裁判字號：臺灣桃園地方法院97年訴字第1292號民事判決
裁判日期：民國97年10月14日
裁判案由：給付違約金
臺灣桃園地方法院民事判決九十七年度訴字第一二九二號原告長鑫不動產仲介經紀股份有限公司即中信房屋南崁
中山加盟店法定代理人丁○○訴訟代理人 李晉安 律師被告甲○○訴訟代理人 洪士淵 律師上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國九十七年九月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣伍拾萬元，及自民國九十七年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔陸分之伍，餘由原告負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告得以新臺幣伍拾萬元為原告供擔保，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告公司員工乙○○、丙○○於民國九十七年六月七日，與被告簽定委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書），約定由原告代為銷售被告所有、坐落於桃園縣○○鄉○○○○段山鼻子小段一五四之三四六地號與同段第一五四之三Ο四地號土地（下稱系爭土地）；委託銷售總價新臺幣（下同）一千一百萬元，委託期間自九十七年六月七日至同年九月三十日。原告於上開委託期間覓得買方即訴外人 黃芳齡 ，雙方約定售價亦為一千一百萬元，並於九十七年六月十一日簽立附停止條件定金委託書（下稱系爭附停止條件定金委託書）與購屋承諾書；原告並於同年月十五日與被告簽訂成交確認及暫停出售通知（下稱系爭成交確認通知），視為系爭土地之買賣契約成立，被告亦同意授權原告收受買方定金。詎乙○○於同年月十五日通知原告簽約時間，屆期被告卻不予置理；經原告以存證信函通知被告履約，被告仍拒絕履行。依系爭委託銷售契約書貳之第五條，甲方（即被告，下同）同意出售並簽署附停止條件定金委託書後，或買方依第壹部分第四條第一項簽署購屋承諾書後，甲方拒絕與買方簽訂買賣契約書；或簽訂不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者，甲方應支付乙方（即原告）委託銷售總價之百分之六（百分之四係服務報酬，百分之二係違約金）即六十六萬元。為此，爰依上開約定提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告六十六萬元，及自九十七年六月十五日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；併願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：於系爭委託銷售契約書乙方（受託人）欄位署名者，係訴外人中信房屋南崁中山加盟店言信不動產仲介經紀股份有限公司（下稱言信公司），故原告非系爭委託銷售契約書之當事人；系爭附停止條件定金委託書亦係黃芳齡與言信公司訂立，於原告無涉。綜上，原告既非系爭委託銷售契約書之當事人，自不得依系爭委託銷售契約書向被告請求給付報酬或違約金。另依系爭委託銷售契約書貳之第四條第一項，乙方（受託人）之報酬請求權，於甲方（即被告）簽認買方之「附停止條件定金委託書」，或買方簽認「購屋承諾書」時發生；惟系爭附停止條件定金委託書未經被告簽名確認，故原告縱係系爭委託銷售契約書之受託人，其報酬請求權亦尚未發生。又被告於簽署系爭成交確認通知時，發現其係以被告公司名義發出，與締結系爭委託銷售契約書之言信公司有別；且經被告查詢，言信公司業於九十七年四月九日登記解散、同年月十四日登記歇業。因乙○○、丙○○隱瞞上開情事而以言信公司名義，詐欺被告使被告陷於錯誤而簽訂系爭委託銷售契約書，被告乃委請律師於九十七年八月十四日發函通知言信公司依民法第九十二條第一項前段，撤銷締結系爭委託銷售契約書之意思表示；上開律師函並業於同年月十六日送達言信公司與原告。系爭委託銷售契約書既已因撤銷而失其效力，原告自無從依系爭委託銷售契約書向被告主張任何權利等語資為抗辯。並聲明：原告之訴暨假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
