臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度壢簡字第768號
原 告 金百利不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 乙○○
57號8
號5樓
訴訟代理人 姜震 律師
上列當事人間請求給付違約賠償金事件，本院於民國98年9月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國97年12月1日委託原告簽訂「不動產
專任委託銷售契約書」（下稱系爭委託契約書），約定將被
告所有坐落於桃園縣○○鄉○○段253之26地號土地及桃園
縣○○鄉○○段1827建號建物（下稱系爭房地），委託原告
仲介出售，委託期間自97年12月1日起至98年4月30日止，委
託售價為新臺幣（下同）5,480,000元。嗣後兩造陸續簽訂
委託事項變更契約書，最後於98年3月25日所簽訂委託事項
變更契約書，委託價格變更為4,000,000元。原告於98年4月
2日與訴外人即買方 黃錦珍 協調後，黃錦珍願以4,200,000
元簽訂選擇書，另給付協調金10,000元，因黃錦珍之出價已
達委託價格，則系爭房屋之買賣契約業已成立，原告即仲介
被告與黃錦珍於98年4月6日下午7時簽約，惟被告卻表示不
願出售。按買方出價已達被告之委託售價，被告反悔不願簽
約，被告應負違約責任，爰依系爭委託契約規定，請求被告
給付按成交價百分之5計算之違約金，共計210,000元；又系
爭委託契約內之定金約定與內政部及消基會版本不同，因系
爭委託契約書係內政部及消基會所訂版本之延伸，是應以內
政部及消基會版本為準，不應以收受定金為系爭委託契約成
立之要件；且定金以系爭房地價款之百分之10計算已屬過高
，違背相關法令，應屬無效等情。並聲明：被告應給付原告
210,000元。
二、被告則以：原告未依買賣議價委託書向買方收受成交價百分
之10之定金，只向買方收取10,000元之協調金，依系爭委託
契約第9條規定，系爭房地之買賣契約未成立，買賣契約既
未成立，被告無違約之責任；又被告係以新臺幣5,200,000
元委託原仲介託售，買方出價未達託售之價格，原告自無請
求服務報酬之權利，且無論係以4,200,000元或5,200,000元
之託售價格，原告均未收取相當之定金，契約即未成立等語
置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，被告於民國97年12月1日委託原告簽訂「不動產專任
委託銷售契約書」，約定將被告之系爭房地委託原告仲介出
售，委託期間自97年12月1日起至98年4月30日止，兩造並於
98年3月9日、98年3月25日分別簽立委託事項變更契約書，
變更買賣價格為4,500,000元及4,000,000元，原告另與訴
外人即買方黃錦珍於98年4月2日簽立買賣議價委託書，於系
爭議價委託書第3點約定「甲方應於98年4月6日24時補足房
地總價百分之10之價款作為訂金」等情，業據原告提出不動
產專任委託銷售契約書1份、委託事項變更契約書2份、買賣
議價委託書1份等影本在卷可稽，且為被告所不爭，自堪信
為真實。惟被告否認有違約之事由，並以前開情詞置辯，是
本件應審就之爭點厥為：系爭房地之買賣契約是否成立？茲
敘述如下：
㈠按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何
適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定
之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然
無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷
基礎，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年
度台上字第2374號判決參照）。次按買方出價達到委託價格
時，乙方無須再行通知甲方即得全權代理收受定金及安排買
賣雙方簽約事宜，甲方並同意買賣契約於乙方收受定金時成
立生效；乙方（原告）收受定金後，因可歸責於甲方之事由
而不願或無法與乙方所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時
，視為乙方已完成居間仲介之義務，甲方仍應乙次付清乙方
委託銷售價格之百分之四之服務報酬。系爭委託契約第9條
第2點、第7條第3⑴②點訂有明文。查，原告主張系爭契約
約定已違反內政部與消基會之版本及相關法令云云，惟其並
未指出系爭房地買賣契約之成立要件究係違背何強制或禁止
規定而為無效，其主張不可採信；又兩造於訂約時，既已衡
酌自己履約之意願、經濟能力、契約成立之方式等主、客觀
因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，當事人均應受該
約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨，是
系爭房地之買賣契約是否成立，應以原告是否收受買方定金
為斷，如原告收受買方定金，契約方為成立，被告亦方需給
付原告報酬。
㈡又按甲方（黃錦珍）委託乙方（原告）協調期限自98年4月2
日至98年4月6日止，若賣方同意以該價格出售或甲方出價已
達賣方委售價格...，該協調金即轉為購屋訂金（定金）之
一部份，甲方應於98年4月6日24時前補足房地價格百分之十
之價款作為訂金，並協商日期簽約，如未於期限內補足訂金
，應負違約之責任，甲方同意將該協調金作為賣方得沒收違
約金之一部。買賣議價委託書第3條訂有明文。是依系爭議
價委託書約定，系爭房地之買賣訂金應以「房地價格百分之
十之價款」計算，再參以系爭委託契約第9條第2點之規定文
義，兩造既約定原告收受定金後，系爭房地之買賣契約方為
成立，顯見收受定金為契約成立之重要之點，則兩造間之真
意應指原告收取全部定金後，系爭房地之買賣契約方為成立
非單方可任意收取部分金額即認契約成立，此乃合乎兩造約
定之真意及契約之公平合理。經查，原告僅向黃錦珍收取
10,000元之支票，並未通知黃錦珍補足420,000元之定金，
業據原告自承在卷（見本院卷第56頁），則無論系爭房地最
終價款為4,200,000元或5,200,000元，系爭房地之買賣定金
則為420,000元或520,000元，原告所收取之金額均未達定金
之額度，依系爭委託契約第9條第2點之規定，系爭房地之買
賣契約尚未成立生效，原告主張被告應依系爭委託契約給付
被告百分之5之服務報酬，已屬無據，應予駁回。至原告空
言主張其若向黃錦珍收取420,000元之定金已屬過高，違反
相關法律規定，是以系爭房地價款百分之10之價款作為定金
之約定無效云云，惟並未提出相關證據資料以實其說，其主
張尚難憑採。
四、綜上所述，原告本於系爭委託契約之法律關係，請求被告給
付原告210,000元為無理由，應予駁回。
五、本件事實已臻明，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生
影響，爰不另贅述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 10 月 14 日
中壢簡易庭法官廣于霙
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 14 日
書記官薛福山