臺灣高等法院97年度重上字第105號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院97年重上字第105號民事判決

裁判日期：民國98年03月31日

裁判案由：返還不當得利

臺灣高等法院民事判決97年度重上字第105號上訴人甲○○訴訟代理人 李振燦 律師
陳志誠 律師上一人複代理人 陳豪杉 律師上訴人乙○○訴訟代理人 吳麒 律師
陳哲民 律師被上訴人安泰商業銀行股份有限公司法定代理人丙○○上二人共同訴訟代理人 林明正 律師上一人複代理人 趙佑全 律師上列當事人間請求不當得利事件，上訴人對於中華民國96年12月31日臺灣臺北地方法院96年度訴字第5675號第一審判決提起上訴，甲○○並為訴之追加，本院於98年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文甲○○之上訴駁回。
原判決關於命乙○○給付超過新臺幣壹佰貳拾柒萬零伍佰捌拾叁元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，甲○○在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
乙○○其餘上訴駁回。
乙○○應再給付甲○○新臺幣壹佰叁拾萬陸仟叁佰玖拾捌元，及自民國九十七年五月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
甲○○其餘追加之訴駁回。
第一審、第二審（含追加之訴部分）訴訟費用由甲○○負擔十分之六，餘由乙○○負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、被上訴人安泰商業銀行股份有限公司（下稱安泰銀行）之法定代理人原為 邱正雄 ，於民國（下同）97年5月7日變更為丙○○，業據其於97年6月19日具狀聲明承受訴訟（見本院卷㈠第121至125頁），核無不合，應予准許，合先陳明。
二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款分別定有明文。查上訴人即被上訴人甲○○（下稱甲○○）於原審請求被上訴人即上訴人乙○○（下稱乙○○）、安泰銀行（與乙○○合稱乙○○等）給付自起訴日即96年7月19日前1年之相當租金之不當得利新臺幣（下同）448萬1,614元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，如其中1人已為給付，另1人於同額範圍內即免為給付義務（見原審卷第4、5頁）。嗣上訴人於本院追加請求乙○○等給付自起訴日即96年7月19日起算1年之相當租金之不當得利251萬8,386元，及自97年5月27日追加上訴聲明狀繕本送達翌日（即97年5月30日）起至清償日止之法定遲延利息，如其中1人已為給付，另1人於同額範圍內即免為給付義務（見本院卷㈠第69、128頁）。經查，甲○○之原訴與追加之訴，其請求之基礎事實核屬同一，揆諸上述規定，毋庸經被上訴人之同意，應予准許。
乙、實體方面：
一、甲○○起訴主張：㈠伊為坐落臺北市○○區○○段二小段137地號土地（下稱系
爭土地）之所有權人（面積41平方公尺，應有部分全部）。伊於77年10月9日與新偕中建設股份有限公司（下稱新偕中公司）簽訂合作興建大廈契約書（下稱系爭合建契約），伊並與 李慶鐘 （下稱李慶鐘）等人出具土地使用權同意書，嗣伊與李慶鐘復簽訂補充條款（下稱系爭補充條款），約定由李慶鐘承受新偕中公司之地位，繼續興建系爭土地上之建物（下稱系爭建物），李慶鐘並於80年間向臺北市政府申請使用執照，惟因系爭建物與建造執照不符致未能領得使用執照，嗣遭李慶鐘之債權人東怡營造工程股份有限公司（下稱東怡公司）聲請查封拍賣系爭建物，由乙○○於86年8月6日拍定。嗣乙○○繼續施工，並申請系爭建物之使用執照後，辦畢保存登記，編訂系爭建物之門牌為臺北市○○○路○段○○號地下1至3樓及地上1至11樓，乙○○復於96年5月15日將系爭建物信託登記予安泰銀行（下稱系爭信託契約）。
㈡伊於95年12月18日向李慶鐘為解除合建契約之意思表示，故
