裁判字號：臺灣高等法院臺南分院103年上易字第247號民事判決
裁判日期：民國103年12月23日
裁判案由：解除房屋契約
臺灣高等法院臺南分院民事判決103年度上易字第247號上訴人 高振耀 訴訟代理人查名邦律師被上訴人 郭藍儀 上列當事人間解除房屋契約事件，上訴人對於民國103年5月30日臺灣臺南地方法院新市簡易庭第一審判決（102年度新訴字第1號）提起上訴，本院於103年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人於原審固以先位聲明主張兩造於民國（下同）101年4月9日就台南市○○區○○○街○○○巷○○○○號房屋（下稱系爭房屋）所訂立之買賣契約（下稱系爭買賣契約）業經解除，據以請求上訴人應返還價金及賠償損害共計新台幣（下同）148萬元，然於原審判決駁回其先位請求，並依其備位聲明，判決上訴人應給付其因物之瑕疵而減少之價金338,250元及法定遲延利息，駁回被上訴人其餘請求後，本件僅經上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人於上訴審程序中並已明確表示其不欲再行主張解除系爭買賣契約在卷（見本院卷第113頁反面），應認被上訴人已捨棄其於原審所為之先位請求，是本件自僅得就被上訴人於原審之備位請求經判決有理由部分為審理，合先敘明。
二、被上訴人主張：伊於101年4月9日與上訴人簽訂系爭買賣契約，購買上訴人所有系爭房屋，上訴人於買賣契約書及房地產標的現況說明書中，皆勾選系爭房屋並無滲漏水，而對伊保證系爭房屋並無滲漏水之瑕疵，詎被上訴人嗣於101年5月20日依約前往系爭房屋進行點交時，始發現系爭房屋確有滲漏水之情形，則上訴人自應對伊負物之瑕疵擔保責任，經估算修繕上開瑕疵，需花費漏水修繕費用28萬元、裝修拆除費用10萬元、排水管疏通費用2千元，共計為382,000元，則被上訴人自得主張在上開金額範圍內請求減少價金，爰請求上訴人給付上開減少之價金382,000元，並加給自101年5月20日（即原約定交屋日）起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。【原審判命上訴人應給付被上訴人338,250元，及自101年9月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，駁回被上訴人其餘請求。上訴人就原審判命給付部分提起上訴，聲明求為判決：原判決有關不利於上訴人部分廢棄，該廢棄部分被上訴人在原審之訴駁回；被上訴人就其敗訴部分並未表示不服，聲明求為判決：上訴駁回】
三、上訴人則以：系爭房屋僅有壁癌之現象，並無滲漏水之瑕疵；縱認系爭房屋確有滲漏水之瑕疵，因系爭買賣契約乃被上訴人經中信房屋仲介人員多次帶看中意後，雙方始談妥價格，被上訴人既於雙方簽約前，已多次前往系爭房屋現場，應足認其於購買系爭房屋之際，即已知悉系爭房屋有滲漏水之瑕疵，上訴人自可無庸負物之瑕疵擔保責任；又縱認上訴人應負物之瑕疵擔保責任，依據兩造於101年6月13日所簽訂之點交協議書，亦可證明兩造業已達成協議，該物之瑕疵擔保責任以10萬元為其上限等語，資為抗辯。
四、下列事實為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書、房地產標的現況說明書、房屋交易安全契約書、台南市土木技師公會鑑定報告書各一份在卷可稽，應堪信為真實：
（一）兩造於101年4月9日簽訂系爭房屋買賣契約，由被上訴人向上訴人購買系爭台南市○○區○○○街○○○巷○○○○號房屋。
（二）系爭契約書面係使用中信房屋提供之定型化契約，該定型化契約第16條有新增特約條款，約定經上訴人簽章之「不動產說明書」亦為該契約內容之一部，該說明書並經被上訴人在其上簽章。
（三）系爭房屋於101年4月9日簽約時，確有台南市土木技師公會103年5月5日南土技字第0454號函附「南院勤民庭102年度新訴字第1號郭藍儀與高振耀間解除房屋契約事件鑑定報告書」鑑定結果所示之瑕疵。
五、本件被上訴人主張：兩造於上開時地簽訂系爭買賣契約，上訴人於買賣契約書及房地產標的現況說明書中，皆勾選系爭房屋並無滲漏水，而對伊保證系爭房屋並無滲漏水之瑕疵，詎雙方嗣依約前往系爭房屋進行點交時，始發現系爭房屋確有滲漏水之情形，則上訴人自應對伊負物之瑕疵擔保責任等情，既為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，則本件自應審究：被上訴人於簽訂系爭買賣契約時，是否知悉系爭房屋存有滲漏水之瑕疵？倘被上訴人於簽訂系爭契約時不知上開瑕疵，本件其所得請求減少之買賣價金，究以若干為適當？是否以10萬元為限？經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。依照兩造不爭執事項（三），系爭買賣標的物於101年4月9日兩造簽約時，既然確有台南市土木技師公會103年5月5日南土技字第0454號函附「南院勤民庭102年度新訴字第1號郭藍儀與高振耀間解除房屋契約事件鑑定報告書」鑑定結果所示之瑕疵。堪認系爭房屋於兩造簽約時，確實存在有該鑑定報告所載：「鑑定標的物在靠近外牆區域有漏水、壁癌之情形，雖滲漏情形並不嚴重，但漏水、壁癌之原因應與外牆防水失效及窗台裂縫有關」等瑕疵無訛，上訴人辯稱：系爭房屋僅有壁癌之現象，並無滲漏水之瑕疵云云，顯與實際情形不符，要無可採。則依上說明，被上訴人主張系爭房屋於危險移轉於買受人時，有減少其價值或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵等情，應堪信實。
（二）上訴人雖又辯稱：被上訴人於雙方簽約前，已多次前往系爭房屋現場，應足認其於購買系爭房屋之際，即已知悉系爭房屋有滲漏水之瑕疵，上訴人自可無庸負物之瑕疵擔保責任云云。惟查：
