裁判字號：臺灣桃園地方法院112年訴字第186號民事判決
裁判日期：民國112年11月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決112年度訴字第186號原告 黃嘉忠 訴訟代理人 楊逸政 律師被告 王柏竑 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路000號0樓之房屋遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣109,950元。
三、被告應自民國111年9月20日起至遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣15,000元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣53萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣1,598,900元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣36,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣109,950元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項於各期到期後，如原告以新臺幣5,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣15,000元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
壹、程序方面：被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告將名下門牌號碼桃園市○○區○○○路000號0樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，並簽訂租賃契約（下稱系爭租約），租賃期間自110年8月10日起至112年8月10日止，每月租金新臺幣（下同）15,000元。詎被告未曾給付租金，已積欠超過2期租金，經原告於111年7月8日以存證信函催告被告於函到7日內給付租金，被告於111年7月28日收受信函仍未遵期給付，原告再以起訴狀繕本送達終止系爭租約（且於訴訟繫屬中租約已到期），被告即無權占用系爭房屋，應遷讓返還系爭房屋。被告並應給付原告積欠之租金195,000元（自110年8月10日起至111年9月10日止）及自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告租約終止前之租金及租約終止後之不當得利15,000元。爰依系爭租約之約定、民法第767條第1項、第455條、第179條之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告195,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其之前到場聲明及陳述略以：我承租系爭房屋時，原告請我裝潢系爭房屋及20樓房屋，並約定以系爭房屋之裝潢費用抵付2年租金，我已施作電燈開關與插座及新增插座、燈具安裝、冷氣安裝、熱水器安裝、天花板、油漆、隔間、保護工程、改室內消防灑水頭長度等，花費約25至30萬元。我尚未遷出，但原告將磁卡更換，我無法進入等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：㈠遷讓房屋：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第767條第1項前段、中段、第455條前段分別定有明文。原告主張其為系爭房屋所有權人，將系爭房屋出租予被告，租約已於112年8月10日到期等情，有系爭租約、所有權狀照片等件在卷可稽（桃司簡調字卷第11頁，訴字卷第139頁），堪信為真實。被告亦自承尚未遷出等語（訴字卷第127頁），則原告依民法第767條第1項前段、中段、第455條之規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，自屬有據。
㈡積欠租金及相當租金之不當得利部分：
1.依系爭租約特約第2條約定：「租金1個月15,000元含1個車位（地下室B4-377）」。第3條約定：「本租約金抵扣裝潢費用，不收押金」（桃司簡調字卷第17頁）。兩造均不爭執有約定以系爭房屋裝潢費抵扣租金（訴字卷第128頁），惟爭執裝潢費用若干。
2.被告雖辯稱其裝潢系爭房屋花費約25至30萬元，然經本院多次闡明仍未提出證據以實其說。經本院現場勘驗系爭房屋格局為二房二廳二衛，屋內堆滿施工材料及雜物，除浴室天花板為建商原始施作外，其餘客廳、房間天花板由被告施作，冷氣為原告出錢向被告購買共4台，燈具未安裝完全（訴字卷第61頁），並有現場照片附卷可參（訴字卷第65至97頁）。參以原告提出被告曾提供予原告之系爭房屋估價單（訴字卷第133、134頁），其中木作工程「室內平釘天花板」18.5坪共61,050元、「窗簾盒及冷氣背牆」1式16,000元；保護工程「公共空間保護」1式8,000元，以上共計85,050元為原告同意抵扣租金之金額（訴字卷第137頁），應可採信。
3.另依現場照片（訴字卷第65至97頁），未見室內保護工程，且隔間、插座未施作完成、油漆多處髒污，不予計價；冷氣為原告向被告購買，衡情一般市場購買費用可能包含安裝費用，且估價單上並無冷氣安裝費用之項目，故不另計價。其餘被告所辯有施作之項目，未經被告舉證，不予計價。
4.承上所述，系爭房屋之裝潢費用85,050元，約可抵扣租金6個月（計算式：85,050元÷15,000元），即被告可免付租金至111年2月初。迄至原告於111年7月8日以存證信函催告被告於函到7日內給付租金（桃司簡調字卷第25至28頁），被告已積欠超過2個月租金，然被告於111年7月28日收受信函（訴字卷第51頁）仍未遵期給付，則原告以起訴狀繕本送達（於111年9月19日送達，桃司簡調字卷第32頁）終止系爭租約，自屬有據。
5.次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。系爭租約已於111年9月19日終止，業如前述，被告仍無權占用系爭房屋，則原告請求被告應給付原告自起訴狀繕本送達翌日即111年9月20日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告15,000元，亦屬有據。
6.又原告依系爭租約之約定，請求被告給付原告自110年8月10日至111年9月10日共計109,950元（15,000元×13個月－裝潢費用85,050元），為有理由，逾此範圍，為無理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前、中段、第455條、第179條、系爭租約之約定，請求如主文第1至3項所示，為有理由，應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當擔保金額准許之；另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年11月24日
民事第三庭法官吳佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年11月24日
書記官龍明珠