（一）系爭土地為被告所有，被告前於九十七年六月七日與乙○○、丙○○以言信公司名義簽訂系爭委託銷售契約書，雙方約定自九十七年六月七日至同年九月三十日間，受任人應為被告以一千一百萬元之價格銷售系爭土地。而系爭委託銷售契約書壹之第四條及貳之第五條係分別約定：「一、若買方同意本契約甲方（即被告，下同）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，無庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。…」、「甲方有本條第二項各款情形之一者，視為乙方（即受任人，下同）已完成仲介之義務（第一項）。除第⑴款情形…外，有其餘各款情形，甲方支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。…⑶甲方同意出售並簽署「附停止條件定金委託書」後，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事由致買方解除買賣契約者。…」等語。
（二）乙○○、丙○○嗣以訴外人黃芳齡願以上開價格購買系爭土地，並已於九十七年六月十一日簽署內容記載迄至同年六月二十日二十四時止，黃芳齡委託中信房屋南崁中山加盟店言信公司居間、代理向賣方傳達購屋意願等語之系爭附停止條件定金委託書交渠等執有等情，要求被告確認是否同意出售系爭土地，被告乃於同年六月十五日簽署內容記載被告委託中信房屋南崁中山加盟店代理銷售系爭土地，經被告確認已成交及相對人名義為中信房屋南崁中山加盟店原告公司、承辦人乙○○、丙○○」等語之系爭成交確認通知交乙○○、丙○○執有。
（三）言信公司業於九十七年四月十四日登記解散，被告以乙○○、丙○○以言信公司名義與其成立不爭執事項一所示契約時，隱瞞上開情事顯係詐欺為由，於九十七年八月十四日委託被告訴訟代理人依民法第九十二條規定發函撤銷委託銷售系爭土地之意思表示；而記載前揭內容之函文於九十七年八月十六日分別為言信公司、原告公司所收受。
四、原告主張其業依系爭委託銷售契約，為被告將系爭土地仲介出售予第三人成立買賣契約在案，惟被告無端拒絕後續之簽訂買賣契約書等事宜，依系爭委託銷售契約貳之第五條第二項之第三款約定，自應負擔給付報酬及違約金合計六十六萬元予原告之義務等語，此為被告所否認，並以事實及理由欄二所載等語置辯，經查：
（一）本件言信公司與原告公司同係以一般廣告服務業、不動產仲介經紀業為其營業項目，而其股東結構大部分相同，且九十六年七月十六日起，其營業處所均設於桃園縣○○鄉○○路○○號，嗣於九十七年四月十四日，言信公司辦理解散登記，此有本院依職權調閱之原告公司設立登記表、言信公司變更登記表影本各乙紙可稽；另原告所屬業務員乙○○、丙○○於上開簽約時即分別向被告提示「丙○○中信房屋南崁中山加盟店長鑫不動產仲介經紀股份有限公司桃園縣○○鄉○○路○○號」、「乙○○中信房屋南崁中山加盟店言信不動產仲介經紀股份有限公司桃園縣○○鄉○○路○○號」等語之名片（即被證一）；而系爭委託銷售契約簽訂後，乙○○、丙○○為系爭土地於覓得買方黃芳齡後，於九十七年六月十一日以言信公司名義與黃芳齡簽訂附停止條件定金委託書後，復於同年月十五日，先後以原告名義分別與被告、黃芳齡簽訂成交確認及暫停出售通知書、購屋承諾書；再者，前開被告、黃芳齡各與原告公司、言信公司所簽訂之各項書面契約上，受託人部分均有中信房屋南崁中山加盟店之記載等情，亦為兩造所不爭執，此外，證人乙○○於本院九十七年九月三十日行言詞辯論程序時亦證述：在其服務五年過程，伊只向客戶提及中信房屋，而客戶也從來不會問是言信或長鑫公司；另伊對言信與長鑫公司間之關係亦不清楚等語綦詳。
（二）按解釋意思表示與解釋法規的原則不同，解釋法規著重於法規文義的客觀性與安定性，注重法規文字的客觀文義，以謀一般確實性的達成，惟解釋意思表示則以探求當事人的真意，注重意思表示的目的性及法律行為的和諧性，著重於各個法律行為及當事人具體妥當性的追求，民法第九十七條之規定即本斯此旨而定；又為解釋契約而於文義上及論理上詳為推求當事人之真意時，應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷（最高法院六十五年度臺上字第二一三五號判決可資參照）。