臺灣臺北地方法院民事判決
107年度北小字第1862號
原 告 黃美綾
被 告 許麗珠
上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國107年11月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟柒佰伍拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣肆佰伍拾參元，餘新
臺幣伍佰肆拾柒元由原告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣壹萬陸仟柒佰伍拾元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造前於民國104年7月28日簽立租賃契約書
（下稱系爭A租約），約定原告向被告承租所有門牌號碼臺
北市○○街○○號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間
自104年8月15日起至107年8月15日止，每月租金新臺幣（下
同）1萬8,500元，並約定自105年8月15日起調整為1萬9,000
元，自106年8月15日起調整為2萬元，押租金3萬7,000元。
嗣原告向被告表示租金過高欲終止系爭A租約，經兩造重新
議定租金為1萬8,000元，租賃期間自106年8月15日起至107
年2月14日止，並另行簽立新租賃契約（下稱系爭B租約），
押租金仍為3萬7,000元。原告已於107年2月14日系爭B租約
終止後將系爭房屋返還予被告搬遷完畢，被告本應返還押租
金3萬7,000元予原告。豈料，被告卻以原告未將系爭房屋回
復原狀為由拒絕返還，爰依系爭B租約法律關係提起本件訴
訟，請求被告返還押租金3萬7,000元等語。並聲明：被告應
給付原告3萬7,000元。
二、被告則以：依系爭B租約定被告於退租系爭房屋後應將系爭
房屋廢棄物清除、打掃乾淨、油漆房屋以回復原來屋況，且
應將拆除下來之盞美術燈具安裝回復正常使用，惟原告未依
約履行，系爭房屋遭破壞狀況如下：（一）大門口地磚遭原
告弄破2、3塊。（二）客廳大型美術燈具及3個房間美術燈
均遭原告拆除。（三）客廳天花板壁紙遭原告燻的又黃又黑
。（四）客廳電燈開關遭原告拆除。（五）客廳天花板裝飾
玻璃內電燈遭原告破壞。（六）陽台電燈遭原告拆除。（七
）客廳大門及所有窗戶遭原告燻的又黃又黑。（八）走道藝
術燈遭原告拆除。（九）主臥室與房間之間牆壁遭原告遭原
告鑿了1個大洞。（十）冷氣全部管線及穿洞均未回復。（
十一）浴室電燈遭破壞。（十二）流理台遭燒焦污黑。（十
三）廚房地尚有黑色垃圾。被告為將系爭房屋回復原狀，計
支出油漆、水泥、清除冷氣管線與修補洞口、清潔室內、大
門、窗戶、廚房油垢及流理台部分2萬6,000元；安裝燈具、
走道燈、陽台燈、燈泡、電器開關及貼壁紙部分2萬6,300元
；另原告未依約將系爭房屋回復原狀返還被告，應賠償被告
自107年2月14日至4月14日計2個月以2萬元計算之租金4萬元
，以上合計9萬2,300元（計算式：2萬6,000元＋2萬6,300元
＋4萬元＝9萬2,300元），扣除押租金3萬7,000元後原告尚
應賠償被告5萬5,300元等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴
駁回。
三、經查，兩造前簽立稱系爭A租約，約定原告向被告承租系爭
房屋，原約定租賃期間自104年8月15日起至107年8月15日止
，押租金3萬7,000元。嗣兩造重新議定租金為1萬8,000元，
並另行簽立系爭B租約，租賃期間自106年8月15日起至107年
2月14日止，押租金仍為3萬7,000元。原告已於系爭B租約終
止後將系爭房屋返還被告之事實，業據原告提出系爭A、B租
約等件為證（見本院卷第3至8頁），且為兩造所不爭執，自
堪信為真實。
四、得心證之理由：
原告主張已於系爭B租約終止後將系爭房屋返還予被告，被
告自應返還押租金予原告；惟為被告所否認，並以前揭情詞
置辯。茲就本院之判斷說明如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按押租金在於擔
保承租人租金之給付及租賃關係債務之履行，在租賃關係
