臺灣桃園地方法院99年度訴字第1790號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院99年訴字第1790號民事判決

裁判日期：民國100年04月21日

裁判案由：返還價金

臺灣桃園地方法院民事判決99年度訴字第1790號原告 林麗娟 訴訟代理人 吳尚昆 律師
李怡卿 律師 洪榮彬 律師被告 廖文權 訴訟代理人 許時誕 上列當事人間請求返還價金事件，於民國100年3月28日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第4項定有明文。本件原告關於先位聲明之請求，原併主張後述系爭不動產買賣契約有民法第170條所定無權代理情事，對伊不生效力，惟於民國100年3月28日本院之言詞辯論期日撤回此部分之主張，被告於該期日到場（見本院卷第66頁），並未於10日內提出異議，依上規定，原告上開所為訴之一部撤回，即生效力。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於民國99年9月5日（本院按，原告起訴狀係載同年月6日，惟依後述「房地正式訂購單」所填載之日期，可知應係出於誤載）經訴外人東方地產投資管理企業社（下稱東方地產企業社）之職員 陳心田 仲介，欲購買門牌號碼桃園縣桃園市○○○街○○號8樓之房地（下稱系爭不動產），陳心田並向伊陳稱系爭不動產原價為新台幣（下同）
380萬元，今可用專案折扣再扣除自己之獎金而以280萬元成交，並要求伊先給付訂金2萬元，當日陳心田並開立房地正式訂購單與伊。翌日陳心田代理伊與被告簽署系爭不動產買賣契約書，伊除於99年9月6日支付2萬元之訂金外，又於99年9月8日及同月21日陸續支付臺灣銀行及萬泰銀行支票268萬元，共計270萬元與被告。然經詳閱系爭不動產買賣契約書後，始知系爭不動產之出賣人係被告，即東方地產企業社之負責人，而陳心田即係受被告委託而出售系爭不動產與伊，因陳心田亦同時為被告之業務人員而屬被告之使用人或代理人，卻同時代理伊及被告簽約，自屬雙方代理。又伊於被告交屋前夕更進一步發現系爭不動產之正下方樓層即桃園縣桃園市○○○街○○號7樓，前於97年2月間有人在屋內自殺，係俗稱之「凶宅」，並進而影響系爭不動產之交易價值，係存在物之瑕疵，惟此一重大不動產之交易資訊，被告與陳心田於交易過程中卻隻字未提。為此，爰先位依民法第106條雙方代理禁止之規定，主張系爭不動產買賣契約對伊不生效力，而被告自伊所受領之買賣價金270萬元並無法律上之原因，並依民法第179條之規定請求被告返還270萬元之買賣價金；縱認系爭不動產買賣契約有效，惟因系爭不動產正下方樓層之專用部分屬於凶宅而影響系爭不動產交易價值甚鉅，核屬交易上之重大瑕疵，伊自得依民法第359條之規定解除系爭不動產買賣契約，並依民法第259條之規定請求被告返還買賣價金270萬元；若認系爭不動產買賣契約之瑕疵尚未達解除契約之程度而原告解除契約不合法，亦請斟酌系爭不動產於交易前兩年間發生鄰宅自殺身亡之非自然身故情事，已嚴重影響系爭不動產之交易價值，而備位主張依民法第359條但書之規定請求減少價金並按當初訂定買賣價金之比例，將溢領之價金80萬元返還與原告等語。並先位聲明：㈠被告應給付原告270萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行；及備位聲明：㈠被告應給付原告80萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。㈡請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：緣原告前由其友人即訴外人 趙國財 介紹，經其委外之廣告承攬人陳心田接洽帶看房屋後，原告即表示有購買系爭不動產之意願。買賣條件經雙方磋商後原以297萬元作為系爭不動產買賣總價款之合意，原告並於99年9月5日簽署房地正式訂購單，並交付被告2萬元之訂金。嗣原告因故無法於預定簽約日前來，乃授權由陳心田全權代理原告處理系爭不動產買賣之相關事宜，而陳心田即代理原告於99年9月6日與其完成系爭不動產買賣契約書之簽訂。因系爭不動產買賣契約，陳心田僅代理原告，其則未委託陳心田，此由買賣契約書中陳心田僅係原告簽約代理人即可證明，是故本件並無雙方代理。且就系爭不動產買賣契約書簽訂前，原告已就主要交易條件如議定售價、預定簽約之時間及地點、陳心田為廣告承攬人等內容與其磋商並達成合意，足見交易條件係原告事先知悉決定，陳心田至多僅係簽約代理人爾，並無原告所謂雙方代理之情。然原告於簽約完成後竟反悔雙方原先合意之總價，要求其再予降價，其顧念雙方交易情誼及業務承攬人員之辛勞，在不變更系爭不動產買賣契約原所記載契約總價之前提下，遂同意以協議書附載於系爭不動產買賣契約之方式，再減少買賣價金17萬元，雙方即以總價款28
