臺灣臺北地方法院小額民事判決 97年度北小字第2633號
原 告 丁○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 泰國貿易經濟辦事處
法定代理人 甲○○(ARBHO
訴訟代理人 陳慶尚 律師
複代理人 葉又華 律師
上列當事人間97年度北小字第2633號給付違約金事件，於中華民國
97年9月17日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國96年12月28日向原告承租台北市○○
○路○段○○巷巷21弄10號2樓之1房屋，租期至98年12月27日
止，約定月租金新台幣(下同)57500元(不含稅)，每次預
付3個租金方式給付，並支付115000元為本契約履行義務之
保證，承租人若提前終止租約，應於1個月前以書面通知出
租人並給付相當於1個月租金之違約金，被告於97年3月27日
發函表示將自97年5月28日起終止租約，有關97年3月28日至
5月27日租金自保證金扣抵，被告提前終止租約，依約自應
給付1個月租金之違約金57500元。又天井部分係1樓之1住戶
於83年12月31日前合法增建，係本建築附屬部分，非日常住
居使用之主要與必要部分，並不屬於租賃標的範圍內，對於
房屋之正常居住使用不會造成影響，天井被拆除不會產生重
大瑕疵而無法為約定使用，被告據以終止租約不合理，爰依
租約請求被告給付57500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則以：承租範圍包含天井，97年1月底2月初，天井遭建
管處派員拆除，始知原告拆除後又重建，承租時，天井陽台
處乃放置原告提供洗衣機，有供被告租賃期間洗滌衣物及日
曬之用，為被告承租時重要考量，且被告基於代表國家形象
身分之考量，絕不會承租任何具有法律瑕疵之建物，被告自
得撤銷承租之意思表示並依民法第435條規定終止租約。另
原告故意隱瞞建物具有違章部分，致被告錯誤判斷而承租，
另以民法第88條第1項後段、第92第1項條規定撤銷承租意思
表示，原告之訴並無理由等語，資為辯解。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告於96年12月28日向原告承租台北市○○○路○段○○巷巷
21弄10號2樓之1房屋(下稱系爭房屋)，約定租期至98年12
月27日止，月租金57500元(不含稅)，每次預付3個租金方
式給付，並支付115000元為本契約履行義務之保證。
㈡系爭房屋後陽台天井部分，原架設有木頭欄杆及遮雨棚，係
屬違建，經台北市建築管理處通知原告自行拆除，拆除後原
告重行搭建，經該處查報依法強制拆除。
四、兩造爭執及論述：
㈠系爭承租範圍是否包含後陽台天井部分面積？
查系爭租約固約定承租租賃物座落台北市○○○路○段○○巷
巷○○弄○○號2樓之1房屋。惟據仲介系爭租約之證人丙○○到
庭結證稱：「．．依我們仲介習慣，房屋租賃範圍的確認是
以房屋的現況為準。屋主，或經所有權人授權的人即有權簽
訂租賃契約的人是我們首要確定的事情。我們會帶承租人去
現場看。系爭建物當時現況是在後陽台的地方有加蓋一個木
製圍欄（如照片所示）當時我們有到這個地方看，雙方沒有
特別的表示。此部分是包含租約標的物範圍的一部分。就這
部分雙方沒有特別的表示。這部分是後陽台的部分。我當時
看到不會覺得特別奇怪，因為有些是以露台的方式辦理登記
。我帶房客去看時，有去看天井，表示天井是包含在出租範
圍。（租賃標的是否有附家具？）有。當初房客帶看時洗衣
機就放在天井部分，洗衣機是屋主的。去看房子時，我們不
會帶工具去測量實際面積。」等語，參酌雙方締約時，已就
天井部分現狀現場檢視，並由原告提供現場擺設洗衣機供被
告於租賃期間使用，該天井係附屬主建物而供居住人使用，
且原告亦無將該天井部分排除租約範圍外之明文約定，天井
部分自屬租約內容之一部分不可分割。
㈡被告提前終止租約，原告得否請求個違約賠償？
按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人
，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。故出租人不僅有忍受承租人為使
用、收益租賃物之消極義務，並有使其能依約定使用、收益
租賃物之積極義務。倘承租人之使用、收益租賃物受有妨害
或妨害之虞時，不問其係基於可歸責於出租人之事由或第三
人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出
租人均負有以適當方法除去及防止之義務。查被告承租系爭
房屋時，天井部分並未拆除，可供作為洗滌衣物、日曬等家
務用途，屬被告締約時納入考量因素之一，原告將該部分一
併出租供被告使用，自應於租約期間將系爭房屋連同天井部
分保持可供被告使用良好狀況，始盡其出租人義務。原告於
簽訂租約時，天井原架設有木頭欄杆及遮雨棚部分屬違建，
依法應予拆除乙事，基於誠信原則，原告本應善盡充分揭露
租賃物正確資訊之義務，而被告身為泰國駐台代表機構，原
告應熟知被告為免影響泰國國家形象，就所承租物須屬合法
建物之客觀需求，自應提供符合被告需求之合法租賃物。但
原告於訂約時並未主告知天井違建乙節，已據證人丙○○結
證稱：「（證人與原告接洽時，原告是否曾告訴過證人台北
市○○○路的房子即系爭建物曾經在96年10月5日由台北市
建築管理處通知請求屋主自行拆除天井違建的部分？）沒有
。（原告有無告訴證人他們96年10月18日自行拆除上述違建
部分？）沒有。（證人是否完全不清楚遭建管處通知自行拆
除天井違建部分？）不清楚。原告沒有告訴我系爭建物有增
建部分。」等語在卷，租約期間經台北市建管處人員執行強
制拆除天井架設木頭欄杆及遮雨棚部分違建，使被告訂約時
預期就天井部分能提供洗滌衣物、日曬功能喪失，且該拆除
部分因屬違建，原告無從重建回復舊觀，被告就租賃物全部
圓滿使用之狀態已遭破壞；且被告於承租期間，住家二度遭
台北市建管處人員進入執行強制拆除行動，使居家隱私及安
全性遭受破壞，客觀上實難期待被告仍會安心、平靜居住該
處履行契約義務。基此，原告既未於簽約前充分告知天井違
建事實，經拆除後復無從回復天井原狀履行出租人之修繕義
務，原告顯有相當之可歸責事由。則被告於租約未到期前主
動終止租約，尚非無據。復按爭租約第8條第1款固約定出租
人提前終止租約時，應於1個月前以書面通知出租人並給付
相當於1個月租金之違約金，但此條款適用前提須以終止租
約原因非以可歸責於出租人事由為限，出租人始有權請求違
約賠償。本件係可歸責於原告原因致被告提前終止租約，已
如上述，原告自不得請求給付違約金。綜上，原告之訴為無
理由，應予駁回。
五、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
臺北簡易庭
法官 熊志強
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，應於判決送達後20日內向
本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造
當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 97 年 9 月 30 日
書記官游曉婷
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。