裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第1112號民事判決
裁判日期：民國101年08月08日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第1112號原告 何勇賢 訴訟代理人 張仁龍 律師
許隨譯 律師被告商用國際不動產仲介經紀有限公司
（原名：兆立不動產仲介經紀有限公司）法定代理人 林欽田 被告 王偉安 前二人共同訴訟代理人 陳柏舟 律師複代理人 許仁豪 律師被告台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人 李碧華 訴訟代理人 汪靜雯 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101年7月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告商用國際不動產仲介經紀有限公司與被告王偉安，應連帶給付原告新台幣貳拾捌萬肆仟肆佰柒拾元，及自民國一百年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告商用國際不動產仲介經紀有限公司應給付原告新台幣壹拾萬元，及自民國一百年五月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告商用國際不動產仲介經紀有限公司與被告王偉安連帶負擔八分之三；被告商用國際不動產仲介經紀有限公司負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；被告商用國際不動產仲介經紀有限公司與被告王偉安，如以新台幣貳拾捌萬肆仟肆佰柒拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；被告商用國際不動產仲介經紀有限公司，如以新台幣壹拾萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、程序方面：
一、原告起訴主張因被告仲介不動產買賣契約之履行受有損害，依民法委任契約債務不履行、不動產經紀業管理條例、消費者保護法等規定，以訴之聲明一請求被告三人連帶給付新台幣（下同）52萬8,301元及法定遲延利息。又於本院民國101年1月4日言詞辯論期日，對被告王偉安及商用國際不動產仲介經紀有限公司（下稱商用國際公司），追加民法第184條第1項前段、第188條第1項前段侵權行為法律關係為訴訟標的（見本院卷一第261頁），其所為之追加與原起訴請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，合於民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款規定，應予准許。
二、被告商用國際公司原名兆立不動產仲介經紀有限公司，於訴訟中之100年5月7日變更公司名稱，並改選林欽田為法定代理人（見本院卷一第128頁公司變更登記表），經原告於100年7月6日具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第125頁），合於民事訴訟法第170條、175條第2項、第176條規定，併予敘明。
乙、實體方面：
壹、原告之主張：原告經由被告台灣房屋仲介股份有限公司（下稱台灣房屋公司），授權加盟之新北市三重特許加盟店即商用國際公司仲介，於99年10月16日以705萬元之價格，向訴外人 曾永章 購買門牌新北市○○區○○街○○巷○號3樓房地，該不動產買賣契約書內記載主建物面積為79.97平方公尺，而商用國際公司僱用之經紀人員王偉安副主任，一再向原告表示該主建物登記之面積即房屋室內實際可使用之面積，惟原告於同年11月14日發現該主建物登記面積除室內面積之外，另包括系爭不動產所在大樓一共有14戶可使用該電、樓梯間之「小公」部份，故室內實際可使用面積僅有71.091平方公尺，短少不足8.879平方公尺，致原告受有52萬8,301元之損害，為此提起本訴：
一、訴之聲明一（損害賠償部分）：被告三人應連帶給付原告52萬8,301元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行；上開請求之法律依據：
㈠對商用國際公司部分：
依民法第227條、第535條、第544條、第567條及不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及消費者保護法第7條第3項、民法184條第1項前段（故意或過失侵權行為）、第188條第1項前段為訴訟標的（擇一合併關係）。
