裁判字號：臺灣臺北地方法院90年重訴字第2293號民事判決
裁判日期：民國91年08月27日
裁判案由：調整租金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度重訴字第二二九三號原告 陳牡丹 （即祭祀公業 陳榮發 管理人）訴訟代理人 陳錦芳 律師被告丁○○
癸○○己○○右一人壬○○○訴訟代理人被告庚○○
乙○○○甲○○○子○○辛○○右當事人間調整租金事件，本院判決如左：
主文被告丁○○、癸○○、己○○、庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○等應各依附表「給付金額」欄所示之金額給付原告，並自民國九十年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○、癸○○、己○○、庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○等向原告承租坐落台北縣○○鄉○○○段深坑子小段第二一八之三地號面積四六八平方公尺之土地，應各皆自民國九十年十一月十三日起，調整年租金如附表「調整後年租金」欄所載。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項如附表「給付金額」欄所示部分得假執行；但被告丁○○、癸○○、己○○、庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○如於假執行程序實施前以附表「擔保金額」欄所示金額，得免為假執行。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：如主文所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
（二）陳述：１系爭土地上之建物台北縣○○鄉○○街○道路已改編為北深路二段）一九
九號五樓係未辦理保存登記之建物，依建照申請書所附起造人名冊所載，棟別D（即一九九號）樓別五樓之起造人為 楊清標 （D棟一九九號五樓），核與被告戊○○九十一年四月八日庭訊所稱該一九七號一樓、一九九號五樓非其所有，並自認該一九九號一樓係伊與起造人 顏榮慶 （已死亡，其繼承人為丑○○等人）共有，一九九號五樓係楊清標所有等相符。而楊清標之法定繼承人除癸○○、己○○外，尚有庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○等五人。
２原告對被告癸○○、己○○及追加被告庚○○、乙○○○、甲○○○、楊
美桂、辛○○等人之請求基礎事實與其他被告丙○○等相同，且本件對楊清標之全體繼承人七合一確定必要，故原告依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、五款，爰追加被告庚○○、乙○○○、 李黃美 、子○○、黃美珍等人。
３坐落台北縣○○鄉○○○段深坑子小段第二一八之三地號土地系屬原告祭
祀公業陳榮發所有，陳牡丹為管理人，系爭土地於七十二年間出租於承租人 錢秋義 等十七名（即起造人）供建屋之用約定每月租金新台幣（下同）一千元，為期二年，前揭承租人即於前開土地起造門牌臺北縣○○鄉○○街○○○號、一九五號、一九七號、一九九號皆為一至五樓之房屋，共二十戶，唯承租人等從未繳納租金，而且租期屆滿承租人仍續予使用承租之基地，現仍有不定期租賃關係存在，而按租地建屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨建物移轉於他人，被告癸○○等七人為起造人楊清標之繼承人，其等與原告間已有租賃關係存在，原告爰依租賃關係請求被告癸○○等七人連帶給付起訴前五年內之租金，其金額如附表「應給付租金欄」所示。
４按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，
民法第四百四十二條定有明文。基地租金，以不超過基地地申報總價年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條第一項定有明文，系爭土地位處深坑鄉最熱鬧之中心，遊客必經之處，交通便捷，商業熱鬧繁榮之處，每月一千元之租金實屬太低，實有調整增加租金必要，原告主張應以系爭土地申報總價年息百分之十為適當，即增加為每年租金為三十八萬五千六百三十二元（即八十九年申報地價每平方公尺八二四○元，乘以四六八平方公尺，乘以百分之十），被告癸○○等七人應連帶負擔之調增後年租金金額如附表「調整後之年租金欄」所示。
（三）證據：提出癸○○等七人後連帶給付金額之附表、楊清標繼承系統表、繼承人戶籍謄本。