系爭建物占有伊所有之系爭土地無合法之權源，安泰銀行依系爭信託契約登記為系爭建物之名義人，乙○○為系爭信託契約之委託人，均係無權占有伊所有之系爭土地。伊自得請求乙○○等給付自起訴日即96年7月19日以前1年（即95年7月19日起至96年7月18日止），系爭建物占有系爭土地之相當租金之不當得利。
㈢爰依民法第179條之規定，訴請：⑴安泰銀行應給付伊448萬
1,614元及自起訴狀繕本送達翌日（即96年7月28日）起算之法定遲延利息。⑵乙○○應給付伊448萬1,614元及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。⑶乙○○等間如有1人已為給付，另1人於同額範圍內即免為給付義務。⑷願供擔保，請准宣告假執行。原審判命乙○○應給付甲○○204萬6,084元本息，並駁回甲○○其餘之訴。甲○○及乙○○就其敗訴部分各自提起上訴，甲○○並追加請求自起訴日即96年7月19日起算1年（即96年7月19日起至97年7月18日止）之相當租金之不當得利251萬8,386元。並於本院聲明：⑴原判決不利伊之部分廢棄。⑵上開廢棄部分：①安泰銀行應給付伊204萬6,084元及自96年7月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。②乙○○等應再給付伊243萬5,530元及自96年7月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑶除前開給付外，乙○○等應再給付伊251萬8,386元，及自97年5月27日追加上訴聲明狀繕本送達翌日（即97年5月29日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⑷乙○○之上訴駁回。
二、乙○○、安泰銀行則以：系爭建物係乙○○於86年8月6日經原法院民事執行處85年度執字第4876號拍賣抵押物強制執行事件，以1億5,111萬5,000元拍定。經乙○○於95年11月向臺北市政府都市發展局申請領得系爭建物之使用執照，並於96年5月15日信託登記予安泰銀行，乙○○係合法取得系爭建物之所有權，且甲○○曾出具系爭土地使用權同意書申請系爭建物之建造執照，復與李慶鐘簽訂系爭補充條款，甲○○、李慶鐘及訴外人 邱創池 、 劉醒民 為系爭建物之起造人，亦為系爭建物坐落土地之所有權人，依民法第425條之1第1項規定，乙○○與甲○○間應推定有租賃關係，系爭建物於可堪使用之年限內，均得合法使用系爭土地，為有權占有。
縱甲○○解除其與李慶鐘間之系爭補充條款，效力不及於乙○○。又依土地法第97條之規定，相當租金之不當得利亦不得超過土地申報總價額年息百分之十，系爭土地僅占系爭建物全部基地面積之百分之十四點七，其面積甚小，若單獨利用可謂毫無價值，及參考鄰近土地之租金，暨乙○○取得系爭建物之不動產權利移轉證書已逾10餘年，系爭建物幾乎處於不堪使用之狀態，甲○○得請求之不當得利應以乙○○所受利益為限，乙○○將系爭建物出租予訴外人管家婆科技股份有限公司（下稱管家婆公司），每年租金為600萬元，故甲○○得請求不當得利之金額亦應係每年600萬元之百分之十四點七，其請求金額過高等語，資為抗辯。乙○○並於本院聲明：⑴原判決不利於伊之部分廢棄。⑵上開廢棄部分，甲○○於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。⑶甲○○之上訴及追加之訴均駁回。安泰銀行則於本院聲明：甲○○之上訴及追加之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠甲○○為系爭土地之所有權人，系爭土地面積41平方公尺（見原審卷第9頁）。
㈡系爭建物由乙○○於86年8月6日，經原法院85年度執字第
4876號拍賣抵押物強制執行事件，以1億5,111萬5,000元拍定，於94年11月18日核發不動產權利移轉證書，經乙○○於95年間向臺北市政府申請取得使用執照，辦畢保存登記，嗣於96年5月15日以信託為原因，移轉登記予安泰銀行（見原審卷第10至22頁、第57頁）。
㈢泛亞不動產估價師事務所（下稱泛亞估價師事務所）96年4
月30日鑑價報告（下稱泛亞估價師鑑價報告）形式上為真正（見原審卷第23、24頁及外放證物）。
㈣甲○○與新偕中公司於77年10月9日簽訂系爭合建契約，嗣
