裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第2354號民事判決
裁判日期：民國106年12月29日
裁判案由：履行契約
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第2354號原告鉌豐開發股份有限公司法定代理人 林國旭 訴訟代理人 鐘登科 律師複代理人 翁楷嵐 律師被告 王涼洲
王友秀 王友吟 共同訴訟代理人 李進建 律師複代理人 曾微茹 上列當事人間履行契約事件，本院於106年12月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告王涼洲應給付原告新臺幣貳佰肆拾貳萬肆仟玖佰玖拾柒元，及自民國一百零四年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告王友秀應給付原告新臺幣壹拾參萬陸仟伍佰陸拾參元，及自民國一百零四年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告王友吟應給付原告新臺幣肆拾貳萬零肆佰肆拾元，及自民國一百零四年九月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王涼洲負擔百分之五十，由被告王友秀負擔百分之五，由被告王友吟負擔百分之十，餘由原告負擔。
本判決第一、二、三項於原告各以新臺幣捌拾萬元、伍萬元、壹拾肆萬元為被告王涼洲、王友秀、王友吟供擔保後，得假執行。
但被告王涼洲、王友秀、王友吟如各以新臺幣貳佰肆拾貳萬肆仟玖佰玖拾柒元、壹拾參萬陸仟伍佰陸拾參元、肆拾貳萬零肆佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴就遲延利息起算日部分，原請求自起訴狀繕本送達翌日起算，嗣於訴訟進行中之民國106年12月21日言詞辯論時，改為自第一次言詞辯論之104年9月17日起起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，被告對此程序上亦無意見，揆諸前揭規定，自應准許。
貳、實體部分
一、原告方面：㈠起訴主張：被告王涼洲與被告王友秀、王友吟為父女關係，
被告王涼洲前於101年6月15日，就坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○號等3筆土地，及其上「默砌旅店」建案編號為A棟1樓、B棟1樓及C棟1樓之房屋，分別與原告及原告法定代理人簽立房屋與土地買賣契約書，上開不動產之買賣總價金各為新臺幣（下同）2,137萬元、2,385萬元及2,978萬元（下就此3間房屋合稱為西苑館）。被告王友秀另於100年1月20日，就坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地，及其上「默砌」建案編號為「店S1」1樓加夾層之房屋，分別與原告及原告法定代理人簽立房屋與土地買賣契約書，約定房屋總價1,352萬元、土地總價2,028萬元（下簡稱為S1店面）。被告王友吟亦於100年1月20日，就坐落於臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○號等3筆土地，及其上「默砌」建案編號為「店S2」1樓加夾層之房屋，分別與原告及原告法定代理人簽立房屋與土地買賣契約書，約定房屋總價808萬元、土地總價1,212萬元（下簡稱為S2店面）。嗣原告將上開房屋，依約興建完工後，並已分別於103年11月13日移轉登記予被告王涼洲及其指定之 王淑真 （即被告王涼洲之配偶），於102年1月16日移轉登記予被告王友秀、王友吟，原告並依約通知被告依約辦理給付尾款及交屋手續。詎被告竟藉詞原告興建之房屋不符所需，要求原告額外為其施作工程云云，拒絕協同辦理交屋手續並支付尾款，原告本於維護顧客關係，多次派員與被告王涼洲（被告王涼洲兼代理被告王友秀、王友吟2人）協商，幾經協調仍未獲付款，迄今被告王涼洲仍積欠前揭三筆房屋各100萬元之尾款未付，被告王友秀、王友吟則各積欠77萬元之尾款未付，爰以起訴狀繕本催請被告履行契約義之通知，並請被告房屋買賣契約第7、8條及民法第367條規定，請求被告履行契約，給付尾款。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告王涼洲並不否認尚欠房屋尾款300萬元未支付，至被告
