臺灣臺中地方法院107年度訴字第1146號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院107年訴字第1146號民事判決

裁判日期：民國108年03月14日

裁判案由：移轉所有權登記

臺灣臺中地方法院民事判決107年度訴字第1146號原告 商建昌 訴訟代理人 李平勳 律師複代理人 李涵 律師被告 林晉諒 訴訟代理人 陳惠玲 律師複代理人 陳怡君 上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國108年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、事實摘要：
一、原告主張：㈠原告於民國68年8月21日向被告林晉諒及訴外人 林晉恭 、林
晉國等3人（以下因行文需要，或簡稱林晉諒等3人）購買坐落臺中市（改制前為臺中縣○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（其後分割為同段35-2087、35-3099、35-3091、35-2094、35-3123地號土地，下合稱35-2087地號等5筆土地。另本件同段地號，視行文需要，或僅簡稱某地號土地），訂有不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告已經依約給付價金，繳納土地增值稅，辦理所有權移轉登記完畢。
㈡依系爭買賣契約第11條約定，同段35-5216、5217地號土地
也已經一併出售給原告。林晉諒等3人將35-5216地號土地交付給原告占有後，原告並建有圍牆，僅因當時土地尚未分割，且屬農業區，故沒有辦理登記。
㈢原告與林晉諒等3人於69年8月29日另訂立「不動產買賣契
約書附約」（下稱69年附約）。其第1條約定：「土地分割後，35-2094、35-2087地號土地與35-2095、35-2088地號土地之道路預定地，與35-2094、35-2087地號土地邊緣有部分畸零地，林晉諒等3人應以每坪新臺幣（下同）5000元出售與原告。」所稱畸零地，就是指35-3160、5195、3164、3122地號土地（此4筆土地與上開35-5216、5217地號共6筆土地，為原告請求被告移轉的標的，此6筆土地以下合稱系爭土地）。
㈣原告購得35-2087地號等5筆土地後，於73年間轉售並移轉
登記所有權給訴外人 邱旭玲 ，此後就不知35-2087地號等5筆土地及系爭土地是否已分割之事。直到106年12月18日收到被告存證信函，指稱原告將35-5216地號土地交付第三人使用，而終止使用借貸契約云云，查詢後才知上情。
㈤因系爭土地已登記為被告1人所有，依系爭買賣契約及69年
附約約定，被告即有於原告給付每坪5000元價金之同時，將系爭土地所有權移轉登記為原告所有的義務。
㈥請求法院判決：⒈被告應將系爭土地所有權移轉登記予原告；⒉原告願提供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯：㈠系爭買賣契約及69年附約賣方有林晉諒等3人，原告不得僅向被告一人起訴。
㈡原告請求權已經罹於時效。
㈢依系爭買賣契約第2條約定，每坪價金為5000元，約200坪
，而原告已經取得240坪的土地，故35-5216地號土地並不是出售的範圍。系爭買賣契約後另有附約（下稱系爭買賣契約附約），系爭土地均為農業區，被告只是無償借給原告使用，不是買賣標的。系爭買賣契約僅有35-2097、35-2094等2筆土地，不包括系爭土地。系爭買賣契約第1條明示，林晉諒等3人僅出售工業區土地。另依據第11條僅記載「分割詳如藍圖內編號第壹之壹號」，系爭買賣契約附約記載買賣位置「大肚段35-2094、35-2087地號」，可見買賣雙方尚無法確知地號及登記面積。
㈣69年附約，性質是預約，不是本約，原告不得直接請求履行
，須另定本約。且雙方沒有約定違約處罰，更可證明只是預約性質。而原告取得35-2094、35-2087地號土地後，已經出售給第三人，無從達到附約約定使原告得合併使用、增加經濟效益的目的。則變更為工業用地或分割後，林晉諒等3人已經沒有通知原告簽訂本約的必要。
㈤如認為尚未罹於時效，應有民法第227之2條第1項情事變
