裁判字號：臺灣新北地方法院100年訴字第1162號民事判決
裁判日期：民國101年11月27日
裁判案由：損害賠償
臺灣板橋地方法院民事判決100年度訴字第1162號原告 李蕙枝 訴訟代理人 張建鳴 律師複代理人 張曼娸 律師被告法定代理人 楊玉琴 被告 陳建衡 上二人共同訴訟代理人 陳明宗 律師複代理人 張曉佩 上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101年11月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴訟，由被告住所地之法院管轄；當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第1條第1項前段、第24條分別定有明文。經查，本件被告住旺不動產有限公司（原名雙和資產管理有限公司，下稱住旺公司）之主事務所所在地位於新北市永和區，且依原告與被告陳建衡所簽立之不動產買賣契約第12條第8項之約定，合意以買賣標的所在地即新北市永和區之法院為第一審管轄法院，此有被告住旺公司之變更登記表及不動產買賣契約書各1份在卷可參。是本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於民國99年8月19日經由被告住旺公司向被告陳建衡以總價金新臺幣（下同）1,540萬元，購買坐落新北市○○區○○段299、299-1、299-2地號土地，及其上同段498建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷15之2號7樓房屋（下稱系爭房屋）。而被告住旺公司於仲介系爭房屋時，向原告表示系爭房屋本為7樓建築，先前之屋主已改建為8樓，該改建之8樓為緩拆違章建築，9樓為頂樓平台，此均為單獨使用範圍，故出售價格尚稱合理，並出示由被告陳建衡填寫之不動產標的現況說明書，其中第14項、第27項清楚記載上情，原告不疑有他，遂與被告陳建衡簽約並付清價金。詎原告開始對8樓進行裝潢時，遭人報請拆除，致使8樓內之裝潢全部遭到拆除，經向鄰居探詢結果，方知悉1樓住戶 孫樂民 出售系爭房屋予被告陳建衡時，曾有約定8樓至9樓部分應保留逃生通道，顯與被告陳建衡所擔保頂樓平台為單獨使用之情形不符，系爭房屋亦已構成瑕疵，被告陳建衡自應負擔瑕疵擔保之責。又被告住旺公司，受原告委任仲介房屋買賣，就8樓及9樓是否為單獨使用一事，卻未盡查證義務，顯然對於處理委任事務有過失，亦應對原告負賠償之責。
㈡、原告委請室內設計公司估算，8樓部分保留逃生通道，致使大門向後縮減，需減損9坪之使用空間。而原告本欲將該部分設計為1間套房出租，月收租金約為9,000元，年收租金為108,000元，且系爭房屋建築完成於71年12月24日，耐用年限為55年，自原告簽立系爭買賣契約時起仍有27年使用年限，依 霍夫曼 計算方式，原告就8樓部分損失1,876,922元。至9樓部分則需減損26坪之使用空間，9樓頂樓平台部分雖無建築，但原告本可將之作為私人庭院，卻因須設置逃生平台，致減少經濟價值，以每月1,000元估算，每年損失為12,000元，再依霍夫曼計算27年之損失為208,546元，總計
8樓、9樓之損失為2,076,922元，惟原告暫以151萬元為請求金額。又兩造於本件訴訟進行中已合意依原告於101年2月21日書狀所附之丈量圖說計算瑕疵面積，原告因上開附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分均無法專用，減少面積合計5.01坪，即16.562平方公尺，每平方公尺之單價則以13,170元計算。
爰依據民法第359條或第227條之規定，請求被告陳建衡減少價金或賠償損害151萬元，並依據民法第544條之規定，請求被告住旺公司賠償所受損害151萬元。又被告二人對於原告應負之賠償義務為不真正連帶關係等語。
㈢、聲明：
１、被告陳建衡應給付原告151萬及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
２、被告住旺公司應給付原告151萬及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
３、前2項所命之給付，如其中一被告已履行全部或一部，他被告於已履行之範圍內免給付之義務。
４、願供擔保，請宣告准予假執行。
二、被告則以：
㈠、被告陳建衡部分：