另考諸不動產仲介業務現況，現行房仲業者中，除少部分係以自己名義對外營業外，多數業者多係以選擇加盟在國內、外已具有若干知名程度之房仲業者方式，直接以該知名房仲業者名義對外營業，而就與各該房仲業訂立委託銷售契約之消費者側言，其通常亦僅認知訂約對象，為營業所設於某處之名義為某知名房仲業之人爾，鮮少注意或意識到相對人於行政上之公司登記或商業登記名義為何，是以於決斷與消費者訂立委託銷售契約對象時，應側重於訂約時雙方主觀認知之具體對象為何及客觀上之義務履行狀況，未必拘泥於書面契約上名義之記載。本件系爭委託銷售契約書於九十七年六月七日簽訂時，原告所屬之業務員乙○○、丙○○固以言信公司名義與被告簽約，惟言信公司與原告公司同係以不動產仲介經紀業為主要營業項目，並均於同址以「中信房屋南崁中山加盟店」名義對外營業，原告所屬乙○○、丙○○於系爭委託銷售契約、附停止條件定金委託書訂立時，應係因言信公司辦理解散登記未久，一時疏未注意遽以記載受託人為言信公司之空白書面契約與被告、黃芳齡訂約爾，尚難以此逕認系爭委託銷售契約之受任人為言信公司；況依上開（一）情節所述，原告所屬業務員乙○○、丙○○於系爭委託銷售契約簽訂後未許，即於同年月十一日為系爭土地覓得買方，並於同年月十五日將此訂約機會告知被告之同時，要求被告在名義為原告之成交確認及暫停出售通知書上為署押，復於同日另要求黃芳齡在名義同為原告之購屋承諾書上署押，待被告未依約辦理後續簽約事宜後，即以原告名義提出本訴，顯見就原告側言，其認知系爭委託銷售契約之受任人應為原告；另從被告側言，若被告果認除「中信房屋南崁中山加盟店」外，相對人於行政登記上之真實名義為何屬交易上必要之點，乙○○、丙○○訂約時既已向被告提出名義各為言信公司及原告之名片，衡諸一般經驗法則，被告自得於訂約時要求乙○○二人確認、說明，詎其非不為此舉，且嗣後再與乙○○二人於記載受任人為原告名義之前揭書面為署押、簽認，堪認被告顯然僅係要求以營業處分設於桃園縣○○鄉○○路○○號之「中信房屋南崁中山加盟店」為對象爾，今上開營業處所上雖同時有言信公司及原告之設立登記，但乙○○二人與被告訂約時，言信公司業已辦理解散登記，僅原告公司仍在營業中，且衡諸一般社會通念，以原告為被告訂約對象，應無甚影響被告權利行使或義務負擔之情，是以，若本院在探求契約當事人真意時忽略此上開事實而執意單就書面契約所載之文意，不惟違背契約解釋之原則，且無法達成契約妥當性之追求，從而，應認系爭銷售委託契約之受任人為原告。
（三）承上所述，系爭委託銷售契約係存在於兩造之間，今原告已於九十七年六月十一日為系爭土地覓得買方，並於同年月十五日將此訂約機會告知被告，及要求黃芳齡在購屋承諾書上署押完畢後，於要求被告進行後續簽訂書面買賣契約時遭被告拒絕在案，則原告依系爭委託銷售契約壹之第四條第一款及貳之第五條第一項、第二項第三款約定，請求被告按委託銷售總價一千一百萬元，分別給付依百分之四計算之報酬四十四萬元及依百分之二計算之違約金二十二萬元，自屬有據。
（四）第按意思表示乃表意人將其內心期望發生一定法律效果的意思，表示於外部的行為，而其構成要素，為⑴效果意思（即當事人有期望其行為發生某種法律上效果的意思）、⑵表示意思（即將此效果意思表達於外部的意思）及⑶表示行為（即進而將此表示意思表達於外部的實際行為）三者；又表意人內心的效果意思與外部表示行為一致，法律始賦予預期的法律效力，表意人的表示行為與其內心的效果意思因某種原因不相一致，即為有瑕疵的意思表示。另「錯誤」者，乃表意人為表示時，因認識不正確或欠缺認識，以致內心的效果意思與外部表示行為不一致，而「詐欺」者，則係表意人遭他人故意欺騙，致其陷於錯誤進而為不利於自己，且本來不願意表示的意思表示，固均屬瑕疵意思表示之型態，惟意思表示受詐欺，須其意思表示之錯誤，係受相對人或其他人外來不法之不當影響所致，表意人始得依民法第九十二條、第九十三條規定撤銷其瑕疵之意思表示，否則不得依上開規定撤銷其意思表示。
（五）而按「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者，始得撤銷之。」，民法第九十二條第一項前段定有明文。所謂詐欺，乃行為人故意欺騙他人，使其陷於錯誤並進而為不利於自己，且本來不願意表示的意思，準此，表意人陷於錯誤與行為人之詐欺間須有相當因果關係；又詐欺行為固不以積極虛構事實為限，消極隱匿事實亦得構成，惟此仍以當事人就隱匿事項，負有告知義務，而竟未予告知並故意掩飾、否認以避免表意人發現為前提。本件被告另抗辯原告之代理人乙○○、丙○○於簽訂系爭委託銷售契約時，隱瞞言信公司業已解散之事實，而使其陷於錯誤而簽立系爭委託銷售契約云云，惟關於諦約對象之信用、營業登記等狀況，於通常交易上固係重要之資訊，然本件原告於訂約時之真意，並非以言信公司係受任人，則言信公司之信用、營業登記狀況是否有告知被告知悉之必要，即有疑義，況若原告之代理人有惡意隱匿上情之企圖，原告之代理人乙○○、丙○○豈有於訂約時即向被告提出名義各為言信公司及原告之名片之理，是以被告以被上訴人有前揭詐術之實施，並進而主張撤銷其所為意思表示，難認為有理由。