㈡對王偉安部分：
依不動產經紀業管理條例第26條第1項及第2項、民法184條第1項前段（故意或過失侵權行為）、第188條第1項前段為訴訟標的（擇一合併關係）。
㈢對台灣房屋公司：
依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及消費者保護法第7條第3項，並應依民法第169條負授權人責任（原告主張被告有故意，縱使沒有故意也有過失），上開擇一合併請求之。
㈢被告三人連帶責任之依據：
不動產經紀業管理條例第26條、消費者保護法第7條。
二、訴之聲明二（懲罰性賠償金部分）：依消費者保護法第51條後段及不真正連帶之法律關係，訴請企業經營者台灣房屋公司與商用國際公司給付懲罰性賠償金20萬元，並聲明：
㈠台灣房屋公司、商用國際公司應給付原告20萬元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，如有一被告給付時，其餘被告就已給付部分免給付義務。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
㈢訴訟費用由被告負擔。
貳、被告之抗辯：被告均聲明駁回原告之訴及其假執行之聲請，並願供擔保免為假執行。並抗辯：
一、王偉安、商用國際公司部分：㈠原告與王偉安及商用國際公司並無委任關係存在，原告主張被告違反民法第535條、544條之規定，並無理由。
㈡建物之使用面積或私有面積，依交易習慣應包括當層電梯間及走道（俗稱小公）。
㈢被告已於不動產說明書內檢附系爭不動產詳細建物測量成果
圖及建物位置圖，原告並未陷於錯誤。被告並未「一再保證系爭不動產權狀上之主建物面積即為室內面積」。
㈣被告於賣方交屋過戶前，即已多次協調雙方解約，縱認系爭
房屋有原告所稱瑕疵，原告執意購買，應視為承認該瑕疵，且原告已放棄向出賣人求償之權利，自不得再向被告主張損害賠償。
㈤原告於給付居間報酬前已知有其所聲稱之瑕疵，應類推適用
第民法572條規定，不得主張被告違反第567條第1項之義務。
㈥原告未受有損害，被告自不負賠償義務：
㈦原告主張懲罰性賠償金顯無理由：
二、台灣房屋公司部分：㈠原告係與商用國際公司簽訂不動產買賣意願書，經由該公司
居間仲介購屋，故商用國際公司並非代理台灣房屋公司簽約，台灣房屋公司自無須負表見代理授權人責任，㈡王偉安係受雇於商用國際公司擔任經紀人，而非台灣房屋公
司員工，故王偉安如因執行仲介業務致他人受損時，台灣房屋公司即無須連帶負責。
㈢台灣房屋公司與原告並無居間契約關係存在，故原告主張應給付20萬元之懲罰性違約金，依法無據。
參、兩造不爭執之事實：
一、原告於99年10月14日與台灣房屋公司授權加盟之新北市三重特許加盟店即商用國際公司（原名兆立不動產仲介經紀有限公司100年5月7日變更公司名稱，法定代理人變更為林欽田）簽訂不動產買賣意願書，由原告委託商用國際公司居間仲介訂約，願以705萬元之價格向訴外人曾永章購買其所有門牌新北市○○區○○街○○巷○號3樓房屋及基地（該屋為7層樓每層2戶共計14戶之區分所有權建物），並約定以實際成交價百分之2支付商用國際公司為仲介服務費，上開仲介事務由商用國際公司僱用之經紀人員即副主任王偉安負責執行，此有王偉安名片、不動產買賣意願書確認書影本各1份可證（見本院卷一第11頁、第73頁、第74頁）。
二、上開不動產買賣交易過程，係由王偉安帶原告看屋約計2至3次，每次看屋時原屋主曾永章均在家，該房屋有人居住並非空屋。王偉安在帶原告看屋過程中，向原告表示過：一般而言房屋主建物登記之面積，就是房屋大門打開後由牆壁圍起來之內的獨立使用空間，當時王偉安並不知道該房屋大門外面的樓梯及電梯間面積，地政機關是算入並登記於主建物面積之內，該屋所謂「大公」是整個社區大家去分，「小公」就是樓梯間、電梯間（王偉安主張先前雖曾向原告表示系爭房屋主建物登記面積並未包括小公，然迄至99年11月初，因原告告知伊系爭房屋測量成果圖跟裝璜設計師丈量結果不符，王偉安再去地政查詢後才知悉上開事實，故並非故意告知原告錯誤訊息）。
三、商用國際公司負責居間仲介銷售系爭不動產，案名為：優美三房美廈，銷售編號為TA00000000，99年9月29日建檔之不動產說明書上，有賣方曾永章於99年9月25日在系爭不動產標的現況說明書上簽名（本院卷一第27頁），並經原告即買方何勇賢於99年10月16日於該文書上簽名確認該說明書上所記載之內容（見法院一卷第98頁至第111頁）。
