裁判字號：臺中高等行政法院97年簡字第52號判決
裁判日期：民國97年07月11日
裁判案由：不動產經紀業管理條例
臺中高等行政法院判決
97年度簡字第52號原告友愛不動產有限公司代表人甲○○被告台中市政府代表人乙○○訴訟代理人丙○○上列當事人間因不動產經紀業管理條例事件，原告不服內政部中華民國97年3月31日台內訴字第0970050822號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下︰
主文訴願決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、事實概要：緣原告經被告以民國95年3月2日府地權字第0950039138號函准不動產經紀業許可登記，並以95年4月14日府地權字第0950072664號函准設立備查在案，屬依規設立之不動產經紀業，設於台中市○○區○○路3段57號1樓。嗣被告所屬環境保護局95年8月22日及同年11月24日進行廢棄物清理法案件稽查，查獲原告於電線桿上張貼售屋廣告，惟未註明經紀業名稱。經該局向被告舉發，被告乃以原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第1項第2款規定處以原告罰鍰新台幣（下同）6萬元。原告不服，提起訴願遞遭駁回，遂提起本件行政訴訟。
乙、兩造聲明：
一、原告聲明求為判決：訴願決定及原處分均撤銷。
二、被告聲明求為判決：原告之訴駁回。
丙、兩造之陳述：
壹、原告起訴意旨略以：系爭廣告內所載標的，確為原告受訴外人 吳淑媜 所委託出售，雙方並簽訂專任委託銷售契約書，委託期間自95年7月26日起至同年10月25日止，嗣期限屆滿後，雙方合意延長至96年1月25日止。且出售不動產之位置、面積等均與事實相符，並無違反不動產經紀業管理條例第21條規定。而售屋廣告上所刊登之電話號碼為原告所用，有意購買之消費者來電即可知曉原告受委託銷售之物件，原告誠心誠意經營，並無欺騙消費者可言。又系爭廣告上登載之電話號碼0000-000000及0000-000000雖為原告及其員工所有，但廣告之刊登係原告已離職員工 黃貞妮 、 程宗裕 2人所為，而黃貞妮、程宗裕早於95年10月31日及95年9月30日離職。
原告已於與業務員之承攬契約中約束業務員不得違法，本件係離職員工個人之違章行為，並非原告所得掌握，系爭廣告之刊登係在原告不知情之狀況下所為，非原告之違章行為。
貳、被告答辯意旨略以：依不動產經紀業管理條例第21條規定，經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，其廣告銷售內容應與事實相符，並註明經紀業名稱。且依同條例第29條第1項第2款規定，違反上開規定者，處6萬元以上30萬元以下之罰鍰。本件原告經被告所屬環境保護局95年8月22日查獲之違規廣告電話號碼（0000-000000）係任職於原告之營業員 薛朝陽 所有，另同年11月24日查獲之違規廣告電話號碼（0000-000000）係原告所有，而原告96年3月22日陳述書所稱該違規張貼售屋廣告係由離職員工黃貞妮、程宗裕等之個人行為。系爭違規張貼售屋廣告，縱如原告所言業已與委託人簽訂契約且由離職員工所為，惟違規張貼之廣告未註明經紀業名稱，已違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，被告依同條例第29條第1項第2款規定處6萬元之罰鍰，於法有據，並無不當。
理由
一、按「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售。前項廣告及銷售內容，應與事實相符，並註明經紀業名稱。」、「經紀業違反本條例者，依下列規定處罰之：．．．違反．．．第21條第1項、第2項．．．規定者，處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」分別為不動產經紀業管理條例第21條第1項、第2項及第29條第1項第2款所明定。
二、本件原告經被告函准不動產經紀業許可登記，屬依規設立之不動產經紀業，嗣被告所屬環境保護局95年8月22日及同年11月24日進行廢棄物清理法案件稽查，查獲原告於電線桿上張貼售屋廣告，惟未註明經紀業名稱。經該局向被告舉發，被告乃以原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第1項第2款規定處以原告罰鍰6萬元。原告不服，循序提起行政訴訟。
