裁判字號：臺灣新竹地方法院102年重訴字第35號民事判決
裁判日期：民國102年08月15日
裁判案由：履行契約
臺灣新竹地方法院民事判決102年度重訴字第35號原告龍聚建設有限公司法定代理人 盧銀龍 訴訟代理人 曾能煜 律師複代理人 戴愛芬 律師被告 池双發 訴訟代理人 楊隆源 律師複代理人 楊勝鈞 上列當事人間履行契約事件，本院於民國102年7月18日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、7款分別定有明文。
又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之。經查，原告提起本件訴訟，其起訴狀原係聲明請求：（一）被告應於原告給付新臺幣（下同）36,785,000元同時，將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號（面積24.79平方公尺，應有部分1/1）、17地號（面積2,229.68平方公尺，應有部分1/1）、24地號（面積682.59平方公尺，應有部分5621/21600）土地辦理所有權移轉登記予原告；（二）訴訟費用由被告負擔；（三）願供擔保，請准宣告假執行。嗣於民國102年6月14日具狀將訴之聲明更正為：先位聲明(一)被告應於原告給付36,785,000元同時，將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號（面積24.79平方公尺，應有部分1/1）、17地號（面積2,229.68平方公尺，應有部分1/1）、24地號（面積682.59平方公尺，應有部分5621/21600）土地辦理所有權移轉登記予原告；（二）訴訟費用由被告負擔；（三）願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：（一）確認原告以每坪5萬元向被告購買坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號（面積24.79平方公尺，應有部分全部）、17地號（面積2,229.68平方公尺，應有部分全部）土地，增值稅由原告單獨負擔之買賣法律關係成立；（二）確認原告以每坪5萬元向被告購買坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號（面積682.59平方公尺、應有部分5621/21600）土地，增值稅由原告單獨負擔之買賣法律關係成立；（三）被告應與原告簽署如備位聲明第一、二項所示買賣之正式契約；（四）訴訟費用由被告負擔。經核，本件前後之請求基礎事實，均係以原告得否以兩造簽署之土地購買斡旋同意書向被告主張權利為請求依據，其原因事實具有共通性及關聯性，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開法條，基於訴訟經濟及紛爭解決一次性之考量，本件原告訴之變更，應予准許，合先敘明。
貳、次按，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以本件確認判決將之除去者而言(最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照)。本件原告主張兩造間就坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○號土地存有買賣契約關係，攸關被告是否須依約與原告簽訂正式買賣契約並履行協議內容等情，業據原告提出土地購買斡旋同意書（見審重訴字卷第12頁）為證，然為被告所否認，足見原告就兩造間買賣契約是否存在，確陷於不明確之狀態，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此不安之狀態得以本件確認判決加以除去，是原告以備位聲明提起確認之訴部分，即有確認利益，亦應准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