四、商用國際公司於99年10月16日完成上開居間訂約工作，由原告於該日與屋主曾永章簽訂不動產買賣契約（見法院卷一第12頁以下），以705萬元之價格買受前開不動產，該不動產買賣契約書記載主建物建號第5878號（權利範圍：全部）之面積為79.97平方公尺、附屬建物陽台面積為10.5平方公尺；共同使用部分建號5974號（權利範圍10000分之100）之面積645.63平方公尺；共同使用部分建號5975號（權利範圍112分之1）之面積1466.99平方公尺，上開記載與新北市三重地政事務所登記資料相符，有該建物登記簿謄本可憑（見法院卷一第103頁）。
五、系爭不動產買賣之主建物建號第5878號（權利範圍：全部），地政機關登記面積為79.97平方公尺，除室內面積外，另包括俗稱「小公」之進出三樓房屋樓屋外樓層及電梯空間，面積為8.879平方公尺。原告與曾永章簽訂系爭不動產買賣契約時，曾永章或被告三人或商用國際公司其他人員均未告知原告上開事實；原告是在99年10月16日簽約後二週左右，在交屋前約99年11月初左右，找設計師進入房屋裝潢丈量時始知悉上開事實。
六、原告發現上開事實後，分別於99年11月16日及18日，先後二次在商用國際公司辦公室內，與該公司進行協商解決方式，，王偉安曾向原告提出提幾個方案，例如：向原屋主要求價金是否可減免，或向原屋主進行協商，視原告有何要求，由王偉安替原告去跟屋主協商。原告後來提出由仲介公司即商用國際公司支付成交價金百分之5為賠償方式（被告商用公司主張：當時有向原告提出由公司以原價向原告買回系爭房地，惟原告對上開主張有爭執，表示該公司並沒有提出上開方案），惟雙方對協商結果並無共識。
七、系爭不動產在99年12月7日辦理交屋手續，當天由原告依約以不動產成交價705萬元百分之2計算之14萬1,000元，支付商用國際公司為仲介服務報酬。但原告在交屋時，有向商用國際公司表明因上開「小公問題」，將來欲向該公司及仲介人員、賣方請求賠償之意思。原告當時有要求商用國際公司在系爭不動產契約上加註此事，惟雙方並無共識，故並無另在契約書上做文字加註說明。
肆、兩造爭執之要旨：原告主張上開俗稱「小公」之面積8.879方公尺，因地政機關計算入系爭建物主建物面積之內，執此：
一、原告依前開不動產經紀業管理條例、消費者保護法及民法等各該規定，訴請被告三人連帶給付52萬8,301元之損害賠償，有無理由？
二、原告依消費者保護法第51條及不真正連帶之法律關係，訴請台灣房屋公司及商用國際公司，給付20萬元懲罰性違約金，有無理由？
伍、法院之判斷：損害賠償部分：
一、按仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565條、第567條分別定有明文。是不動產仲介業為媒介居間之業務時，除訂約之媒介外，尚負據實報告、妥為媒介及調查之給付義務。又因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任；民法第184條第1項前段、第188條第1項定有明文，且因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項，亦分別定有明文。
二、次按房地產買賣交易過程，涉及多項法令專業知識，是以一般消費者因一生購屋機會有限，在缺乏實際買賣房屋經驗下，常委由仲介業者處理買賣事宜；仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，自應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查義務。尤以經紀業者受委託仲介區分所有權建物之不動產買賣交易過程中，於建物登記之公共設施面積中，一般包含俗稱「大公」及「小公」二部分，此應為經紀業者職務上所應週知之事實。而一般對於上開公設的認知，例如本件原告購買之系爭三樓雙併華廈，屬於原告當層（指第3樓）的電梯間、樓梯、門廳、走廊等是由原告及同層特定住戶使用並且共同分擔的面積，稱為「小公」；在「小公」之外，原告必須與同棟其他樓層全體住戶共同使用並且分擔的部分稱為「大公」，包括一樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP設施等，被告自承上開認知，就從事房屋仲介從業工作者言，為一般常識範圍，屬於經紀業者應為客戶查明了解之必要事項（見本院卷二第115頁反面本院101年7月13日言詞辯論筆錄）。從而，在地政登記實務上，縱有部分建築個案將「小公」面積登記在主建物面積範圍內，在建物謄本上雖無法明確顯示出該項事實，然仲介業者即負有再進一步向地政機關申請調閱「建物測量成果圖」，並依圖示與實際建物格局丈量比對是否有不同，藉以確認有關樓梯間、電梯間等「小公」面積，是否登記在主建物範圍內，並據實而明確的向購屋者說明，此項基本調查及說明義務，衡諸一般社會交易經驗法則，應屬仲介公司之職責，而不應歸於購屋消費者負擔，且此程序無需依賴精密儀器，進行繁複專業測量程序，僅需經紀人員以一般量尺工具，丈量建物室內長度與寬度，即可確認之。準此，以仲介房屋買賣為業者，其受委託仲介過程中，自應審酌並釐清上開「小公」範圍之地政登記實況，如未盡此注意義務致使購屋者誤判而蒙受損失，雖非故意，亦應負過失侵權行為之責。
