臺灣士林地方法院民事簡易判決 104年度士簡字第299號
原 告 關渡大國第二期管理委員會
法定代理人 林政良
訴訟代理人 張信陽 律師
被 告 尤仁孝
上列當事人間請求回復原狀等事件，於民國104年4月30日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將在其所有門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號
建物西側，緊鄰如附圖一所示A部分公用廁所牆面如附圖一所示
編號5開門部分之開門回復原狀；及應將上開公用廁所內之改裝
衛浴設備拆除並回復原狀（含洗手檯壹座、洗面盆及龍頭貳組、
鏡子壹面、小便斗貳個、馬桶貳個及塑膠隔間，配置如附圖二所
示）後，返還予原告社區全體區分所有權人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬參仟伍佰參拾元，其中新臺幣貳仟捌佰柒拾
肆元由被告負擔，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾陸萬貳仟
陸佰柒拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告為門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○○號建
物（如附圖所示斜線部分，下稱系爭建物）之所有權人，為
原告所屬關渡大國第二期社區（下稱系爭社區）之區分所有
權人，而系爭建物坐落系爭社區H棟1樓南側靠廊道。被告
於民國103年5月8日起進行系爭建物之室內裝修，兩造言
明被告裝修時，RC牆不可拆除、樑柱不能穿洞，並簽有裝潢
及修繕切結書。詎料，被告竟私自將系爭建物南側牆面切割
出如附圖一所示開窗①②③部分之3扇窗戶（下稱系爭窗戶
），已明顯違反切結書及公寓大廈管理條例之相關規定；此
外，系爭社區1樓電梯間旁與系爭建物相鄰如附圖一所示A
部分，原設有1間公共廁所（下稱系爭公廁），其內原有洗
手台1座、洗面盆、馬桶及小便斗各2套（配置如附圖二所
示），被告竟於系爭建物靠系爭公廁處即如附圖一所示編號
5開門部分另行開設1扇門（下稱系爭開門），拆除廁所內
牆面磁磚、馬桶、洗手台等設備後，自行裝設磁磚與衛浴設
備，並將原本之對外門上鎖，而將系爭公廁占為己用。為此
，爰依公寓大廈管理條例之相關規定，提起本件訴訟等語，
並聲明求為判決被告應將系爭建物南側牆面之系爭窗戶、2
個通風口及系爭開門均回復原狀；及應將系爭公廁內之改裝
衛浴設備拆除並回復原狀（含洗手台1座、洗面盆及龍頭2
組、鏡子1面、小便斗2個、馬桶2個及塑膠隔間）後，返
還予系爭社區全體區分所有權人。
二、被告則以：系爭建物包括其外之廊道、花台，均係伊經法院
拍賣取得，實則係原告長期占用伊之專用部分，更任意破壞
系爭社區之建物結構、封閉及阻礙逃生通道，伊前曾要求原
告維修男女廁所，而遭原告以H棟男女廁所為分區專用，除
拒絕維修外，更要求伊自行維修、清潔及管理。依據建築法
規保障人民通風、採光、自來水、瓦斯等外，亦需具備衛生
設備，故伊就所有系爭建物之牆面所為開窗，並改裝、使用
公用廁所，即為法之所許，況所開設之門窗，經鑑定均不影
響系爭社區建物結構安全等語，資為抗辯，並聲明求為判決
駁回原告之訴。
三、本件被告所有之系爭建物係屬於系爭社區之建物，被告為系
爭社區之區分所有權人，而被告於103年5月間進行裝潢及
修繕工程，將系爭建物南側牆壁切割出系爭窗戶，並裝設鐵
窗，另拆除系爭建物西側緊鄰系爭公廁牆面、磁磚、小便斗
、馬桶、洗手台及洗面盆等設備後，另行為系爭開門及自行
加裝衛浴設備等情，為兩造所不爭執，並據原告提出系爭土
地及建物登記謄本、房屋平面圖、現場照片等件供憑，復經
本院至現場履勘無訛，製有勘驗筆錄在卷可按，堪以信實。
四、原告主張：被告切割出系爭窗戶及為系爭開門，並將系爭公
廁牆面、磁磚、小便斗、馬桶、洗手台及洗面盆等設備拆除
後，另行加裝衛浴設備，且將之占為己用，違反其施工時所
為之切結書、住戶規約及公寓大廈管理條例之相關規定，應
予回復原狀，並將系爭公廁返還全體區分所有權人等情，為
被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠關於原告請求被告將系爭窗戶及2個通風口回復原狀部分：
