裁判字號：臺灣高等法院110年上字第480號民事判決
裁判日期：民國110年11月02日
裁判案由：返還共有物等
臺灣高等法院民事判決110年度上字第480號上訴人 楊焙發 輔佐人 楊陳淑卿 訴訟代理人 吳存富 律師
許亞哲 律師被上訴人 胡清娥 訴訟代理人 施嘉鎮 律師複代理人 林佳臻 律師上列當事人間請求返還共有物等事件，上訴人對於中華民國109年12月15日臺灣新北地方法院109年度訴字第2040號第一審判決提起上訴，本院於110年10月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊與上訴人分別為門牌號碼新北市○○區○○路000號4層樓建物（下稱系爭公寓）之2樓、4樓（下分稱系爭2樓、4樓）區分所有權人，均為系爭公寓坐落基地同區中泰段85地號土地（下稱系爭土地）之共有人。上訴人擅自在系爭公寓頂樓平台（下稱系爭頂樓平台）搭建如附圖所示85⑴建物及85⑵花台（下分稱85⑴建物、85⑵花台，合稱系爭增建物），無權占有系爭頂樓平台，侵害伊及其他區分所有權人之共有權，上訴人並受有相當於按系爭土地申報地價年息5％計算租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1項、第821條、第179條規定，求為命上訴人將系爭增建物拆除，返還系爭頂樓平台予伊及其他全體共有人，並給付伊新台幣（下同）11萬1051元本息，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭頂樓平台之日止，按月給付伊1922元之判決。
二、上訴人則以：系爭公寓於67年間興建銷售時，建商與各承購戶約定系爭頂樓平台由系爭4樓承購戶使用而成立分管契約，並於讓與時經告知而為各區分所有權人所知悉；伊於84年4月7日買受系爭4樓後，即搭建系爭增建物，並自85年起即繳納房屋稅、維護共用水塔等設備，而為各區分所有權人所明知，未有異議，有默示分管契約存在，伊有權占有系爭頂樓平台，並無不當得利。況伊於84年間裝修系爭增建物時即取得被上訴人同意，被上訴人明知伊占有系爭頂樓平台之事實，亦未有反對，迄25年後提起本件訴訟，應有權利失效適用等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，其聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（本院卷第144頁）：
㈠被上訴人、上訴人依序於67年4月28日、84年4月7日因買賣而
取得系爭2樓、4樓區分所有權人，並均為系爭公寓坐落系爭土地之共有人。
㈡上訴人在系爭公寓頂樓平台搭建如附圖85⑴建物及85⑵花台，並有事實上處分權及拆除權能。
㈢系爭增建物自85年7月間起即經核課稅捐。
五、兩造之爭點如下：㈠上訴人是否無權占用系爭頂樓平台？⒈各區分所有權人有無透過建商達成由系爭4樓住戶使用系爭頂
樓平台之分管契約？⒉系爭增建物自增建後有默示分管存在？㈡被上訴人得否請求上訴人給付相當於租金之不當得利？若為
肯定，金額若干？㈢被上訴人本件請求有無權利失效之適用？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠上訴人未舉證系爭公寓全體區分所有人約定系爭頂樓平台由系爭4樓住戶使用之分管協議存在：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又各共有人按其應有部分，對共有物之全部有使用收益之權（民法第818條所明定）。未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院81年度台上字第1818號判決意旨參照）。復按契約須當事人互相表示意思一致始能成立，此於共有人為多數時，就特定部分占用收益及分管協議為需經全體共有人同意之共同行為，自需各共有人共同平行之意思表示一致，明示或默示、或藉由第三人媒介均無不可，惟不得由非共有人或僅部分共有人之意思表示代之，且如於通常可期待他人意思表示達到時期內，他人未為意思表示，其意思表示亦應失其效力，尚無從事後以追認代替應為一致之意思表示。再者，占有人以非無權占有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之有利事實負舉證之責任（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。
⒉上訴人抗辯：系爭公寓於67年間興建銷售時，建商與各承購
戶約定系爭頂樓平台由系爭4樓承購戶使用，並於輾轉讓與時經告知而為各區分所有權人所知悉，伊於84年4月7日買受系爭4樓後，即搭建系爭增建物，並自85年起即繳納房屋稅、維護共用水塔等設備，為各區分所有權人所明知，未有異議，而有分管契約存在等詞，為被上訴人所否認，依上說明，上訴人應就分管契約存在之利己事實，負舉證責任。經查：
⑴系爭公寓建築完成日為67年1月17日，除系爭4樓外，1、2、3