二、被告方面：被告丁○○、庚○○、癸○○未於言詞辯論期日到場，被告丁○○未提出聲明和陳述，被告庚○○、乙○○○、癸○○、己○○、甲○○○、子○○、辛○○提出聲明和陳述如次：
（一）聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。願供擔保免為假執行。
（二）陳述：１按系爭土地曾於六十九年十一月五日由原告陳榮發祭祀公業管理人 陳金龍
出售予被告庚○○，故原告方同意被告在系爭土地興建房屋。故原告之請求應為無理由。
２台北縣○○鄉○○路○段○○○號五樓房屋，現雖為被告等人辦理繼承登
記，惟該屋迄無人使用或居住閒置荒廢多年已久，且系屬第五層，故殊欠商業利用價值，原告謂其地處深坑鄉最鬧之中心，為遊客必經之處，商業繁榮租金太低云云，殊與事實不符，且原告主張調整租金之幅度亦屬過鉅，為被告等所爭執。
（三）證據：提出本院民事執行處筆錄影本。理由
壹、程序方面：
一、本件被告丁○○、癸○○、庚○○，未於言詞辯論期日到場，且丁○○未曾提出任何說明，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告起訴時，原未對被告癸○○、己○○、庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○等起請，於訴訟進行中追加彼等為被告，惟原告對被告癸○○等人亦係因同一土地所蓋公寓請求給付租地建屋租金及調整租金，與其他被告丙○○等之起訴事實相同，有合一確定必要，原告追加彼等為被告，合於民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第五款訴之追加例外規定。
三、本件被告丁○○、癸○○、己○○、庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○等八人與本案先前已先判決之被告丙○○等二十四名與原告陳榮發祭祀公業間，是基於就在原告之土地上，是否存在有租賃關係及租金是否應調整等情形，屬於民事訴訟法第五十三條第二款規定「訴訟標的之權利或義務，本於同一之事實上及法律上原因者」之情形，而依共同訴訟「主張共同原則」及「證據共同原則」，故本件先前已判決之被告丙○○等人之抗辯，亦可適用於被告丁○○等人，合先敘明。
貳、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張：系爭土地為原告祭祀公業陳榮發所有，於七十二年間出租予承租人錢秋義等十七人供建屋使用，約定每月租金一千元，為期二年，起造人即於系爭土地起造門牌號碼即台北縣○○鄉○○街（已改編為北深路二段）一九三號、一九五號、一九七號、一九九號皆為一至五樓房屋共二十戶，惟承租人從未繳納租金，租期屆滿，仍有承租人繼續使用基地，現仍有不定期租賃關係存在，被告等為前開房屋之所有人，應支付基地租金，爰依租賃關係請求被告等給付起訴前五年內如附表一所示之租金，又因系爭土地位處深坑鄉最熱鬧繁榮之處，每月一千元租金過低，有調整增加租金之必要，另依民法第四百四十二條規定請求判決按系爭土地申報總價年息百分之十即三十八萬五千六百三十二元，各被告應負擔之金額附表所示等語。被告則以：按系爭土地曾於六十九年十一月五日由原告陳榮發祭祀公業管理人陳金龍出售予被告庚○○，故原告方同意被告在系爭土地興建房屋，故原告之請求應為無理由；且台北縣○○鄉○○路○段○○○號五樓房屋，現雖為被告等人辦理繼承登記，惟該屋迄無人使用或居住閒置荒廢多年已久，又屬第五層，欠缺商業利用價值，原告謂其地處深坑鄉最鬧之中心，為遊客必經之處，商業繁榮租金太低云云，與事實不符，其主張調整租金之幅度亦屬過鉅等語，資為抗辯。
二、原告主張之事實，業據其提出系爭土地登記謄本影本，錢秋義等十七人與原告前管理人簽訂之租賃契約書影本、系爭土地上之建築執照與建物謄本影本、照片三張等件為證，上述土地登記謄本記載系爭土地計四六八平方公尺、為祭祀公業陳榮發所有、管理人陳牡丹等情，前開租賃契約書記載：「祭祀公業陳榮發、管理人陳金龍（以下稱甲方），建方代表人：錢秋義等十七人（以下稱乙方）茲雙方同意訂立租賃契約內容如下述：①甲方提供之土地位於○○鄉○○街座落於深坑子段深坑子小段二一八之五地號等壹筆。②租賃期限：始於契約成立開始，為期兩年，逾期如需要同意再續約。③甲方上述所管理之土地同意出租供乙方建築用，且同意乙方得中途變更名義（變更起造人）。④乙方付給甲方之租金為每月新台幣壹仟元正。⑤雙方同意上之所述，特訂立本契約。」等語，錢秋義等十七人中，為本件被告者包括訴外人楊清標，而楊清標已過世，其繼承人即本件被告丁○○、癸○○、己○○、庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○等人，有原告提出之戶籍謄本及繼承系統表附卷可按。