並由 李慶鍾 承擔系爭合建契約中新偕中公司之權利義務（見原審卷第100至114頁），甲○○並因履行系爭合建契約出具土地使用權同意書2紙（下稱第1、第2土地使用權同意書，合稱系爭土地使用權同意書，見原審卷第146、150頁）。
㈤甲○○於96年12月間以原法院96年度聲字第126號公示送達
事件，解除其與李慶鐘間合建契約（見原審卷第121至129頁）。
㈥系爭建物之起造人如變更起造人申請書（見原審卷第130至133頁）及95年使字第373號使用執照卷內所示。
㈦系爭建物之基地面積為279平方公尺。
㈧乙○○提出其於96年7月10日與管家婆公司之租賃契約形式上為真正（見本院卷第117頁）。
四、甲○○又主張：系爭建物無權占有伊所有之系爭土地，乙○○於96年5月15日將系爭建物所有權信託登記予安泰銀行，安泰銀行係系爭建物之間接占有人，乙○○等應負不當得利返還責任，伊復解除與李慶鐘間之合建契約，系爭建物自屬無權占有系爭土地，且乙○○將系爭建物出租予管家婆公司作營業用，其租金不受土地法第97條規定之限制等語。然此為乙○○等所否認，並以前揭情詞置辯。則本件所應審究者厥為：㈠系爭建物是否有權占有系爭土地？系爭建物是否因甲○○出具系爭土地使用權同意書而為有權占有系爭土地？甲○○是否同意系爭建物之所有權人於系爭建物可堪使用之年限內，占有使用系爭土地？本件是否應適用或類推適用民法第425條之1第1項之規定？㈡安泰銀行是否為系爭建物之間接占有人？如安泰銀行為占有人，是否因其與乙○○間系爭信託契約而非無法律上原因？㈢如乙○○或安泰銀行應返還相當租金之不當得利，則其應返還之數額為若干？是否應受土地法第97條之限制？茲分別論述如下：
㈠系爭建物是否有權占有系爭土地？系爭建物是否因甲○○出
具系爭土地使用權同意書而為有權占有系爭土地？本件是否應適用或類推適用民法第425條之1第1項之規定？甲○○是否同意系爭建物之所有權人於系爭建物可堪使用之年限內，占有使用系爭土地？⑴甲○○主張：乙○○等並非系爭土地使用權同意書之當事
人，不得主張有權占有系爭土地，又伊已合法解除與李慶鐘間之合建契約，系爭建物即屬無權占有系爭土地，況乙○○於拍定系爭建物所有權時，明知系爭建物並未取得使用坐落基地之合法權源，自為無權占有等語。乙○○等則抗辯以：甲○○出具系爭土地使用權同意書，即屬同意系爭建物於可堪使用年限內占有使用系爭土地，為有權占有，縱甲○○解除與李慶鐘間之合建契約，效力不及於乙○○等。
⑵按土地及其土地上房屋同屬1人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用年限內，有租賃關係，其期限不受第449條第1項規定之限制，民法第425條之1固有明文。且最高法院48年台上字第1457號判例推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，以及民法第425條之1推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋使用期限內，有租賃關係存在，乃以土地及其上之房屋同屬1人所有為前提（最高法院96年度台上字第1322號判決意旨參照）。
⑶經查，系爭建物坐落之基地為系爭土地及同段二小段131
、132、132-1、133、134、135、136、138-3、138-4地號土地（下稱131等9筆土地），除系爭土地係甲○○所有外，另131等9筆土地則分別係李慶鐘、 趙貴菁 、 陳有德 、台新國際商業銀行所有，有乙○○提出之土地登記謄本10份在卷可憑（見本院卷㈡第14至39頁）。次查，甲○○於77年10月9日與新偕中公司簽訂系爭合建契約，其中第7條約定甲○○提供系爭土地，由新偕中公司出資在系爭土地及同段地號131等9筆土地上興建房屋，興建完成後由甲○○分得第1層面積18.4坪、第10層面積61.89坪及地下2層車位1個（第1號車位）、另附屬車位1個。