樓之現住戶均自67年間買賣取得等情，有土地及建物登記謄本可按（見調字卷第25、27頁）。證人即1樓住戶 楊通石 證述：伊買1樓時，建商並未告知頂樓做何使用，也不記得原系爭4樓住戶有無使用頂樓，伊購買系爭4樓給上訴人（全家亦搬至此居住，1樓另行出租），發現有漏水要裝潢，才去跟2樓住戶即被上訴人說要加蓋等語（見本院卷第190、191頁）；證人即3樓住戶 曾寶猜 女兒 曾慧芳 亦證述：母親買3樓時應該只要注意自己樓層部分，沒有注意頂樓，建商有沒有說頂樓何人使用一事經過太久了不清楚，全家搬離前，系爭頂樓平台並沒有加蓋等語（見本院卷第141、142頁），互核渠等所陳，難認建商曾分別與系爭公寓1、3樓承購戶就系爭頂樓平台由系爭4樓住戶使用達成意思表示一致，是上訴人抗辯：原承購戶分別與建商互相意思表示一致成立分管契約，難信為真。至上訴人所提出毗鄰系爭公寓之門牌號碼同路101號4層樓建物，其中3樓住戶於96年間之買賣契約書，建物現況與管理使用情形固記載「本案若有頂樓、1樓前後院空地增建者，買方願依原住戶間協議或使用習慣承受」等詞（見原審卷第103頁），惟該建物坐落基地為同區段84地號土地（見原審卷第61頁），與系爭公寓為不同之區分所有建物，二者屋頂平台之共有人亦不相同，自無足推論系爭公寓亦有頂樓平台分管協議存在。上訴人抗辯：建商與各承購戶約定系爭頂樓平台由系爭4樓承購戶使用系爭頂樓平台之分管契約一節，未能舉證以實其說，即非可採。
⑵又所謂默示之意思表示，係指表意人舉動或其他情事，足以
間接推知其效果意思而言，若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂有默示之意思表示。上訴人之母即輔佐人楊陳淑卿（楊通石配偶）自陳：買了系爭4樓加蓋系爭增建物時有去問被上訴人，但沒有詢問3樓住戶等語（見本院卷第140頁），證人曾慧芳證述：全家搬離系爭公寓後就將3樓出租，搬離後不清楚頂樓何時加蓋頂樓，並未繳交或被告知要負擔頂樓公設費用或清洗水塔；是在簽聲明書前，上訴人姊姊來跟曾寶猜說明加蓋狀況，並表示如果我們同意，上訴人他們會負責頂樓維護跟保養，才將聲明書打好字由伊代簽名等語，有109年6月12日聲明書可按（見本院卷第41、141、142、143頁），及證人楊通石亦證述： 伊增建 有跟被上訴人夫妻說，只有他們會去用，其他人都沒有去用，水塔只有增建時將其位置從中間移到走道位置等語（見本院卷第192、193頁），足見曾寶猜於109年前未曾知悉上訴人占有系爭頂樓平台，亦未將系爭公寓頂樓公共設施委託上訴人維護管理，並無何特別情事或舉動，依社會通念可認其有默示之意思表示，其歷年來之單純沈默，自難認有默示同意之意思表示。上訴人抗辯：其自84年間起以系爭增建物占用系爭頂樓平台迄近25年，共有人未有異議，而有默示分管契約存在云云，亦無憑採。至曾寶猜於25年後，因受告知始以聲明書為追認意思表示（見本院卷第41頁），已逾通常可期待意思表示可到達之時期，初無影響本院前揭認定，附此敘明。
⑶上訴人又辯稱：伊就系爭增建物繳納房屋稅，於增建前取得
被上訴人同意，被上訴人也有使用系爭頂樓平台及增建物等語。惟：房屋稅單僅為國家稅捐機關為達課稅目的而核發，不能執以作系爭增建物有無正當占有系爭頂樓平台權源之依據。證人楊通石雖證述：購買系爭4樓後發現有漏水，去找被上訴人說要加蓋，由被上訴人配偶 王文賢 幫伊裝潢系爭4樓天花板、地板，系爭頂樓平台加蓋是另外請王文賢的油漆工 林大明 同時施作；蓋了系爭增建物後，被上訴人也有來頂樓曬廚餘堆肥、燒金紙等語（見本院卷第191至194頁），惟楊通石前開證述至多僅能證明被上訴人早已知悉上訴人在系爭頂樓平台增建系爭增建物，尚難謂其已同意由上訴人分管使用系爭頂樓平台，更無從代替系爭公寓其餘區分所有人之同意。是上訴人前揭所辯，洵不足取。
⒊準此，被上訴人依民法第821條、第767條規定，請求上訴人
拆除系爭頂樓平台上之系爭增建物，將系爭頂樓平台返還被上訴人及其他共有人，洵屬有據。㈡上訴人占有系爭頂樓平台既無正當權源，則被上訴人請求上
訴人給付自104年3月17日至109年3月16日止共計11萬1051元，及自109年4月1日起至返還系爭頂樓平台之日止按月給付1922元，為有理由：
⒈按無法律上原因，而受有利益，致他人受有損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。且無權占有他人土地，因未支付土地之對價，而可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。本件上訴人無合法權源，以系爭增建物無權占有系爭頂樓平台，業如前述，則被上訴人請求上訴人給付自本件起訴時回溯5年期間，即自104年3月17日起至109年3月16日止，及自起訴狀繕本送達翌日即109年4月1日起至返還占用之系爭頂樓平台止相當租金之不當得利，即屬有據。
