臺灣高雄地方法院民事簡易判決 98年度雄簡字第3233號
原 告 乙○○
被 告 甲○○
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國99年4月8日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼高雄市○鎮區○○街○○○號四樓之二房屋遷
讓交還原告，並自民國九十八年七月一日起至交還上開房屋之日
止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國98年5月27日經本院97年度司執心字第
45304號強制執行程序拍定取得高雄市○鎮區○○街○○○號
4樓之2房屋所有權（下稱系爭房屋），並於同年6月24日
完成所有權移轉登記，而系爭房屋於拍賣程序中，因被告陳
報由其承租居住其中，租期自95年7月10日至100年7月9
日止，故乃未點交。嗣經伊聲請調閱上開執行案卷，取得被
告向第三人即原屋主 莊恭喜 承租系爭房屋之租賃契約書影本
（下稱系爭租約），系爭租約約定租金為每月新臺幣（下同
）12,000元，每月10日前繳納，押租金為24,000元，交還房
屋後無息退還。伊乃於98年6月26日寄發存證信函通知被告
，系爭房屋所有權人已變更，請求被告應自98年7月1日起
，按系爭租約，將租金12,000元支付予原告，並依約支付押
租金，並述及如被告不願繼續承租，應於函到7日內通知伊
，並於98年7月31日前搬離，否則伊將依法終止租約等語。
惟被告卻於同年7月4日函覆表示，其已將押租金及每月租
金交付予莊恭喜，不願重複繳納給伊，然被告所指其與莊恭
喜間之借貸債權顯有虛偽不實，且被告自98年7月1日起迄
今仍拒絕繳納租金，而已連續未支付租金2期以上，爰依民
法第440條第2項之規定終止租約，並請求被告返還系爭房
屋及賠償伊每月12,000元等語。並聲明求為判決：被告應將
系爭房屋全部遷讓交付原告，並自98年7月1日起至交屋日
止，按月給付12,000元。
二、被告則以：伊自92年7月起即向莊恭喜承租系爭房屋，續約
後之租期為95年7月10日起至100年7月9日止，而伊與莊
恭喜間有金錢往來，莊恭喜並於94年6月16日向伊借貸300
萬元，嗣因屆期無法償還，其乃與伊約定自95年8月10日起
逐月抵扣房租至清償完畢為止，故伊依租約所應支付之押租
金及租金均已繳付給莊恭喜，原告重複向伊請求給付租金並
無理由等語為辯。並聲明求為判決：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：
㈠系爭房屋原為莊恭喜所有，原告於98年5月27日經本院97年
度司執心字第45304號強制執行程序拍定取得系爭房屋，並
於同年6月24日完成所有權移轉登記。
㈡被告於上開執行程序中向本院民事執行處陳報其與莊恭喜間
訂有租期自95年7月10日至100年7月9日止，每月租金12
,000元，押租金24,000元之租約，並占有使用系爭房屋。
㈢原告於98年6月26日寄發存證信函通知被告應自98年7月1
日起，將每月租金12,000元支付予原告，並依約支付押租金
，如被告不願繼續承租，應通知原告，且於98年7月31日前
搬離，否則原告將依法終止租約。系爭房屋目前仍由被告占
有使用中，被告迄今並未繳納任何押租金或租金給原告。
四、本院就兩造必要爭點所為之判斷：
㈠按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在，為民法第425條所明定。
上述租賃物所有權讓與，自包括性質上為私法買賣之強制執
行拍賣之所有權移轉在內。惟民法第425條所謂對受讓人繼
續存在之租賃契約，係指同法第421條第1項所定意義之契約
言。若因承租人對於出租人有債權，出租人同意以其所欠債
務按月扣抵租金；或因擔保承租人之債務，而接受押租金，
則均屬別一契約。此契約對於因受讓租賃物所有權而繼為出
租人之受讓人，並非繼續有效，承租人無從以其對於前出租
人之債權，按月扣抵應支付於受讓人之租金。最高法院77年
台上字第1567號著有裁判要旨可資參照。
㈡本件被告固提出系爭房屋之前屋主莊恭喜出具之借據、本票
，及轉帳、撤票、客票退票明細等資料，辯稱其與系爭房屋
之原出租人莊恭喜間有債權債務關係，當初並與莊恭喜約定
以其所積欠之債務抵償其每月應繳付之租金云云，惟此縱若
屬實，揆諸前揭說明，原告所繼受者亦僅為莊恭喜與被告間
就系爭房屋之租賃關係，被告與莊恭喜間有關抵償租金之約
定，並不在原告繼受範圍內，對原告自不生效力，被告執此
欲扣抵應繳付給原告之租金，並無理由，故被告自仍應依系
爭租約按期給付原告租金。
㈢承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租
人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止
契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租
額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始
時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民
法第440條第1、2項分別定有明文。被告於此有依系爭租
約繳納租金之義務，業如前述，而原告於98年6月24日取得
系爭房屋所有權後，已寄發存證信函通知被告所有權移轉之
事實，並請求被告自同年7月1日起給付租金，然被告至原
告於同年9月11日提起本件訴訟迄今，仍未給付任何租金，
其遲延給付已超逾2個月，則原告對被告為終止租約之意思
表示，並請求被告遷讓交還系爭房屋，於法自無不合，應予
准許。
㈣另按，原告於起訴狀中對被告為終止租約之意思表示，此書
狀於98年11月5日送達被告而發生終止之效力，則於系爭租
約終止日前，被告基於租賃契約占用系爭房屋，應依約按月
給付12,000元之租金，租約終止後，被告已無合法占有系爭
房屋之權源，應依民法第179條不當得利之法則返還其不當
得利，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為
社會通常之觀念，故原告請求被告返還依原租約每月租金12
,000元額度計算之利益，尚非無據。是原告依據系爭租約
及不當得利之法律關係，請求被告給付自98年7月1日起至
交還系爭房屋日止，每月12,000元之金額，為有理由，應予
准許。
五、本件係屬民事訴訟法第427條第1項至第4項適用簡易訴訟
事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規
定，應依職權宣告假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國99年4月22日
高雄簡易庭法官郭宜芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國99年4月22日
書記官王聖源