裁判字號：臺灣高等法院106年上字第808號民事判決
裁判日期：民國107年07月04日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決106年度上字第808號上訴人 李正綱
李崧生 李偉生 李詹阿玉 李正道 李真真 李錦錦 李娟娟 李美美 魏浩丞 魏士傑 魏功益 魏秀珊 魏永如 魏嘉慧 魏琦力 共同訴訟代理人 劉仁閔 律師複代理人 邱柏越 律師被上訴人 黃麗生
李禎添 李柏賢 上一人法定代理人 李清松 共同訴訟代理人 吳國源 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國106年5月2日臺灣新竹地方法院105年度訴字第731號第一審判決提起上訴，本院於107年6月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊等與訴外人 李珍珍 為坐落新竹市○○區○○段○○○○號土地（重測○○○區○○○段○○○○號，面積669.85平方公尺，下稱系爭土地）所有權應有部分6/8之公同共有人，系爭土地上坐落門牌新竹市○○區○村路○○○號未辦保存登記建物（下稱257號建物），占有使用系爭土地如原判決所附新竹市香山地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A-1（面積9.64平方公尺）、A-2（面積7.36平方公尺）、A-3（面積64.39平方公尺）所示部分土地，占用面積合計81.39平方公尺，及門牌新竹市○○區○村路○○○號未辦保存登記建物（下稱259號建物），占有使用系爭土地如附圖編號B-1（面積7.57平方公尺）、B-2（面積7.54平方公尺）、B-3（面積65.19平方公尺）、B-6（面積4.59平方公尺）所示部分土地，占用面積合計84.89平方公尺（257號、259號建物占用之系爭土地，下合稱系爭占用土地）。257號、259號建物占有使用系爭占用土地，未經伊等之同意，乃無權占用，妨礙伊等及其他共有人所有權之行使，被上訴人李禎添為257號建物之起造人，被上訴人即李禎添之媳黃麗生為該建物之納稅義務人，其2人就257號建物均有事實上處分權，被上訴人李柏賢現為259號建物之事實上處分權人，伊自得請求被上訴人拆除257、259號建物，將系爭占用土地返還與全體共有人等情。爰依民法第767條第1項、第821條規定提起本件訴訟，求為命：被上訴人應將系爭土地上之257、259號建物拆除，將系爭占用土地返還與全體共有人。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭土地上之257、259號建物拆除，將系爭占用土地返還與全體共有人。
二、被上訴人則以：李禎添、李柏賢之先祖 李世秋 、 李世有 （下稱李世秋等2人）原為系爭土地之佃農，其2人於民國35年6月間向系爭土地所有權人即上訴人之被繼承人 李應臣 購買系爭土地及其上之土塊造瓦葺 平家建 物乙棟（下稱系爭土造建物）所有權應有部分各1/4，並由李世秋等2人各登記取得系爭土地所有權應有部分1/8。其後臺灣省私有耕地租用辦法於38年間實施，李世秋等2人乃與李應臣於38年8月16日簽立房屋共有權杜賣證書（下稱第一份杜賣證書），以舊臺幣1,000萬元（即新臺幣250元，新臺幣1元兌換舊臺幣4萬元）向李應臣購買系爭土地及系爭土造建物所有權應有部分各3/4，並付訖買賣價金，雖李世秋等2人未即請求李應臣辦理系爭土地所有權應有部分3/4之移轉登記，至今已逾請求權時效而無從再為請求，惟由李世秋等2人及訴外人 李真桶 等人另於同年10月31日與李應臣簽立共有權杜賣證書（下稱第二份杜賣證書），以新臺幣24,600元向李應臣購買與系爭土地相鄰之新竹市○○○段302-1、320-322、322-1、361-364、364-1、365、366-1、366-2、367、367-1、368、368-1、36
9、369-1、370、371、371-1、371-3、558、737-1至737-7、739-742、744、300、301、302地號等39筆土地（下稱系爭39筆土地）所有權應有部分各3/4，換算每坪售價新臺幣約0.4597元，而第一份杜賣證書之買賣標的若僅有系爭土造建物，該建物每坪售價高達新臺幣16.666元等情觀之，可徵第一份杜賣證書之買賣標的確包含系爭土地及系爭土造建物所有權應有部分各3/4，李世秋等2人死亡後，由其2人之繼承人繼受第一份杜賣證書之權利義務關係，上訴人繼承取得系爭土地所有權時，亦繼受該買賣契約之權利義務關係，是伊等自有權占有使用系爭土地。縱認第一份杜賣證書之買賣標的未含系爭土地所有權應有部分3/4，惟李世秋等2人均為系爭土地之共有人，應有部分各1/8，李應臣將系爭土造建物交付與李世秋等2人時，雙方已就系爭土地成立由李世秋等2人占有管理之默示分管約定，李應臣、李世秋等2人死亡後，由其等之繼承人繼受該分管協議，上訴人於84、85年間知悉257、259號建物占用系爭占用土地後，從未表示反對之意，益徵兩造間對於系爭土地有默示分管協議存在，上訴人不得請求伊等拆除257、259號建物等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。