王友秀、王友吟部分，兩造係委由訴外人 林國良 及被告王涼洲於102年5月9日約定，就此2間房屋被告2人共保留200萬元之交屋款，嗣再合意扣除被告不施作之夾層地坪（原告折讓20萬元）與廚具（原告折讓26萬元），故被告王友秀、王友吟2人共應支付原告154萬元（計算式：200萬元－20萬元－26萬元＝154萬元），有原證7之約定書為證，原告否認交付被告之房屋有瑕疵存在，應由被告負舉證責任。又被告王友秀、王友吟2人主張與原告另外達成60萬元折讓協議部分，原告否認，且且觀諸原證8協議書文意，顯係原告所提出之和解方案要約，衡諸常情，自不得謂原告於此所為退讓，則被告主張兩造協議扣減尾款60萬元，顯無理由，就此亦應由被告負舉證責任。
⒉兩造已完成房屋點交，證物臚列如下：
⑴被告103年3月8日已自行雇工更換西苑館三間房屋之電捲門
，此觀鑑定報告第7頁明載「被告檢附鋁合金捲門修復發票一只，金額為新台幣柒拾柒萬壹仟柒佰伍拾元正。（附件十一）」，復參鑑定報告第120頁附件十一，發票上明載日期為103年3月8日，足見當時被告已有權使用、收益系爭房屋，否則即無法更換電捲門。
⑵被告104年11月25日又自行雇工將房屋內牆壁重新油漆，此
見鑑定報告第7頁明載「會勘現場被告稱：油漆品質不佳已自行雇工重新油漆」，並參鑑定報告第123頁估價單明載「104年11月25日」、第122頁之收據亦載為「104年12月15日」即知油漆工程期間約略為104年11月25日至同年12月15日，顯見系爭房屋早已交付被告，被告始有權入內自行雇工重漆。
⑶被告嗣又於105年6月1日於網站上刊登租屋廣告（原證9）為系爭房屋招租，顯見當時確為被告管領使用中。
⑷本案現場勘驗時，亦是被告 王涼州 持電捲門遙控開門；且「
默砌」建案編號S1、S2之房屋亦均由被告自行營業或出租（原證8照片)，在在均顯示系爭房屋早已由被告管領、使用收益，業已點交完成要無疑問。
⑸綜上所述，原告早已將房屋交付被告，且至遲103年3月8日
系爭房屋即已在被告管理之下，否則被告自無從入內進行各種裝修，足見兩造早已點交完成，彰彰甚明。
⒊按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之
物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。」分於民法第356條及第365條訂有明文。姑先不論被告片面所指西苑館及店S1及店S2等房屋存有若干瑕疵是否屬實（實則，原告否認之），就西苑館瑕疵問題，被告主張前曾以如被證1所示存證信函通知原告，惟該存證信函係於104年9月6日寄發，而被告遲至105年4月28日始當庭提出民事爭點整理狀，主張依約應為瑕疵扣款云云，顯已逾越上開請求減少價金之法定除斥期間，洵屬於法無據。另依被告於本件所指系爭店S1及店S2等房屋之瑕疵情形，均為自外觀檢查即可發現者，惟被告並未說明及舉證其曾依法即時踐行瑕疵通知義務，更遑論得據此向原告請求減少價金。
⒋被告雖辯稱原告曾提出被證2、3之【鉌豐建設協議書】、【
