裁判字號：最高法院109年台上字第474號民事判決
裁判日期：民國109年09月30日
裁判案由：請求拆屋還地
最高法院民事判決109年度台上字第474號上訴人 李正綱 （兼 李詹阿玉 之承受訴訟人）
李崧生 李偉生 李真真 李正道 （兼李詹阿玉之承受訴訟人） 李錦錦 （兼李詹阿玉之承受訴訟人） 李娟娟 （兼李詹阿玉之承受訴訟人） 李美美 （兼李詹阿玉之承受訴訟人） 魏浩丞 魏士傑 魏功益 魏秀珊 魏嘉慧 魏琦力 魏永如 李珍珍 （即李詹阿玉之承受訴訟人）共同訴訟代理人 劉明益 律師被上訴人 李禎添
黃麗生 李柏賢 上一人法定代理人 李清松 共同訴訟代理人 吳國源 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國107年7月4日臺灣高等法院第二審判決（106年度上字第808號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件於第三審上訴程序中，原上訴人李詹阿玉於民國109年4月2日死亡，其繼承人為李正綱、李正道、李錦錦、李娟娟、李美美、李珍珍（下稱李正綱等6人），有戶籍謄本、繼承系統表可稽。李正綱等6人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許，合先敘明。
次查上訴人主張：伊為○○市○○區○○段○○○○號土地（重測○○○區○○○段○○○○號，下稱系爭土地）應有部分6/8之公同共有人，○○市○○區○○路○○○號、259號未辦理建物所有權第一次之建物（以下分稱257號、259號建物，合稱系爭建物），分別占有使用系爭土地如第一審判決附圖（下稱附圖）編號A-1、A-2、A-3、B-1、B-2、B-3、B-6所示部分土地，被上訴人李禎添為257號建物之起造人，被上訴人即李禎添之媳黃麗生則為納稅義務人，其2人均有事實上處分權；被上訴人李柏賢現為259號建物之事實上處分權人。上開建物占用系爭土地，未經伊之同意，乃無權占用，妨礙伊及其他共有人所有權之行使，爰依民法第767條第1項、第821條規定，求為命被上訴人將系爭土地上之257、259號建物拆除，將系爭占用土地返還與全體共有人之判決。被上訴人則以：李禎添、李柏賢之先祖 李世秋 、 李世有 （下稱李世秋等2人）原為系爭土地之佃農，其2人於35年6月間向系爭土地所有權人即上訴人之被繼承人 李應臣 購買系爭土地及其上之土塊造瓦葺 平家 建物 乙棟 （下稱系爭土造建物）所有權應有部分各1/4，並由李世秋等2人各登記取得系爭土地所有權應有部分1/8。其後臺灣省私有耕地租用辦法於38年間實施，李世秋等2人乃與李應臣於38年8月16日簽立房屋共有權杜賣證書（下稱第一份杜賣證書），以臺幣（下稱舊臺幣）1000萬元（即新臺幣250元，新臺幣1元兌換舊臺幣4萬元）向李應臣購買系爭土地及系爭土造建物所有權應有部分各3/4，並付訖買賣價金，上訴人亦應繼受該買賣契約之權利義務關係，伊自有權占有使用系爭土地。縱認第一份杜賣證書之買賣標的未含系爭土地所有權應有部分3/4，惟李世秋等2人均為系爭土地之共有人，應有部分各1/8，李應臣將系爭土造建物交付與李世秋等2人時，雙方已就系爭土地成立由李世秋等2人占有管理之默示分管約定，上訴人亦應受拘束。又上訴人於84、85年間知悉系爭建物占用系爭土地，從未表示反對，兩造間對於系爭土地有默示分管協議存在，上訴人不得請求伊拆除系爭建物等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非以：上訴人為系爭土地應有部分6/8之公同共有人，系爭土地原為上訴人之被繼承人李應臣所有，李應臣於35年6月間將系爭土地及系爭土造建物所有權應有部分各1/4出售與李世秋等2人，其2人各登記取得系爭土地所有權應有部分1/8。另於38年8月16日與李世秋等2人簽立第一份杜賣證書，復於同年10月31日與李世秋等2人及 李真桶 等人簽立第二份杜賣證書，以新臺幣（下同）2萬4600元出售與系爭土地相鄰之○○巿○○○段000-1地號等39筆土地所有權應有部分各3/4（下稱系爭39筆土地）。第一份杜賣證書記載：「一、不動產之標示依照後開壹筆應得額持分四分之参，此杜賣價格台幣壹仟萬元正…以前記價格賣杜絕盡根其款項即日同中親收足數隨即將該不動產踏明界址交付買主前去掌管收益納課永為己業…房屋表示：○○市○○○第七参七番。