裁判字號：臺灣彰化地方法院103年抗字第3號民事裁定
裁判日期：民國103年11月12日
裁判案由：變更共有物管理
臺灣彰化地方法院民事裁定103年度抗字第3號抗告人 戴清溪
戴 曹淑女 上列二人之共同代理人 許博堯 律師相對人 林金 在
林一明 林一峰 許和源 上列當事人間請求變更共有物管理事件，抗告人對於中華民國102年12月9日本院102年度聲字第74號所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理由
一、按非訟事件法第1條規定，法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定。再依非訟事件法第1條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，最高法院67年度第3次民事庭庭推總會決議，可資參照。次按民法第820條第1項、第2項規定，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之。再按，法院依民法第820條第2項所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其性質，並不涉及實體權利之終局爭執，且為使共有物之管理順遂進行，亦有程序便捷之需求。而觀諸共有物之管理，將其修訂為多數決，主要理由無非基於促進共有物之有效利用，且為讓共有不動產處分之多數決規定取得平衡，其中就民法第820條第1項之新增相關規定，亦是參酌土地法第34條之1第1項「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。」之規定，可知共有土地之處分採多數決原則，然而，共有土地之出租屬於共有物之管理，依民法第820條第1項舊條文規定，卻需由共有人共同為之，顯然輕重失衡。就利益衡量來說，共有土地之處分對共有人權益之影響較出租為大，前者為高度行為，依土地法第34條之1第1項規定，無庸全體共有人同意；後者為低度行為，依民法第820條第1項舊條文規定，反需共有人全體共同為之，有違事理衡平。為匡正此項缺失，故修正條文對於共有物之管理而改採多數決。又為防杜該多數決所為之管理決定，修正後之民法第820條第2項規定，多數決所定管理方法有顯失公平者，不同意共有人得聲請法院以裁定變更之。從而，依民法第820條增訂上述第2項規定之立法意旨，共有人依第1項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人（不問是持反對意見之積極不同意共有人或未表示意見乃至於未參與同意決定之消極不同意之共有人均包括在內）得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。又依第1項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3分之2所定之管理。
二、抗告意旨略以：抗告人二人與相對人 林金在 、林一明、林一峰（下簡稱相對人林金在等三人）為坐落彰化縣彰化市○○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等五筆土地（下稱系爭五筆土地）之共有人，抗告人之應有部分合計為20分之7，相對人林金在等三人之應有部分合計為20分之13。抗告人二人於民國（下同）102年11月22日突接獲相對人林金在等三人以存證信函通知，內容為㈠相對人林金在等三人已在102年11月15日與相對人許和源約定，依土地法第34條之1第1項之規定，將上開系爭五筆土地設定地上權（存續期間為5年）予相對人許和源。㈡另許和源每年應給付地租新台幣（下同）753,263元（每月租金為62,772元）。本件相對人林金在等三人未經系爭五筆土地其他共有人之同意或協商下，擅自將系爭五筆土地出租並設定地上權予相對人許和源，此依土地法第104條第1、2項規定，日後上開五筆土地出售時，相對人許和源享有具物權性質之優先購買權，將剝奪或弱化共有人之優先購買權。又上開五筆土地面積合計6917平方公尺，102年度公告現值高達186,759,000元，相對人林金在等三人與相對人許和源約定之地租每年753,263元，僅為公告現值之0.4%（753,263÷186,759,000＝0.004），竟不到1%，顯低於附近土地之出租行情。