一、原告為開發土地建築房屋，曾於100年11月14日委託訴外人 范光明 與被告簽署土地購買斡旋同意書（下稱系爭同意書），約定由原告以每坪5萬元之價格，向被告購買其名下坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○號（面積24.79平方公尺，應有部分1/1）、17地號（面積2,229.68平方公尺，應有部分1/1）、24地號（面積682.59平方公尺，應有部分5621/21600）土地（下稱系爭15、17、24地號土地），被告則應於簽訂系爭同意書後之一星期內，會同原告共同簽署正式買賣契約。
詎料，被告事後竟未依約出面，經原告備妥第一期價款並多次發函請求履約，被告竟以諸多藉口故不前往簽約、收受價款及辦理土地移轉登記，甚至委託律師回函表示未曾與原告達成土地買賣之合意，顯見被告並無履約之誠意。
二、依據兩造簽訂之系爭同意書，應認原告得在給付買賣價金之同時，請求被告將其名下之上開土地所有權移轉登記予原告。又被告單獨所有之系爭15、17地號土地面積分別為24.79平方公尺及2,229.68平方公尺，加計被告所應分得之系爭24地號土地面積177.63平方公尺【計算式：總面積682.59平方公尺×應有部分5621/21600≒177.63平方公尺】，則被告所有之系爭3筆土地面積共計為2,432.1平方公尺，經換算為
735.7坪；再以系爭同意書約定之每坪5萬元計算，則原告應給付予被告之買賣價金數額即為36,785,000元【計算式：
735.7坪×5萬元＝36,785,000元】。為此爰提起本訴，請求先位聲明：（一）被告應於原告給付36,785,000元同時，將系爭15地號（面積24.79平方公尺，應有部分1/1）、17地號（面積2,229.68平方公尺，應有部分1/1）、24地號（面積682.59平方公尺，應有部分5621/21600）土地辦理所有權移轉登記予原告。（二）訴訟費用由被告負擔。（三）願供擔保，請准為假執行宣告。
三、退而言之，縱認原告就系爭同意書，僅有要求被告簽署正式買賣契約之權利，不得逕要求被告移轉系爭土地所有權，則請求備位聲明：（一）確認原告以每坪5萬元向被告購買系爭15地號（面積24.79平方公尺，應有部分全部）、17地號（面積2,229.68平方公尺，應有部分全部）土地，增值稅由原告單獨負擔之買賣法律關係成立。（二）確認原告以每坪5萬元向被告購買系爭24地號（面積682.59平方公尺、應有部分5621/21600）土地，增值稅由原告單獨負擔之買賣法律關係成立。（三）被告應與原告簽署如備位聲明第一、二項所示買賣之正式契約。（四）訴訟費用由被告負擔。
四、對被告抗辯所為之陳述：
（一）被告抗辯其曾於簽署系爭同意書當時，即明確表示唯有系爭土地之全體共有人皆同意出售時，被告始願出售名下之系爭3筆土地持分云云，惟原告否認之。經查：
1.被告自98年起即數度委託仲介出售系爭土地，惟始終均無法達成買賣，爾後再透過其侄孫即訴外人 徐進寶 仲介，碰巧徐進寶向訴外人范光明提及上情，范光明遂向原告徵詢買賣意願，原告嗣即委託范光明與徐進寶、被告二人進行洽談。又范光明、徐進寶於100年9月間一同前往被告住所時，渠等當日僅就買賣價金、增值稅負擔等項進行討論，被告從未提及須得系爭24地號土地之其他共有人同意後，被告始願出售名下系爭15、17、24地號土地所有權之事。