土塊造 瓦葺平 家建住家壹棟，建坪弍拾坪左右」等內容，除記載「土塊造瓦葺平家建住家壹棟，建坪弍拾坪左右」外，併記載「○○市○○○第七参七番」（即系爭土地），難認買賣標的僅有系爭土造建物所有權應有部分3/4，又稱「踏明界址」，應係指明相鄰土地間的界址，與系爭土造建物無關，亦難認買賣標的不包括系爭土地所有權應有部分3/4。況系爭39筆土地面積共計24.3163甲，則系爭39筆土地所有權應有部分各3/4之每坪售價約0.4597元。而第一份杜賣證書記載之買賣價金為舊臺幣1000萬元，換算為250元，該價金若僅購買系爭土造建物所有權應有部分3/4，該建物每坪售價為16.6667元，則系爭土造建物之每坪單價為系爭39筆土地每坪單價約36倍。參諸系爭土造建物為土塊造瓦葺建物，耐用年數有限，土地則有長久性之經濟價值，且第一份杜賣證書、第二份杜賣證書簽立時間僅相距2月餘，衡情李世秋等2人實無以系爭39筆土地36倍之價格購買系爭土造建物之可能。李正綱陳稱李應臣於83、84年間即已發覺系爭土地上建有系爭建物云云，若李應臣確未出售系爭土地所有權應有部分3/4與李世秋等2人，衡情自應立即訴請拆除，或要求支付對價，應無在其生前任由系爭建物繼續無償占用系爭土地之理，是李正綱主張：前開建物占有使用系爭土地，未經李應臣同意云云，尚難憑採。第一份杜賣證書、第二份杜賣證書固為「土地代書人 柯清樹 」同一人製作，惟第一份杜賣證書已載明「○○市○○○第七参七番」，非僅記載「土塊造瓦葺平家建住家壹棟」，且第一份杜賣證書之買賣土地僅有1筆，較為單純，故未如第二份杜賣證書般列載系爭39筆土地之地目、面積等內容，自難憑此即認第一份杜賣證書之買賣標的不含系爭土地所有權應有部分3/4。雖李世秋等2人依該買賣契約請求辦理所有權移轉登記之請求權已罹於時效，惟李應臣、李世秋等2人之繼承人既繼受該買賣契約之權利義務關係，則系爭建物占有使用系爭土地，即具有正當權源，上訴人自不得認係無權占有而請求返還。是上訴人以系爭建物無權占有系爭土地為由，請求被上訴人拆除，返還占用之土地與全體共有人，並無理由等詞，為其判斷之基礎。
惟查第一份杜賣證書明載：「房屋共有權」杜賣證書，內容為「不動產之標示依照後開壹筆應得額持分四分之参…房屋表示：○○巿○○○第七参七番一、土地造瓦葺平家建住家壹棟建坪弍拾左右」，依其文義，買賣之不動產僅1筆，買賣標的標示為系爭土造建物，並無買賣不動產之標的包括○○巿○○○第737番土地之旨；而「房屋表示」項下雖載有系爭土地地號「○○巿○○○第737番」，惟參照房捐所有權質權得喪申報書（見一審卷第174頁）之「房屋所在地」欄亦記載「「○○市○○○第七参七番」，且該申報書係由李世秋等2人與李應臣共同具名申報，並於署名上分別載明「所有權取得者」「所有權喪失者」，與第一份杜賣證書於同日簽立，同為表彰轉讓系爭土造建物之權利，似見第一份杜賣證書於「房屋表示」項下記載「○○市○○○第七参七番」，僅在標示系爭土造建物坐落位置；另買賣雙方僅就房屋所有權更異為申報，亦與第一份杜賣證書之記載相契合。再者，李世秋等2人於35年6月取得系爭土地及系爭土造建物所有權應有部分各1/8，系爭土造建物之面積約20坪，為原審確定之事實，而系爭土地面積為669.85平方公尺（見一審卷第22頁），則以李世秋等2人於系爭土地應有部分共1/4，核算面積約為167平方公尺（小數點以下捨去），即約50坪（小數點以下捨去），已逾系爭土造建物之面積，則李世秋等2人是否有向李應臣買受系爭土地應有部分3/4之需要，亦非無疑。則第一份杜賣證書之買賣標的是否確包括系爭土地？即非無斟酌之餘地。又系爭土地之地目為「建」，而李應臣於第二份杜賣證書出賣之土地，除第744番土地之地目為「建」外，其餘土地之地目分別為「道」「田」「溜」「畑」「林」，衡諸常情，兩者之價值高低有別，且房屋與土地乃不同之不動產，亦難逕以每坪之單價相互比較。原審未遑究明系爭土地與系爭土造建物當時之交易價額約若干，以250元價格購買二者是否相當，遽以系爭土造建物之每坪單價為系爭39筆土地每坪單價約36倍為由，認第一份杜賣證書之買賣標的包括系爭土地，不免速斷。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中華民國109年9月30日
最高法院民事第三庭
審判長法官高孟焄
法官彭昭芬法官蘇芹英法官邱璿如法官徐福晋本件正本證明與原本無異
書記官中華民國109年10月15日