第9條約定新偕中公司應於全部基地完成騰空點交日起3個月內開工，自開工日起600日曆天完成興建房屋之工程，其完工以向臺北市政府申請使用執照核准日為準，甲○○並負有移轉系爭土地所有權予新偕中公司之義務，甲○○並登記為系爭建物之起造人，甲○○復為履行系爭合建契約而出具系爭土地使用權同意書，並於81年8月3日與李慶鐘簽訂系爭補充條款，約定由李慶鐘承受系爭合建契約關於新偕中公司之權利義務，嗣因李慶鐘積欠東怡公司債務，經東怡公司聲請拍賣系爭建物，而由乙○○拍定之事實，業據甲○○提出之系爭合建契約1件、系爭土地使用權同意書2紙在卷可稽（見原審卷第100至114、146、150頁），並經本院依職權調閱原法院96年度聲字第126號公示送達事件案卷、85年度執字第4876號拍賣抵押物事件案卷、臺北市政府系爭建物之使用執照案卷查明屬實。是依系爭合建契約，甲○○並未出資興建建物，僅負有於建物完工後移轉土地應有部分予建商之義務，建商則應於興建建物完工後，移轉建物所有權登記予甲○○，故在建商完成興建建物並移轉所有權以前，甲○○尚無從取得系爭建物之所有權。又甲○○與李慶鐘間之系爭補充條款，係由李慶鐘繼受新偕中公司之地位，繼續履行系爭合建契約之約定，甲○○仍未出資興建建物，是依甲○○與李慶鐘間系爭補充條款之約定，其性質與系爭合建契約相同，甲○○並非實際出資興建系爭建物之人。而系爭建物於乙○○拍定前，並未向臺北市政府取得使用執照，依系爭合建契約第9條之約定即屬未完工，是李慶鐘既未依系爭合建契約及系爭補充條款之約定，將系爭建物完工並移轉所有權予甲○○，甲○○自無從取得系爭建物之所有權。甲○○既非系爭建物之所有權人，尚難認系爭建物及系爭土地之所有權係同一人所有，揆諸前開說明，自無民法第425條之1第1項之適用，故乙○○等抗辯依民法第425條之1第1項之規定，系爭建物於可堪使用之年限內，均係有權占有系爭土地，洵無足採。
⑷次按合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第
三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利（最高法院90年度台上字第1366號判決意旨參照）。又按土地使用同意書僅有債之效力，存在於出具者與被證明者之間（最高法院86年度台上字第94號判決意旨參照）。
⑸經查，甲○○出具系爭土地使用權同意書，供新偕中公司
及李慶鐘在系爭土地上興建建物，係為履行其依據系爭合建契約及系爭補充條款所負之義務，且系爭土地使用權同意書及系爭合建契約暨系爭補充條款，性質上均僅有債之效力，乙○○並非系爭土地使用權同意書之當事人或被證明者，尚不得以甲○○曾出具系爭土地使用權同意書予新偕中公司或李慶鐘，即認乙○○係有權占有系爭土地。又查，李慶鐘依其與甲○○及劉醒民間之系爭補充條款，承受新偕中公司之合建義務，即有興建系爭建物完工並移轉所有權予甲○○之義務，惟因李慶鐘積欠東怡公司工程款未清償，經東怡公司聲請拍賣系爭建物，由乙○○拍定，李慶鐘依系爭補充條款應負興建房屋及移轉系爭建物所有權予甲○○之義務已陷於給付不能，故甲○○於95年11月
27日以臺北法院郵局第265號存證信函向李慶鐘為解除合建契約之意思表示，復因李慶鐘無法送達，經甲○○於95年12月28日向原法院聲請以96年度聲字第126號公示送達其解除契約之意思表示予李慶鐘，業據本院依職權調閱原法院96年度聲字第126號公示送達事件案卷查明屬實，是甲○○既已合法解除其與李慶鐘間之合建契約（系爭補充條款係由李慶鐘繼受系爭合建契約，性質上亦為合建契約），系爭建物占有系爭土地之法律上原因已不存在，乙○○自不得以甲○○與李慶鐘間之系爭補充條款或甲○○為履行合建義務而出具之土地使用權同意書，主張系爭建物係有權占有系爭土地。
⑹基上，甲○○未取得系爭建物之所有權，系爭土地與其上
建物之所有權非屬同一人所有，故本件無民法第425-1第1項之適用，亦不得類推適用該條項之規定。又甲○○已解除其與李慶鐘間之系爭補充條款，乙○○亦不得依系爭補充條款或甲○○為履行系爭合建契約而出具之系爭土地使用權同意書主張其為有權占有，系爭建物占有系爭土地之法律上原因已不復存在，乙○○應負不當得利之返還責任。至甲○○所引最高法院93年度台上字第577號判決及乙○○等所引最高法院90年度台上字第1482號判決（該2件判決係同一案件），係買受人分別向建商及地主買受土地及建物後，因未履行給付建物之價金，經建商解除契約並依建商之指示將建物登記予他人，而復因地主之土地遭假扣押，致建物所有權人無從向地主買受土地之應有部分，與本件事實並不相同，尚不得比附援引。
㈡安泰銀行是否為系爭建物之間接占有人？如安泰銀行為占有