１、訴外人孫樂民原為系爭房地之7樓所有人，其已將系爭房地增建8樓及9樓作為單獨使用，方出售系爭房地予被告陳建衡。而被告陳建衡與訴外人孫樂民雖於買賣契約中有約定住戶要求8樓至9樓空間需保留逃生通道之事實，然依債之相對性，縱認被告陳建衡知悉上開情事，並非即有義務告知原告。況且，依原告提出準備二狀所附之照片，可見系爭房屋於簽約當時現況，8樓至9樓已設有逃生通道之樓梯存在，且因全體住戶之水錶係置放於系爭房屋頂樓平台，被告陳建衡之代理人 鄧欣仁 於簽立系爭買賣契約時，確有向原告說明須留置通道，以利抄錶、維修及注意逃生通道等安全情事。再者，因系爭房地8樓及9樓增建部分，不論有無保留逃生通道均不能長期合法永久使用，亦即系爭房地8樓及9樓增建部分本即有隨時被拆除之虞或其他危險，則縱需拆除以留置逃生通道亦不構成瑕疵。而被告陳建衡於99年8月19日經被告住旺公司居間，以1,540萬元出售系爭房地予原告時，即清楚向原告說明系爭房地7樓有改建套房，陽台外推，8樓及9樓有增建部分，均屬違建，並於不動產標的現況說明書第14項清楚記載，以免損及原告權利，且於系爭買賣契約第2條第2項後段約定於交屋後，系爭房地增建部分倘有遭拆除，原告須自行負擔風險。是原告主張被告陳建衡未告知上情，已構成瑕疵乙節，即無理由。又原告既未證明有住戶已向被告主張權利或須保留通道等情，且倘若原告有遭住戶主張權利或須保留通道等情，亦為原告所應承受之危險，不得向被告主張權利，則舉重明輕，系爭房屋現況既未拆除，僅係使用面積短少，原告自不得藉詞向被告陳建衡請求賠償。至9樓頂樓平台部分，因系爭房地8樓、9樓均為訴外人孫樂民所增建，並為訴外人孫樂民所單獨使用，且系爭房屋之8樓及9樓部分，為全體住戶約定專供系爭房屋所有權人使用，為約定專用，是被告陳建衡既向原告說明上情，依據前手孫樂民之說明，而於不動產標的現況書第27項欄位勾選「是」，並無違誤。
２、縱認原告須將樓梯出入口保留於公共可得出入之處所，致受有減少使用面積之損害，實務對於頂樓增建拆除之不能合法使用其市價貶損估算，係以臺北市舉辦公共工程對合法建物及農作改良物及違章建築處理辦法為計算，即每平方公尺為13,170元。又依原告所繪丈量附圖說明，其中Ｂ部分面積
1.23坪，原告係隔成儲藏室使用；其中Ｃ部分面積1.54坪，本即為樓梯不能使用，故原告就Ｂ、Ｃ部分均未受有不能使用之損害，至多僅受有Ａ部分即退縮樓梯出口面積2.24坪之損害，且扣除原告門口玄關及鄰居玄關之大門進出口部分之面積，原告受有減少使用面積之損害，應為6.1平方公尺。
再者，系爭房地之9樓並無建築，原告僅須設逃生通道，並無減損伊使用之價值，故原告請求被告賠償151萬元，並無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡、被告住旺公司部分：原告並未委任伊處理事務，伊僅有居間系爭房地出售予原告。又伊並未向原告說明系爭房地8樓為緩拆違章建築，亦未向原告說明均為單獨使用。而伊既已清楚向原告說明系爭房地7樓有改建套房，陽台外推，8樓及
9樓有增建部分，並於不動產現況說明書第14項為詳實記載，以免損及原告權利，是伊於居間出售系爭房地予原告，並無任何過失。再者，伊所提供者乃居間服務，依民法第565條規定，伊服務內容僅及於報告訂定買賣契約之機會或訂定買賣契約之媒介，就該契約本質及服務內容以觀，不負有檢查買賣標的物之義務。則原告主張伊處理委任事務有過失，應對原告負賠償之責，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、原告於99年8月19日經由被告住旺公司之仲介，向被告陳建衡購買系爭房地，買賣標的包括7樓改建套房、8樓增建及
9樓頂樓平台，買賣價金為1,540萬元，原告已依約付清價款。
㈡、被告陳建衡與其前手孫樂民，曾於渠等間之買賣契約中約定系爭房屋之8樓至9樓需保留逃生通道。
㈢、系爭房屋於兩造簽約時，8樓通往9樓之樓梯正在施工中。
㈣、原告於簽約前已勘查系爭房屋現況多次，並已知悉系爭房屋之頂樓置有全體住戶之水錶。
四、本件之爭點及法院之判斷：原告主張其於99年8月19日經由被告住旺公司之仲介，向被告陳建衡購買系爭房地，價金為1,540萬元，原告業已付清價款等情，為兩造所不爭執，堪信原告此部分之主張為真實。然原告再主張因系爭房地之8樓至9樓部分應保留逃生通道，致其使用面積及價值受損，並與被告陳建衡擔保係屬單獨使用之情形不符，系爭房屋已構成瑕疵。又被告住旺公司接受原告委任，卻未盡查證義務，顯然對於處理委任事務有過失。爰請求被告陳建衡減少價金或賠償損害，及請求被告住旺公司賠償損害等語。則為被告二人所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件應審酌之爭執點為：㈠倘系爭房屋之8樓至9樓需保留逃生通道，是否構成系爭買賣標的物之瑕疵？如是，原告依民法第359條或第227條，得請求被告賠償金額若干？㈡被告住旺公司就系爭房屋之8樓及9樓為單獨使用一事，應否負調查義務？如是，原告依據民法第544條之規定，請求被告住旺公司給付151萬元，是否有理由？茲分述理由如下：