三、被告等對系爭土地為原告所有，並無爭執，惟以右揭情詞置辯，綜合被告之辯稱內容為：原告提出之租賃契約書無簽約日期，與錢秋義簽名用印於被告之房屋暨基地預定契約書及土地糾紛調解收據完全不符，該租賃契約書不實；再原告前任管理人陳金龍已身故，終其一生從未對被告主張租賃關係，如有租約存在，原告為何遲至二十年後始依租賃契約關係請求，可推認原告之主張不實，且在法院民事庭庭訊時稱不知錢秋義是何人，今現任管理人陳牡丹提出上開租賃豐約書及起造人錢秋義等人名冊，兩相對照可知陳牡丹假造租約，又被告等購買房屋時已將土地與房屋之價金付清，建商錢秋義與原告間未辦土地過戶係原告與建商間之糾紛，對已付清價金之各被告而言，並未與原告間成立基地租賃契約關係，原告認兩造間成立租賃關係，請求給付起訴前五年之租金與調整增加租金，並無根據云云，因之，兩造間是否有租賃契約關係存在，為本件應先予審究之爭點。
四、按租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物所有權程轉而移轉於他人，又租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人將房屋所權讓與第三人時，應認對於基地出租人仍有租賃關係之存在，反謂相反之特約，係指禁止轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院四十三年台上字第四七九號判例、四十八年台上字第二二七號判例可資參照，揆其意旨，係以租用基建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人將可請求拆除房屋收回基地，惟此舉有害於社會經濟，為促進土地利用，實務於此情形，認為其房屋所有權移轉時，除當事人有禁止轉讓房屋之特約外，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人，房屋受讓人與基地所有人間，仍有租賃關係存在。八十九年五月五日修正施行之民法第四百五十二條之一第一項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」，該條修正理由亦以房屋性質上不能與土地分離而存在，故房屋及土地同時或先後讓與相異之人時，參照前揭最高法院四十八年台上字第一四五七號判例意旨，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但房屋所有人應支付相當代價，且不受民法第四百四十九條第一項租賃契約不得逾二十年期限規定之限制。
五、查被告等所有之建物確在原告所有之系爭土地上，對該建物與系爭土地間是何項法律關係，被告等人並未提出具體明確之法律依據，僅多辯稱：原告之前任管理人陳金龍同意系爭土地提供與建商合建，或兩者間有土地買賣關係存在等語，惟查：原告與建商錢秋義有無合建契約關係，故而同意提供土地或兩者間有土地買賣契約存在，被告並未進而提出書面契約之證明，難認原告與被告之前手錢秋義間存有合建或土地買賣關係存在。因此，系爭土地原告並無因基於契約所生應履行出賣人移轉土地所有權之義務存在。次查，原告提出之前開租賃契約書所附建方代表人錢秋義等十七人之印文，與本件建物之建物之建築師 何孝宜 在建造執照申請書所附起造人錢秋義等人之印文以肉眼比對悉屬相符，其上雖無簽訂日期之記載，且被告辯稱：現任管理人陳牡丹在另案曾稱不知錢秋義是何人等，但查，租約之承租人名義與建物管理機關留存之起造人名義相符，該租賃契約書在形式上應推定為真正，而租約上即明示同意錢秋義等人承租供建築用，且得中途變更名義，內容並包括租期及租金之約定，則關於租賃契約之成立要素均屬存在，該租賃契約，自應推認為真實。否則被告所有之房屋憑何能在系爭土地上建屋，主管機關又憑何依據而認定，並依申請核發使用執照，被告等對此點，均未見其提出合理之說明，又因其租約上有原告同意供建築用之語句，該租賃契約應認存在建造執照申請日期七十二年八月十九日之前。
六、按租賃契約屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條規定定有明文。前開租約存在既屬真實，且租約原以二年為期，被告等所有之房屋占有系爭土地，依上述規定，本件基地租賃為不定期限租賃契約關係，且揆諸前揭說明及最高法院四十八年台上字第二二七號判例意旨，被告應依租賃契約關係給付原告租金，被告雖辯稱：前原告管理人陳金龍生前一直未向被告追償租金，原告遲至二十年後始依租賃關請求，足見並無租賃契約存在，原告提起本訴，背於公序良俗，係屬權利濫用等情。惟兩造間有基地租賃契約關係存在堪信為真實，已如前述。原告為出租人，對被告有租金請求權，其於何時請求，實為出租人權利行使之自由，承租人既有給付之義務存在，自難認出租人行使權利是以損害他人為目的，難以濫用權利視之。且其係僅請求起訴前五年之租金，已先排除罹於消滅時效之租金請求權，況我國時效制度是採抗辯主義，原告在被告抗辯前已先捨棄此部分之請求。再者相對而言，原告業已負擔近二十年之地價稅，考量兩造各項情狀、利益，被告未支付租金，原告依約向被告請求給付租金，亦難認為社會道德觀念所不許，而視為違反公序良俗，被告抗辯原告請求租金為權利濫用，顯不足採。