鉌豐開發協議書】等，原告業已承諾補償被告費用、復原被告王涼洲所有房屋之人行道供其使用等情，可知悉本件確實尚未點交交付予被告使用云云，實屬無稽。因被告藉故不依約給付房屋價金尾款，原告本諸誠信，曾多次派員與被告王涼洲協商（其兼代理王友秀、王友吟），並出具協議書面供參，表明願於被告付清剩餘尾款之前提下（即協議書第3點），接受被告額外提出之諸多要求，期能儘速平和消弭爭議。惟被告王涼洲不同意原告提出之協商內容，遂另以手寫方式載明其意見於該份協議書上（原證8），是雙方並未因此達成任何共識。由是可知，該份協議書僅係原告公司於協商過程中，為釋出善意所提議之和解條件，衡諸常情，自不得謂原告於此所為退讓，即屬承認被告所指房屋存有瑕疵云云為真。況查，被告王涼洲明知上開協議書係雙方當時協商之往來文件，其上載有各自之訴求，竟臨訟將其手寫文字部分及親筆簽名均予以塗抹除去（對照原證8及被告所提被證2即知），顯係刻意營造原告曾單方面自承錯誤之假象，藉此混淆事實。由此益證，被告據此等經變造後之不實文書所辯種種，不足憑採。
⒌原告交付之房屋並無瑕疵，鑑定意見顯係將被告期望與契約
約定兩相混淆，不足採信，是以究否有瑕疵存在仍應由法院依職權審認。原告就被告主張西苑館之瑕疵主要有三，一為電捲門，二為室內油漆，三為瓦斯減壓開關設置位置。惟原告均係依約給付，尚難認有何不符約定品質之瑕疵，就鑑定意見原告逐一指駁如下：
⑴電捲門問題：經查契約所附「店面室內建材」約定（原證1
、2、3）「門片→1.0mm烤漆鍍錏捲門門片+消音鍍錏門柱*2」，並非記載被告所謂「鋁合金鐵捲門」，且契約約明原告應給付「門柱*2」，亦非鑑定報告所稱之「門柱*3」，若被告認為面寬超過6公尺者要增設中間立柱，應自行付費修改電捲門設計，殊無命原告負責之理。此外，被告陳稱B-1F、C-1F兩間房屋電捲門受風變形，僅為被告一面之詞，並無證據可茲證明，何況鑑定人到場時均已由被告自行拆換，實難認被告所述為真。再者，三間房屋現均由被告使用管領業如前述，則被告應自負保管責任，豈能因被告保管不當，反指摘原告提供的門片有瑕疵，此種主張殊非誠信。退言之，縱需修復亦僅需更換門片即可，殊無將功能正常之「300KG電動馬達」、「內碼遙控器」、「封箱」、「側邊導軌」等零組件一併拆換，否則被告即將因此獲有不當得利。
⑵室內油漆問題：被告主張原告施作油漆不佳，均係被告一面
之詞，並無證據可茲證明，何況被告至遲已於103年3月8日使用管領系爭房屋，則油漆經久自然耗損，本應由被告自行負責，與原告無涉。退步言之，縱法院仍認原告有施作瑕疵，按理亦僅能局部補漆，鑑定報告竟主張天花板、牆面全部重漆，顯有違比例原則。
⑶瓦斯減壓開關設置位置問題：兩造簽約時並未約定瓦斯減壓
開關設置位置，且鑑定時經欣中瓦斯派員共同勘察，亦認定瓦斯減壓開關當前位置為唯一合於法規之設置位置，被告請求移列側牆與法有違，自不足採。何況設置瓦斯減壓開關並未違反被告本意，此觀被告僅主張更改位置並未主張拆除即知。如今若被告反悔不需瓦斯減壓開關，兩造既未約定原告有拆除義務，被告自應自行付費拆除，不得又藉口瑕疵請求原告負責。
⒍至被告另主張「默砌」建案編號S1、S2之房屋，有以下5點
瑕疵云云，亦屬對於兩造契約之內容有所誤解，難認原告有何不符約定品質之瑕疵，原告爰就被告主張及鑑定意見分別指駁如下：
⑴店面招牌：兩造契約並無約定原告應為買主提供招牌，被告
若欲設置招牌，應自行付費委請他人製作，原告依約並無義務給付招牌，實難認有何瑕疵可言。
⑵雨遮修改：如鑑定意見所言，雨遮係原告按圖施作，並無任何瑕疵。
⑶落地窗門：按兩造對於落地窗門之水密性並無特別約定，原
告依法僅須提出中等品質（民法第200條參照），只要門扇有一般防風雨、防盜功能，即屬符合債之本旨之給付。鑑定意見雖表示：「S1店鋪DW5兩樘及S2店鋪DW6一樘皆朝東面設置，冬天東北風之風勢強勁，由於門扇水密性不足，飄雨打在門上並由門底縫隙滲入室內」（第10頁），顯見鑑定人亦認為滲水問題僅發生在異常大風大雨之情形，並非原告提供之落地窗門本身結構有瑕疵，應已足防止一般風雨。復參以被告目前用以經營童裝店（原證10照片），顯非普通風雨即有淹水情形，否則豈非經常造成商品損壞？此益徵原告給付已符合債之本旨。