更原則的適用。系爭土地變更為工業區後，原告應提出價購，但從未主張，因被告已經將土地交付原告占有使用，無從回應，此一法律障礙為被告當時所不能預料。如仍以每坪5000元計價，原告乃取得契約當時所沒有預期的利益，對被告顯失公平，故原告應增加給付以每坪13萬元計價，合計
983萬1250元。請求為增加給付的判決。㈥請求法院判決：原告之訴駁回。
貳、爭點整理（見本院卷第126頁以下）
一、兩造不爭執事項：㈠原告於68年8月21日向被告及訴外人林晉恭、 林晉國 （林晉
諒等3人）購買坐落臺中縣（已改制為臺中市○○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地（嗣後分割為同段35-2087、35-3091、35-3099、35-2094、35-3123地號土地，下稱35-2087等5筆土地），雙方簽訂不動產買賣契約書（系爭買賣契約）。原告已交付價金，林晉諒等3人並已移轉登記所有權予原告（見中簡卷第6至11頁）。
㈡系爭買賣契約之後附有「不動產買賣附約」（系爭買賣契約
附約），共有4條，其第1條約定：「乙方所有坐○○○鄉○○段35-427、35-428、35-429地號係都市計劃農業區，乙方尚未變更為工業用地以前，應無償借給甲方使用，中途不可有任何理由收回該土地」。第2條約定：「乙方將該農業區變更為工業區後，並備齊所有權移轉證件時，應通知甲方辦理買賣契約，甲方應於收到通知後5日內前來辦理移轉登記並繳清價款，買賣價款每坪以新臺幣5000元整計算。」該所指買賣之土地包括35-5216、35-5217地號土地（見本院卷第98至99頁）。
㈢原告與林晉諒等3人於69年8月29日另簽訂不動產買賣契約
書附約（69年附約）。其第1條約定：「買賣位置大肚段35-2094、35-2087地號與同段35-2095、35-2088地號間有一道路預定地，道路預定地與35-2094、35-2087地號土地邊緣有部分畸零地，待分割後，乙方（即林晉諒等3人）應以每坪新臺幣5000元整計算出售給甲方（即原告，道路預定地不包括在買賣範圍內，並供甲方通行不得阻塞），本土地增值稅、登記費由甲方負擔。」該所謂畸零地，即35-3160、5195、3164、3122地號土地（見中簡卷第13至14頁）。
㈣原告於73年間將35-2087等5筆土地，轉售並移轉所有權登記予訴外人邱旭玲。
㈤臺中市○○區○○段35-5216、35-5217、35-3160、35
-5195、35-3164、35-3122等6筆地號土地（系爭土地），自60年12月15日分割，並登記為被告一人所有（見中簡卷第47至52頁）。
㈥原告於106年12月18日收受被告所寄送臺中法院郵局存證號
碼003094號函，該函載述：「原告未經同意，將35-5216地號土地交付第三人使用，而終止使用借貸契約。」（見中簡卷第16頁）。
㈦原告先後委託律師寄發律師函及存證信函，催告被告移轉系
爭土地所有權，被告分別於107年1月9日、107年1月15日、107年1月17日收受該律師函及存證信函（見中簡卷第23至31頁）。
㈧林晉諒等3人沒有將35-5216地號土地由農業區變為工業區
的事實備齊文件並通知原告，也沒有將35-2087等5筆土地及35-5216等6筆土地已分割的事實通知原告。
二、本件爭點：㈠系爭買賣契約及69年附約是否為不可分之債？原告得否僅請
求被告一人履約？㈡系爭買賣契約附約、69年附約性質為本約，或屬預約？㈢原告依系爭買賣契約第11條、系爭買賣契約附約第2條請求
被告將35-5216、5217地號土地移轉登記為原告所有；另依69年附約第1條請求被告將35-3160、35-5195、35-3164、35-3122等地號土地移轉登記為原告所有，是否已經罹於時效？㈣如原告請求為有理由，原告應為對待給付的金額為何？是否
有情事變更原則之適用？如有適用，被告得請求增加給付的金額為若干？
參、本院判斷：
一、系爭買賣契約及69年附約是否為不可分之債？原告得否僅請求被告一人履約？㈠數人有同一債權而以移轉一物之所有權為標的者，雖依給付
之性質非不可分，然除當事人有特別意思表示外，其給付應解為依當事人之意思為不可分，此項債權依民法第293條第
1項之規定，固無須債權人全體共同請求給付，但各債權人僅得請求向其全體為給付，債務人亦僅得向債權人全體為給付（最高法院30年渝上字第160號判例參照）。本判例雖是針對不可分債權所為之闡釋，但就不可分債務而言，依同一法理，如數人有同一債務，而以移轉一物之所有權為標的者，雖其給付之性質非不可分，如當事人並無特別意思表示之情形，其給付也應解為依當事人之意思為不可分。