1、按買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人固不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，固不負擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第1、2項分別定有明文。準此，在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵，倘出賣人並無不負擔保責任之特約，而又確定的拒絕擔保，尚難謂買受人不得對之解除契約。又出賣人如有故意不告知其瑕疵之情形時，買受人縱係因重大過失而不知買賣標的物有瑕疵存在，出賣人仍應負物之瑕疵擔保責任，觀之民法第354條第1項、第355條第2項但書之規定甚明（最高法院84年度台上字第2785號民事裁判要旨參照）。
2、查上訴人於兩造所簽立系爭買賣契約書第九條有關擔保責任條款、系爭買賣契約之房地產標的現況說明書中，均已明確表示系爭買賣標的物「無滲漏水」情形，並經出賣人即上訴人親筆簽認，此有上開買賣契約書、房地產標的現況說明書在卷可稽（見原審卷一第11、13頁），並經仲介兩造本件買賣之證人 柯同宸 到院證稱：「（問：於契約第9條擔保責任處，出賣人高振耀先生勾選本約標的物無滲漏水，並且於勾選的地方由高振耀先生簽名蓋章，是否？）是……」、「（問：於房地產標的現況說明書第13點：『建築改良物是否有滲漏水之情形？』高振耀先生勾選否，並於勾選處簽名，是否？）是」等語明確（見本院卷第98頁），堪認上訴人即出賣人於簽約之際，確已對被上訴人即買受人保證「系爭房屋並無滲漏水之瑕疵」。乃系爭房屋嗣經台南市土木技師公會派員鑑定結果，竟認確實存有滲漏水之瑕疵，已如前述，依上說明，無論被上訴人是否知悉有該項滲漏水之瑕疵存在，上訴人皆應對被上訴人負物之瑕疵擔保責任。上訴人此部分所辯，亦非可採。
（三）再按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。系爭房屋既存有上述滲漏水之瑕疵，上訴人並應就該瑕疵對被上訴人負物之瑕疵擔保責任，已詳如前述，則被上訴人主張依上開規定，請求減少價金，即屬有據。至於被上訴人得請求減少價金之數額部分，爰審酌：系爭房屋經台南市土木技師公會派員鑑定結果，認為該項滲漏水瑕疵之損壞修復費用合計共需338,250元，建物若經修復，則不致有減損金額發生，此有103年5月5日（103）南土技字第0454號鑑定報告書在卷可參。
亦即，被上訴人因該滲漏水瑕疵所需花費之修復費用為338,250元，系爭房屋若經修復，則不致有減損金額發生，則該項數額即應認係被上訴人所得主張減少價金之適當數額。兩造就系爭房屋所約定之買賣價金既應予減少，則被上訴人主張：上訴人應依買賣瑕疵擔保之規定，返還已給付之部分買賣價金338,250元，即屬有據。
（四）上訴人雖再辯稱：依據兩造於101年6月13日所簽立之點交協議書，足證兩造業已達成協議，上訴人所負物之瑕疵擔保責任以10萬元為其上限云云。惟查，上開點交協議書中，從未有上訴人就本件物之瑕疵所負擔保責任以10萬元為上限之相關約定內容，上訴人此部分所辯，已嫌乏據。況經傳訊仲介兩造本件買賣之證人柯同宸到院證稱：「（問：在簽立點交協議書時，雙方有說滲漏水問題，應由何方負責修復嗎，以電子卷證方式提示原審卷第21至22頁於電子螢幕上？）沒有寫」、「（問：沒有寫，雙方也沒有談到此問題嗎？）先由雙方估價出來的結果，我們是建議他們取中間值，由賣方以那些金額來處理滲漏水問題，因為價格方面沒有達成共識，我們就積極協調，先請賣方來處理此部分到好，若處理到好，就不用再扣此10萬元。」、「（問：所以如果賣方沒有處理到好，不但要扣10萬，而且處理費用超過10萬時，賣方要怎麼辦？）我們當初沒有想到這個滲漏水爭議的處理會超過十萬元以上，所以有預留比較多來扣」、「（問：所以當時有說10萬元是上限嗎？）沒有。因為我們預估的價格離10萬元還有很大的距離」等語綦詳（見本院卷第98頁），益徵兩造於簽立上開點交協議書時，根本尚未知悉修繕上開滲漏水瑕疵究需花費若干費用，兩造自不可能約定該修繕費用以10萬元為其上限。上訴人此部分所辯，亦無足採。
（五）末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴，或依督促程式送達支付命令，與催告有同一之效力，民法第229條第1、2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，亦為同法第233條第1項及第203條所明定。本件被上訴人請求上訴人給付之上開金額，並未定有給付之期限，則其請求加給按年息5%計算之法定遲延利息，於請求自起訴狀繕本送達翌日即101年9月7日起至清償日止之範圍內，應屬有理由；逾此範圍之加給遲延利息請求，為無理由。
六、從而，被上訴人依據買賣瑕疵擔保之規定，請求上訴人給付338,250元，及自101年9月7日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此之請求，為無理由，應予駁回。原審判命上訴人給付被上訴人上開金額及利息，駁回被上訴人其餘請求，經核並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊或防禦方法並所提舉證資料，經本院斟酌後，認均不生影響本院所為上開論斷，自無再予逐一審論之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年12月23日
民事第二庭審判長法官葉居正
法官莊俊華法官王金龍上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國103年12月23日
書記官林宛妮