此外，兩造並未約定門扇內外開方向，按原告原始設計係作為店鋪使用，因此為避免店鋪門外推佔據人行道，將造成逛街民眾動線不順暢，始採取內開方式施作，此點亦為被告所明知，也符合被告營業或出租使用之本意，自難認原告安裝落地窗門有何瑕疵可言。惟交屋後，被告卻藉口水密性不符其主觀期待拒付尾款，顯非誠信。再依被告要求高品質之完全水密性，應僅需再安裝「下降式壓條」即可另完成防止滲水功能，惟鑑定人將整組門扇重新施作之費用作為修復費用，顯有違比例原則，應僅按「下降式壓條」之費用計算始屬合理。況依鑑定人主張之修復方法，本部分之修復費用，仍應扣除無關鑑定人主張修復方法之90,000元【計算式30,000*3=90,000】（即功能正常的3個門扇及玻璃），因此若單純依鑑定人建議，實際上僅需之必要修復費用應為81,000元【計算式171,000-90,000=81,000】。
⑷室內油漆：兩造現場勘驗時，被告同意不就此項目鑑定，已不爭執油漆是否有瑕疵。
⑸石材瑕疵：按兩造當初約定原告應給付石英磚而非蛇紋石（
此亦為鑑定報告所明載），僅係原告當初為求質感精美，而為被告另尋更高檔之蛇紋石施作，則原告提供品質更甚原約定，自難認有何瑕疵可言。豈料交屋後被告竟不領情，如今原告自無義務重新施作蛇紋石。此外，鑑定報告稱「S1、S2夾層地坪因未受雨水滲入，瑕疵相對輕微」又稱「落地門有滲水現象，鹼矽膠欲水膨脹造成蛇紋石地坪龜裂、變黃、吐膠」，顯然前後矛盾，既然夾層地坪未滲水，又如何產生鑑定人所謂之「鹼矽膠欲水膨脹」？足見S1、S2夾層地坪並無瑕疵存在，鑑定報告卻仍編列修復費用，顯非適當。再者，鑑定報告主張重新鋪設S1、S2地坪竟以「3200元/m2」為單價計算，顯係以蛇紋石之單價重新鋪設，此顯與兩造約定有間。因此縱若鈞院仍認為原告對於S1、S2地坪之給付有不符約定品質瑕疵之情事，原告亦僅能以石英磚「1200元/m2」之單價，為被告重新鋪設。亦即依鑑定人意見重新鋪設，修復費用應僅有1樓地坪敲除費78,516元【計算式：1,800元
*（27.89坪＋15.73坪）＝78,516元】加上重新鋪設費173,028元【計算式：1200元*（92.19m2+52m2）=173,028元】，總計251,544元【計算式：78,516元+173,028元=251,544元】。
⒎基上所陳，原告業已依約交付系爭房屋，被告至遲已於103
年3月8日起使用收益，自不得拒絕給付尾款。而被告所稱瑕疵，綜觀鑑定報告均係鑑定人不解「約定品質」與「被告主觀期待」之差異，尚難據鑑定結果認原告給付有瑕疵，就此法院應依職權審酌契約文義為判斷，不能逕以鑑定報告作為判決依據。因此按照契約內容，原告給付均合於兩造約定，並無瑕疵，被告自無不完全給付或瑕疵擔保可茲主張。
㈢聲明：
⒈被告王涼州應給付原告300萬元，及自104年9月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉被告王友秀應給付原告77萬元，及自104年9月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒊被告王友吟應給付原告77萬元，及自104年9月17日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告王涼洲所買受之西苑館店面、及被告王友秀、王友吟所
買受之S1、S2店面，尚有因施工瑕疵未改善、原告承諾改善而未果，致兩造無法依據約定而未點交，而無法付清尾款。其中西苑館3間店面，兩造約定交屋前保留各100萬元之交屋尾款，業於103年11月協議在案，其中未改善項目檢整如下，並經被告寄發被證1之存證信函告知原告；另S1、S2店面因室內石材瑕疵，而於103年5月間經兩造協議折讓60萬元，而僅剩餘94萬元尾款，並待解決瑕疵事項並交屋後給付尾款。
㈡依兩造的往返資料，確實是如被證2及原證8，被證2部分是
