裁判字號：臺灣新竹地方法院98年竹簡字第183號民事判決
裁判日期：民國98年06月04日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣新竹地方法院民事簡易判決98年度竹簡字第183號原告甲○○訴訟代理人 陳詩文 律師被告乙○○上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國98年5月21日辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌號碼新竹市○○○街○○號1樓房屋騰空遷讓，返還原告。
被告應給付原告新台幣玖萬捌仟元，及自民國97年12月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國97年12月24日起至上開房屋騰空遷讓交還原告之日止，按月給付原告新台幣壹萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序前，以新臺幣貳拾貳萬肆仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如於假執行程序前，以新臺幣玖萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告如於假執行程序前，以新臺幣壹拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張，
（一）兩造於民國97年7月15日訂立租賃契約，原告將門牌號碼新竹市○○○街○○號1樓房屋（以下簡稱系爭房屋）出租被告，約定每月租金為新台幣（下同）1萬6000元。詎被告竟於97年9月15日起即拒絕繳納房租，經原告以存證信函催告被告繳納房租，被告竟稱系爭房屋有漏水之情形而拒絕繳納房租。但系爭房屋之漏水原告早已修復完畢。而至97年11月14日，被告已持續欠繳房租達三個月，原告再度以存證信函催告被告，如不在七日內繳納所欠房租，該存證信函將視為終止租約之意思表示，上開存證信函於97年11月19日送達被告，迄至原告提起本件訴訟，被告仍未繳納所積欠之租金。
（二）兩造之租賃契約既經原告合法終止，被告即無使用系爭房屋之權利，原告自得依據民法455條前段之租賃物返還請求權及民法第767條前段規定之所有物返還請求權，請求被告遷讓上開房屋。
（三）兩造之租賃契約終止前，被告已積欠97年9月14日至97年
11月14日共計三個月之租金，被告自應給付該三個月之租金。另依據兩造契約第19條約定，如被告違反契約致原告支出律師費用，亦應由被告賠償。原告因被告違反租賃契約，委請本件訴訟代理人提起訴訟支付律師酬金5萬元，被告亦應賠償原告此部分之支出。綜上，被告應給付原告租金及律師酬金共計9萬8000元。
（四）兩造之租賃契約業經終止，但被告持續占用系爭房屋，依據社會通念，被告獲得相當於租金之利益，而出租人則有不能使用收益之損害，侵害原告之權利，原告自得依據不當得利法律關係請求被告返還此利益，因此請求被告自97年11月15日起至騰空遷讓房屋之日止，按月給付原告1萬6000元。
（五）聲明：
1.被告應將門牌號碼新竹市○○○街○○號1樓騰空遷讓，返還原告。
2.被告應給付原告9萬8000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即97年12月24日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
3.被告應自起訴狀繕本送達翌日起及97年12月24日起，上開房屋騰空遷讓交還原告之日止，按月給付原告1萬6000元。
4.願供擔保請求宣告假執行。
二、被告之答辯