2.嗣於100年11月初，訴外人徐進寶向范光明表示被告已同意以每坪5萬元之價格出售系爭土地，范光明遂依該等條件製成系爭同意書，先交由原告確認，惟因原告認地上補償金130萬元過高，乃以手寫修改「補償金壹佰萬元全部」等字樣，並於其上蓋用印文，爾後再先後交由范光明、徐進寶用印，最終由徐進寶持該份同意書向被告解釋。而於解釋過後，被告及其配偶、女兒均無意見，僅在買賣條件第6點末方加註「未清空，由買方處理」等語，並經被告於出售人欄位簽名確認無誤，最後輾轉交還原告收執。原告另於100年11月22日支付5萬元佣金予徐進寶，並請徐進寶代為轉交簽約訂金5萬元予被告。
3.豈料，100年12月1日簽訂正式買賣契約當日，系爭24地號土地共有人亦一併到場，渠等對於本件買賣價金有不同意意，因而向被告施壓，以致兩造未能如期簽訂正式書面契約。然而，依據證人范光明之證詞，可知原告係以每坪5萬元之價格向被告購買其所擁有之系爭15、17、24地號土地所有權，而未包含系爭24地號土地之其他共有人持分，此觀系爭同意書出售人欄位僅留有1個空位，亦足佐認系爭同意書與其他土地共有人無涉。是而，兩造既已就買賣標的、價金等節達成意思合致，足證系爭土地之買賣契約業已有效成立。
（二）被告雖又辯稱系爭同意書既名為「土地購買『斡旋』同意書」，可認被告僅係同意由徐進寶開始進行斡旋，而無與原告成立土地買賣契約之意思云云，惟原告亦予以否認。蓋系爭同意書乃係訴外人范光明所撰擬，而因范光明、徐進寶均為本件買賣之「中人」，負責斡旋工作，是其等於對價金、補償金、增值稅、佣金等項所書立之書面文件，始以「斡旋同意書」稱之，此觀證人范光明所為之證詞即明。事實上，系爭同意書對買賣條件之各項細節（如買賣標的、價金、增值稅負擔、地上物補償數額、佣金比例及給付義務人、簽約時間、付款次數及比例、地上物處理方式等）已詳為約定，而原告於范光明所撰擬之系爭同意書上用印，並透過范光明、徐進寶轉交予被告之過程，即係對被告提出締結契約之要約；被告嗣於系爭同意書上簽名、用印之行為，則係對原告要約為承諾之意思表示；原告再藉由收執系爭同意書正本之方式收受被告之承諾，則系爭同意書顯已具備契約成立要件，且與一般不動產仲介交易模式並無二致。
（三）被告另辯稱依據系爭同意書「由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書」之記載，可知本件買賣契約之成立，係以原告取得其他地主之買賣同意書為前提云云，惟原告否認之。經查：
1.證人范光明曾到庭證述：系爭同意書上所載之「買賣同意書」，即係指兩造簽訂之系爭同意書，「上述地主」則係指被告；且伊並未聽聞被告提及倘其他地主不賣，被告亦不賣等語明確。而證人范光明既係撰擬系爭同意書之人，是其就系爭同意書內容所為之證述當屬可信，何況證人范光明之說明並未違背常情及契約文義。此外，倘若被告確曾向范光明、徐進寶表示將以系爭24地號土地其他地主之出賣同意，作為被告出售系爭15、17、24地號土地所有權之條件，則范光明豈有忽視此一重要條件，而未詳載於系爭同意書之理？
2.次查，證人范光明已自承其無不動產仲介經驗，且學歷不豐；再綜觀系爭同意書全文，可知「由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書」一語應屬贅文，核其有無應不影響兩造間已成立買賣契約之事實，亦即縱使徐進寶未向地主取得買賣同意書，然兩造既均同意系爭同意書所載條件，且於契約末方蓋用印文，則本件買賣契約已有效成立之事實，即堪認定。
3.退步言之，縱認系爭24地號土地部分因未得其他共有人之出售同意，而不成立買賣關係，惟關於系爭15、17地號土地部分，仍可成立買賣契約。
