臺灣桃園地方法院民事簡易判決 98年度桃簡字第50號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
之10
被 告 甲○○
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國98年4月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣○○鄉○路村○○○鄰○○路○○○號
一樓房屋遷讓返還予原告，並自民國九十八年四月一日起至遷讓
返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹拾叁萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴原請求被告
應自民國97年12月1日起至騰空遷讓返還房屋之日止，按月
給付原告新臺幣（下同）198,000元之違約金，嗣於本院審
理時，將違約金之起算日變更為自98年4月1日起算；上開
變更，核係屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，並不
在禁止之列，自應准許。
二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，
核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，
由其一造辯論而為判決。
三、原告方面：兩造於97年7月1日簽訂房屋租賃契約書（下稱
系爭租賃契約），約定原告將其所有坐落在桃園縣○○鄉○
路村○○鄰○○路○○○號1樓之房屋（下稱系爭房屋）出租與
被告、租賃期間自97年7月1日起至98年6月30日止、每月
租金66,000元，須於每月10日前交付1個月份之租金，及應
給付押租金198,000元，並約定被告若遲付租金達10日，原
告得終止租約，原告亦得至被告遷讓房屋之日止，按月請求
被告給付月租金3倍之違約金。詎被告自97年9月10日起即
未依約給付租金，迄今積欠之租金，於扣除押租金後，已達
2期以上，嗣經原告於98年3月10日發函催告其於期限內給
付租金，被告仍拒為給付，故原告再以98年3月17日存證信
函作為終止租賃契約之通知。又本件租賃契約既已終止，原
告自得請求被告遷讓返還系爭房屋，再依租賃之法律關係，
請求被告自98年4月1日起至被告遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付198,000元之違約金予原告，並聲明：被告應將
系爭房屋遷讓返還與原告，並自98年4月1日起至遷讓返還
上開房屋之日止，按月給付原告198,000元。
四、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為
任何聲明或陳述。
五、原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書為證，經
核無訛，且被告就原告主張之前揭事實，已於相當時期受合
法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭
執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同
自認。原告此部分主張之事實，堪信為真。茲就原告之各項
請求，說明如下：
（一）返還租賃物之請求部分：按稱租賃者，謂當事人約定，一
方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人
於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為
房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之租額，不得依前
項之規定，終止契約，民法第421條第1項、第455條及
第440條第1項、第2項前段分別定有明文。本件原告主
張被告所積欠之租金已顯逾2個月之租額，原告乃以98年
3月10日存證信函函告被告應給付租金，否則即將終止契
約，詎被告置之不理，原告又以98年3月17日存證信函為
終止租約之意思表示，依該函意旨，可認已發生終止租約
之效力。準此，租賃契約既經終止，被告依民法第455條
之規定，負有返還租賃物之義務，則原告請求被告應將系
爭房屋遷讓返還予原告，即為有據，應予准許。
（二）給付違約金部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時
，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因
不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時
期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權
人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不
依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金
額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第25
2條亦有明文。復按違約金是否相當，即須依一般客觀事
實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標
準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，
已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返
還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，最高法
院亦著有79年台上字第1915號判例要旨可資參照。本件兩
造間之租賃契約第20條固約定若被告於終止租約後不交還
房屋，則應按月支付租金3倍計算之違約金，惟兩造既未
就違約金之性質另為訂定，依法即應視為因不履行而生損
害賠償之總額，亦即，性質上乃係屬於損害賠償總額預定
性之違約金。則衡諸被告於租約終止後未能即時遷讓房屋
，致使原告受有無從使用、收益系爭房屋，且無法預知狀
況確定時間再行招租之損害，是本院於審酌一般客觀事實
，社會經濟狀況及上開情事後，認本件約定之違約金仍屬
過高，應予酌減至132,000元始為適當。而原告係以98年
3月17日存證信函為終止租約之意思表示，可認兩造間之
租賃契約已於98年3月份終止，系爭租賃契約既已終止，
且審酌系爭租賃契約第4條本約明租金應於每月1日前繳
納（10日為原告給予之寬限期），原告自得請求被告給付
自98年4月1日起算之違約金，核無不合。
六、綜上所述，原告依租賃之法律關係，請求被告應給付如主文
第一項所示，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無
理由，應予駁回。又本件係依民事訴訟法第427條訴訟適用
簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。
七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法
第436條第2項、第385條第1項前段、第79條、第389條
第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 28 日
桃園簡易庭法官楊晴翔
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 4 月 28 日
書記官劉致芬