消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係已消滅，且承租
人無租賃債務不履行之情事，出租人自應返還押租金予承
租人（最高法院83年度台上字第2108號判例要旨參照）。
是以，押租金交付之目的，在於擔保承租人租金之給付及
租賃關債務之履行甚明。查系爭A、B租約第5條均約定：
「乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被告）新台
幣參萬柒仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方
應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」第6
條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外
，應即日將租賃房屋誠心按照原狀簽空交還甲方…」、第
9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之
同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房
屋時自應負責回復原狀。」、第11條約定：「乙方應以善
良管理人之注意使用房屋，如因乙方之過失致房屋毀損時
，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，
由甲方負責修理。」，依上開約定，原告所應負之租賃關
係債務，係包括上開雙方約定之按期遷空、交還房屋、改
裝時之回復原狀、毀損時應負損害賠償之責等。茲就被告
主張應由原告負損害賠償責任之項目說明如下：
1、大門口地磚遭原告弄破2、3塊部分：
被告辯稱大門口地磚遭原告弄破2、3塊，修復計支出4,50
0元等語，業據提出費用收據及地磚破損照片為證（見本
院卷第32頁、第76頁、第85頁），核屬相符，並經證人游
萬得即被告之夫到庭證稱：出租前地磚狀況完好，交接時
，地磚是破掉的，就如本院卷85頁等語（見本院卷第207
頁背面）相符，堪認被告辯稱屬實。至原告主張租屋期間
至退租時系爭房屋門口的地磚都是完好云云。然原告所聲
請傳喚之證人 曾素貞 即原告之母到庭證稱：當初在承租時
沒有很細的去看什麼狀態，在交接時也沒有去注意大門的
地磚是什麼狀況等語（見本院卷第206頁背面），尚難逕
為原告有利之認定，故被告抗辯原告應賠償4,500元，應
屬可採。
2、客廳大型美術燈具及3個房間美術燈遭原告拆除部分：
被告辯稱4盞燈具都已氧化，無法安裝回復原狀，故重新
安裝燈具計支出1萬1,100元（計算式：6加1燈具3500元＋
3加1燈具7,500元＝1萬1,000元）云云，固據提出費用明
細及燈具修復前後照片等件為證（見本院卷第36頁、第76
頁、第82至83頁、第91至94頁）。然原告主張在承租前與
被告口頭約定將房內所有燈具都換成日光燈，被告同意並
將拆下之燈具載回，惟退租前被告一直未將美術燈具載回
系爭房屋，故原告才未回復原狀等語。按系爭A租約附約
㈡約定：「乙方同意將所拆卸下來之客廳與三個房間共有
四盞美術燈具由甲方載回現址，並安裝上去回去完成」。
查兩造前已約定由原告將上開燈具拆除交被告載回，退租
時原告應將燈具裝回等情，為兩造所不爭執（見本院卷第
193至193頁背面），則終止租約時被告既未將燈具載回系
爭房屋交由原告裝回，燈具無法回復原狀自不可歸責於原
告，故被告辯稱燈具都已氧化無法安裝，被告應賠償重新
安裝燈具費用1萬1,000元云云，應無可採。
3、客廳天花板壁紙遭原告燻成黃黑部分：
被告辯稱在出租時有跟原告說若要拜拜，牆壁部分應以油
漆回復原狀，但天花板壁紙部分應恢復白色壁紙，但原告
只以黃色油漆將天花板的壁紙油漆，故被告自行修復計支
出油漆工程費用1萬2,000元、貼壁紙費用9,000元云云，
固據提出費用收據、客廳天花板承租前後及修復照片等件
為證（見本院卷第76頁、第82頁、第85至86頁、第91頁）
。然原告主張承租前已與被告於系爭A、B租約中寫明，退
租前必須把天花板油漆完成，故原告僅需要將天花板油漆
回復原狀即可，原告並願將油漆費用1萬2,000元自請求金
額中扣除等語。按系爭A租約附約、系爭B租約附約㈣均約
定：「乙方（即原告）答應房屋退租後，『油漆本房屋』
恢復原狀。」，又參以證人曾素貞到庭證稱：當初兩造沒