（一）被告不爭執兩造就系爭房屋訂立租賃契約，契約內容如原告起訴主張，且被告自97年11月14日起即未給付租金予原告等情。但被告未給付租金之原因係因原告出租之系爭房屋有嚴重漏水之情形，且因系爭房屋騎樓設有該大樓之瓦斯管線及瓦斯計度表，擋住系爭房屋部分店面，原告原承諾將儘速請瓦斯公司遷移，但並未履行承諾。
（二）被告承租後發現系爭房屋有嚴重漏水情形，造成被告存放之飲水機器、設備、濾心、濾網等因受潮而損壞，共計損失金額達17萬1000元。被告曾於97年9月30日寄發存證信函要求修復漏水，但原告並未加以修繕。原告陳稱已命人修復漏水等語，並不實在。
（三）本件因原告拒絕履行修繕義務，故原告並無終止租賃契約權利，原告主張終止租賃契約並請求返還系爭房屋，與法不符。且原告拒絕修復漏水及賠償被告上開損失，被告自得就租金給付主張同時履行抗辯，且就原告所受之損害，抵銷應繳納之租金。
（四）聲明：原告之訴駁回，如受不利益願供擔保請求免為假執行。
三、不爭執事實：
（一）兩造就門牌號碼新竹市○○○街○○號1樓房屋訂立租賃契約，租期自民國97年7月15日起至102年7月14日止，租金每月1萬6000元。
（二）被告遲付97年9月15日至97年10月14日及97年10月15日至97年11月14日二個月之租金。
（三）97年9月30日原告曾以新竹光華街郵局存證信函321號催告繳納租金。
（四）原告寄發之新竹光華街郵局第374號存證信函，於97年11月19日送達被告，內容為催告繳納租金並為附條件之終止租約意思表示。
（五）被告曾於97年9月30日以存證信函通知原告修復漏水及遷移瓦斯管、表。
四、爭執要點：
（一）系爭房屋在原告催告繳納租金時是否仍漏水？
（二）縱原告催繳租金時，系爭房屋仍有漏水，被告是否得以拒付房租之方式為同時履行抗辯？
（三）原告是否承諾將系爭房屋騎樓之瓦斯管線遷移？
（四）未遷移房屋騎樓之瓦斯管及瓦斯表是否與租金之給付有同時履行抗辯之關係？
（五）被告之商品是否因系爭房屋漏水而受損？損害金額如何？
（六）如被告確實欠繳租金，雖其商品因漏水而受損，但原告催告被告繳納租金時，被告未為商品損害之抵銷表示，事後在為抵銷之表示，是否影響原告已行使之終止權效力？
五、法院之判斷
（一）被告抗辯系爭房屋漏水之處為系爭房屋加蓋之鐵皮屋頂及加蓋部分與相鄰房屋間之木板隔間之滲水等情。惟原告主張，系爭房屋加蓋部分之鐵皮屋頂業於97年9月15日之前修復，並提出收據為證。雖被告於答辯狀中陳稱，原告未修繕漏水，但於本院98年4月29日言詞辯論期日又自承屋頂漏水由原告委託被告僱工修理，復參以上開鐵皮屋頂之收據日期為97年9月15日，鐵皮屋頂漏水之處應在97年9月
15日被告應繳納租金之時，已修復完畢，被告不能再以該處漏水為由，拒絕繳納租金。被告另主張在系爭房屋加蓋部分與相鄰房屋間之木板隔間有滲水之情形，影響其使用系爭房屋云云。惟原告否認系爭房屋該處有漏水或滲水之情形，而被告亦未舉證證明該處有漏水之情形，故被告抗辯系爭房屋有該處漏水或滲水之情，尚難採信。且被告陳情該處滲水之情形是系爭房屋後院加蓋部分，縱然系爭房屋後院加蓋部分有滲水，被告自承亦僅有一小攤水，此與系爭房屋全部之使用，顯為極小部分，被告以此即拒絕繳納房租，顯非有理。
（二）被告雖於答辯狀內主張原告曾經承諾將系爭房屋門前之瓦斯管及瓦斯表遷移他處。惟原告否認曾經為此承諾，主張該瓦斯管及瓦斯計度表惟為爭房屋所在之集合式住宅全部住戶之管線及瓦斯表，原告無法單獨將之遷移等情。經查：被告提出之照片，系爭房屋門前有一水泥及鐵皮構成之牆面其上有瓦斯管線並連接四個瓦斯表，足證原告所陳該瓦斯管及計度表並非一戶所使用，尚牽涉其他用戶之權益，遷移之難度頗高，原告承諾被告將之遷移之可能性非大。且被告於98年4月29日言詞辯論期日時陳稱，瓦斯管線等之遷移由被告負責，而原告同意配合被告進行等語。被告之上開陳述又與其答辯狀所陳述不同，原告僅承諾願意配合遷移，並未承諾有遷移之義務。準此，原告主張其並未承諾將瓦斯管及瓦斯表遷移，應為可採。從而，被告抗辯因原告未履行承諾將瓦斯管線及計度表遷移，而得以拒付租金，並未可採。
