裁判字號：臺灣士林地方法院100年訴字第1059號民事判決
裁判日期：民國101年02月21日
裁判案由：給付違約金
臺灣士林地方法院民事判決100年度訴字第1059號原告 吳若祺 訴訟代理人 郭睦萱 律師複代理人 粘怡華 律師被告 楊林玉花 兼訴訟代理 田志鴻
人被告 楊勝松 上列當事人間給付違約金事件，本院於101年2月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按民事訴訟法第262條規定「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。」原告於民國100年11月30日具狀撤回對被告 劉月鳳 之訴訟，被告劉月鳳收到後並未異議，視為同意撤回。
二、本件被告楊勝松未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張及聲明：兩造於民國99年12月10日簽訂房地產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價新臺幣（下同）120萬元，購買坐落臺北市○○區○○段2小段675地號土地上門牌號碼為臺北市○○區○○路○○號之未辦理保存登記之建物（下稱系爭房屋），原告並於訂約時交付被告60萬元，而尾款60萬元，則約定原告進住入屋時付清。詎自兩造簽訂系爭買賣契約迄今已逾6個月，系爭房屋現仍有訴外人 楊秋月 及楊顏雲卿等人占有使用中無法點交予原告，經原告於100年6月13日委請律師發函催告被告依約清空系爭房屋並點交予原告，被告仍未依約履行，爰依系爭買賣契約第6條及準用連帶債務之規定，原告得請求1,200萬元之懲罰性違約金，先為一部請求，保留其餘權利，被告應連帶給付懲罰性違約金240萬元等語。聲明：被告應連帶給付原告240萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。
二、被告楊林玉花、田志鴻辯稱及聲明：系爭房屋原有正大廳、右大廳及左大廳，而正大廳及右大廳已於97年8月間拆除，系爭買賣契約第3條係指左大廳部分，依契約被告並無義務要搬清給原告，且被告亦無權利要求現占有使用人搬走，簽約時原告已知悉左大廳有人居住使用，原告稱伊自己要處理，尾款60萬元等原告搬進去就會給付。如認原告主張有理由，其請求之違約金亦屬過高等語。聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。
三、被告楊勝松未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
四、本院得心證之理由：本件兩造爭執在於被告是否違反契約，原告得請求懲罰性違約金？亦即被告是否負有清空系爭建物且讓原告入住系爭建物之義務？
1.按民法第348條第1項規定「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」出賣人依據上開規定負有交付標的物之義務，但雙方約定免除出賣人交付標的物之義務，亦無不可。
2.經查，原告與被告簽訂之房地產買賣契約書，茲就系爭房屋出售予買方，第1條約定「買賣總價金為120萬元」第2條約定「第一次付款簽約金60萬元」、第3條約定「第二次付款即尾款60萬元，約定於法院撤銷，甲方（原告）進住入屋時付清款項」，原第3條文字為「第二次付款即尾款60萬元，乙方應將系爭建物搬遷清空，令現住於其內之所有人搬離，待前揭工作全部完畢後甲方始需付尾款予乙方。」後將打字「乙方應將系爭建物搬遷清空，並令現住於其內之所有人搬離，待前揭工作全部完畢後甲方始需付尾款予乙方。」文字刪除後，蓋章於其上，再以手寫寫上「約定於法院撤銷，甲方進住入屋時付清款項」。第6條約定「乙方若有違反本契約任一約定時，乙方需賠償買賣總價金10倍金額予甲方作為懲罰性違約金。」