㈡又所謂不可分債務，乃多數債務人以同一不可分給付為標的
的債務。因其給付不可分，故多數債務人必須負全部給付之義務，債務人既無從為一部給付，債權人亦無從請求一部給付。依民法第292條規定：「數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定。」準用民法第273條第
1項規定之結果，債權人得對於不可分債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後，請求全部之給付。此與協同之債之性質尚有不同。協同之債，謂以不可分之給付為標的，由數人負同一債務或有同一債權，其多數債務人應協同給付，多數債權人應協同受領之債也。因此，協同之債的多數債務人均應分別就其分擔之給付協同履行，全部之給付始得完成。因其非屬得由債務人中之一人為全部之給付，故非不可分債務。此時，由於應由全體債務人協同履行，債權人自無從請求債務人中之一人先為給付（參見 孫森焱 著，民法債編總論下冊第924、925、934、935頁。三民書局經銷，89年11月修訂版）。
㈢本件原告依系爭買賣契約及69年附約請求被告履約，將系爭
土地移轉登記為原告所有。依系爭買賣契約及69年附約約定，賣方當事人除被告外，尚有林晉恭、林晉國共3人。但事實上作為買賣標的之土地自60年12月15日分割後即登記為林晉諒1人所有（不爭執事項㈤）。被告自陳賣方應僅林晉諒
1人，其餘林晉恭、林晉國2人，雖於契約書上簽名用印，但目的僅止於兄弟3人間共同討論、決定、見證之效果，非系爭買賣契約及69年附約的債務人等語（見民事答辯四狀，本院卷第138頁背面）。準此以言，系爭買賣契約及69年附約的賣方形式上雖林晉諒等3人，但僅被告1人才是實質的當事人，其給付之性質並無可分或不可分之問題，被告得本於土地所有權人之地位，為全部之給付，並無疑義。則原告以被告1人為本件之請求，於法並無不合。
二、系爭買賣契約附約、69年附約性質為本約，或屬預約？㈠依系爭買賣契約第11條約定，其買賣土地標的為坐○○○鄉
○○段35-427、428、429、976、977、295、296、
297、434、522、975等地號土地（見中簡卷第8頁）。而系爭買賣契約附約第1條約定：「乙方（被告及林晉恭、林晉國）所有坐○○○鄉○○段35-427、428、429地號土地係都市計劃農業區，乙方尚未變更為工業用地以前，應無常借給甲方（原告）使用，中途不可有任何理由收回該土地。」第2條約定：「乙方將該農業區變更為工業區後，並備齊所有權移轉證件時，應通知甲方辦理買賣契約，甲方應於收到通知後5日內前來辦理移轉登記並繳清價款，買賣價款每坪以新臺幣5000元整計算。」（見中簡卷第10頁）。可知35-427、428、429地號土地本來就是系爭買賣契約的標的，只因各該地號土地當時尚屬農業區土地，而以無償借用的名義，先提供給原告使用，等到變更為工業區土地後，再辦理移轉登記。而此部分買賣價款也因此而暫時沒有給付，系爭買賣契約末頁被告以手寫方式記載：「68年9月30日收到支票…3張，尚不足新臺幣23萬元整，待農業區變更後全部付清」（見中簡卷第9頁）可供佐參。由上足證系爭買賣契約附約的約定為本約的一部，並非預約。
㈡至於69年附約部分，其第1條約定：「買賣位置大肚段35-2
094、35-2087地號與同段35-2095、35-2088地號間有一道路預定地，道路預定地與35-2094、35-2087地號土地邊緣有部分畸零地，待分割後，乙方（被告及林晉恭、林晉國）應以每坪新臺幣5000元整計算出售給甲方（即原告，道路預定地不包括在買賣範圍內，並供甲方通行不得阻塞），本土地增值稅、登記費由甲方負擔。」且兩造不爭執該所謂畸零地，就是35-3160、5195、3164、3122等地號土地（不爭執事項㈢）。而該畸零地所示4筆地號土地，於分割前為35-2088、2095地號土地，35-2088、2095地號土地又是於69年自35-975地號分割而來，此有臺中市龍井地政事務所107年2月26日龍地二字第1070001203號函文在卷可參（見中簡卷第54頁）。該35-975地號土地，參照系爭買賣契約第11條約定，是該土地標示地號中之買賣標的之一。如再對照69年附約第2條約定，更明定該畸零地分割後以每坪5000元計價，此與系爭買賣契約所購買土地的售價相同。可知系爭買賣契約簽訂之後，於69年間因分割導致地號變動，原告為了土地整體利用之目的，就分割後產生的畸零地，與被告及林晉恭、林晉國另為協議價購，才會另簽訂69年附約。既然以「附約」為名，又依其前後交易脈絡觀察，應是延續系爭買賣契約的同一交易目的而來。綜合以觀，應認69年附約的性質也是本約，並非預約。至於分割後移轉的約定，只是履行的條件，與預約或本約的判斷並無相干。
