裁判字號：臺灣臺中地方法院104年重訴字第466號民事判決
裁判日期：民國105年09月23日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決104年度重訴字第466號原告 張秋風
張文卿 張世銘 張世欽 共同訴訟代理人 張仕賢 律師被告 簡吉明 訴訟代理人 洪錫欽 律師複代理人 劉柏均 律師被告 簡吉村
簡美葉 簡秀玉 簡秀娥 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國105年8月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落於台中市○○區○○段○○○○○○號土地、台中市○○區○○段○○○○○○○○號土地上如附圖所示以斜線標示之建築改良物（使用台中市○○區○○段○○○○○○號土地之面積為381.02平方公尺，使用台中市○○區○○段○○○○○○○○號土地之面積為140.27平方公尺）、圍牆（長度12.27公尺、0.36公尺、5.45公尺）予以拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：本件被告簡吉村、簡美葉、簡秀玉、簡秀娥經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、坐落於台中市○○區○○段○○○○○○號土地（下稱系爭1233地號土地）乃登記為原告張秋風、張世欽、張世銘三人共有，登記取得原因均為分割繼承。坐落於台中市○○區○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭1233之2地號土地）乃登記為原告張文卿、張世欽、張世銘三人共有，而原告張文卿之登記取得原因為贈與（原告張文卿與張秋風為父子關係），原告張世欽、張世銘之取得原因為分割繼承（張世欽、張世銘為兄弟關係）。系爭1233地號、1233之2地號二筆土地係屬大雅都市計畫62年2月1日發布實施之農業區。又系爭1233地號土地係於71年2月6日因土地重劃而變更登記，重劃前為大雅段330地號，而系爭1233之2地號土地亦於同日因土地重劃而變更登記，重劃前為大雅段330之3地號。○○○鄉○○段○○○○號土地在46年9月24日分割出大雅段330之3地號土地。
2、系爭1233地號、1233之2地號土地上均有三合院形態之建築物坐落其上，現場之門牌標示○○○區○○路○○號，經查此乃是 簡萬發 所出資興建，簡萬發已於103年間死亡，被告乃是簡萬發之繼承人。而原告與被告簡吉明或簡萬發之間對於系爭1233地號、1233之2地號土地，並無任何耕地租用契約或耕地三七五租約之關係存在，亦未簽訂任何書面契約，更未有三七五租約登記。簡萬發在原告所有之系爭1233地號、1233之2地號土地上興建建築改良物，當屬無權占有，原告爰依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭二筆土地上之建築改良物，並返還系爭1233地號、1233之2地號土地全部予原告全體。
3、聲明：被告應共同將坐落於系爭1233地號土地、系爭1233之2地號土地範圖內之如附圖所示以斜線標示之建築改良物（使用系爭1233地號土地之面積為381.02平方公尺，使用系爭1233之2地號土地之面積為140.27平方公尺）、圍牆（坐落於系爭1233之2地號土地內之長度12.27公尺、0.36公尺、5.45公尺）予以拆除並騰空，及將全部土地返還予原告全體。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、由被告簡吉明提出之簡萬發寄發之90年7月17日大雅郵局第410號存證信函內容觀之，被告所主張之耕地使用完全符合耕地租佃契約之定義。從而，如認為系爭土地有耕地租賃契約關係存在，應依耕地三七五減租條例規定，但無同條例第26條之適用。又查系爭二筆土地均屬農業用地，應作農業使用或申請許可作農業相關使用，惟依現況，顯然未作為農業使用或農業相關使用，而是作為住宅使用，此顯違反耕地三七五減租條例第16條規定，系爭耕地租用契約關係當然無效。又若認依前開存證信函認為仍可成立耕地租賃契約關係，原告爰依農業發展條例第20條第1項、第21條、第22條規定，以本書狀通知被告終止兩造間之一切耕地租賃契約或農業用地租賃契約關係。故被告等人占有系爭二筆土地，自屬無權占有。