一開始原告傳真過來的文件，原證8是後來被告有修改，因為要提供較乾淨的資料給法院，所以被證2才將手寫部分予以塗銷。本件系爭房屋尚未點交，並沒有瑕疵除斥期間起算問題，原證9由被告刊登廣告是在105年6月1日，若果本件確實有點交，也起算瑕疵的時效問題，也因當由此時間起算，被告並未逾越除斥期間問題。另請求法院送鑑定，以便得知瑕疵得減少價金之金額。
㈢本件經鑑定結果，對於原告所交付之本件系爭建物瑕疵，修
繕費用總計1,558,000元，雖比被告委請估算應支出費用略低，然基於尊重專業鑑定機關鑑定，被告對此無其他主張，故此部分金額被告主張應扣除之。被告前雖主張抵銷、不完全給付部分均不再主張，而主張就原告請求款項應扣除瑕疵修補費用。
㈣聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下（本院105年4月28日言詞辯論筆錄，本院依判決格式修正或增減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈被告王涼洲於101年6月15日，就西苑館3間土地及房屋，分
別與原告及原告法定代理人簽立房屋與土地買賣契約書，上開不動產之買賣總價金各為2,137萬元、2,385萬元及2,978萬。
⒉被告王友秀於100年1月20日，就S1店面，分別與原告及原告
法定代理人簽立房屋與土地買賣契約書，約定房屋總價1,352萬元、土地總價2,028萬元。
⒊被告王友吟於100年1月20日，就S2店面，分別與原告及原告
法定代理人簽立房屋與土地買賣契約書，約定房屋總價808萬元、土地總價1,212萬元。
⒋原告已於103年11月13日，將西苑館3間土地及房屋，移轉登記予被告王涼洲及其指定之王淑真。
⒌原告於102年1月16日，將S1店面之土地及房屋，移轉登記予被告王友秀。
⒍原告於102年1月16日，將S2店面之土地及房屋，移轉登記予被告王友吟。
⒎被告王涼洲就西苑館3間店面，尚各有100萬元之房屋尾款尚未給付原告。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告依民法第367條及兩造就系爭房屋各自簽立之房屋預定
買賣契約書第7、8條約定，請求被告各自給付如原告訴之聲明第1至3項所示之金額，有無理由？⒉被告以系爭房屋存有瑕疵，拒絕給付原告房屋尾款？⒊被告主張被告王友秀、王友吟2人其後尚與原告達成以60萬
元為折讓金額，有無理由？
四、得心證之理由：原告主張兩造就西苑館、S1及S2店面，與被告分別簽立房屋與土地買賣契約書，被告王涼洲就西苑館尚有300萬元尾款未給付等情，業據原告提出原證1至6之房屋與土地買賣契約書為證，並為被告所不爭執，自堪信為真正。原告主張被告尚應分別給付尾款，被告則以上揭之詞抗辯，本院依兩造爭點，分述如下：
㈠原告依民法第367條及兩造就系爭房屋各自簽立之房屋預定
買賣契約書第7、8條約定，請求被告各自給付如原告訴之聲明第1至3項所示之金額，有無理由？⒈按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務
。民法第367條定有明文。再依兩造所簽立之房屋預定買賣契約書第7條規定有契約總價，第8條則規定：「本契約付款辦法除簽約款及開工款外，買方應依完成之工程進度所定之附件㈢『付款明細表』之約定，於接獲賣方書面或電郵、簡訊之繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。」。再按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院91年度台上字第1315號民事裁判意旨參照），故買受人如確已催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，買受人自得拒絕給付相當之價金。