㈠、倘系爭房屋之8樓至9樓需保留逃生通道，是否構成系爭買賣標的物之瑕疵？如是，原告依民法第359條或第227條，得請求被告賠償金額若干？
１、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵，乃指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利，亦為民法第349條所明定。所謂權利瑕疵擔保，依民法第349條及第350條規定，出賣人僅擔保第三人就買賣之標的物對買受人不得主張任何權利及擔保其權利確係存在，亦即出賣人應擔保買賣標的之權利完整無缺或權利存在之謂。權利之瑕疵，出賣人對之負擔保責任者，以買賣契約成立時業已存在者為限，若於契約成立當時權利並無瑕疵，而嗣後權利始有欠缺，則僅生債務不履行或危險負擔之問題，與權利瑕疵擔保責任無關。經查：
①、兩造於系爭買賣契約第1條約定：「不動產標示及買賣權利
範圍…樓房層數7…層數7」、第2條第1項約定：「買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：一、增建或占用範圍：詳屋況說明書。」等語（見本院卷第11至12頁）。而該現況說明書第14項記載：「建物部分是否包含未登記之改建、增建、加建、違建部分。說明：7樓改建套房、陽台外推、8樓增建、9樓增建」等語（見本院卷第19頁）。堪認系爭買賣標的包括系爭房屋及8樓增建及9樓增建屋頂平台部分，僅係該增建部分無法辦理變更登記，合先敘明。
②、原告雖主張被告陳建衡未告知其與前手孫樂民於買賣契約中
有關8樓至9樓增建部分需保留逃生通道之約定，顯與被告陳建衡於不動產標的現況說明書第27項所擔保頂樓平台為單獨使用之情形不符，致原告減損設計1間套房之使用面積，系爭房屋亦已構成權利瑕疵云云，並提出告陳建衡與前手間買賣契約節錄及不動產現況說明書影本各1份為證，被告陳建衡則對於未告知其與前手孫樂民於買賣契約中約定系爭房屋之8樓至9樓需保留逃生通道一事，固不否認。惟按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，本即不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相對性原則；依此，縱認被告陳建衡未告知原告伊與第三人間之債權契約約定事項，然原告既不受該債權契約之拘束，而原告更自認依現行建築技術法規，系爭建物之8樓之9樓並無須留置逃生通道（見本院卷第76頁背面），被告對此亦不爭執，自難認原告買受之系爭房屋存有何權利瑕疵可言。
③、再查，被告陳建衡對於其於不動產標的現況說明書第27項：
「本房地為頂樓，頂樓平台是否為自己單獨使用」勾選「是」等情，固亦不否認之。然早年公寓大廈頂樓住戶於未經其餘區分所有權人同意，亦未與其餘區分所有權人約定屋頂平台由其專用之情況下，即擅自占用屋頂平台增建建物之情況甚為普遍，於房地交易慣例上該屋頂增建建物輒與頂樓之區分所有建物一併出售，且因頂樓平台增建物之使用面積較大，類此產品之成交價通常亦較高，惟倘有其餘區分所有權人對屋頂平台主張權利，該增建部分即有遭拆除之風險，尚難單憑被告陳建衡於不動產標的現況說明書第27項之記載，即遽認被告陳建衡有擔保系爭房屋之增建部分為單獨使用，得排除其餘區分所有權人對屋頂平台主張權利之事實。況且，按大樓屋頂平台，乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同構成部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各區分所有人共有。縱建築物共有人約定屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，可認係共有物之分管約定，然區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的，始為合法。亦即，屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全。則縱認原告就系爭房屋之屋頂平台有管理使用之專用權，然倘於其上所加蓋之建物，有違平台原有構造及功能，自非依分管約定之方法而為管理使用。且查，關於系爭房屋增建部分，兩造並於買賣契約第2條第2項後段約定：「若在交屋後被通知須拆除或被拆除者，則由甲方（即原告）承擔風險」（見本院卷第12頁），依此可見，原告已確實知悉系爭房屋頂樓增建部分，並無永久全部管理使用權存在，原告更與被告陳建衡於簽約時，即明白約定系爭頂樓增建部分日後遭拆除之風險，係由原告承擔，亦即縱使系爭房地於點交後，經同一區分所有建物之其他住戶要求原告應保留頂樓逃生通道時，原告本即有拆除非法增建物保留逃生通道之義務；再參酌系爭不動產標的現況說明書第14項所載：「若為違建（未依法申請改建、增建、加建之建物），買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。」等語（見本院卷第19頁），兩造於簽約時，顯已排除系爭頂樓違建部分之物之瑕疵擔保責任。依此，原告於簽約時既已知悉就頂樓違建專用部分，並無全部永久管理使用權，而與被告陳建衡達成買賣契約之合意，就買賣價金部分即已併予考量該等交易價值，自難認系爭買賣標的物具有何物之瑕疵，而認原告得再行主張減少價金。