足見相對人林金在等三人未經抗告人二人之同意，將上開五筆共有之土地出租並設定地上權予相對人許和源，嚴重影響抗告人二人為共有人之權益，對於抗告人二人顯失公平，是抗告人二人自得依民法第820條第2項規定，聲請撤銷相對人間就上開五筆土地所簽訂之租賃契約及地上權契約，惟原裁定竟以相對人林金在等三人將上開共有土地五筆設定地上權予相對人許和源，乃處分共有物之行為，並非共有物之管理及部分共有人就共有物與第三人訂立之債權契約或物權契約，應否撤銷，使之無效，涉及訂約共有人與第三人間之權利義務，且具訟爭性，自應提起民事訴訟以資解決為由，駁回抗告人之聲請，惟上開理由實屬對民法第820條第1、2項規定之誤會，且對共有土地出租於第三人屬共有物之管理行為亦有誤解，爰提起抗告，請求廢棄原裁定，並撤銷相對人林金在等人與相對人許和源在102年11月15日就系爭五筆土地所簽訂之租賃契約及地上權契約等語。
三、經查：㈠按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及
其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820條第1、2項定有明文。本條所稱共有物之管理，專指保存行為及改良、利用等行為而言，不包括同法第819條第2項所定共有物之處分、變更及設定負擔。是部分共有人就共有物所為之處分、變更及設定負擔，不同意之共有人尚不得聲請法院以裁定變更之。
㈡依抗告人二人提出之存證信函及系爭五筆土地之土地登記第
二類謄本（原審卷第18-19頁；第37-51頁），可知相對人林金在等三人確有以該存證信函通知抗告人二人，其等業依土地法第34條之1第1項規定，於102年11月15日約定將上開五筆土地設定地上權予相對人許和源，每年地租753,263元及嗣於102年12月4日已完成該地上權設定登記等情無訛。惟依上開說明，相對人林金在等三人將上開共有土地五筆設定地上權予相對人許和源之行為，係屬民法第819條第2項所定共有物之設定負擔，非係共有物之保存行為及改良、利用等行為，故自非屬民法第820條第1項所稱之共有物之管理，至為甚明。是抗告人二人主張依民法第820條第2項規定，聲請撤銷相對人間就上開五筆土地所簽訂之設定地上權契約，於法未合。
㈢地上權之設定可為無償或有償，此觀民法第834條、835條之
規定自明，而於有償之情形，民法之模式係支付租金（於國有土地之有償地上權，實務上除支付地租外，見有另有權利金之約定，見財政部99年1月7日訂頒之國有非公用土地設定地上權作業要點），地上權雖與土地租賃權有接近趨勢，但二者終非相同，因彼此間其有①成立要件。②存續期間。③地租之有無。④地租之減免。⑤因欠租所生之終止原因。⑥讓與性。⑦土地所有人之義務。⑧資本之收回等差異。本件依系爭五筆土地之土地登記第二類謄本其上之記載（原審卷第18-19頁；第37-51頁），顯示相對人林金在等三人以存證信函所通知抗告人，內容中有關相對人許和源每年應給付地租753,263元，係設定地上權之對價，非係相對人林金在等三人與相對人許和源另訂有系爭五筆土地之租賃契約，故抗告人二人主張相對人間就系爭五筆土地訂有租賃契約，而該出租系爭五筆土地之行為屬共有物之管理行為，且該管理行為顯失公平，請求將之撤銷該租賃契約等語，因如上所述，相對人間並無系爭五筆土地之租賃契約存在，是抗告人之請求，顯屬無據，甚為至明。
四、綜上所述，抗告人之抗告理由均於法不合，原裁定駁回抗告人於原審之聲請，其中就駁回請求撤銷相對人林金在等人與相對人許和源在102年11月15日就系爭五筆土地所簽訂之租賃契約部分，其理由雖有不當，但結論並不同，是本院認抗告人二人提起抗告為無理由，應予駁回。並確定抗告費用額為1,000元，由抗告人負擔。
五、依非訟事件法第46條、第21條第2項、第23條、第24條第1項，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第2項、第78條、第85條第1項前段，裁定如主文。
中華民國103年11月12日
民事第四庭審判長法官蘇清恭
法官郭玄義法官洪志賢以上正本係照原本作成。
本件得再抗告。如對本裁定抗告，須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀。
中華民國103年11月12日
書記官蔡杰玲