三、又按本件原告購買系爭不動產，係由居間仲介之商用國際公司經紀人員王偉安帶看房屋約計2至3次，看屋過程中王偉安向原告表示：一般而言房屋主建物登記之面積，就是房屋大門打開後由牆壁圍起來之內的獨立使用空間，當時王偉安並未查證該三樓房屋門外的樓梯及電梯間面積，地政機關是算入登記於主建物面積內，王偉安是在原告與屋主簽訂買賣契約後之99年11月初，因原告告知系爭房屋測量成果圖跟裝璜設計師丈量結果不符，再去地政查詢之後才知悉上情，此為兩造所不爭；從而，王偉安雖非故意，惟若在帶原告看屋時，能以丈量工具測量系爭房屋室內長度與寬度，並核對該建物測量成果圖，即自能發現系爭8.879平方公尺之「小公」面積，已由地政機關計算入系爭建物主建物面積內之事實，其應注意能注意而未及注意，如致原告受有損害即應負過失侵權行為責任。
四、再按區分所有權建物房屋之室內面積，係所有權人可單獨支配使用之空間，對購屋者而言其效用應高於公共使用部分，且為決定買賣價格之重要因素，故不動產買賣契約中，關於房屋私有使用面積與公共設施面積所佔總面積之比例多寡，均足以影響消費者之購屋意願。一般購屋者所重視及需要者乃房屋可供排他使用部份之面積，公共設施則為應為共有人比例分攤之負擔，故室內使用面積如有短少，即屬減少房屋之效用及價值，構成物之瑕疵損害。系爭不動產買賣之主建物建號第5878號（權利範圍：全部），地政機關登記面積為
79.97平方公尺，除專有部分之室內面積外，另包括俗稱「小公」之進出三樓房屋樓屋外樓層及電梯空間，面積為8.879平方公尺，此為兩造所不爭，商用國際公司及王偉安居間仲介時，未盡其調查報告之義務，不僅未將上開俗稱「小公」面積8.879方公尺，已由地政機關計算入系爭建物主建物面積內之事實向原告充分詳實說明，更提供不實資訊告知原告該主建物室內面積即為地政登記之79.97平方公尺，致原告預期可單獨支配使用之空間減少8.879平方公尺，自屬減少房屋效用及價值，原告主張受有損害即屬有據。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216第1項定有明文。原告主張系爭不動產主建物面積為79.97平方公尺、附屬建物陽台面積為10.50平方公尺、共有部分建號5974面積6.4563平方公尺（總面積645.63平方公尺之權利範圍10000之100）、建號5975面積13.098125平方公尺（總面積1466.99平方公尺之權利範圍112分之1），故總面積為110.024425平方公尺（即
33.28坪），此為兩造所不爭，並有該建物第一類謄本及成屋產權說明書可稽（見本院卷一第100頁、第103頁），以該房地總價705萬計算，平均每平方公尺單價為6萬4,077（小數點以下四捨五入），故以原告減少之室內空間8.879平方公尺計算，原告主張其受有相當於56萬8,940元（小數點以下四捨五入，計算式：8.879平方公尺X6萬4,077元＝56萬8,940元）之損害即可採信。惟原告事實上另因增加系爭樓電梯建物公設之「小公」面積而獲有利益，因主建物專有部分之價值本具有排除他人而單獨使用之效果，並不包括當層樓電梯等「小公」在內，故系爭不動產因此而減少之價值，應另以每平方公尺之單價除以得使用該「小公」部份之同樓層住戶所得之金額為計算基準，而系爭三樓房屋所在同層大樓一共有二戶，為兩造所不爭，則該可使用電、樓梯間「小公」之二戶利益部份，因該單價不能與全體建物單價等同視之，故應以實際使用戶數比例計算該部份價值，方屬公允；從而，依此標準計算後，原告因公設增加所獲得之利益為28萬4,470元（8.879平方公尺Ｘ6萬4,077元/2戶，小數點以下四捨五入），經損益相抵後原告損失之金額為28萬4,470元（計算式：56萬8,940元－28萬4,470元＝28萬4,470元），原告在上開範圍內，依過失侵權行為法律關係，以不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、民法184條第1項前段、第188條第1項前段，訴請商用公司與王偉安連帶賠償，即屬有據，應予准許；逾此範圍，不能准許，應予駁回。