⒉按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。民法第356條第1項、第365條第1項分別定有明文。依上開法條規定可知，買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查買賣之物，係以其所「受領」之物開始起算，則自應以買賣標的物確已交付被告受領為準。查原告主張被告王涼洲尚有尾款共300萬元未支付，就被告王友秀、王友吟2人，雖各尚有尾款100萬元未支付，惟依原證7兩造之約定書，原告同意折讓共46萬元，故認被告王友秀、王友吟2人各尚有尾款73萬元未支付，並提出原證7之約定書為證，並為兩造所不爭執。惟依被告於本院104年10月13日言詞辯論時所提被證1之存證信函可知，被告王涼洲已於本件收受起訴狀繕本（04年9月3日）後之104年9月6日，以該存證信函主張西苑館之瑕疵，其內已提及「本人向貴司購置於漢翔北街默砌旅店西苑館店面三戶，曾於初期就此質量瑕疵問題要求做立即改善的作業，唯業經半年時間，除原生問題仍未解決處置外，現又增加極嚴重之質量及侵權問題，希望貴司重視此問題之賠償及後續法律責任，幸勿自誤誤人，其問題如下」等語，參以依之被告所提被證2，由原告先擬定之「鉌豐開發協議書」，其後依原告所提原證8（見本院卷二第101頁），由被告王涼洲於104年10月28日所修正後傳真之文件可知，兩造顯就西苑館及默砌住宅店面（即S1、S2店面）部分，一直均洽談瑕疵修補問題，核與被告訴訟代理人於本院106年12月21日言詞辯論時所表示：「在原告剛才所述更正後之原證八談論房屋瑕疵的補償問題時，系爭房屋還是沒有點交，事實上原告並沒有將本件五間房屋有明確交給被告使用的點交時間。所以被告在原證八104年10月28日與原告洽談協議時，也還沒有開始使用系爭五間房子。之前兩方都是用手寫傳真，因為有明顯瑕疵的部分還在商議，後來就衍生很多件案件，105年4月28日被告所提出之爭點整理狀內就已經主張尚未點交，並有表示有瑕疵扣款，所以被告主張有瑕疵並未超過6個月除斥期間。所以，被告主張瑕疵給付，並依民法規定請求減少價金」等語相符，而原告複代理人於本院106年12月21日言詞辯論時亦表示：「四、五年前就已經點交完畢，鑰匙也都已經交給被告。但因為原告公司搬遷相關點交資料都已經遺失」等語，亦難以被告103年3月8日已自行雇工更換西苑館三間房屋之電捲門，，及被告104年11月25日又自行雇工將房屋內牆壁重新油漆，當作被告受領之證明，故原告既無法證明被告受領系爭5間房屋之確切日期為何，其主張被告已逾越主張瑕疵之除斥期間部分，自無理由，應認被告仍得主張瑕疵給付，並依民法規定請求減少價金。
㈡被告以系爭房屋存有瑕疵，拒絕給付原告房屋尾款？⒈查就本件被告主張之瑕疵部分，本院依被告聲請，送請臺中
市大臺中建築師公會鑑定結果，認就被告主張瑕疵修復費用部分，其中西苑館部分，2樘面寬過大捲門修復費為253,475元、三間店面油漆修復費為191,328元，瓦斯管移位修復費為39,242元；S1、S2店面部分，雙開不鏽鋼玻璃門3樘修復費為171,000元，S1、S2室內大理石修復費為656,499元，共為1,311,544元，並加計廢料清理及運什費為上揭費用之3%之39,346元、其他費用為上揭費用之5%之65,577元，及上開3項費用合計10%之利潤、管理、稅金共141,646元，總修復費用為1,558,113元，並取其整數至千位之1,588,000元等情，有臺中市大臺中建築師公會於106年6月14日函覆本院所提出之鑑定報告書（證物外放，見該報告書第6-13頁）可憑，核與鑑定報告書內所附之系爭建案平面圖、照片等相符，並為被告所不爭執，自堪信為可採。
⒉原告雖以前揭之詞，認鑑定報告所述並不可採，惟經本院於