0萬元達成協議，兩造並各自依約履行。原告雖懷疑並主張系爭不動產屬於凶宅而存有物之瑕疵，並因此認其就此一事故應盡告知之義務，惟此等義務負擔應以屬於出賣人得專有管領之範圍及期間為限：即空間上應以該事故發生於其所有之建築改良物專有部分內；時間上則應以出賣人產權持有期間為其界線，若是鄰地或鄰房之使用情況則尚難責令出賣人負擔調查或告知之義務。否則任意無限上綱，勢必破壞買賣交易活動之公平性及安定性。是故原告先位主張系爭不動產買賣契約有違民法雙方代理之禁止對伊不生效力而依不當得利請求返還全部買賣價款270萬元；或因系爭不動產為凶宅存在瑕疵而主張解除契約返還全部買賣價款270萬元；備位以減少價金而請求按當初訂定買賣價金之比例，將溢領之價金80萬元予以返還為無理由等語茲為抗辯。並聲明：如主文所示，復陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告經陳心田仲介，於99年9月5日簽訂門牌號碼桃園縣桃
園市○○○街○○號8樓即系爭不動產之房地正式訂購單（見本院卷第9、35頁）。
㈡原告於99年9月5日出據以伊為授權人、而以陳心田為被授
權人、授權事項為有關系爭不動產之房地產買賣、簽訂買賣契約、價款收受簽收、點交、租賃、解除契約暨相關事務文件簽定之全權代理為內容之授權書（見本院卷第38、66頁）。翌日陳心田代理原告簽訂系爭不動產買賣契約書，出賣人為被告，最後約定之總價款為280萬元（見本院卷第10-20、35頁）。
㈢原告已支付買賣價金270萬元與被告，而被告則已於99年9
月21日將原告所買受之系爭不動產所有權移轉並登記與原告（見本院卷第35、39、40頁）。
四、原告主張：本件系爭不動產之買賣因存在陳心田同時為兩造代理之情形，該買賣契約自對伊不生效力；若認系爭不動產買賣契約仍屬有效，因系爭不動產之正下方為凶宅，存在交易上之重大瑕疵，伊亦得依法請求解除買賣契約或減少價金等語，然為被告所否認，並以前詞置辯。則本件之爭點厥為：㈠系爭不動產買賣契約是否因陳心田亦同時代理被告，而違反民法第106條雙方代理禁止之規定，對原告不生效力。
㈡原告得否因買受系爭不動產正下方之房屋屬於凶宅而認所買受之系爭不動產存在瑕疵，因而主張民法第359條之規定解除契約，抑或依同條但書之規定而主張減少買賣契約之價金。經查：
㈠系爭不動產買賣契約並無違反民法第106條雙方代理禁止規定之情事，不動產買賣契約並未因而無效。
⒈按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，
亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限，民法第106條定有明文。
⒉本件原告主張系爭不動產買賣契約係由陳心田代理伊所簽立
乙節，為被告所不爭執，已如前述，足認屬實。原告復主張系爭不動產之出賣人即被告，為東方地產企業社負責人，而陳心田則係該企業社之業務人員，同時代理被告簽立系爭不動產買賣契約，有雙方代理之情事等語，已據被告否認在卷，且依原告所提出之系爭不動產買賣契約書及嗣後買賣雙方為磋商買賣價金所簽之協議書所示（見本院卷第19、20頁），陳心田均僅代理原告而簽名，出賣人則係由被告以蓋印之方式簽署，而未有陳心田代理被告之記載，不符合民法上有關代理行為規定之要件，則依系爭不動產買賣契約等書面之記載，原告此部分之主張已與事實不符。又證人陳心田具結證稱：渠係任職於東方地產企業社之關係企業東方帝國開發事業有限公司，經 趙國材 之介紹而認識有意投資房地產之原告，系爭不動產係由渠代理原告所簽，賣方則係由東方地產企業社之會計用印，交易過程中已有告知原告系爭不動產出賣人為何人等語綦詳（見本院卷第59頁），核與上開書面所載相符，堪信屬實，是被告辯稱：陳心田係代理原告，被告並未委託陳心田簽訂系爭不動產買賣契約書等語，應可採信。