三、原告訴稱：系爭廣告內所載標的，確為原告受訴外人吳淑媜所委託出售，雙方並簽訂專任委託銷售契約書，委託期間自95年7月26日起至同年10月25日止，嗣期限屆滿後，雙方合意延長至96年1月25日止。且出售不動產之位置、面積等均與事實相符，並無違反不動產經紀業管理條例第21條規定。
而售屋廣告上所刊登之電話號碼為原告所用，有意購買之消費者來電即可知曉原告受委託銷售之物件，原告誠心誠意經營，並無欺騙消費者可言。又系爭廣告上登載之電話號碼0000-000000及0000-000000雖為原告及其員工所有，但廣告之刊登係原告已離職員工黃貞妮、程宗裕2人所為，而黃貞妮、程宗裕早於95年10月31日及95年9月30日離職。原告已於與業務員之承攬契約中約束業務員不得違法，本件係離職員工個人之違章行為，並非原告所得掌握，系爭廣告之刊登係在原告不知情之狀況下所為，非原告之違章行為。
四、次按行政程序法第96條第1項第2款規定，書面行政處分應記載主旨、事實、理由及其法令依據，而主管機關對於人民有行政法上之違章行為，所為課處罰鍰之書面處分，應就行為人違章行為之事實予以明確正確記載，如違章行為人、日期、地點及違章行為之情形等，而其記載之內容，須達其要件已可得確定之程度，且得據以與其他行政處分為區別，及判斷其已否正確適用法律，方得謂行政處分已有事實之記載。而行政處分是否合於法定之程式，應依既存之記載認定之，苟既存之行政處分書未合上開事實記載之法定程式，因依行政程序法第114條第1、2項之規定，該條第1項第2款至第5款得於訴願程序終結前之補正之行為，並未包括違反行政程序法有關行政處分事實記載之瑕疵，是該瑕疵並無法於行政處分作成後予以補正，而屬違法。
五、經查，本件原告係被告函准不動產經紀業許可登記，屬依規設立之不動產經紀業，嗣被告以其所屬環境保護局95年8月
22日及同年11月24日進行廢棄物清理法案件稽查，查獲原告於電線桿上張貼售屋廣告，惟未註明經紀業名稱，有現場照片在卷可佐（訴願卷28及31頁），另該廣告中所銷售之房屋，係由屋主委託原告銷售（本院卷9-17頁專任委託銷售契約書），又系爭廣告上登載之電話號碼0000-000000及0000-000000分別為原告及其員工所有，此為原告所不否認，乃以原告違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第1項第2款規定處以原告罰鍰6萬元，依首開規定，固全非無據。惟原處分書關於事實欄，僅記載查獲日期95年11月24日，違規地點係依據被告環境保護局移送違規廣告舉發名單辦理，並未載明違規日期及地點，又依被告於訴願程序中及本件之答辯書，及被告代理人於本院審理中稱本件查獲原告有二行為，而併罰一次（同卷87頁調查筆錄），原處分亦未記載此節，惟原告如有二違章行為，依行政罰法第25條規定：「數行為違反同一行政法上義務之規定者，分別處罰之。」被告對原告二違章行為予以併罰，自有違該規定，如被告對原告二次違章行為擇一處罰，則原處分自應記載原告何次違章行為之日期、地點及違章行為（如無法查明違章日期，依情形得以查獲日為行為日），而本件原處分僅有上開之記載，自無從依其記載之內容而達其要件已可得確定之程度，並據以與其他行政處分為區別，及判斷其已否正確適用法律，自有違誤。
六、從而，原告係經被告函准不動產經紀業許可登記，屬依規設立之不動產經紀業，被告以原告有上開違章行為，違反不動產經紀業管理條例第21條第2項規定，依同條例第29條第1項第2款規定處以原告罰鍰6萬元，依上開規定及說明，自有違誤，訴願決定予以維持，難謂有合，原告請求撤銷原處分及訴願決定，為有理由，應由本院將之均予撤銷，以維法制。
另本件為簡易事件，爰不經言詞辯論逕為判決。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依行政訴訟法第233條第1項、第236條、第195條第1項前段、第98條第1項前段，判決如主文。
中華民國97年7月11日
臺中高等行政法院第四庭
法官許武峰以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，以本訴訟事件所涉及之法律見解具有原則性者，始得向本院提出上訴狀並表明上訴理由，經最高行政法院許可，否則不得上訴；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均應依對造人數提出繕本）。
中華民國97年7月11日
書記官莊啟明