106年12月21日言詞辯論時，傳喚實際鑑定人 陳漢江 建築師，其證稱：「（請提示106年6月14日中市大臺中建師鑑字第211號鑑定報告書第12頁，修復費用中地坪重新鋪設單價3200元部分是否是指蛇紋石的修復費用？）重新鋪設蛇紋石到完成的費用，每坪方公尺3200元。（提示上開報告書第11頁，兩造約定系爭房屋是鋪設石英磚，如果用石英磚的價格來計算，費用應該是多少？）我們鑑定是看現場，是石英磚或蛇紋石那是他們契約的問題，因為鑑定時，買方的人有表示他們要加價，因為蛇紋石的價格比較貴，所以可能買賣雙方可能就改用蛇紋石來計算，所以我鑑定時就用蛇紋石的價格來計算，因為現場就是蛇紋石，石英磚確實比蛇紋石還要便宜，且便宜相當多，但原告突然提出這個問題，我沒有帶石英磚的價格表，無法當場回答。（勘驗S1、S2門有滲水的問題，建築師提供的單價表將五金全部算入價目表內算17000元，如果只要施作壓條部分，是否也可以達到防止水進入的效果？）不是。基本上有三扇門，角間那間基本上它有三扇門，一扇是外開，兩扇是內開，內開的兩扇門都會進水，一般來說，外開會在兩扇門會再縫細中加上壓條，但內開的門就無法在縫細中加上壓條，一般來講，如怕雨水進入，門要比地低一點，打到門就會滴下，但內開的門因為要往內開門，所以門高度就不能做得比地板還低，所以內開的門還是會有雨水滲入的情形，所以他不只是從兩扇門的縫細進來，即垂直進來的，另外，也會從門與地板的縫細進入，所以基本上兩扇門是要整個更換，就如我的鑑定報告所述。（可否單獨計算壓條的單價？）壓條基本上不能完全止水，它的功能是防灰塵，他有止水功能，但是不能完全止水，壓條國外的報價部分一米長約3000元，國內的大概一米約2000元。（對於原告民事準備三狀內，表示就兩樘面寬過大捲門部分，原告認為兩造原來是約定烤漆鍍錏捲門門片，加消音鍍錏門柱乘以2，鑑定報告卻以鋁合金鐵門加以鑑定，兩者的價錢是否會有差距？《提示》）鑑定是依據現場，我們認定超過五米就是過大，我們依據是現場施作廠商報給我們的價錢，是實際支付廠商的報價來換算成這鑑定報告所寫的那兩樘的鐵捲門，另外，因為捲門寬度過大，所以才會再加門柱，以免被颱風吹壞，鋁合金鐵捲門和烤漆鍍錏的門價格是否會有差距我也不清楚，我都是依照廠商跟被告實收的價格來計算。（原告表示即使電捲門有變形，其他電動馬達、內碼遙控器、封箱、側邊導軌仍正常，為何也列入修復費用部分？）因為整樘都換掉，所以剛才所述的這些設備都要一起換掉。（對於蛇紋石和石英磚的差價是否能提出？）建設公司都會很清楚…（鋁合金鐵捲門、烤漆鍍錏鐵捲門差額為何？）一般來說，除了不銹鋼的鐵捲門最貴，中間就是合金，最便宜就是一般的鐵捲門《會生鏽》，就本件鋁合金或烤漆鍍錏捲門都算合金這類，價錢是中等的，至於原告所表示烤漆鍍錏捲門部分的價格就讓他們自己提出他們跟廠商的價格。」等語，足證S1、S2店面確有就雙開不鏽鋼玻璃門重新修復之必要，而原告亦未提出鋁合金及烤漆鍍錏捲門價格之差異，故原告主張電捲門中契約所附「店面室內建材」約定之「門片→
1.0mm烤漆鍍錏捲門門片+消音鍍錏門柱*2」，與鑑定報告所謂「鋁合金鐵捲門」，確係差異不大，且亦有將「300KG電動馬達」、「內碼遙控器」、「封箱」、「側邊導軌」等零組件一併拆換之必要；至室內油漆問題，鑑定報告已就被告主張原告施作油漆不佳，審酌被告所提出之收據金額加以調整價格，並非單憑被告一面之詞，瓦斯減壓開關設置位置問題，亦係參酌會勘當日，並有欣中瓦斯公司派員共同勘驗認減壓閥遷移至側牆於法不符，唯一可行方式即將其拆除，故認費用為39,242元亦屬合理，至S1、S2店面之大理石修復費用部分，參酌原告於民事準備㈢狀內亦表明：「查兩造當初約定原告應給付石英磚而非蛇紋石，僅係原告為求質感精美，而為被告提供更高檔之石材施作，豈料被告竟不領情，如令原告自無義務重新施作蛇紋石」等語（見本院卷二第183頁反面、第184頁），核與鑑定人於本院言詞辯論時所證：
