該日言詞辯論筆錄）。原告雖主張系爭房屋租賃契約
約定使用範圍為97.39坪，應以實際使用範圍為準，而非
以權狀面積為準，惟系爭房屋實際使用面積僅有85.41平
方公尺（約25.84坪），其他如騎樓佔68.93平方公尺（約
20.85坪）、平台佔58.82平方公尺（約17.79坪）、樓梯
、電梯及門廳佔85.15平方公尺（約25.77坪）、汽車升降
梯機坑佔25.82平方公尺（約7.81坪）等，其無法使用，
系爭房屋使用面積未達約定97.39坪云云。惟查依系爭房
屋之建物所有權狀記載系爭房屋一樓主建物面積為239.52
平方公尺（參見被告所提為原告不爭之建物所有權狀影本
），平台面積為58.82平方公尺，共同使用部分為23.60平
方公尺（即211.52平方公尺×10000分之1116＝23.60563
2平方公尺），合計共321.94平方公尺，以一坪約3.3平方
公尺計算，可知系爭房屋1樓面積共97.55坪（即321.94平
方公尺÷每坪3.3平方公尺＝97.55坪），已超過系爭租約
約定之97.39坪。且原告與被告簽訂系爭房屋租賃契約時
，已數次至現場觀察過該房屋，簽約當日更已確認系爭房
屋之使用範圍，亦經證人戊○○於98年1月5日言詞辯論期
日證述屬實（參見該期日言詞辯論筆錄）。因此，原告應
已知悉樓梯、電梯及門廳位置及室內空間大小，應已知悉
該房屋面積包含樓梯、電梯及門廳在內，其更於公證人處
計算過該房屋面積，對於系爭房屋是否有97.39坪，自應
相當清楚。又系爭租賃房屋為區分所有建物，原告向被告
承租者，既為系爭租賃房屋之全部，依民法第66條第2項
規定：「主物之處分，及於從物」，其承租範圍當然包括
樓梯、電梯、門廳、汽車升降機坑、水塔、地下室機房及
平台等從物。且倘原告所承租部分僅有其所稱之實際得使
用面積25.84坪，與約定之97.39坪相距甚遠，原告不可能
在與被告簽訂系爭房屋租賃契約上，記載使用範圍與其所
稱實際使用範圍相差三倍以上之97.39坪。原告主張系爭
房屋使用面積未達約定97.39坪，被告未將租賃物合約租
賃合約規定之可使用狀態交付原告，原告自得依房屋租賃
契約第八條第（一）、（三）項約定、民法第227條第1項
、第254條、第259條第1款規定，解除契約及請求退還租
金、押租金，洵非可採。原告另主張被告隱瞞系爭房屋之
可使用坪數僅25.84坪，卻於雙方租賃契約中佯稱使用範
圍有97.39坪，顯係施使用詐術使原告陷於錯誤，依民法
第92條第1項規定，撤銷租賃之意思表示，又系爭租賃契
約係為營業使用，當然以可使用坪數為準，而被告於系爭
租賃契約上卻係以權狀坪數為作為使用範圍，顯與原告意
思表示不一致，若原告知悉被告係以權狀坪數作為租賃範
圍，即不會與被告簽訂系爭租賃契約，爰依民法第88條規
定，撤銷其意思表示，並請求回復原狀云云，亦未舉證以
實其說，均非可採。
（二）原告得否以系爭房屋有4塊樓板及1支RC樑遭拆除，部分RC
牆敲除及圍牆外移等瑕疵主張解除契約？
查系爭租賃房屋之RC樑及樓板遭拆除，改以H型鋼樑及鐵
板補強，依證人即丁○○土木結構業技師事務所之土木技
師丁○○於本院97年6月16日言詞辯論期日證稱符合建築
技術規則，無影響系爭建築物之結構安全（參見該期日言
詞辯論筆錄），另被告所提結構安全證明書記載H型鋼樑
及鐵板（即鋼承版）等可承受載重300kg/㎡，符合規範
要求，即可得證。又被告主張系爭房屋交付予原告時，並
無任何鋼筋外露之情形，而原告未經被告同意即拆除系爭
房屋天花板、地板及部分牆壁，倘該房屋確實有鋼筋外露
之情形，是否非原告所造成，原告應先舉證釐清；且原告
所稱系爭房屋RC牆遭拆除部分，實係拆除落地百葉窗，並
非承重牆壁，亦非圍牆等語。又縱該部分確實有鋼筋外露