2、再依前開存證信函所載，簡萬發明確表示：「台端之土地出租由本人耕作，而每期須交付稻谷各貳佰玖拾捌台斤之租金……」，顯見簡萬發使用系爭二筆土地並非基於基地租賃契約關係。
3、依土地謄本所載，71年2月6日登記之土地所有權人為 張振木 、 張秀夫 等二人（應有部分各2分之1），又在36年6月1日即登記為張振木、張秀夫二人共有（應有部分各2分之1）。另系爭1233之2地號土地係於70年12月5日進行農地重劃，重劃前之地號為大雅段330之3地號，71年2月6日登記之土地所有權人為張振木、張秀夫等二人（應有部分各2分之1），又在46年9月24日即登記為張振木、張秀夫二人共有（應有部分各2分之1）。則共有土地之出租在98年1月23日修正公布民法第820條以前，應得共有人全體之同意。而系爭1233地號土地所有權人為原告張秋風、張世欽、張世銘，登記取得時間分別為76年11月20日、87年12月29日、87年12月29日；又系爭1233之2地號土地所有權人為原告張文卿、張世欽、張世銘，登記取得時間分別為77年2月26日、87年12月29日、87年12月29日，然在76年11月20日以前（即原告張秋風登記取得系爭二筆土地之應有部分2分之1以前），縱使原告張秋風與被告之被繼承人簡萬發之間就系爭二筆土地有達成耕地租賃或基地租賃之意思表示合致，依債之相對性，並不能拘束當時之土地共有人張振木、張秀夫等二人，當然亦不能拘束現在之原告張文卿、張世欽、張世銘等三人。
4、原告張世欽及張秋風無法確認是否有收到簡萬發所寄送之存證信函及郵政匯票，故請被告依法舉證證明原告張世欽及張秋風有收受該郵政匯票。又系爭二筆土地乃是共有土地，故不能僅因簡萬發曾在100年、102年有寄發存證信函及郵政匯票給共有人中之一人即原告張世欽，亦不能僅因簡萬發曾在101年、103年有寄發存證信函及郵政匯票給共有人中之一人即原告張秋風，即遽為推定全體共有人均同意出租系爭二筆土地予簡萬發。
5、系爭二筆土地曾於70年12月5日進行農地重劃，依當時農地重劃條例（69年12月5日訂定，69年12月19日公布）第29條規定，如重劃前，有出租予簡萬發耕作之情形，該耕地租約應依據公告確定結果，逕為變更或註銷其租約，並通知當事人。然系爭二筆土地之土地謄本均無任何關於耕地租約之登記，足見在70年12月5日進行農地重劃之前，根本無所謂耕地租約之存在，更不可能有所謂「交付稻穀予地主 阿水 」乙事，證人 林清山 、 簡金春 、 蔡茂宏 此部分證述，應與事實不符。
二、被告方面：
(一)被告簡吉明部分：
1、被告之祖父 簡阿波 自35年起即向原告之前手承祖多筆土地，其中系爭土地部分係作為建築基地使用，其餘則作為耕地使用，嗣由被告之父簡萬發承受承租人之地位。於47年間該區發生八七水災，房屋倒塌，簡萬發應出租人要求，於60年間陸續改建，使用迄今。另大雅區在69、70年間辦理農地重劃時，重劃費用亦應出租人要求而由承租人簡萬發支付。又因系爭土地上有建物存在，且係在實施都市計晝前興建，因而於71年重劃完成時，將系爭1233地號編定地目為「建」。自77年間起，出租人要求以農會收購稻作價格折算租金並合併計算繳納，簡萬發均如期繳納。又簡萬發於103年仙逝後，關於租金之繳納始由被告簡吉明處理。是以，兩造間存有租地建屋契約及耕地租約之存在，即兩契約係屬聯立，基此，租地建屋契約之期限應同於耕地祖約，而耕地既尚在繼續耕作中，自無於斯時任意終止租地建屋契約之理。
2、縱認租地建屋契約與耕地租約之期限應各自獨立，分別認定，然租地建屋契約部分，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續契約，以契約之目的探求當事人之真意，契約之期限應解為至房屋不堪使用時為止，且經本院履勘現場，系爭房屋現仍供人居住，顯見並無「不堪使用」之狀況。足見兩造間系爭土地之租賃關係，已未因系爭建物不堪使用而期限屆滿消滅，被告仍有占有系爭土地之正當權源。