「（依照你到現場鑑定的情形，可否看出兩造間就蛇紋石S1、S2部分一開始就是鋪設蛇紋石？）在現場時，兩方有提到找補的問題，但詳細狀況我不清楚。原告在現場對於現場是鋪設蛇紋石也沒有異議，只是在爭執蛇紋石瑕疵的地方。」等語，及被告訴訟代理人所述：「原告施作一開始就以蛇紋石，所以表示兩造間確實有變更為蛇紋石之合意，不管是贈與、或是以其他工項來找補差價，應該是以蛇紋石來加以鑑定本件之瑕疵，至於其他部分由鈞院做認定」語相符，故原告上開所辯應以石英磚計算費用自不可採。又對於鑑定報告內所另外提及廢料清理及運雜費3%、其他費用5%、利潤管理稅金10%部分，兩造就此項目補充修復費用內予以加乘，原告複代理人雖表示亦有意見，惟鑑定人亦證稱：「我們再做鑑定時，臺中市有臺中市的鑑定手冊，會規定計算方式，所以鑑定手冊就會列上這三項，這些是廠商施作必要費用，所以應該要算入修復費用。」等語，核與工程實務相符，故原告就鑑定報告上開所辯均不足採信，自應認鑑定報告為可採。
⒊查依上開鑑定報告書所載西苑館部分，總修復費用為484,
045元，就S1店面與S2店面，依鑑定報告內之記載，本院予以分別計算後，得出其雙開不鏽鋼玻璃門修復費分別為114,000元、57,000元，就大理石修復費分別為419,235元、237,264元，故S1、S2店面之修復費分別共計為533,235元、294,264元，故依此計算，西苑館之廢料清理及運什費為上揭費用之3%之14,521元、其他費用為上揭費用之5%之24,202元，及上開3項費用合計10%之利潤、管理、稅金共52,277元（元以下均四捨五入），總修復費用為575,045元，S1、S2店面之廢料清理及運什費為上揭費用之3%之15,997元、8,828元；其他費用為上揭費用之5%之26,662元、14,713元，及上開3項費用合計10%之利潤、管理、稅金57,589元、31,781元（元以下均四捨五入），故S1、S2店面總修復費用各為633,483元、349,586元。再依上開鑑定報告算至千位數1,558,000元計算，故將西苑館之總修復費用為575,045元，S1、S2店面總修復費用各為633,483元、349,586元依此比例核算後，得出各修復費用應為575,003元、633,437元及349,560元，故被告主張應扣除此金額部分自有理由，故原告各得請求被告王涼洲、王友秀、王友吟給付之金額分別為2,424,997元（計算式：3,000,000－577,003＝2,424,997）、136,563元（計算式：770,000－633,437＝136,563）、420,440元（計算式：770,000－349,560＝420,440）。
㈢被告主張被告王友秀、王友吟2人其後尚與原告達成以60萬
元為折讓金額，有無理由？被告王友秀、王友吟2人雖另主張其後已與原告達成以60萬元為折讓金額，惟為原告所否認，依法自應由被告舉證以實其說，惟依被告所提被證2、3之協議書均不足以證明確與原告就此達成折讓金額，故被告此部分之抗辯自不可採。
五、綜上所述，原告因依民法第367條及兩造就系爭房屋各自簽立之房屋預定買賣契約書第7、8條約定，得請求被告王涼洲、王友秀、王友吟分別給付之金額為2,424,997元、136,563元、420,440元，其逾此部分之請求則無理由，應予駁回。
再按給付無確定期限者，依民法第229條第2項之規定，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀者，與催告有同一效力。而遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為民法第233條第1項、第203條所明定。查本件原告請求自104年9月17日起算遲延利息，被告對此程序上亦無意見（見本院106年12月21日言詞辯論筆錄），是原告請求被告應自104年9月17日起至清償日止，按年息百分之5給付法定遲延利息，亦屬有據，應予准許。
六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述，併予敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書，判決如主文。
中華民國106年12月29日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年12月29日
書記官吳慕先