（四）至證人徐進寶雖於證稱：被告在系爭同意書上簽名之意思，即係同意該筆買賣等語之後，旋即改稱：被告簽發系爭同意書，僅係同意由伊去斡旋，須獲得其他地主首肯，被告始願出售，並非簽了即成立買賣關係云云。惟證人徐進寶所為之此部分證詞顯與系爭同意書之文義不符，且證人之供述在先天上即存有：證人知覺是否在當時可清楚看見、聽見事實；證人記憶是否完全、是否按照記憶誠實陳述、記憶有無錯誤或混淆事實；以及證人是否有偏見、利益或其他動機存在等不可靠性，足認證人徐進寶所證內容並非事實，且與常情不符。
（五）末查，證人徐進寶雖另證稱：系爭同意書係由范光明擬妥後，由伊轉交予被告簽署，而後始再交還予原告蓋用印文，原告並於此時修改補償金數額，被告雖不同意，然因范光明最後僅提出影本，因此無法收回系爭同意書正本云云，然此亦與事實不合。蓋依系爭同意書內容，可知本件係由原告委請范光明向被告提出買賣條件，解釋上當先由原告用印後，始會交予被告簽名確認，豈有由被告先行用印之道理？再者，系爭24地號土地上之建物非屬被告所有，其對地上物補償金數額多寡一節，根本無置喙餘地，焉會因補償金數額問題而不同意買賣條件？足認證人徐進寶上開證述有迴護偏袒被告之情，不足採信。
貳、被告則以：
一、訴外人徐進寶（即系爭24地號土地共有人 池賢妹 之子）曾於100年11月間，以系爭土地買賣事宜詢問被告，並表達其居中仲介、斡旋之意願，惟因系爭15、17地號土地雖為被告單獨所有，然系爭24地號土地則係被告與訴外人 葉池春娘 、池月梅、 沈伍鳳 、池賢妹、 陳池卿雲 等人所共有，伊等均為親戚關係；且系爭24地號土地係屬袋地，須經由系爭17地號土地始能通往公路，是倘被告欲處分系爭24、17地號土地所有權，除須考慮土地法第34條之1第4項共有人優先承購權、民法第787及788條袋地通行權問題外，尚須兼顧親戚情誼，不得任意處分。是以，被告遂於當時明確表示：若其他共有人皆同意出售，伊願考慮，惟如有一人不同意，則伊將無法出售等語。徐進寶嗣表明將努力說服其他共有人一同出售，並於100年11月14日以被告擁有系爭24地號土地之最大持分，如若被告先同意由徐進寶進行斡旋，較方便說服其他共有人為由，持已事先擬定之系爭同意書予被告簽署，被告乃再次重申前述立場，此為系爭同意書之由來。
二、至原告雖主張被告既於系爭同意書上簽名，代表被告已同意出售系爭15、17、24地號土地所有權云云，惟被告否認之，蓋系爭同意書已清楚記載：「龍聚建設有限公司同意委託范光明先生向池双發先生及其共同持分土地共同人購買座落於新竹縣○○鄉○○段○○○○號、第17地號及第24地號共三筆土地及地上物補償，由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書。」等語，足見系爭同意書之重點在於「斡旋」，且指定由訴外人徐進寶進行系爭24地號土地之斡旋工作，亦即徐進寶須爭取該筆土地全體共有人之出售同意。由此可見，被告簽署系爭同意書之用意，係同意由徐進寶開始進行斡旋，若徐進寶斡旋成功，被告願與其他共有人一同出售土地，此部分亦經證人徐進寶證述明確，尚非同意逕將名下所有之系爭土地所有權出賣予原告。
三、另否認原告主張兩造於簽署系爭同意書時，已約明將在一星期內簽署正式買賣契約云云，蓋因系爭同意書買賣條件第5條：「買賣雙方同意條件後一星期內簽訂契約並付頭期款總價20﹪，第二次付款50﹪，尾款30﹪。」所指之「買賣雙方同意條件」約定，係指徐進寶取得土地共有人全體之出售同意書而言，亦即被告須於其他共有人均同意買賣條件後之一星期內簽訂正式買賣契約，原告明知文義及雙方約定如此，卻任意擴張解釋，誠屬違誤。此外，證人范光明於被告簽署系爭同意書時並未在場見聞，是其就系爭同意書之性質、簽署緣由、被告簽名之真意及條件等項所為之證言即不足採信，何況證人范光明此部分證述非但有諸多違背常理、與事實不符外，且與證人徐進寶之證詞亦不相吻合。