（六）違約金係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付；另雙方若有違約金之約定，則一旦有所約定之債務不履行情事發生，債權人不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，固均得按約定之違約金，請求債務人給付。惟約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；又核減違約金之標準，應就當事人約定違約金之性質、客觀事實及債務人若能如期履行，債權人可得享受之一切利益及其他情事酌定之。查：
１違約金之種類，可分為懲罰性違約金及賠償額預定性違約
金二者，當事人間約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第二百五十條第二項規定，視為損害賠償額預定性違約金。本件系爭委託銷售契約貳之第五條第二項僅約定：「…除第⑴款情形…外，有其餘各款情形，甲方支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。…」等語，兩造就此違約金之性質並未特別明定，揆諸上開說明，堪認系爭違約金性質，應屬賠償額預定性違約金，合先敘明。
２本件原告基於上開事由，主張原告應負擔違約金之數額為
二十二萬元；而依系爭委託銷售契約貳之第四條第二項規定：被告應於簽訂不動產買賣契約時給付服務總額之百分之五十，交屋時再給付百分之五十，並均以現金一次給付等語及原告與訴外人黃芳齡間所定購屋承諾書第參條規定：「買方同意至遲於簽訂不動產買賣契約書時，以現金一次支付相當於成交總價百分之二服務報酬予受託人」等語觀之，原告因被告拒絕履行後續簽立買賣契約，致原告非但無法依系爭委託銷售契約於上開二階段合計領得四十四萬元之報酬，且令其未能向買方請領二十二萬元之報酬，至少令原告受有相當於四十四萬元依一般存款利率計算之利息損失及二十二萬元之報酬損失，惟參諸兩造當事人就本案事由發生之歸責情況，固係被告無端拒絕履行，然原告之代理人因疏失分別以言信公司及原告名義，與被告簽立書面約定，衡諸一般社會通念，確會引起被告就受任人對象究為何人之疑惑，加以原告雖受有上開經濟損失，然其因無庸再依其與被告、黃芳齡之約定提出後續諸如保管價金、協助點交不動產等服務等情，本院認上開違約金之數額應有過高之情事，原告對被告之違約金數額以六萬元為相當，逾此範圍部分為非相當，應予核減之。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條第二項規定可資參照。本件被告應依系爭委託銷售契約規定給付原告報酬四十四萬元及違約金六萬元，已如前述，而上開給付義務，並未據兩造合意約定給付期限，依上開規定，則被告應於受原告請求時，始負遲延責任，今原告於本件言詞辯論終結前，並未提出其於起訴前業向被告為本件請求之催告證明，從而原告依上開契約關係，請求被告給付五十萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十七年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，於此範圍內之請求，為有理由，至逾上開範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造陳明願供擔保，請求宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額，分別准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
另以本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十七年十月十四日
民事第二庭法官石有為上列正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
書記官劉寶霞中華民國九十七年十月十四日