3、依原告張秋風於105年1月7日到庭之陳述，足證原告有按期收取租金之事證，且由給付金額3755元計算，應包含房屋基地及耕地土地在內。既自認有收取租金之事實，系爭土地及建物位於台中市大雅區，地處交通便利，面積不小，位置顯著，倘非訂有不定期租賃關係，原告之被繼承人暨原告繼承後，豈有擱置數十餘年之久而僅收取租金，亦未曾追討系爭土地？系爭基地建屋使用情形，年代咸亙久遠，人物全非，相關資料每難查考，舉證當屬不易，原告既自認有收取租金之事實，卻又否認所收租金為系爭不定期租賃之租金，即應由原告更舉反證，證明所收之租金，究為何租賃標的物之租金，否則即應認為被告已盡舉證責任。
4、若謂原告或其被繼承人對於系爭土地之建物曾於八七水災毀損後重建之事實，毫無所悉，已不符常情。況且，原告已自認知悉，並無任何反對之意思表示，參以系爭租地建屋之情，迄今已逾60年，實際參與訂約之當事人均亡故多年，如苛求被告就此項事實應負高度之舉證責任，反而易產生不公平之結果。是本件自應解為原告暨其被繼承人知情並同意重建為目前之房屋，即雙方有於原有房屋因水災受損拆除滅失後，被告之被繼承人得繼續使用承租之基地重建房屋之特別約定。
5、被告之被繼承人簡萬發承租範圍包括台中市○○區○○段○○○○○號（741平方公尺）、1233地號（693平方公尺）、1233之2地號（263平方公尺），合計1697平方公尺（約51
3.3425坪），係屬耕地租約、租地建屋契約之聯立，當時約定每年1192台斤，每年分二期給付，上開存證信函即是依約定將租金以每年1192台斤稻穀為給付，此在台灣早年為常有之情形，中部稻作分6月、12月兩期，五、六十年代，收取殼物租金之情形，均係於當期稻作收割，在曬殼場曝曬稻殼使之乾燥後，通知出租人前來收取，並於曬殼場當場秤重，出租人在當場觀看監督，鄰里親友都相互幫忙，均明白收取殼物租金之計算方式、承租之土地範圍面積及收取殼物租金之重量，嗣政府就稻穀設有保證收購價格之機制，農民大多將收成稻穀，交由指定機構收購，而關於稻穀租金之給付，即依收購價格換算新台幣給付之。並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告簡美葉部分僅聲明：原告之訴駁回。
(三)被告簡吉村、簡秀玉、簡秀娥未於最後言詞辯論期日到場陳述，亦未提出準備書狀為任何主張或答辯。
三、本院之判斷：
(一)按以無權占有為原因，請求返還土地者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上字第1164號裁判要旨參照）。本件原告主張系爭1233地號土地為原告張秋風、張世欽、張世銘以分割繼承為原因取得共有，系爭1233之2地號土地則為原告張秋風以贈與原因，原告張世欽、張世銘以分割繼承為原因而取得共有，被告之被繼承人簡萬發於該系爭土地上建造三合院形態之建築物（門牌標示為臺中市○○區○○路○○號），而占用系爭土地如附圖所示以斜線標示之建築改良物（使用系爭1233地號土地之面積為381.02平方公尺，使用系爭1233之2地號土地之面積為140.27平方公尺）、圍牆（坐落於系爭1233之2地號土地內之長度12.27公尺0.36公尺、5.45公尺）部分土地迄今等情，業據其提出系爭1233地號及系爭1233之2地號土地（下統稱系爭二筆土地）之土地登記謄本、土地所有權狀、地籍圖謄本、地籍圖資網路便民服務系統資料為證（見本院卷一第18-29、37、101、102頁），並經本院會同原告、被告簡吉明及其訴訟代理人及臺中市雅潭地政事務所勘驗及測量屬實，分別製有勘驗筆錄、現場照片及臺中市雅潭地政事務所105年3月3日土地複丈成果圖（如附圖）在卷可按（見本院卷一第76-86頁），且為被告簡吉明所不爭執，而被告簡吉村、簡美葉、簡秀玉、簡秀娥則未曾於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀加以爭執，自堪信原告此部分主張為真實，惟被告簡吉明抗辯係有權占有系爭二筆土地一節，既為原告所否認，依前開說明，自應由被告簡吉明就有權占有之事實負舉證責任。