四、綜上，系爭同意書既係僅供斡旋之用，且其他土地共有人亦未同意出售渠等之應有部分，足認兩造間就系爭土地並未成立買賣契約，是原告提起本訴，即屬無理，應予駁回。為此聲明：(一)原告之訴（含先位聲明及備位聲明）及假執行之聲請均駁回；(二)訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執事項：
一、坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○○○○號（權利範圍全部）、同段第24地號（權利範圍5621/21600）之土地，為被告所有。
二、被告曾在系爭同意書上簽名用印。系爭同意書前段記載：「龍聚建設有限公司同意委託范光明先生向池双發先生及其共同持分土地共同人購買座落於新竹縣○○鄉○○段○○○○號、第17地號及第24地號共三筆土地及地上物補償，由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書。」等語。買賣條件第5條則載明：「買賣雙方同意條件後一星期內簽訂契約並付頭期款總價20﹪第二次付款50﹪，尾款30﹪。」等語。
肆、經本院協議兩造整理事實，同意爭點如下：
一、系爭同意書之締約真意為何？究係土地斡旋之委託書？抑或兩造已就被告所有之系爭土地達成買賣契約意思合致？
二、原告先位主張被告應於原告交付買賣價金之同時，將被告名下之系爭土地所有權移轉予原告；備位請求確認系爭同意書所載之買賣契約成立，被告應與原告簽訂正式之買賣契約，有無理由？
伍、得心證之理由：
一、系爭同意書之締約真意為何？究係土地斡旋之委託書？抑或兩造已就被告所有之系爭土地達成買賣契約意思合致？
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院17年上字第1118號、39年台上字第1053號判例要旨參照）。
（二）經查，觀之兩造與訴外人范光明、徐進寶共同簽訂之系爭同意書（見審重訴字卷第12頁），其契約名稱為「土地購買斡旋同意書」，即已開宗明義 敘明渠 等所簽訂者乃關於不動產交易之斡旋同意書，而非買賣契約書；且就系爭同意書內容以觀，其中前段係約定：「龍聚建設有限公司同意委託范光明先生向 池雙發 先生及其共同持分土地共同人購買座落於新竹縣○○鄉○○段○○○號，17地號，24地號共三筆土地及地上物補償。由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書。買賣條件如下…。」等語，明確載明原告同意由訴外人范光明向被告及其他土地共有人購買系爭15、
17、24地號土地，並由訴外人徐進寶負責與地主斡旋，以取得土地買賣同意書之意旨，則系爭同意書顯係兩造以達成上開土地買賣契約為目的，而分別委託范光明、徐進寶居中進行買賣條件磋商、協調所訂立之文書，其性質應屬土地斡旋委託書之事實，應堪認定，此由系爭同意書末方之當事人簽名欄位，除載有兩造之資料外，尚將訴外人范光明、徐進寶分別列為該份契約之斡旋人及受委託人，並經渠等親自蓋用印文確認無訛一節亦足得證。
（三）次查，觀諸曾居中協調系爭土地買賣事宜之人即證人徐進寶之具結證述：「（證人是否有居中談系爭土地的買賣？）有。（誰委託你？）我算是我叔公（即被告）這一方，我叔公口頭上有委託我，說要交給我處理。（被告是怎麼跟證人說？怎麼溝通？）我跟被告說有人要買你的土地，我叔公有答應說好，只要大家都同意，因為地主不只我叔公一人，我媽媽也是地主之一，被告說大家講好來就一起賣。（被告簽這張同意書的意思是什麼？）當時簽這張的意思就是同意作買賣。雙方的買賣條件有爭議，下面有作更改。簽名的意思就是同意這筆買賣。（同意這筆買賣的意思，是說這個同意書就是買賣契約，還是說同意可以去斡旋？）可以去斡旋。（被告簽這份同意書的意思為何？