人，是否因系爭信託契約而占有，非無法律上原因？⑴上訴人又主張：乙○○於96年5月15日將系爭建物信託登
記予安泰銀行，故安泰銀行為系爭建物之間接占有人，亦應負返還不當得利之責任等語。乙○○等則以：依據伊等間信託契約之約定，系爭建物仍由乙○○自行使用收益，安泰銀行並未占有系爭建物，無不當得利等語抗辯。
⑵經查，甲○○主張乙○○於86年8月6日拍定系爭建物後，
於96年5月11日與安泰銀行簽訂系爭信託，並於同月15日以信託為原因，移轉登記予安泰銀行等情，業據甲○○提出建物登記謄本10份為證（見原審卷第10至22頁），並有乙○○等提出不動產權利移轉證書、系爭信託契約各1件在卷可憑（見原審卷第57頁、本院卷㈠第182至190頁），依系爭信託契約第1條之約定，其性質為自益信託，委託人及受益人均為乙○○，受託人為安泰銀行。第2條則約定信託目的係以協助乙○○順利清償銀行貸款本息及相關費用為目的，由乙○○以本身為受益人，並委託安泰銀行辦理：⑴與信託有關之各項稅費繳納、⑵信託存續期間對第6條信託專戶之資金控管。又第6條第5項約定信託期間信託財產之經營管理等事宜為乙○○之義務，乙○○並得委任他人辦理，安泰銀行配合辦理；如乙○○因故無法繼續營運或處分系爭建物致積欠貸款銀行本息達3個月時，安泰銀行得自行或委任他人繼續營運或辦理處分事宜（見本院卷㈠第184頁），是依系爭信託契約之約定，系爭建物係由乙○○自行使用收益，僅於乙○○無法繼續營運或處分系爭建物致積欠貸款本息達3個月時，安泰銀行始得辦理繼續營運或處分事宜，且系爭信託契約之目的既係為確保乙○○清償系爭建物之貸款，而委由安泰銀行於信託存續期間對信託專戶之資金予以控管，於乙○○就系爭建物正常經營管理期間，安泰銀行並無營運或處分系爭建物之權限。又乙○○於96年7月2日將系爭建物出租予管家婆公司，系爭建物之外牆並出租他人張貼廣告，有乙○○提出租約1件為證（見本院卷㈠第117至120頁），復據甲○○提出系爭建物外觀照片3幀在卷可按（見本院卷㈠第136、137頁），甲○○亦不爭執前揭租約之形式上真正，足證系爭建物確係由乙○○使用收益出租予管家婆公司，安泰銀行僅係基於系爭信託契約為乙○○管理貸款帳戶之資金控管，安泰銀行並未占有系爭建物，亦未就系爭建物為任何使用收益之行為，自難認安泰銀行係系爭建物之間接占有人，故甲○○主張安泰銀行為系爭建物之間接占有人，亦應負不當得利返還責任，尚屬無據。
㈢如乙○○或安泰銀行應返還相當租金之不當得利，則其應返
還之數額為若干？是否應受土地法第97條之限制？⑴復按「無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，
應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。又按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」（最高法院61年台上字第1695判例參照）。系爭建物無法律上原因，占有系爭土地，詳如前述，甲○○自得依據不當得利之法律關係，請求乙○○返還所受相當租金之不當得利。
⑵再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。
又按關於相當於租金之利益之計算標準，應參酌土地法第105條、第97條第1項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339號判例意旨參照）。又按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年3月1日94年度第2次民事庭會議決議、95年度台上字第138號判決意旨參照）。查系爭建物位處臺北市○○○路○段○○號，北側臨接40公尺寬之忠孝東路4段，距太平洋崇光SOGO百貨公司（下稱太平洋崇光百貨公司）及微風廣場購物中心分別約50公尺及450公尺，東北側距捷運板南線忠孝復興站3號出○○○區○○街、頂好廣場、中心診所、頂好名店城分別約50公尺、100公尺、200公尺、300公尺及350公尺，系爭建物位處新興之SOGO商圈，係臺北市最熱鬧、繁華之地段，亦係臺北市主要商業活動地帶，區域內商業氣息濃候，以金融保險業、百貨零售業、貿易業、自由業、服務業等3級產業為發展導向，區內購物人潮密集，商機相當豐富等情，有甲○○提出泛亞估價師鑑價報告1份可佐（證物外放，見鑑價報告第4、5頁）。