三、原告依系爭買賣契約第11條、系爭買賣契約附約第2條請求被告將35-5216、5217地號土地移轉登記為原告所有；另依
69年附約第1條請求被告將35-3160、35-5195、35-3164、35-3122等地號土地移轉登記為原告所有，是否已經罹於時效？㈠被告抗辯原告之請求權已因罹於時效而消滅。原告則表示，
被告就35-5216、5217地號土地已變更為工業區用地的事實，依系爭買賣契約附約第2條約定，有通知義務，被告怠於通知，原告的請求權無從行使，故不能起算時效。至於35-3160、5195、3164、3122等地號土地，依69年附約第1條約定，被告也應將已為分割的事實通知原告，因被告怠於通知，故時效仍無從進行。
㈡民法第128條規定，消滅時效自請求權可行使時起算。所謂
請求權可行使時，乃指權利人得行使請求權之狀態而言。附停止條件之請求權，以其條件成就之時為其可行使之時（最高法院103年度台上字第515號判決意旨參照）。又民法第
128條所謂請求權可行使時，係指行使請求權在法律上無障礙時而言，請求權人因疾病或其他事實上障礙，不能行使請求權者，時效之進行不因此而受影響（本院31年11月19日決議㈠）。權利人主觀上不知已可行使權利，為事實上之障礙，非屬法律障礙（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。
㈢就35-5216、5217地號土地部分，系爭買賣契約附約第2條
約定於變更為工業區後，被告應通知原告辦理買賣契約，此為買賣的本約，僅因尚未變更為工業區土地，乃暫時以無償借用的方式供原告使用，有如前述。準此，該土地變更為工業區此一不確定發生的客觀事實一旦成就，被告就負有辦理買賣契約並移轉登記所有權的義務。而該35-5216、5217地號土地於77年3月8日就已經變更為乙種工業區，此有臺中市政府都市發展局107年10月2日中市都計字第1070169842號函在卷可憑（見本院卷第110頁），並為兩造所不爭。則於77年3月8日變更為工業區用地之後，其停止條件成就，辦理買賣及移轉已經無任何法律上之障礙，原告就可以請求被告履約。雖然被告沒有將該土地已變更為工業區用地的事實通知原告，致原告主觀上不知其情，但這只是事實上的障礙，並不是法律上障礙，依前揭判例意旨及說明，仍應自77年3月8日起算原告的請求權時效。但原告逾15年以上始為本件請求，其請求權已經罹於時效而消滅，可以認定。
㈣至於35-3160、5195、3164、3122等地號土地，依69年附約
第1條約定，是以「分割」此一客觀上不確定事實之發生為停止條件，於條件成就後，被告就有辦理買賣契約並移轉登記所有權予原告的義務。經查，35-3122地號土地於77年5月完成分割登記，分割自35-2095地號土地；35-3160、3164地號土地，也是於77年5月完成分割登記，分割自35-2088地號土地。另35-5195地號土地，則於91年10月完成分割登記，但其是分割自35-3160地號土地等情，有臺中市龍井地政事務所107年10月11日龍地二字第1070006763號函文附卷為憑（見本院卷第111頁）。據此，各該土地均應於77年5月完成分割登記時，其停止條件即已成就，原告請求被告履約的法律上障礙已經排除，如上說明，也應自該時起算時效。原告主張分割的事實應經被告通知後始能起算時效云云，基於前述同一理由，為不可採。此部分原告逾15年以上始為本件之請求，其請求權已經罹於時效而消滅，同可認定。
肆、結論：
一、綜上所述，原告依系爭買賣契約及69年附約之法律關係，請求被告應將系爭土地所有權移轉登記為原告所有，為無理由，應予駁回。原告之訴應予駁回，假執行之聲請失其依附，應併予駁回。
二、本件事證明確，雙方其他攻擊防禦及舉證方法，經本院審酌後，認為均不影響判決結論，故無庸逐一論述，附此說明。
三、原告之訴為無理由，訴訟費用應由原告負擔。中華民國108年3月14日
民事第五庭法官李嘉益以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年3月14日
書記官黃麗靜