⒈原告主張：除系爭窗戶外，被告並將原本無設置窗戶之系爭
建物南側牆面切割開設2個通風口云云。惟原告並未具體指
明該2個通風口何在，且本院至現場履勘時，該南側牆面除
有開設系爭窗戶外，亦未見有原告所稱之「2個通風口」，
此有勘驗筆錄（見本院卷第154頁）在卷可稽，是原告此部
分主張，尚屬無稽，核不可採。
⒉至原告主張：被告應將系爭窗戶回復原狀部分。按專有部分
：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所
有之標的者。約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供
共同使用者。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下
列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用
部分、約定共用部分之範圍及使用主體。區分所有權人會議
之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：一、專有
部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者，應經該
專有部分區分所有權人同意。公寓大廈管理條例第3條第3
款、第6款、第23條第2項第1款及第33條第1款分別定有
明文。可知專有部分固得以約定共同使用而成為共用部分，
然須經區分所有權人會議決議供共同使用，且經該專有部分
區分所有權人同意，並載明於規約後，始生效力。又區分所
有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收
益、處分，並排除他人干涉。區分所有權人對專有部分之利
用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同
利益之行為。公寓大廈管理條例第4條第1項、第5條亦有
明文。
⒊本件被告所有系爭建物之範圍，除該層次1層之主體建物外
，並包括外部廊道、平台之附屬建物，此有被告提出之建物
所有權狀、淡水地政事務所建物測量成果圖（見本院卷第89
、90頁）在卷可稽，且為原告所不爭執，而原告復未主張系
爭建物有何部分曾經區分所有權人會議決議供共同使用，且
經系爭建物之區分所有權人同意，並舉證以實其說，又參諸
原告提出之系爭社區規約（見本院卷第146至152頁），其
中確實未見關於系爭建物有部分作為約定共用部分之記載，
則系爭建物南側牆壁，既係被告所有系爭建物之1層主體建
物與廊道之隔間牆，屬被告所有系爭建物之範圍，自為被告
之專有部分。依上說明，被告本得就該專有部分自由使用、
收益、處分，並排除他人干涉。再被告所切割開設之系爭窗
戶，經本院依原告之聲請，送由新北市土木技師公會鑑定結
果，乃以：系爭窗戶開窗位置處牆推估牆實厚約為20公分，
應為隔戶牆，非結構牆，一般結構分析時不會將此牆以結構
構件輸入，故在本案爭議處牆上開窗，應仍符合建造執照當
時結構計算之結構安全性等情，此有鑑定報告書（見本院卷
第125頁）附卷可按，而原告復未能具體指明被告開設系爭
窗戶有何其他妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共
同利益等情形，並舉證以實其說；至原告雖主張被告違反所
簽立之裝潢及修繕切結書云云，然系爭切結書固記載「RC牆
不可以拆除，樑柱不能穿洞」等語，其本旨應在維護建物之
結構安全，而系爭窗戶之開設經鑑定結果於結構安全並無影
響，已如前述，況且被告僅係開設系爭窗戶，並無將該南側
牆壁拆除，亦非在樑柱上穿洞，自難認有何違反該切結書之
情形。綜上所述，原告請求被告將系爭窗戶之開窗回復原狀
，尚屬無據。
㈡關於原告請求被告將系爭開門回復原狀，及將系爭公廁內改
裝衛浴設備拆除並回復原狀後，返還系爭社區全體區分所有
權人部分：
⒈按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同
意；所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還之