五、原告另主張：台灣房屋公司授權商用國際公司，以台灣房屋公司新北市三重特許加盟店之名義經營房屋仲介經紀業務，應依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及消費者保護法第7條第3項，並應依民法第169條負授權人責任，縱無故意亦應負過失責任，應與商用國際公司及王偉安連帶負賠償之責。惟查：
㈠因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約，致委託人受損
害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀業管理條例第26固定有明文。然所謂不動產經紀業係指依不動產經紀業管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。加盟經營者，係指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等，並受其規範或監督者，不動產經紀業管理條例第4條第1項第4款、第8款亦定有明文。查原告於99年10月14日，與台灣房屋公司授權加盟之新北市三重特許加盟店即商用國際公司（原名兆立不動產仲介經紀有限公司）簽訂不動產買賣意願書，由原告委託商用國際公司居間仲介訂約，願以705萬元之價格向曾永章購買系爭房地，約定以實際成交價百分之2支付商用國際公司為仲介服務費，上開仲介事務由商用國際公司僱用之經紀人即副主任王偉安負責執行，此為兩造所不爭，並有王偉安名片、不動產買賣意願書確認書影本各1份可證（見本院卷一第11頁、第73頁、第74頁）。綜觀王偉安名片上雖標示有「台灣房屋」字樣，但該名片已註明「新北市三重特許加盟店」，其下方亦標明「兆立不動產仲介經紀有限公司、各特許加盟店皆為獨立經營之公司」；且上開不動產買賣意願書首行即明確載明：「委託人（買方）何勇賢委託兆立不動產經紀有限公司台灣房屋新北市三重特許加盟店（以下簡稱受託人）仲介購買下列不動產.....」，又該文件受託人簽章欄上，係蓋用「兆立不動產經紀有限公司經紀人專用章 陳威廷 （97）北縣字第001684號」圖章，且系爭不動產確認書末端亦載明：「各特許加盟店均為獨立經營之公司」；從而，原告對於其委託及給付居間報酬之對象為兆立不動產經紀有限公司而非台灣房屋公司已有相當之認識，足徵台灣房屋「新北市三重加盟店」之頭銜，僅在表明各加盟店乃屬同一服務、營運方式或使用同一商標或服務標章之組織系統而已，至於權利義務歸屬之主體，仍為加盟經營者本身。是台灣房屋公司與商用國際公司間，既屬加盟主與加盟經營者間之加盟關係，營運各自獨立各負盈虧，並無從屬或共同經營之關係，商用國際公司基於其與台灣房屋公司間之加盟契約，僅獲得授權使用「台灣房屋新北市三重特許加盟店」為其對外使用之服務標章及名稱，台灣房屋公司自始並無與原告締結居間契約之行為與合意；從而，原告依據不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項及消費者保護法第7條第3項之規定，訴請台灣房屋公司依經紀業地位負企業經營者連帶損害賠償責任，自屬無據，不能准許，應予駁回。
㈡又由自己行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理
人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169條定有明文；其立法意旨係因本人由自己之行為，表示以代理權授與他人，或他人妄稱為本人之代理人，已為本人所明知，而仍不為反對之表示，則自應賦予本人對第三人負擔授權人之責。從而，所謂「由自己之行為表示以代理權授與他人」者，須本人就某種法律行為，確有表見之事實，且足使第三人就該法律行為信該他人有代理權之情形存在，始有其適用，倘本人就某種法律行為，未曾有表見之事實，自無依上開規定，命本人就該法律行為對於第三人負授權人責任（最高法院79年台上字第1817號判決意旨參照）。本件台灣房屋公司與商用國際公司間僅係加盟主與加盟者之加盟關係，此為原告所明知，已如前述；台灣房屋僅係授權商用國際公司以「新北市三重特許加盟店」之加盟店身分使用「台灣房屋」之服務標章而已，並非授與代理權而由商用國際公司以「台灣房屋」名義簽約收取仲介報酬等法律行為，況服務標章不等同公司名稱，更非公司法人格之表彰，此觀一公司得申請數個不同商標，或商標專用權得授與他人使用等規定自明。從而，原告以台灣房屋公司授權商用國際公司使用「台灣房屋」之服務標章，即謂台灣房屋公司應負授與商用國際公司代理權之表見代理責任，自屬無據，不足採信。