(二)被告簡吉明雖辯稱：被告之祖父簡阿波自35年起即向原告之前手承祖多筆土地，其中系爭二筆土地部分係作為建築基地使用，其餘則作為耕地使用，嗣由簡萬發承受承租人之地位，經同意於60年間改建上開建築物，如期繳納租金，是兩造間存有租地建屋契約及耕地租約之存在，即兩契約係屬聯立，當時約定每年1192台斤，每年分二期給付；縱認租地建屋契約期限應獨立，亦已視為不定期限繼續契約，應解為至房屋不堪使用時為止，兩造間系爭二筆土地之租賃關係，尚未因系爭建物不堪使用而期限屆滿消滅，被告仍有占有系爭二筆土地之正當權源云云，並提出簡萬發於90年7月17日寄予原告張秋風之大雅郵局第410號存證信函及郵政匯票、100年12月15日寄予原告張世欽之大雅郵局第630號存證信函及郵政匯票、101年9月14日寄予原告張秋風之大雅郵局第369號存證信函及郵政匯票、102年1月30日寄予原告張世欽之大雅郵局第46號存證信函及郵政匯票、103年7月31日寄予原告張秋風之大雅郵局第326號存證信函及郵政匯票等為憑（見本院卷一第頁94、95頁，卷二第47-55頁），並舉證人林清山、簡金春、蔡茂宏等人之證詞為佐。然查：
1、據前開存證信函「通知書台端之土地出租由本人耕作而每期須交付稻各（或稻穀）貳佰玖拾捌台金之租金由因台端拒收稻各（或稻穀），而今本人以農會收購價（或現今稻穀市價）…以匯票乙張寄上懇請查收謹此通知」等內容觀之，僅堪認簡萬發自90年至103年間偶以原告張秋風或張世欽拒絕收受其承租土地耕作所交付之稻各（或稻穀），期原告張秋風或張世欽改收受匯票以代給付租金之片面通知，並無從認定其間真否有承租土地耕作之契約存在，且契約當事人、租賃標的、租金計算，以及所謂「土地由本人耕作」即包括承租系爭二筆土地以建造上開建築物部分等細節亦均不明。而原告張秋風已陳稱：「是因為繼承我父親的，上面的建物在繼承的時候就已經有了，很久以前就是這樣了，上面的房子是何人建的我不知道，據我所知上面的房子因為水災有重建過，時間我不知道，重建的人我也不知道。」、「沒有種植，只有建物，從我繼承開始就是這樣。」、「我有收到（存證信函），匯票我有拿去郵局領，但我不知道這是要做什麼的。」、「我是認識他（簡萬發），但我不知道他為何要寄給我，我也找不到他。」、「90年前沒有，之後有收到。一年收二次，每次都收3755元。（收到何時？）不知道」、「（你有無向簡萬發收過穀物租金？）簡萬發叫我去拿我就去拿。」、「因為簡萬發不是地主，土地就是我的，是他不還我，我並沒有要租給他，所以我收穀物跟租金沒有關係。」等語（見本院卷一第169頁背面至第171頁），明確表示其並未與簡萬發有何租賃契約，亦無出租意願，收受簡萬發交付之稻穀或金錢，純因簡萬發占用其土地而已。
2、由證人林清山證稱：「（系爭建物之坐落土地是何人所有？）是一個姓張，大家都叫阿水的人所有。」、「是租的，租金約半年穀物租金六百斤左右。（承租土地範圍？）是房子坐落的土地和田地。」、「因為 張阿水 和我姊夫簡萬發一起搬穀物去秤重，我有看到，我姊夫簡萬發也有跟我講租金的情形。」、「（穀物）繳到70幾年，之後就以金錢匯到戶頭，我有聽我姊夫簡萬發說過。」、「大約73、74年開始匯款到張秋風戶頭，也有收據。」，及證人 簡金春證 稱：「（系爭建物的坐落土地是何人所有？）是老闆阿水伯的。」、「（租金如何給付？從何時開始？）來家裡拿穀物，早期用二輪拖車來拿，租金是差不多八包，一包約100斤，一年收二次。從我10歲左右開始，約從民國53年開始。」、「（如何知道租金給付方式？）我知道，因為我都住在附近」、「（租金範圍？）房子坐落土地和旁邊的田地。」、「（阿水和簡萬發有寫土地或田地租約嗎？）我沒有看過，我不知道。」、「三合院是八七水災後有再重建過。」、「我好像68年就搬走了。」等語，以及證人蔡茂宏證稱：「（系爭建物座落土地是何人所有？）是租的，地主是張秋風。」、「因為張秋風的綽號是阿水，本名是張秋風，是簡吉明的父親簡萬發跟我說的。」、「我只聽過是總租的，範圍我不知道。」「我有聽簡萬發說過最早以穀物交付，但我沒有看過。」、「（是否看過簡萬發向阿水承租土地的契約？）簡萬發沒有拿給我看過。」等語（見本院卷二第75-78頁），固可知上開證人於50幾年至70幾年間曾看過簡萬發將稻穀交予原告張秋風之情狀，惟伊時稻穀之交付乃因簡萬發向原告張秋風承租土地之租金及其範圍尚包括系爭二筆土地部分，亦僅是聽聞簡萬發個人大略述說，尚難斷定其間租賃存否及內容。