三、查上訴人及訴外人李珍珍為系爭土地所有權應有部分6/8之公同共有人，系爭土地原為上訴人及李珍珍之被繼承人李應臣所有，李應臣於35年6月間將系爭土地及系爭土造建物所有權應有部分各1/4出售與李世秋等2人，其2人各登記取得系爭土地所有權應有部分1/8，另於38年8月16日與李世秋等2人簽立第一份杜賣證書，復於同年10月31日與李世秋等2人及李真桶等人簽立第二份杜賣證書，以新臺幣24,600元出售系爭39筆土地所有權應有部分各3/4與李世秋等2人及李真桶等人。257號建物占有使用系爭土地如附圖編號A-1（面積9.64平方公尺）、A-2（面積7.36平方公尺）、A-3（面積64.39平方公尺）所示部分土地，占用面積共計81.39平方公尺，259號建物占有使用系爭土地如附圖編號B-1（面積7.57平方公尺）、B-2（面積7.54平方公尺）、B-3（面積65.19平方公尺）、B-6（面積4.59平方公尺）所示部分土地，占用面積合計84.89平方公尺，李禎添、李柏賢分別為257號、259號建物之事實上處分權人，黃麗生則為257號建物之納稅義務人等情，有土地登記謄本、第一份、第二份杜賣證書、附圖、房屋稅籍證明書在卷可稽（見原審卷第33-39、97、98、119、148-154、167-170、172-185頁），且為兩造所不爭執（見原審卷第112、113、202、231頁），堪信為真實。
四、上訴人主張伊等為系爭土地所有權應有部分6/8之公同共有人，257、259號建物未經伊等同意，無權占有使用系爭占用土地等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。次按解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號裁判意旨參照）。
又消滅時效完成，僅債務人取得拒絕履行之抗辯權，得執以拒絕給付而已，其原有之法律關係並不因而消滅。在土地買賣之情形，倘出賣人已交付土地與買受人，雖買受人之所有權移轉登記請求權之消滅時效已完成，惟其占有土地既係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即具有正當權源，原出賣人自不得認係無權占有而請求返還（最高法院85年台上字第389號判例意旨參照）。
㈡查第一份杜賣證書記載：「一、不動產之標示依照後開壹筆
應得額持分四分之參，此杜賣價格臺幣壹仟萬元正，右記之不動產係鄙人之業今因別圖創業願將右記之業產出賣於人…以前記價格賣杜絕盡其款項即日同中親收足數隨即將該不動產踏明界址交付買主前去掌管收益納課永為己業保此業產係賣主所有之業並無與人重張典掛以及上手來歷交加不明等情為礙…前記價格款項鄙人即日親收足訖…房屋表示：新竹市香山坑第七參七番。土塊造 瓦葺平家建 住家壹棟，建坪貳拾坪左右」等語（見原審卷第172、173頁），上訴人雖主張：
依第一份杜賣證書前開內容，已明確特定買賣標的為系爭土造建物所有權應有部分3/4，不包含系爭土地所有權應有部分3/4云云，惟參諸第一份杜賣證書除記載「土塊造瓦葺平家建住家壹棟，建坪貳拾坪左右」外，併記載「新竹市香山坑第七參七番」（即系爭土地），依此已難認買賣標的僅有系爭土造建物所有權應有部分3/4。另佐以第一份杜賣證書記載：「將該不動產踏明界址交付買主前去掌管收益納課永為己業」等語，既稱「踏明界址」，應係指明相鄰土地間的界址，與系爭土造建物無關，亦難認買賣標的不包含系爭土地所有權應有部分3/4。