所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第819條
第2項、第767條前段、中段定有明文。又住戶對共用部分
之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者
從其約定。住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會
應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必
要之處置。如有損害並得請求損害賠償。公寓大廈管理條例
第9條第2項、第4項亦有明文。
⒉查系爭公廁為系爭社區之共用部分，屬該社區全體區分所有
權人所共有，且未曾經區分所有權人會議決議約定由被告專
用並記載於規約乙節，為兩造所不爭執，且有系爭社區規約
在卷可稽，而系爭開門處之牆壁乃位於系爭建物與系爭公廁
之間，經新北市土木技師公會鑑定結果，雖以：系爭開門位
置處牆推估牆實厚約為12公分，應為室內隔間牆，非結構牆
，一般結構分析時不會將此牆以結構構件輸入，故在本案爭
議處牆上開門，應仍符合建造執照當時結構計算之結構安全
性等情，此有前揭鑑定報告書可按，然參諸區分所有建築物
之專有部分與共同部分間之界線劃分，一般交易習慣均以牆
壁之中心線為區分標準，則系爭開門處牆壁之系爭公廁內牆
面係屬系爭社區區分所有權人共有之共用部分，而非專有部
分。則系爭社區之各區分所有權人，對於系爭公廁含系爭開
門處之牆面在內，除另有約定外，即應按其共有之應有部分
比例使用收益，並應在不違反建築法令等規定前提下，依其
設置目的及通常使用方法為之，且其原有牆面、設備等為變
更之事實上處分，亦須經全體共有人之同意，或經區分所有
權人會議之決議。而被告就其拆除系爭公廁牆面磁磚、小便
斗、馬桶、洗手台及洗面盆等設備後，另為系爭開門及加裝
衛浴設備之事實上處分行為，及為排他性獨立使用等節，並
未能舉何證據證明業經其他全體共有人同意，或經區分所有
權人會議決議，自屬妨害系爭公廁其他共有人之所有權，且
違反上開公寓大廈管理條例關於共用部分之使用規定。基此
，原告依前揭公寓大廈管理條例之相關規定，請求為必要之
排除妨害並為返還等處置，亦即將系爭開門回復原狀，及將
系爭公廁內改裝衛浴設備拆除並回復原狀後，返還系爭社區
全體區分所有權人，應屬有據。
⒊至被告雖以：依建築技術規則之相關規定，系爭建物須設置
衛生設備云云置辯。然被告所稱建築技術規則之相關規定，
僅係對於建築物於興建時應有如何之設計或設置等之行政規
定，尚不足執為得對屬共有共用部分之系爭公廁為事實上處
分，或將之占為自己專用之正當權源，是其此部分所辯，尚
非可採。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例之相關規定，請求被告將系
爭開門回復原狀，及將系爭公廁內之改裝衛浴設備拆除並回
復原狀後，返還予系爭社區全體區分所有權人部分，為有理
由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及抗辯，核於判決結果不
生影響，爰不一一論述。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項
第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同條第2項之規定
，依職權為被告預供擔保得免為假執行之宣告。
八、本院並依職權確定訴訟費用為5萬3,530元，內含裁判費3,
530元（已先由原告支出）、鑑定費5萬元（已先由原告支
出）。本院審酌系爭窗戶及系爭開門經鑑定結果，確實不影
響於系爭建物或系爭社區建物之結構安全，且原告就系爭窗
戶請求回復原狀部分並無理由，而就系爭開門請求回復原狀
部分，雖經本院判准如上，惟其理由與系爭開門鑑定事項無
關，故認鑑定費5萬元部分應由原告全額負擔；而裁判費3,
530元，其中2,874元應由被告負擔，其餘應由原告負擔。
從而，被告應賠償原告之訴訟費用額為2,874元。
中華民國104年6月1日
士林簡易庭法官李冠宜
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國104年6月1日
書記官蘇彥宇