有約定客廳天花板須以壁紙回復原狀，被告是說用油漆，
但必須選擇被告所要的顏色回復原狀，是打完契約後原告
回到房間跟我說的等語（見本院卷第206頁背面），堪認
兩造當初僅約定系爭房屋以油漆回復原狀，而未約明客廳
天花板須以壁紙回復原狀。而證人 游萬 得固到庭證稱：客
廳天花板部分出租時有拍照存證，有告訴原告不租時，天
花板要以同樣的壁紙貼還給我們，當初我們有向原告說天
花板的部分要以壁紙回復原狀，至於鈞院卷7、12、17頁
會這樣寫我不清楚，又當初天花板是貼壁紙的，牆壁是油
漆的等語（見本院卷第207頁背面至208頁），然證人游萬
得既不清楚上開系爭A、B附約約定之內容，則證人 游萬得
之證詞尚難逕為被告有利之認定。從而，被告被告抗辯原
告應賠償油漆費用1萬2,000元，應屬可採，貼壁紙費用9
,000元部分，即屬無據。
4、客廳電燈開關遭原告拆除部分：
被告辯稱電燈開關上面是殼，但下面是前陽台的開關，是
有功能的，但原告把開關弄掉了，被告修補電器開關計支
出800元等語，業據提出費用明細、電燈開關修復前後照
片為證（見本院卷第76頁、第83頁、第85至86頁、第200
頁、第202頁）。然原告主張因電燈開關太凸而將殼拆掉
而貼紅紙，退租時確實未將蓋子裝回去，但裡面本來就是
兩個洞，並沒有任何開關，原告係另外拉了1個開關，並
沒有破壞電線云云，亦據提出電燈開關凹洞照片為證（見
本院卷第141頁）。查原告所聲請傳喚之證人曾素貞固到
庭證稱：本院卷86頁牆壁是我要放神明的地方，當初上面
的兩個電燈開關的地方都沒有殼，至於有無電線我沒有注
意，後來我就請水電行以紅色的紙將開關的地方貼起來，
開關的地方我們都沒有變動等語（見本院卷第206頁背面
）。惟參諸證人游萬得到庭證稱：鈞院卷86頁客廳的開關
在出租時，原本是有殼且有插座及電線，後來在交屋時才
發現原告把殼都拆掉，且把裡面的線路改成可以接洗衣機
、神明可以用的燈，所以裡面的線路雖然有，但都改成原
告的用法等語（見本院卷第208頁），並觀諸上開系爭房
屋客廳出租前後照片，可見出租前牆壁上下各有一塑膠殼
，下面則為電源開關，應有開關電燈功能，惟系爭房屋收
回後塑膠殼均遭移除等情（見本院卷第83頁、第85至86頁
），是證人曾素貞之證詞並非無疑，故被告辯稱原告應將
上開電燈開關回復原狀，應屬可採。從而，被告抗辯原告
應賠償修補電源開關800元，即屬有據。
5、客廳天花板裝飾玻璃內電燈遭原告破壞部分：
被告辯稱出租時全部電燈打開均有亮，是原告不想用客廳
天花板裝飾玻璃內之電燈，而叫師傅把電線弄斷，故被告
自行修復上開電燈計4,600元（200元×23＝4,600元）等
語，業據提出費用明細、電燈修復前後照片為證（見本院
卷第35頁、第76頁、第82頁、第87頁、第92頁、第201頁
）。然原告主張客廳安置神明必須要有電燈，水電工師傅
查線路時說明電線已被老鼠啃食有破損，原告僅告知水電
師傅用膠布包好不要發生危險即可，且原告自租屋開始就
沒有使用過該電燈，更無破壞云云。查原告所聲請傳喚之
證人曾素貞固到庭證稱：本院卷82頁的電燈交接時好像有
一個會亮，但後來承租後也沒有用過，也沒有變動過，且
被告在交接時也沒有講到這個部分等語（見本院卷第206
頁背面）。惟參諸證人游萬得到庭證稱：本院卷第82頁客
廳天花板的燈出租時都會亮，後來在交接時燈不亮，師傅
說裡面的線路已經被改掉了不能用，要重新接線才能用，
所以我們才重新接線等語（見本院卷第208頁），核與上
開修復前後照片相符，堪認原告並未將客廳天花板裝飾玻
璃內電燈回復原狀。惟原告僅提出修復費用為更換燈泡23
個計4,600元，而燈泡使用本有一定年限，係屬正常消耗
品，非屬電線遭拆除所受損害，而被告既未提出其他單據
證明修復電線電路費用，則被告辯稱原告應賠償修復上開
電燈之費用計4,600元，難認可採。
6、陽台電燈遭原告拆除部分：
被告辯稱該陽台面臨馬路有路燈，且原告在陽台有放室外
機、車子、洗衣機，均有使用，被告自行修復上開電燈計
450元等語，業據提出費用明細及電燈修復前後照片等件
為證（見本院卷第76頁）。然原告主張該處為騎樓而非陽
台，屬於戶外而非室內，非原告承租範圍，且他人可趁該
處無人時拆走，無法證明為原告所拆，系爭A、B租約中亦
未約定原告必須承擔責任室外部份責任云云，固據提出陽
台照片為證（見本院卷第88頁、142頁）。查原告所聲請
傳喚之證人曾素貞固到庭證稱：本院卷142頁的陽台電燈