3、查據卷附之臺中市政府都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書、臺中市雅潭地政事務所104年11月3日雅第一字第1040008216號函檢送之系爭土地之登記資料（見本院卷一第30、100-114頁），系爭二筆土地均係屬大雅都市計畫62年2月1日發布實施之農業區；於71年2月6日因土地重劃而變更登記，系爭1233地號土地重劃前為大雅段330地號，在36年6月1日至71年7月23日張振木即原告張秋風之父親過世前，該筆土地登記為張振木、張秀夫二人共有（應有部分各2分之1），而系爭1233之2地號土地重劃前為大雅段330之3地號，大雅段330之3地號土地乃於46年9月24日自大雅段330地號土地分割出的，在46年9月24日至71年7月23日期間，該筆土地所有權人亦是為張振木、張秀夫等二人（應有部分各2分之1）；原告張秋風於76年7月23日因分割繼承取得系爭二筆土地二分之一，於77年2月20日以贈與為原因，將其系爭1233之2地號土地應有部分二分之一移轉登記予原告張文卿。按共有土地之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍。又依被告簡吉明上開抗辯稱自35年起就系爭土地部分即由被告之祖父與原告之前手定有租地建屋契約存在，47年間房屋倒塌，經出租人要求，於60年間陸續改建使用迄今等情，被告簡吉明所主張租地建屋契約之簽訂，自應依修正前民法第820條規定第1項規定，即應經系爭二筆土地全體共有人之同意始得成立，惟被告簡吉明迄至本件言詞辯論終結前，並未能說明所謂原告之前手究為何人，或舉證證明張振木、張秀夫共同出租系爭二筆土地以供建造房屋，並均同意簡萬發原地重建系爭建築等情，復查無其他登記資料可為佐證，則被告簡吉明此部分主張，應僅是其片面之詞，既為原告否認，自難遽採。
4、綜上，被告簡吉明既未能舉證證明其占有系爭二筆地號土地，有何正當權源，而被告簡吉村、簡美葉、簡秀玉、簡秀娥又未曾抗辯或主張，則依前開說明，被告自應屬無權占有。
(三)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項及第821條分別定有明文。另無權占有他人土地興建建物者，必須拆除建物始能返還土地，故所有人請求返還土地時，得併請求拆除建物，自屬當然。經查，被告所公同共有其等被繼承人簡萬發所建造三合院形態之建築物（包含如附圖所示以斜線標示之建築改良物及圍牆）坐落於原告所共有之系爭二筆地號土地上，已如前述，揆諸前開說明，原告既為系爭二筆地號土地共有人，自得請求被告將其上建築改良物及圍牆拆除，並將占用部分土地騰空返還予原告，故原告此部分之請求，核屬有據。
(四)綜上所述，原告主張被告所有之系爭房屋無權占有系爭土地土地，妨害原告行使系爭土地之所有權權能，既屬有據，從而，原告依民法第767條之規定，請求被告應將坐落於系爭1233地號土地、系爭1233之2地號土地範圖內之如附圖所示以斜線標示之建築改良物（使用系爭1233地號土地之面積為
381.02平方公尺，使用系爭1233之2地號土地之面積為140.27平方公尺）、圍牆（坐落於系爭1233之2地號土地內之長度12.27公尺、0.36公尺、5.45公尺）予以拆除並騰空，及將該部分土地返還予原告，為有理由，應予准許。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國105年9月23日
民事第二庭法官王怡菁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年9月23日
書記官鄭郁慈