七、另被告再辯稱：被告已付房屋價金予建商錢秋義，此當包括土地價金在內，至於原告未將土地過戶，係錢秋義與原告兩造間之糾紛，不應向被告請求云云。惟系爭土地未辦理過戶，仍在原告名下，若如被告所述，係錢秋義違反民法第三百四十八第一項物之出賣人負交付其物於買受人並使其取得該物所有權之義務規定，則應由被告等人向建商錢秋義追究其債務不履行責任，被告與錢秋義間之債務爭執，並不能對抗原告土地所有權，被告等人原始或繼受取得承租系爭土地權利，即應按租賃契約繳納租金，
八、基上所述，本件原告提出租賃契約書，被告等人所有之房屋係建築在原告所有之系爭土地上，進而推定雙方間有租賃契約關係存在，而被告並未舉出明確之反證以推翻租賃關係，被告所辯均不足採。原告主張兩造間存有基地租賃關係，應為可取，從而，原告基於租賃契約關係請求被告給付如附表「給付金額」欄所示之金額，為有理由，應予准許。
九、次應審酌者為原告主張之增加租金之請求，按租賃物為不動產者因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文，該條立法理由係因不定期限之租賃，租賃物價值昇高或降落時，賦予出租人或承租人向法院聲請增減租金之權利。本件原告主張系爭土地租金僅為一千元，租金偏低之事實，經查系爭面積四六八平方公尺，有土地登記謄本可稽，而被告等所有之建物總面積計三○七點一七平方公尺，占全部土地面積百分之六十五，八十八年間該土地公告現值為每平方公尺四萬一千元，而六十六年十月份該土地規定地價為每平方公尺四百二十元，八十六年七月申報地價為八千二百四十元，二十年間已增近二十倍，依土地及建物面積比例及地價調整倍數成長之事實，原租賃契約所定租金一千元確屬過低，故原告主張調整增加租金，應屬有據，次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項著有規定，查系爭土地及建物位於台北縣○○鄉○○街，依原告提出照片顯示，該土地於深坑鄉交通必經之處，原告請求按百分之十計算調整增加租金，應屬合理，系爭土地八十九年申報地價每平方公尺八千二百四十元，依此標準計算租金上限即年息百分之十後，應為三十八萬五千六百三十二元（即八千二百四十元乘以總面積四百六十八平方公尺，復乘以百分之十）。從而原告基於民法第四百四十二條規定請求被告增加租金如附表二所示，亦屬有據，應予准許。
十、原告訴之聲明雖請本院對被告依職權宣告假執行，惟本件係因建築物對土地之不定期租賃關係所生之爭執涉訟，並不屬於民法第四百二十七條第二項第一款之訴訟事件，故不符民事訴訟法第三百八十九條第三款所定就第四百二十七條第二項訴訟所為被告敗訴判決，應依職權宣告假執行之規定，故此部分不符應職權宣告假執行規定。又按民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款規定所命給付之金額或價額未逾一千元之判決，法院應依職權宣告假執行，本件原告請求所命給付之金額或價額未逾一千元之判決，法院應依職權宣告假執行，本件原告請求被告如附表所示之被告丁○○、癸○○、己○○、庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○給付之租金分別為新台幣一千五百元，換算為銀元為五百元，所命給付未逾前述民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款所定一千銀元之價額，故而關於此部分之給付，本院依職權宣告假執行，被告丁○○、癸○○、己○○、庚○○、乙○○○、甲○○○、子○○、辛○○分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定如附表「擔保金額」欄所示之金額准許之。
十一、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第五款、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年八月二十七日
民事第民三庭法官李維心右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年八月二十七日
書記官林梅珍