是簽這份同意書雙方買賣就已經成了？還是可以去斡旋看看？）被告簽了就是同意我去斡旋，同意我去跟對方談買賣條件。並非簽了買賣就成了。（被告簽原證二同意書是同意你去找其他的地主，或者同意出售？）是同意我去找其他的地主。（被告當時有跟你說，「要其他地主都同意賣才可以」有講這樣嗎？）有。（當時有跟原告那邊講好如果其他地主全部都願意賣，還要在簽約？）有跟范光明講，要大家同意賣被告才願意賣。（為何證人前稱這個同意書是被告叫你去跟其他共有人談斡旋的書面？）這張是土地買賣斡旋書，簽名了以後，我叔公才請我找其他地主也寫同意書出來。因為還有其他地主要通知他們，我所知道就是范光明跟我講好他的條件以後，拿著那壹張請我叔公簽名，我叔公簽了名以後，告訴我要通知其他地主，同意的話也請他們簽名蓋章。（三筆土地17、15號是你叔公單獨所有，24號是有六人共有？）是。（17號、15號賣的時候有無提到要其他共有人同意？）有，就是要大家一起，因為24號這筆土地是在比較裡面，17號與15號是比較臨馬路，我叔公是想說不要到時候他們的土地也就是24號的土地沒有賣到，會沒有路。」等語，有本院102年4月11日言詞辯論筆錄（見重訴字卷第10-12頁）在卷可稽，亦即證人徐進寶係證述被告雖有出售系爭3筆土地之意願，惟因系爭24地號土地係被告與他人所共有，且屬袋地，被告基於其他共有人之通行權考量，乃藉由簽署系爭同意書之方式，委託證人徐進寶與其他土地共有人進行協商、說合，並言明須迨至取得其他地主之買賣同意書後，被告始願將自身之系爭土地所有權出售予原告。經核，證人徐進寶所為之上揭證述，除與系爭同意書所載文義相符外，並與被告之抗辯內容吻合，應堪認屬實而足採信。
（四）第查，系爭同意書之撰擬者即證人范光明亦曾於本院審理時結稱：「（提示原證二予證人，有無看過，這是什麼？）這是我寫的，因為我與徐進寶到被告那邊之後，當時我們談完確認這件事情，確定他是確定要賣，且是以這個價金、條件要賣…，寫這個原證二還有一個用意，就是佣金是我與徐進寶一起要分的，讓原告不會到時候把佣金打折扣，因為有這個書面確認，以後的事情都可以用這個確認。因為當時兩方雖然有意思要買賣，但不確認這個條件是否是雙方能夠接受的條件，所以才寫了這張同意書。（如果是同意買賣的話，為何是寫土地購買斡旋同意書？）因為我對仲介不是很懂，我不是專業的經紀人，因為兩方都還沒有正式，只是你說你的我說我的，原告對於補償金也還不知道，佣金的部分同不同意也還不清楚，我就想說寫個斡旋書，同意書是很堅決確定的，兩方同意買賣，價金、稅金沒問題，也讓徐進寶知道有百分之三的佣金。（寫這張的想法是否是我是中人要斡旋？）是。（斡旋是什麼意思？）我的認知，你不確定、他也不確定，我從中間傳達訊息，用文書確認雙方知道。」等語，有本院102年5月16日言詞辯論筆錄（見重訴字卷第61-64頁背面）附卷可佐。參以系爭同意書亦係載明「由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書。買賣條件如下…」等語（見審重訴字卷第12頁），亦即訴外人徐進寶尚負有向其他土地共有人取得買賣同意書之義務，足悉證人范光明擬訂系爭同意書之目的，應係基於居間仲介之立場，考量兩造皆有買賣系爭土地之意願，惟尚無法確定雙方均能接受之條件，同時為確認自身及訴外人徐進寶將來可獲得之佣金數額比例，始將初步之買賣條件記載於書面供兩造確認，並據以提供予其他地主參酌，以達傳遞訊息作用，益徵系爭同意書非屬買賣契約之性質甚明。