懲罰性賠償金部分：
一、按企業經營者，係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者；消費訴訟，係指因消費關係而向法院提起之訴訟；又依消費者保護法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第2條第2款、第5款及第51條，分別定有明文。又消費者保護法第51條之規定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效，且該條係規定：「依本法所提之訴訟」，並非規定：「依前條所提之訴訟」，自難解為僅限於消費者保護團體依同法第50條所提起之訴，始得為之，是以當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間就商品，或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者，無論係由消費者團體或由消費者個人提起，均有該第51條懲罰性賠償金之適用（最高法院97年度台上字第214號判決意旨參照）。
二、本件商用國際公司為不動產經紀業者，以提供不動居間仲介不特定之消費大眾為業，屬於消費者保護法第2條第2款所定之企業經營者；原告於99年10月14日與商用國際公司簽訂不動產買賣意願書，委託商用國際公司居間仲介訂約，願以705萬元之價格向訴外人曾永章購買系爭房地，並以實際成交價百分之2支付商用國際公司為仲介服務費，此以消費為目的而接受商用國際公司提供之服務，顯屬以消費為目的之交易，故於此過程中產生之糾紛而提起本件訴訟，核屬消費訴訟。本件原告在上開交易過程中，因商用國際裕明公司之經紀人員王偉安關於債之履行有過失致原告受有損害，已如前述，則原告主張依消費者保護法第51條後段之規定，請求企業經營者商用國際公司給付懲罰性賠償金，應屬正當合法。本院審酌被告過失情節、能否避免損害發生之可能性及原告所受損害輕重等情狀，認商用國際公司應負給付10萬元之懲罰性賠償金義務，原告於此範圍內之懲罰性賠償金主張，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，即無理由，不應准許。
三、至於，原告另依消費者保護法第51條後段及不真正連帶之法律關係，訴請台灣房屋公司給付懲罰性賠償金一節，因台灣房屋公司與原告間並無契約關係存在，台灣房屋公司對於商用國際公司亦不負授權人之表見代理責任，已如前述；從而，原告並未因系爭不動產買賣交易過程，接受台灣房屋公司之服務，二者間並無消費者與企業經營者就商品服務發生法律關係，則原告依上開規定，請求台灣房屋公司給付懲罰性賠償金，顯屬無據，不能准許。
陸、結論：
一、原告依過失侵權法律關係，以民法184條第1項前段、第188條第1項前段、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定，訴請商用公司與王偉安連帶賠償損害28萬4,470元及自起訴狀繕本訟達翌日即100年5月7日起（見本院卷一第55頁、第57頁），應予准許；逾此範圍，為無理由，應予駁回。又原告依消費者保護法第51條後段規定，請求商用國際公司給付懲罰性賠償金10萬元及法定遲延利息為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回
二、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一斟酌兩造所提其餘攻擊、防禦及立證方法，均與上開論斷結果無礙，且原告其他以擇一請求合併之民法第227條、第535條、第544條、第567條等訴訟標的法律關係，因與判決結果不生影響爰不再一一論述，併此敘明。
三、本判決所命給付之金額未逾50萬元，爰依職權宣告原告勝訴部分得假執行；惟被告陳明願供擔保，請准免為假執行之宣告，亦無不合，爰酌定相當擔保金額准許免為假執行。至於原告敗訴部分，其餘假執行之聲請因訴之駁回而失所依附，不予准許。
四、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2項、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年8月8日
民事第一庭法官黎文德以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年8月9日
書記官涂菀君