3.就系爭契約何以如此約定，被告辯稱當初買賣時，買方即知悉系爭建物內有人居住，且伊有一再表示，伊沒有權利讓占用的人遷走，已與原告協議，由原告自行處理遷入事宜，出賣人無庸負責將系爭建物搬遷清空交給原告，但尾款是原告搬進去之後付清，此由系爭契約第3條甚明，否則何需將原有文字刪除，再以手寫文字取代等語。查，證人 程美惠 即承辦系爭買賣契約之代書到庭證稱：系爭買賣契約書，是在阜譽地政事務所辦的，這個是原告要跟被告購買房屋所提供的合約條款，雙方到我的事務所來根據這些條款協調合約，是原告先擬好後，被告才來我的事務所談的。被告田志鴻說第
3條他們沒辦法做到這樣的程度，房屋裡面有住一位老奶奶，與他們有親戚關係，他們希望可以不要以這樣的方式請那位老奶奶搬家，田志鴻有提出要修改，所以把打字的地方刪除，然後改成後面手寫這樣，這樣寫的意思是買賣雙方協助老奶奶搬走，然後讓買方可以進駐。我照他們意思寫以一個買賣契約的原則，賣方當然要交屋出去，當時兩造有說好要協助幫忙老奶奶搬走，田志鴻要全力協助勸導老奶奶圓滿的搬走。（原告複代理人問：雙方簽約時有無要求被告應該要交屋？）交屋沒有特別講，只有說要協助進駐入屋。田志鴻當初確實有提到要提供老奶奶的電話，但是搬家的事也有提到。田志鴻確實有說要讓老奶奶搬走，他沒有辦法，所以才會修改契約條文，但是也有講過會幫忙協助讓老奶奶搬走等語。是原、被告於買賣契約簽訂時均知悉系爭建物有第三人居住使用，原告否認有免除被告將系爭房屋清空點交之義務，主張伊要求被告負責交屋讓伊入住云云。然查，被告田志鴻簽約當時一再表示伊無權利讓現占用人搬遷，因此要求將「乙方應將系爭建物搬遷清空，並令現住於其內之所有人搬離，待前揭工作全部完畢後甲方始需負尾款予乙方」部分刪除，與原告協商後，刪除該部分文字，並增加手寫部分，此有證人程美惠之證詞可佐，倘若買賣當時並未免除出賣人將系爭建物清空交付給買方之意，何需將上開文字刪除，又證人程美惠雖證稱，被告田志鴻有說要協助老奶奶搬遷，惟被告田志鴻當時以一再表示伊沒有辦法讓占用之人遷走，因此修改契約文字，亦即不願意擔負系爭房屋清空點交之義務，以免日後發生債務不履行而需賠償10倍之違約金，且原告亦同意，雙方因此刪除部分文字作修正，被告已明確表達無權利讓現占用人遷走，不願意擔負此義務，倘若如有擔負讓原告入住之義務，理會記載明確，況且，系爭建物內有第三人居住，如第三人未遷出，原告如何能順利入住，第三人豈會同意與原告同住，如被告願意擔負讓原告進入屋內之義務，其原先刪除文字即無意義。又田志鴻當初之真意，應係願意提供聯絡資料或幫忙勸說占用之第三人遷走，其真意僅為善意提供助力希望能和諧圓滿解決第三人占用問題，而非擔負法律上之義務。再者，原告當時已知悉系爭建物內有第三人占用，如果係原告所稱契約修改文字之用途在確保其權利，不但要求賣方必須要清空系爭建物，且必須讓原告入住，重點係強調賣方應負點交義務云云。如係原告所言，並非免除被告義務，反而係強調賣方責任，上開文字不但不應刪除，必須保留，方能達到確認賣方義務包括清空、點交系爭建物，豈會刪除上開文字，原告所言顯與證人證詞、契約文義不符。又原告以被告田志鴻與訴外人 李烟榮 簽訂之協議書，田志鴻委託李烟榮代為處理 楊雲卿 占用問題，足以佐證被告負有使占用人遷出之義務云云。然查，協議書於99年12月3日簽立，但系爭買賣契約於99年12月10日簽立，是被告田志鴻於簽立買賣契約時，已知悉處理第三人占用問題棘手，因此不願意擔負清空系爭建物之義務，非與常情相違。
五、原告主張被告因無法清空系爭建物讓原告入住，違反系爭契約第3條約定，依系爭契約第6條請求懲罰性違約金應為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。而兩造其餘攻擊防禦方法，經本院悉予審酌後，認均無礙於本件之判斷，於茲不贅。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年2月21日
民事第二庭法官絲鈺雲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國101年3月5日
書記官藍琪