⒊況查，原告自陳：伊在99年9月21日交尾款前有先看到系爭
不動產買賣契約書，看完之後才交尾款的；而陳心田在99年
9月6日就有請趙國財將系爭買賣契約書交給伊，但是因為買賣契約的標的地址寫錯，門牌號碼寫錯（經本院查證為建築完成日記載錯誤，將88年5月27日記載成88年5月7日），其他交易金額沒有錯，所以伊還給他請對方更正；伊於交付尾款當日對於交易內容是同意的，後來主張買賣契約無效係因為伊後來得知這間房子是法拍屋，但是對方沒有告訴伊，伊認為對方這樣的金額賺太多，價差太大，知道是法拍屋後，才又查到鄰近凶宅，所以才要主張買賣契約無效等語明確（見本院卷第59、60頁），再參酌證人陳心田證稱：原先議定的金額是380萬元，後來折讓到297萬元，並沒有變動到契約的總價，而是在後面以協議書的方式做折讓，後來原告還是覺得太貴了，所以渠再把自己的獎金折讓給原告，所以第二次再以協議書將總價折讓後減為280萬元，原告99年
9月21日交尾款後，尚有10萬元之交屋款未付等語（見本院卷第59、60頁），核與原告提出之房地正式訂購單上由陳心田代原告記載：「99.9.7㈡陳心田收林麗娟小姐28萬支票及備件，同意扣心田業績，以280萬成交，並贈全戶實品屋，口說無憑，以此據證明，99.9.7，陳心田，Z000000000」之內容、系爭不動產買賣契約書及2紙日期分別為99年9月6日及翌日之前述協議書所載：「緣立書人買方與賣方訂約，購買桃園市○○○街○○號8樓房屋及座落基地。今雙方協議，買方願就付款及備件進度完全配合賣方及銀行貸款作業程序，賣方則同意於買賣總價款中再予折讓新台幣捌拾叁萬元整。原買賣總價款折讓後減為新台幣貳佰玖拾柒萬元整（含建物價款玖拾玖萬元整、土地價款壹佰玖拾捌萬元整）」、「緣立書人買方與賣方訂約，購買桃園市○○○街○○號8樓房屋及座落基地。今雙方協議，買方願就付款及備件進度完全配合賣方及銀行貸款作業程序，賣方則同意於買賣總價款中再予折讓新台幣壹佰萬元整。原買賣總價款折讓後減為新台幣貳佰捌拾萬元整（含建物價款玖拾叁萬元整、土地價款壹佰捌拾柒萬元整）」等語均相符合，且為原告所不爭執（見本院卷第60頁）。則本件實情應係原告在99年9月5日自行決定同意以380萬元折讓83萬元後之297萬元買受系爭不動產，而簽立房地正式訂購單及出具授權書與陳心田後，由陳心田於翌日依房地正式訂購單所載之上開條件代伊與被告簽約，同日並由陳心田將代簽之不動產買賣契約書透過趙國財交與原告審視，而原告此時認為雙方原先合意之價格仍屬過高，要求再予降價，並由陳心田代為轉達予被告，被告遂同意再減少買賣價金17萬元，雙方乃在不變更系爭不動產買賣契約原所記載契約總價之前提下，由陳心田代原告與被告以總價款280萬元達成合意，並代為簽訂協議書附載於系爭不動產契約書後，直到9月21日再由原告親自於協議書上簽名，足見系爭不動產買賣契約之交易條件確係由原告自行決定後委由陳心田代伊簽約，陳心田僅係完成原告之意思表示，其效果意思係由原告本人決定，並非由陳心田代理原告為意思表示，陳心田雖名義上係原告為系爭不動產買賣契約意思表示之代理人，惟實質上僅屬原告傳達意思之機關（使者）爾，尚與代為表示意思之代理人不同（最高法院62年台上字第2413號判例要旨參照），則縱認陳心田與被告間因存有業務承攬契約關係，或如原告所主張陳心田屬被告之業務人員，而認實質上代理被告與伊簽立系爭不動產買賣契約，然因陳心田僅屬原告傳達意思之機關，並未代理原告為意思表示，應認尚無民法第106條立法意旨所謂：同時為雙方之代理人，而為法律行為，則利益衝突，代理人決不能完全盡其職務，自為法律所不許之可言，是本件要無違反該條所定。且按，禁止雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第106條前段規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。禁止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事後承認，仍生效力。亦有最高法院85年度台上字第106號裁判意旨可資參照。本件原告於99年9月21日交付尾款前已看過系爭不動產買賣契約，當日對於交易內容同意才付款乙節，業如前述，則縱認本件有雙方代理情事，然既經原告本人事後同意，揆諸上開說明，系爭不動產買賣契約對原告仍生效力，是原告主張：系爭不動產買賣契約因陳心田同時代理兩造，依民法第106條之規定，應屬無效云云，自屬無據，並無可採。