⑶本院斟酌乙○○抗辯系爭建物基地面積為279平方公尺，
為甲○○所不爭執（見兩造不爭執事項㈦），又系爭土地面積為41平方公尺，約占系爭建物基地面積之百分之十四點七，乙○○拍定系爭建物之價額為1億5,111萬5,000元，泛亞估價師鑑價報告鑑定系爭土地之市價為6,201萬2,500元，系爭土地非緊臨忠孝東路，乙○○與同段132-1、138-3地號土地所有權人 吳逢源 約定96年、97年租金為土地申報地價年息百分之二，98年為年息百分之三，99年為年息百分之四，乙○○以租金每年600萬元出租予管家婆公司，亦有乙○○提出地籍圖謄本及不動產權利移轉證書、調解筆錄各1件、土地登記謄本2件、公證租約1件存卷可參（見原審卷第55、56、58頁、本院卷㈡第20、35頁、本院卷㈠第117至120頁、泛亞估價師鑑價報告第1頁），甲○○亦不爭執乙○○與管家婆公司間公證租約之形式上真正，依民事訴訟法第358條之規定，應推定乙○○與管家婆公司間之租賃契約為真正。系爭土地95年申報地價為每平方公尺24萬9,522.4元，亦有甲○○提出系爭土地地價第2類謄本為證（見本院卷㈡第8頁），如以系爭土地95年度申報地價年息百分之十計算該年租金，其數額為102萬3,041元（即24萬9,522.4元／㎡×41㎡×10%＝102萬3,041元，4捨5入，以下同）。又若以系爭土地市價6,201萬2,500元，系爭土地占系爭建物基地面積約百分之十四點七計算，系爭建物基地之價值約3億4,010萬145元（即6,201萬2,500元÷14.7%≒4億2,185萬3,741元），系爭建物與其基地之價值比例約為1比2.79（即1億5,111萬5,000元：4億2,185萬3,741元≒1：2.79），依系爭土地與系爭建物暨基地之總價值比例計算之租金為每年約64萬9,282元【即每年租金600萬元×（系爭建物全部基地：系爭建物與基地總價值比例＝2.79／3.79）×（系爭土地占全部基地之比例14.7%）≒64萬9,282元】，約為系爭土地申報地價年息百分之六點四。惟查，系爭土地坐落臺北市○○○○段之商業區，以申報地價年息百分之六點四計算租金，顯屬過低，又乙○○抗辯其與管家婆公司間約定租金每年600萬元，係因系爭建物目前僅1、2層供營業使用，3樓以上尚待整修方可使用，管家婆公司亦已向臺北市政府申請室內裝璜執照等情（見本院卷㈡第43頁），其中關於系爭建物之現況為甲○○所不爭執。如系爭建物啟用3樓至11樓及地下室3層後，其使用人因使用系爭建物所得之利益將遠逾系爭土地申報地價年息百分之六點四，本院審酌乙○○利用系爭土地之經濟價值及所受利益等項後，認甲○○得請求依系爭土地申報地價年息百分之十二計算上開相當於租金之不當得利，應為允當。
⑷甲○○又主張：依泛亞估價師鑑價報告認系爭土地每年租
金應為448萬1,614元，另遠見不動產估價師事務所鑑價報告（下稱遠見估價師鑑價報告）認95年7月至97年4月之租金應為758萬5,607元等語，固據其提出前開鑑價報告2件為證（證物外放）。惟查，泛亞估價師鑑價報告係就系爭土地之市價為鑑定，另甲○○雖提出租金試算報告2紙（見原審卷㈠第23、24頁），惟作成該租金試算報告之估價師即證人 莊光敏 於原審證稱該報告並非正式之報告書，僅屬試算（見原審卷第141頁），且其以系爭建物整棟大樓年租金3,738萬2,532元計算（見原審卷第24頁），亦乏依據，自難以泛亞估價師事務所鑑價報告或租金試算報告2紙認系爭土地每年租金應為448萬1,614元。另遠見不動產估價師鑑價報告，雖認系爭土地自95年7月至97年4月之租金（含廣告收益）為758萬5,607元，惟其鑑定價格種類係「正常租金」、估價條件為「無額外設定任何特定之估價條件」，其所參考之比較標的係以系爭土地近鄰及類似地區之相關比較標的（見該鑑定報告第1、10至20頁），其所參考之比較標的均係建物及所坐落基地一併出租，且建物係合法坐落其基地之租金標準，建物均得供正常使用，無再繼續施工或修繕之必要，與系爭建物及其坐落土地非屬1人所有，且系爭建物並無坐落基地之合法使用權源，系爭建物3樓以上尚待裝修始能使用之情形迥然不同，尚難以遠見估價師鑑價報告作為認定系爭土地租金之依據。