，當時我的印象是有殼，但沒有燈管在裡面，後來我們叫
水電行用一根燈管牽線，交接時被告也沒有提到陽台燈管
的事情等語（見本院卷第207頁）。惟參以證人游萬得到
庭證稱：本院卷第142頁陽台的燈出租時是有殼且會亮，
交接時原來的殼跟燈就不在了，就變成照片的樣子等語（
見本院卷第208頁），核與上開照片相符，又參以證人游
萬得證稱：原告於陽台有放置室外機、車子、洗衣機等語
，原告對此亦未爭執，堪認陽台亦屬出租之範圍而由原告
使用、收益，故陽台電燈之損害原告自應負回復原狀責任
，是被告辯稱原告應賠償修復陽台電燈費用450元，應屬
有據。
7、走道藝術燈遭原告拆除部分：
被告辯稱原告並未將走道藝術燈重新裝回，被告已支出重
新安裝走道燈費用450元云云，固據提出費用明細及走道
燈修復前後照片為證（見本院卷第76頁、第88頁、第92頁
）。然原告主張簽訂系爭A、B租約時，已告知被告將會換
掉屋內所有的燈具，被告亦同意，且租約中亦僅載明將美
術燈裝回去原來位置即可等語。查兩造前已約定由原告將
上開燈具拆除交被告載回，退租時原告應將燈具裝回，然
被告既未將燈具載回系爭房屋交原告裝回等情，已如前述
，則被告抗辯原告應賠償走道燈安裝費用450元云云，難
認可採。
8、主臥室與房間之間牆壁遭原告遭原告鑿了1個大洞部分：
被告辯稱牆壁係遭被告挖破大洞云云，固據提出牆壁照片
為證（見本院卷第37頁）。然原告主張系爭房屋廚房為違
建，又與主臥房一牆之隔，所以主臥房的壁紙因潮濕而脫
落，系爭房屋本身就有壁癌，房屋潮濕油漆脫落、壁紙浮
脫本非原告應負責等語，亦據提出牆壁照片為證（見本院
卷第144頁）。查觀諸原告所提之上開照片顯示，牆壁之
破洞僅為壁紙毀損，又縱為牆體破裂，然被告未能舉證如
何修復及修復費用，則被告上開所辯，難認可採。
9、冷氣全部管線及穿洞均未回復部分：
被告辯稱原告未將其自行裝設管線拆除，係被告另請師傅
拆除並修補洞口，計支出2,500元等語，業據提出收據及
冷氣管線照片等件為證（見本院卷第76頁、第85頁、第20
2頁）。然原告主張系爭房屋原本就有原始的冷氣管與冷
媒管，租約到期原告即將其裝置的冷氣管與冷媒管拆除走
，被告並無理由要求將原始管線處理拆除，又原屋況就有
冷氣孔，原告無須鑿洞，且被告無法證明為原告所破壞等
語，亦據提出591租屋網照片為證（見本院卷第143頁）。
參諸證人曾素貞到庭證稱：本院卷85、83頁當初承租時，
冷氣的管線部分我們去只有牽兩台冷氣的線，進去的第一
間我們並沒有用冷氣，線是從第一間到第二間，至於線是
如何我無法判斷。主臥室與房間之牆面第二、三間洞好像
是我們打的，但第一間的洞是被告他們打的。我們交接時
，有把冷氣的線拆走，但沒有將打洞的部分補起來等語（
見本院卷第207頁），又參以證人游萬得到庭證稱：本院
卷第83頁就是出租前就有的冷氣管線，出租後管線就如85
頁管線更多，而原告在交接時也沒有將他們裝的管線拆走
，後來我們是請師傅來將他們裝的管線拆走。第一間本來
就有打洞是在天花板上面，是用木板隔起來所以看不到，
而原告是在第一、二、三間另外打他們要用的洞，交接時
原告沒有來，我們有跟她說要將這個洞補起來，要恢復原
狀還給我們，後來都沒有補，是我們找人補等語（見本院
卷第208至208頁背面），堪認被告辯稱原告為加裝冷氣管
線而另鑿管線洞口，且於終止租約時未將修補上開洞口等
情，應為真實，則被告抗辯原告應賠償修補穿洞費用2,50
0元，應屬有據。
10、浴室電燈遭破壞部分：
被告辯稱浴室電燈損壞已請師傅來修等語。然原告主張並
未損壞浴室電燈。查原告所聲請傳喚之證人曾素貞固到庭
證稱：我們住在系爭房屋都是用插插頭的電燈，交接時也
沒有再與被告確認浴室的燈是否會亮，至於承租時是否有
與被告確認浴室的燈是否會亮，我沒有注意等語（見本院
卷第207頁），惟證人曾素貞之證詞並未證明浴室電燈於
出租時即已損壞，故難逕為原告有利之認定。而本院參諸
證人游萬得到庭證稱：浴室的燈在交接前是好的，但交接
後是壞的不能用，且若用床頭燈來洗澡，根本就不可能等
語（見本院卷第208頁背面），堪認當時浴室電燈應可正
常使用，故原告於終止租約時自應將上開損害電燈回復原
狀。惟被告對於修復上開浴室電燈之費用，並未舉證以實
其說，則被告上開所辯，難認可採。
11、客廳大門及所有窗戶遭原告燻成黃黑、流理台遭燒焦污黑
部分：
被告辯稱因原告祭拜神明，客廳大門及所有窗戶遭原告燻