再者，李世秋等2人及訴外人李真桶等人於38年10月31日以新臺幣24,600元向李應臣購買系爭39筆土地所有權應有部分各3/4等情，業如前述，依第二份杜賣證書之內容，系爭39筆土地面積共計24.3163甲，換算後約71,344坪（1甲＝2,934坪，24.3163×2,934＝71,344，小數點以下四捨五入），則系爭39筆土地所有權應有部分各3/4之每坪售價約新臺幣0.4597元【24,600元÷（71,344坪×3/4）＝0.4597元，小數點後第4位以下四捨五入】，而第一份杜賣證書記載之買賣價金為舊臺幣1,000萬元，換算新臺幣為250元（10,000,000÷40,000＝250），該價金若僅購買系爭土造建物所有權應有部分3/4，則該建物每坪售價為16.6667元（250元÷（20坪×3/4）＝16.6667元，小數點後第4位以下四捨五入），則系爭土造建物之每坪單價為系爭39筆土地每坪單價約36倍（16.6667÷0.4597≒36），參諸系爭土造建物為土塊造瓦葺建物，有照片在卷可佐（見原審卷第189頁），耐用年數有限，土地則有長久性之經濟價值，且第一份杜賣證書、第二份杜賣證書簽立時間僅相距2月餘，衡情李世秋等2人實無以系爭39筆土地36倍之價格購買系爭土造建物之可能，益徵第一份杜賣證書之買賣標的乃包含系爭土地及系爭土造建物所有權應有部分各3/4甚明。至上訴人李正綱雖到庭陳稱：伊於83、84年間曾與伊父李應臣一同前往系爭土地處，抵達時遇到李真桶，伊父發現系爭土地上有蓋房子，當場有一些微詞，李真桶當時表示是不是能夠向李應臣購買系爭土地，當時李應臣說等李真桶決定好再打電話給他，回程路上李應臣告訴伊蓋房子未經他同意，3、4天後李真桶打電話來，開價1坪5,000元或8,000元，李應臣不同意。後來李應臣過世後，全體繼承人忙著辦理繼承事宜，伊於102年與部分共有人去找李真桶等人談價購的事，當時他們拿第二份杜賣證書給伊看，說系爭土地已經出售給他們，伊就回答說但是所有權狀是在我們這邊，後來討論的結論是他們願意價購，只是價格談不攏等語（見本院卷第306-310頁），惟李正綱為本件上訴人，就本件訴訟有利害關係，已有偏頗之虞，況依其前開陳述，李應臣於83、84年間即已發覺系爭土地上建有257、259號建物，若李應臣確未出售系爭土地所有權應有部分3/4與李世秋等2人，衡情自應立即訴請257、259號建物之事實上處分權人拆除257、259號建物，或要求支付對價，應無在其生前任由257、259號建物繼續無償占用系爭土地之理，是李正綱陳述：前開建物占有使用系爭土地，並未經李應臣同意云云，尚難以憑採。至李真桶於原審固不爭執曾與李正綱洽談購買系爭土地所有權應有部分3/4之事宜，惟另陳稱係因李正綱持有系爭土地所有權應有部分3/4之所有權狀之故（見原審卷第43頁），參以系爭土地所有權應有部分3/4現登記為上訴人及李珍珍公同共有，李世秋等2人之繼承人又因請求權已罹於時效，無法請求上訴人及李珍珍辦理移轉登記，為能登記取得系爭土地全部之所有權，避免爭端延續，且日後得以處分系爭土地，遂與李正綱洽談價購之事，尚與常情無悖，亦難憑此即謂第一份杜賣證書之買賣標的不包含系爭土地所有權應有部分3/4。上訴人雖又主張：第一份杜賣證書與第二份杜賣證書係由同一人製作，第二份杜賣證書明確載明買賣之地號、地目、面積等內容，第一份杜賣證書則僅記載買賣標的為「土塊造瓦葺平家建住家壹棟」，足認第一份杜賣證書之買賣標的不含系爭土地所有權應有部分3/4云云，查第一份杜賣證書、第二份杜賣證書均記載「土地代書人 柯清樹 」（見原審卷第173、184頁），固可認該2份杜賣證書係由同一人製作，惟第一份杜賣證書已載明「新竹市香山坑第七參七番」，非僅記載「土塊造瓦葺平家建住家壹棟」，且第一份杜賣證書之買賣土地僅有1筆，較為單純，故未如第二份杜賣證書般列載系爭39筆土地之地目、面積等內容，自難憑此即認第一份杜賣證書之買賣標的不含系爭土地所有權應有部分3/4。依上所陳，李應臣於38年8月16日與李世秋等2人簽立第一份杜賣證書，乃出售系爭土地及系爭土造建物所有權應有部分各3/4等情，應堪以認定。則李應臣既已於38年8月16日將系爭土地所有權應有部分3/4出售與李世秋等2人，雖李世秋等2人依該買賣契約請求辦理所有權移轉登記之請求權已罹於時效，惟李應臣、李世秋等2人之繼承人既繼受該買賣契約之權利義務關係，則257、259號建物占有使用系爭占用土地，即具有正當權源，上訴人自不得認係無權占有而請求返還。是上訴人以257、259號建物無權占有系爭占用土地為由，請求被上訴人拆除257、259號建物，返還系爭占用土地與全體共有人，並無理由。
五、綜上，上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人拆除257、259號建物，將系爭占用土地返還與全體共有人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。爰判決如主文。中華民國107年7月4日
民事第九庭
審判長法官楊絮雲
法官賴淑芬法官蔡和憲正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年7月4日
書記官張淑芳附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。