另乙○○抗辯系爭建物使用系爭土地之租金應比照系爭建物相隔忠孝東路4段對面之太平洋崇光百貨公司租金即申報地價年息百分之十計算等語。經查，太平洋崇光百貨公司向臺北市瑠公農田水利會承租其基地之租金確係依當年期申報地價之百分之十計算租金，有該會97年11月10日瑠農財字第02371號函在卷可憑（見本院卷㈡第10頁），惟太平洋崇光百貨公司之基地面積達5,044平方公尺，與系爭建物之基地面積僅279平方公尺暨系爭土地之面積41平方公尺相差甚距，且太平洋崇光百貨公司已經營近20年，其租賃契約訂立時之土地價值、該區域之經濟繁榮程度，與甲○○請求之95、96年度均有不同，自難以太平洋崇光百貨公司之租金，作為本件不當得利請求之依據。
⑸基上，甲○○得請求依系爭土地申報地價年息百分之十二
計算相當租金之不當得利。以95年7月申報地價為每平方公尺24萬9,522.4元、96年1月申報地價為每平方公尺26萬5,528元計算，甲○○自起訴日即96年7月19日前1年相當租金之不當得利即自95年7月19日起至96年7月18日止，按申報地價年息百分之十二計算之不當得利數額為127萬583元【計算式：①95年7月19日起至95年12月31日止：95年7月申報地價24萬9,522.4元／㎡×41㎡×12%×（95年7月19日起至95年12月31日共166日÷365日≒0.4548年）＝55萬8,335元。②96年1月1日起至96年7月18日止：96年1月起申報地價26萬5,528元／㎡×41㎡×12%×（96年1月1日起至96年7月18日共199日÷365日≒0.5452年）＝71萬2,248元。①＋②＝127萬583元】。又甲○○於本院追加請求自起訴日即96年7月19日起至97年7月18日止1年之不當得利，依96年1月申報地價為每平方公尺26萬5,528元計算，其得請求之不當得利數額為130萬6,398元【計算式：
26萬5,528元／㎡×41㎡×12%＝130萬6,398元】。
五、綜上所述，甲○○主張：系爭建物占有伊所有之系爭土地並無法律上原因，為可採。乙○○抗辯：系爭建物有法律上原因占有系爭土地云云，為不可採。安泰銀行抗辯：伊未占有使用系爭建物，為可採。從而，甲○○依民法第179條之規定，請求乙○○給付自起訴日前1年即95年7月19日至96年7月18日止相當租金之不當得利127萬583元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為乙○○敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽，乙○○上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第3項所示。就上開應准許部分，原審判命乙○○如數給付，並依兩造聲請為附條件之假執行暨免為假執行之宣告，核無違誤，而逾上開應准許部分，原審駁回甲○○此部分之訴及假執行之聲請，於法並無不合，乙○○及甲○○上訴意旨，就此部分，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，均為無理由，應駁回其等上訴。另甲○○於本院追加請求自起訴日起1年即96年7月19日起至97年7月18日止之不當得利，於130萬6,398元之範圍內，亦屬有據，應命乙○○再給付如主文第5項所示，甲○○其餘追加之訴則屬無據，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
據上論結，本件甲○○之上訴為無理由、乙○○之上訴為一部有理由，一部無理由，甲○○追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條，判決如主文。
中華民國98年3月31日
民事第十三庭
審判長法官黃騰耀
法官楊絮雲法官周舒雁正本係照原本作成。
乙○○、甲○○如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
安泰銀行不得上訴。
中華民國98年3月31日
書記官秦仲芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。