之情形，證人丁○○土木結構業技師事務所之土木技師丁
○○於本院97年6月16日言詞辯論程序到場證稱：「（問
：鋼筋外露銹蝕是否安全?）答：刷油漆就好了」等語，
足證縱使系爭租賃房屋有鋼筋外露之情形，並不足以影響
其結構安全。又按系爭租賃契約第八條第（三）款係約定
承租人有該款情形得終止租約，民法第424條亦係規定有
該條情形得終止租約，均非得據以主張解除契約。又按契
約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催
告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第
254條定有明文。本件依原告提出證三號傳真信函、證四
號存證信函、證六號存證信函，以及原告之民事起訴狀等
所載之內容，均僅有向被告解除系爭租賃契約之意思表示
，並無定相當期限催告被告修繕系爭租賃房屋之瑕疵等問
題，原告自不得依民法第254條規定解除其與被告所訂系
爭租賃契約。是原告主張依該租賃契約第八條第（三）款
或依民法第424條規定主張系爭房屋違反建築法規、存有
瑕疵而影響安全，其得解除系爭租約及退還租金、押租金
云云，自屬無據。又原告主張系爭建違建面積涵蓋所有平
台，依違築法亦是違法違築隨時可能被拆除，不能以合約
約定使用收物之狀態供原告使用等云云，惟上開平台部份
經台北市建管處調閱83年農委會林務局航照圖有顯影（見
台北建築管理處97年8月4日北市都使字第09764018000號
函），而依台北市政府違建作業查報原則規定，83年12月
31日以前之既存違建僅拍照列管暫免查報，是系爭租賃房
屋縱有違建部分，然其並非有立即遭強制拆除之危險，且
違建部分亦無失原有租約目的時，原告亦不得以此解除系
爭租賃契約。
（三）綜上所述，被告有依系爭房屋租賃契約約定面積交付租賃
房屋，原告不得解除系爭租賃契約、撤銷訂立系爭租賃契
約之意思表示。原告亦不得以系爭房屋有4塊樓板及1支RC
樑遭拆除，部分RC牆敲除及圍牆外移等瑕疵主張解除契約
。原告既不得得解除系爭租賃契約或撤銷訂立系爭租賃契
約之意思表示，原告請求被告返還租金330萬元、押租金
330萬元及損害賠償3,288,985元，共計9,888,958元，以
及以被告執業經解除之公證之租賃契約，主張原告積欠其
96年11月、12月以及97年1月、2月、3月份租金等，分別
聲請本院民事執行處以96年度執字第90099號、97年度執
字第3368號、97年度執字第24816號給付租金強制執行事
件，對原告之財產為強制執行，嚴重影響原告之權益，按
租賃契約既經解除，被告之租金債權已不存在，依強制執
行法第14條第2項規定提起債務人異議之訴，請求撤銷上
開各強制執行事件所為之執行程序，均屬無據。從而，原
告請求1.被告應給付原告9,888,958元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。2.
臺灣臺北地方法院96年度執字第90099號、97年度執字第
3368號、97年度執字第24816號給付租金強制執行事件，
對原告所為之強制執行程序應予撤銷，為無理由，應予駁
回。
伍、結論：依民事訴訟法第78條，判決如主文。
陸、兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果無影響，爰
不一一論述，併予敘明。
中 華 民 國 98 年 7 月 20 日
臺北簡易庭法官 李智民
以上判決正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕
本）。
中 華 民 國 98 年 7 月 20 日
書記官 唐步英