㈡原告不得依民法第359條之規定而主張解除契約或是減少買賣價金。
⒈再按，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項固有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上第1173號判例意旨參照）。
⒉又按，曾發生非自然身故情事之房屋，即一般所稱之凶宅。
至凶宅之定義，依房屋市場之通常交易觀念，係指曾發生兇殺或自殺致死情事之房屋。此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，就一般社會大眾言，對於發生此類非自然身故事件之房屋，仍多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶，易造成心理之負面影響，礙及生活品質。因此，依諸房地產交易市場實務經驗，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋或不動產之市場接受程度。易言之，曾發生非自然身故情事之房屋或不動產，不論於心理層面或市場接受度，皆明顯異於相同地段、環境之標的。職是而論，與週遭環境相較，凶宅之買賣價格有顯著低落情事，依估價學理適合性原則言，非自然身故之情事，將對房屋或不動產之個別條件，產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。
⒊惟本件原告主張系爭不動產因具物之瑕疵，而得請求解除契
約或減少價金之事由，係指系爭不動產之正下方7樓於97年
2月間曾發生自殺事件，而認伊所買受之系爭不動產同受影響具有重大瑕疵，姑不論原告此部分主張事實之存否，該自殺事件依原告主張係發生在伊所買受之同棟房屋不同樓層之區分所有部分，與系爭不動產核屬各自獨立之不動產，亦屬另一獨立之交易標的，在一般通常交易觀念上，甚難指稱原告所買受之系爭不動產即因此成為「凶宅」或受其影響，而導致系爭不動產價值、效用、品質之減損，此亦為原告於起訴狀中對「一般所謂之『凶宅』，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指『當發生凶殺或自殺致死之情事之房屋』」之觀點所予以認同（見本院卷第5頁）。
否則，依原告此部分主張之邏輯推演，除該發生非自然身故情事之房屋係屬凶宅外，其上下左右四鄰之房屋甚或同一社區之房屋，均受該事件影響而均可被認定具備與凶宅同一之瑕疵，顯非目前社會交易通念所能接受，原告此部分之主張，顯屬無據。況前揭自殺事件既非發生在系爭房屋中，依社會交易通念，自無所謂影響原告居住品質或減少價值可言。基此，系爭房屋既無原告上開所主張效用或品質等物之瑕疵存在，被告自亦無何違反告知義務之可言，則原告主張解除系爭不動產買賣契約並請求被告返還已給付之價款，或主張減少價金而請求被告返還溢領之款項，均屬無據。
五、綜上所述，本件不動產買賣契約之簽訂並無原告所主張違反民法雙方代理禁止規定之情事，且原告所買受之系爭不動產並非如原告所指具有「凶宅」之瑕疵，是故亦無物之瑕疵存在。從而，原告先位主張系爭不動產買賣契約因違反民法第
106條雙方代理禁止之規定而對伊不生效力，並依民法第17
9條之規定請求被告返還買賣價金270萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；或依所買受之系爭不動產上存有物之瑕疵為由而主張解除買賣契約，並依民法第259條之規定請求被告返還買賣價金270萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；及備位依所買受之系爭不動產存有物之瑕疵為由而主張減少價金，並請求被告返還溢領之價金80萬元，暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年4月21日
民事第一庭法官范明達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月22日
書記官李心怡