成黃黑，已僱工將客廳大門、所有窗戶及流理台一併清洗
乾淨，計支出7,000元等語，業據提出費用收據、大門及
窗戶清潔前後照片、流理台出租前後及清理後照片等件為
證（見本院卷第76頁、第83頁、第86至87頁、第89頁、第
91頁、第95頁）。然原告主張系爭A、B租約中並未約定原
告應擦拭所有窗戶，僅要求油漆天花板，又承租期間瓦斯
爐是在瓦斯管旁，瓦斯公司人員建議將瓦斯爐移至中間位
置才不會造成危險，被告亦同意，租約到期原告已將流理
台清理乾淨，被告所稱燒焦係在正常使用情況下產生，並
非刻意為之。查原告所聲請傳喚之證人曾素貞固到庭證稱
：本院卷第83、89頁流理台部分，沒有跟被告說要更換位
置，因為是為了方便切菜，所以我們換了位置，交接時有
大概將流理台清了一下，交接時被告也沒有說流理台有焦
黑或其他情況等語（見本院卷第207頁）。惟參諸證人游
萬得證稱：本院卷第83、89頁交接前後流理台的位置有變
更，且我們在出租時交給原告的流理台是新的，且在交接
時，流理台完全都沒有清，可以用但都是燒焦的，後來我
們就有清乾淨，且更換新的流理台等語（見本院卷第208
頁背面），併參以原告提出之照片，系爭房屋確有大門及
窗戶發黃、流理台污損等現象，堪認被告辯稱客廳大門及
所有窗戶遭原告燻成黃黑、流理台遭燒焦污黑乙節為真實
。然兩造間並未就被告於系爭房屋內進行日常之祭祀、燒
香行為為限制，是被告所為日常燒香、祭拜之行為，亦難
謂屬違反一般房屋之性質而定之方法而為使用收益之情形
，又流理台尚可使用，業據證人游萬得證述明確，是縱有
焦污情形，應屬於正常使用下之自然折舊及減損，則被告
要求原告回復至未曾使用出租時之狀態，難認可採，況被
告以更換新流理台作為損害賠償請求亦不合理，是被告辯
稱原告應賠償客廳大門、窗戶及流理台清潔費用7,000元
，即無可採。
12、廚房地上尚有黑色垃圾部分：
被告辯稱廚房地上尚有黑色垃圾，惟已請人清理垃圾，費
用包含在清潔費用內等語。然原告主張租約到期後已將屋
內所有垃圾清潔乾淨，被告指稱廚房地上有黑色的垃圾不
屬實，且廚房是違建並有漏水，承租期間如果下雨就會有
大量的汙水與砂石留下等語。查證人游萬得到庭證稱：原
告交屋時有留下黑色垃圾袋在現場，裡面的垃圾很少，大
部分的垃圾都是我去現場清的等語（見本院卷第至208頁
背面），固堪認原告返還系爭房屋時尚遺留些許垃圾而未
回復原狀，惟被告未證明其因此受有何種損害，故被告上
開所辯，難認可採。
13、另被告辯稱原告應賠償自107年2月14日至4月14日計2個月
以2萬元計算之租金4萬元云云。然被告對此並未舉證以實
其說，難認可採。
（二）基上，被告得自押租金中扣除之修復費用合計應為2萬0,
250元（計算式：4,500元＋1萬2,000元＋800元＋450＋2,
500元＝2萬0,250元），扣除後，原告得請求返還之押租
金為1萬6,750元（計算式：3萬7,000元－2萬0,250元＝1
萬6,750元）。
五、綜上所述，原告依系爭B租約之法律關係，請求被告給付1萬
6,750元，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，應
予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟
程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定
，應依職權宣告假執行。並依同法第436條之23準用第436條
第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預
供擔保，得免為假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中華民國107年11月30日
臺北簡易庭法官陳家淳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按
他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴審裁判費。
中華民國107年12月6日
書記官蘇炫綺
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32第2項:
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。