（五）至原告雖主張系爭同意書前段「由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書」之「上述地主」，係專指被告而言，且「買賣同意書」即係指系爭同意書，與其他土地共有人無涉云云，然綜觀系爭同意書之前段內容，即已清楚表示本件係原告委託訴外人范光明向「被告及其共同持分土地共同人」購買系爭15、17、24地號土地及其地上物補償，則後續所稱之「由徐進寶先生向『上述地主』取得『買賣同意書』」，自當指系爭24地號土地全體共有人之買賣同意書，而非兩造簽訂之系爭同意書，其理不言自明。再者，證人徐進寶亦係證稱：系爭同意書「由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書」所指之同意書，係指被告在出售系爭土地之前，所有地主都須看過系爭同意書所列之買賣條件，倘地主同意接受，則須分別簽訂買賣同意書並一一造冊，爾後始可進行簽約等語（見重訴字卷第10頁背面-12頁）。復參酌系爭同意書所載之買賣條件，尚包含坐落於系爭24地號土地上之地上物補償金一項，然而該筆地上物並非被告所有，此為兩造所不爭執（見審重訴字卷第87頁背面），可認系爭同意書之買賣條件，並非僅針對被告，而係包含其他土地共有人，凡此均足認原告首揭主張不實。從而，被告抗辯其係以原告取得其他地主之買賣同意書為前提，始願出售名下所有之系爭3筆土地乙節，應屬有據而得採信。
（六）原告雖另主張系爭同意書就買賣標的、價金、給付方式等項已詳為記載，復經兩造簽署確認無訛，且訴外人徐進寶亦已取得佣金，應認買賣契約已有效成立云云，惟為被告所否認。而查：
1.就買賣契約之要素以觀，系爭同意書係以系爭15、17及24地號土地為標的，且其上「由徐進寶先生向上述地主取得買賣同意書」約定，係指原告應取得系爭24地號土地全體共有人之買賣同意書而言，已如前述，應堪認原告所買受者，應係系爭15、17、24地號土地之全部範圍，是買賣契約即應經全體地主簽署，始為有效；然而，系爭同意書卻僅具被告一人簽名、印文，而欠缺其他土地共有人之簽名，且原告亦未取得其他地主所簽署之買賣同意書，此經證人徐進寶、范光明所證實明確（見重訴字卷第10頁背面、62頁），則該份契約關於當事人之部分即屬欠缺。再者，系爭同意書就買賣價金部分，亦僅提及每坪之單價，即原告願以每坪5萬元之價格向土地所有權人買受，惟就契約總價及諸如分期付款時間、給付方式、移轉期限、點交日期等相關買賣條件，則均付之闕如，甚至連地上物補償金乙項亦未與被告或其他共有人達成合意，此由證人徐進寶係證述：補償金部分係原告在被告簽名後始作之修改，未經被告之同意等語（見重訴字卷第11頁及背面）即明，足認原告上開兩造業因簽署系爭同意書而成立土地買賣契約之主張，應屬無理，要非可採。
2.至原告又主張縱認系爭24地號土地因未取得其他共有人之出賣同意，而不成立買賣關係，惟仍不影響系爭15、17地號土地已成立買賣契約之事實云云，然查，系爭同意書之性質係屬土地斡旋委託書，業經本院審認如前，且依據證人徐進寶之證述：被告係欲同時出售名下之系爭3筆土地全部範圍，始委託證人徐進寶與其他土地共有人斡旋，以取 得渠 等之出售同意；並有將上情告知予原告之委託人范光明知悉等語（見102年4月11日言詞辯論筆錄）。佐以證人徐進寶、范光明二人事後確曾一同前往系爭24地號土地共有人沈伍鳳之住處進行遊說，訴外人范光明更曾單獨前往另一共有人處斡旋，此部分亦經證人徐進寶、范光明二人分別證述明確（見重訴字卷第13、62頁），可證被告係以同時出售系爭3筆土地全部範圍之意思，而委託訴外人徐進寶進行斡旋，否則倘如原告所述不須得其他地主出售同意，則范光明、徐進寶即無前往其他具不同意見之地主處進行溝通之必要。從而，原告既未獲得系爭24地號土地全體共有人之出售同意，則系爭15、17地號土地亦無單獨成立買賣契約之餘地，至為明灼。