（三）被告抗辯因97年7月輔承租時下大雨，系爭房屋漏水而造成其置放屋內之飲水機、濾心、濾網等物受潮，並受有損失17萬1000元之損失，雖提出飲水機受潮之照片、電解水機主機板損壞照片及銷貨單、統一發票各乙件為證。但為原告否認系爭房屋漏水曾造成被告損害。經查，如被告在97年7月輔承租系爭房屋時，即因系爭房屋漏水而有損害，被告在97年9月30日之頭份田寮郵局第165號存證信函中卻隻字未提損害之部分，顯與常情有違。且被告在本院98年5月21日言詞辯論期日自承其置放屋內之貨品受潮後約一星期左右即通知加盟公司取回貨品修繕等語，但被告提出之銷貨單上之日期為97年9月30日，有該銷貨單在卷可參。被告亦自承該銷貨單係被告親自北上至加盟公司查看貨物確實之毀損情形經其同意修繕後所簽之單據。苟被告之貨品在97年7月下旬送修，卻經二個月時間始通知被告應修繕主機板，亦與常情有違，又被告主張為修繕費支出之收據，其發票日期為97年12月30日，品名則記載「設備」，自被告送修至被告之加盟公司開立發票長達五個月，且品名部分亦與被告所稱之更換主機板不同，因此該收據即難認是被告所主張之送修受潮貨品所開立之收據。綜上所陳，被告並不能舉出證據證明其在97年7月承租系爭房屋後有貨品因系爭房屋漏水而受損，且被告提出之上開證據亦不能證明被告有貨品因系爭房屋漏水受損之情形。此外，被告亦未提出任何證據證明其所抗辯之事實。從而被告主張以其所受損失抵銷給付原告之租金，並不可採。
（四）綜上，被告無正當理由欠繳租金達二期以上，原告自得依據民法第440條第1項、第2項規定催告繳納租金，經原告於97年11月17日以存證信函催繳後，該存證信函於97年11月19日送達被告，催告於文到七日內繳納已遲延之二個月租金及97年11月15日應繳納之租金，但被告屆期仍未繳納，因此，原告所為之附條件終止租約之意思表示，業於97年11月27日是發生終止租賃契約之效力。從而，原告依據民法第455條前段及民法第767條前段之規定，請求被告返還系爭房屋為有理由，應予准許。
（五）另被告迄至原告97年11月27日終止，被告原應繳納三個月之租金而未繳納，原告請求此三個月之租金共計4萬8000元為有理由。又依據兩造簽訂之系爭租約第19條約定，如被告違約，原告因此提起訴訟所支出之律師費應由被告賠償。原告主張因被告違約其委任本件訴訟代理人提起訴訟支出5萬元酬金部分，業據提出酬金收據為證，堪信為真。因此，原告請求被告賠償五萬元之律師費用，亦有理由，應予准許。
（六）按另無權占用他人之房屋、土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而房地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。被告自原告終止本件系爭房屋之租賃契約後仍占用系爭房屋，依據上開所述自有獲得相當於租金之利益，而造成原告受有相當於租金之損害，原告依據民法第179條前段規定請求被告自本件訴訟之起訴狀繕本送達翌日即97年12月24日起至系爭房屋返還原告之日止，按月依據兩造原約定之租金金額1萬6000元計算之不當得利，為有理由，應予准許。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告 陳明 願供擔保聲請宣告假執行，核無必要，併此敘明；至被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核要無不當，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國98年6月4日
新竹簡易庭法官黃珮禎以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國98年6月4日
書記官江靜玲