⒉又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地價額係指法定地價，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定即明。且土地所有人依不當得利法則向無權占用其土地之人請求返還相當於租金之損害金數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。查系爭公寓位於新北市新莊市區、前方鄰中平路、相鄰公寓1樓作店面營業使用，有建物謄本及照片可參（見調字卷第27、47、48頁），生活機能及交通尚稱便利，原審斟酌上情，並按系爭土地歷年申報地價之年息5％計算，且以被上訴人占系爭土地1/4權利作為被上訴人得請求相當租金之不當得利，尚稱適當，兩造對此亦不爭執（見本院卷第113、114、225、226、259頁）。系爭土地104年迄至109年之申報地價依序為2萬5120元（公告地價80％）、3萬6000元、3萬6000元、3萬5520元、3萬5520元、3萬5360元，有109年土地謄本、歷年公告地價、申報地價謄本在卷可參（見調字卷第25頁、第49至50頁、本院卷第157頁）；系爭增建物占用面積為52.17平方公尺【計算式：49.7（如附圖85⑴建物）＋2.47（如附圖85⑵花台）＝52.17】，亦有複丈成果圖在卷可稽（見調字卷第117頁）。則被上訴人請求上訴人自104年3月17日至109年3月16日止之相當租金利益應為11萬1051元【計算式：（104年）25,120×52.17×5％×1/4×289/365＝12,970，小數點以下四捨五入，下同；（105年）36,000×52.17×5％×1/4＝23,477；（106年）與105年同為23,477；（107年）35,520×52.17×5％×1/4＝23,163；（108年）與107年同為23,163；（109年）35,360×52.17×5％×1/4×76/365＝4,801；12,970＋23,477＋23,477＋23,163＋23,163＋4,801＝111,051】；另自109年4月1日起至返還系爭頂樓平台之日止，按月應給付之金額為1922元（計算式：35,360×5
2.17×5％×1/4×1/12＝1922元），為有理由，應予准許。⒊給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付5年不當得利部分，係以支付金錢為標的，則被上訴人請求上訴人加付自起訴狀繕本送達翌日即109年4月1日（見調字卷第59頁）起計法定遲延利息，亦屬有理。㈢被上訴人本件請求並無權利失效之適用：
⒈按行使權利，應依誠實及信用方法。權利人在相當期間內不
行使其權利，依特別情事足使義務人正當信賴權利人已不欲其履行義務，甚至以此信賴作為自己行為之基礎，而應對其加以保護，依一般社會通念，權利人行使權利乃有違誠信原則者，始得認其權利失效，不得行使。
⒉查證人楊通石證述：為處理系爭4樓漏水有跟被上訴人說要加
蓋頂樓，但沒有說要加蓋成水泥磚造建物，也沒有說要加蓋的範圍，當時同時搭蓋如附圖所示85⑴建物及85⑵花台，花台是種菜來吃，與漏水沒有關係，這部分沒有跟被上訴人說等語（見本院卷第191至193頁），佐以楊通石亦證述當時找王文賢僅有施作系爭4樓天花板及地板，是另外找油漆工搭蓋系爭增建物等詞（見本院卷第192頁），衡情加蓋水泥磚造建物與一般頂樓防水工程已屬有間，於楊通石所告知之防水加建內容並未具體、及特定範圍情形下，難認上訴人於系爭頂樓平台所加蓋之系爭增建物事前已取得被上訴人之同意。況被上訴人稱：其發現系爭頂樓平台加蓋之情狀後，曾表達異議，楊通石佯稱係建商約定頂樓由4樓住戶使用而拒絕拆除，迄108年間楊通石對王文賢提出其無權占用系爭公寓騎樓（登記為1樓所有權範圍）之另案訴訟始知系爭公寓之相關產權等語，並提出臺灣新北地方法院108年度訴字第3369號判決影本為憑（見本院卷第217頁、第232至237頁），上訴人於本件亦辯稱其與建商間自始有分管契約等語。是被上訴人稱：原係誤信楊通石所陳系爭頂樓平台存有分管契約始未為異議等語，應非虛妄；基此，上訴人對於因自己之行為致被上訴人不為權利之行使，自無信賴之正當基礎可言，尚難徒以被上訴人曾同意上訴人進行頂樓漏水修復工程、或對於系爭頂樓平台亦有使用一節，即推認被上訴人長期怠於行使權利，有特別情事足使上訴人正當信賴被上訴人已不欲其履行義務，而有加以保護之必要。上訴人抗辯：被上訴人提起本件訴訟有違誠信原則，而有權利失效之適用云云，即無可採。
七、綜上所述，被上訴人依民法第821條、第767條、第179條之規定，請求上訴人拆除系爭頂樓平台如附圖所示系爭增建物返還全體共有人，並給付被上訴人11萬1051元，及自109年4月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自109年4月1日起至返還該部分頂樓平台之日止按月給付1922元，自屬正當，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。並依民事訴訟法第78條規定，為訴訟費用負擔之判決。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國110年11月2日
民事第二十四庭
審判長法官胡宏文
法官陳心婷法官陳筱蓉正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年11月3日
書記官陳珮茹