3.此外，關於原告主張其已於100年11月22日交付佣金5萬元予訴外人徐進寶部分，縱認屬實，惟此乃徐進寶自行向范光明索取之費用，有證人范光明之證詞（見重訴字卷第63-67頁）附卷為證，尚與被告無涉。且觀之原告提出之支出證明單（見重訴字卷第31頁）所示，其中科目欄位註記有「借支」字樣，而訴外人徐進寶所收取之款項，亦與系爭同意書所載佣金比例不符；復參酌證人范光明曾到庭結稱：伊至今尚未向原告請求支付佣金等語詳實（見重訴字卷第66頁），是難以徐進寶曾向范光明索取金錢乙情，即謂兩造就系爭土地業已達成買賣契約之合意。
（七）是以，綜合系爭同意書之記載，以及證人范光明、徐進寶所為之上開證詞等情，足認被告抗辯兩造簽訂系爭同意書之真意，係為委託訴外人范光明、徐進寶進行系爭土地買賣事宜之斡旋，亦即系爭同意書係屬土地斡旋委託書性質之事實，應堪屬實，足資採信。
二、原告先位主張被告應於原告交付買賣價金之同時，將被告名下之系爭土地所有權移轉予原告；備位請求確認系爭同意書所載之買賣契約成立，被告應與原告簽訂正式之買賣契約，有無理由？查原告主張依據兩造簽訂之系爭同意書買賣條件第5條約定，被告負有於收受原告所交付之買賣價金時，將名下系爭3筆土地所有權移轉登記予原告之義務云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。而查，系爭同意書買賣條件第5條固約定有：「買賣雙方同意條件後一星期內簽訂契約並付頭期款總價20%，第二次付款50%，尾款30%。」等語（見審重訴字卷第12頁），然因兩造係以達成土地買賣契約為目的，而分別委託范光明、徐進寶居中進行買賣條件斡旋所訂立之文書，訴外人徐進寶尚負有向其他土地共有人取得買賣同意書之義務等情，業經本院析述如前，則上開約定所稱之「買賣雙方同意」，理當係指系爭15、17、24地號土地全體地主之同意而言，亦即系爭同意書係約定被告應於系爭3筆土地之全體共有人均同意出售渠等所有土地後之一週內，與原告簽訂正式之買賣契約；反之，在未得全體共有人同意前，原告即無要求被告與之簽訂買賣契約之權利。準此，本件原告既未獲取系爭24地號土地其他共有人之買賣同意，則原告先位主張被告應於原告交付買賣價金之同時，將被告名下之系爭土地所有權移轉予原告，即屬無理，不應准許。又系爭同意書係屬土地斡旋委託書性質，亦如前述，本件復未達被告要求「須經系爭24地號土地所有地主同意出售」此一前提要件，系爭同意書上雖有相關買賣條件之記載，亦僅係供其他地主參酌是否願意出售之初步條件，兩造之買賣並未達成合意，則原告備位請求確認系爭同意書所載之買賣契約成立，且被告應與原告簽訂正式之買賣契約等項，亦無理由，應予駁回。
三、從而，原告依據系爭同意書提起本訴，先位聲明被告應於原告給付36,785,000元同時，將系爭15地號（面積24.79平方公尺，應有部分1/1）、17地號（面積2,229.68平方公尺，應有部分1/1）、24地號（面積682.59平方公尺，應有部分5621/21600）土地辦理所有權移轉登記予原告；備位請求確認原告以每坪5萬元向被告購買系爭15地號（面積24.79平方公尺，應有部分全部）、17地號（面積2,229.68平方公尺，應有部分全部）、24地號（面積682.59平方公尺、應有部分5621/21600）土地，增值稅由原告單獨負擔之買賣法律關係成立，且被告應與原告簽署如備位聲明第一、二項所示買賣之正式契約，均屬無據，不應准許。又原告之訴既經駁回，其所為之假執行聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及所提證據經審酌後認均與本件判決結果無涉或無違，爰不一一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年8月15日
民事第二庭法官林南薰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月15日
書記官李勻淨