③、再查，原告雖又聲請傳訊設計師 黃忠正 ，於100年11月15日
本院言詞辯論期日到庭具結證稱略以：「（問：原告在99年
8月間購買系爭房屋過程，你是否知悉？）知道。」、「（問：系爭買賣契約簽約時，你有無陪同原告到過房屋現場？）有，二至三次。」、「（問：看系爭房子時是否有跟被告陳建衡當面接觸？）我第一次去看房子的時候，仲介有介紹賣方，但是否為被告本人我不確定。其他次好像只有仲介在場。」、「（問：準備三狀附圖是否為證人劃的設計圖〈提示準備三狀所附設計圖〉？）這個是還沒有確定的圖。因為後來不是我施工的。」、「（問：簽約時、第一次看屋時候是否全程在場？）簽約時我不在場，是付尾款交屋的時候我在場。」、「（問：賣方是否有跟你們提到因為與一樓有親戚關係，叫我們不用去一樓拜訪？）有。」、「（問：系爭房屋八樓頂樓有個平台？）我看是空的。電梯直達八樓，八樓與九樓之間有樓梯。」、「（問：九樓的情形？）當時是說九樓可以使用，當時我有看到九樓有共用水錶，所以我有提到是否要預留一個通道，可讓住戶通過看水錶。賣方的人當時是說不用留通道，可將水錶號碼抄給其他住戶看就可以了。」、「（問：賣方當時有無說要保留逃生通道這件事？）我接觸的時候是沒有聽說。」、「（問：你去時當時已經有看到八樓有一樓梯？）是的。」、「（問：當時賣方有無談到該八樓樓梯是要作為公共使用？）這個沒有談到。我當時只是詢問這個八樓樓梯是否要通往九樓的，因為那時候內梯還沒有做，我第一次去是從外面上九樓。」、「（問：設計八樓、九樓有無畫成公共通道？）那個通道算私人通道，也可算是公共通道，因為我們一般設計是留120公分，可是這個留100公分。」等語，此有當日言詞辯論筆錄1份在卷可稽（見本院卷第103頁至第104頁背面）。則依前開證人黃忠正之證詞可知，證人黃忠正係於兩造點交系爭房地時，方至房屋現場，本無從證明被告陳建衡或其代理人於簽立系爭買賣契約時，是否曾告知原告關於8樓至9樓無需保留逃生通道一事。再佐以系爭房屋點交時，由8樓通往9樓屋頂平台間之樓梯正在施工中，此一事實亦為兩造所不爭執，而觀諸原告所提簽約時之圖片（見本院卷第80頁附圖一），該樓梯與8樓間並無隔間牆阻隔，固有可能使人誤認為一內梯，而非公共使用逃生通道之虞。然系爭買賣總價高達1,540萬元，衡諸社會常情，不動產買賣契約之當事人必當慎重其事，原告既已詳細勘查房屋現況多次，且已知悉系爭房屋之頂樓置有全體住戶之水錶，則原告自應已知悉有樓頂有留置通道，以利抄錶、維修及注意逃生通道等安全情事之必要。則難認系爭建物8樓至9樓需留置逃生通道一節，構成系爭買賣標的物之瑕疵。
２、另原告主張被告陳建衡應依民法第227條債務不履行之規定，負損害賠償責任云云。惟查，依系爭不動產買賣契約書第1條約定，系爭買賣標的物包括系爭土地及7樓建物，7樓改建套房、陽台外推、8樓增建、9樓增建，而被告陳建衡於交屋時，已將系爭房地及系爭頂樓增建部分一併交付予原告，原告亦自承就系爭建物8樓及9樓進行裝潢整修工程，堪認被告陳建衡就系爭房地及頂樓增建部分已依約履行其給付義務。此外，原告未提出其他證據證明被告陳建衡有未依債之本旨履行之情事存在，則原告主張被告應負不完全給付責任，即無理由，無從准許。
㈡、被告住旺公司就系爭房屋之8樓及9樓為單獨使用一事，應否負調查義務？如是，原告依據民法第544條之規定，請求被告住旺公司給付151萬元，是否有理由？
１、按民法第529條規定，關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。居間契約係指當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約而言，民法第565條定有明文，是居間契約亦為勞務給付契約之一種，居間契約之有關規定應優先於委任契約之規定而適用；居間契約未規定時，即應適用有關委任契約之相關規定（最高法院79年台上字第579號判決意旨參照）。再按仲介業務指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4條第5款定有明文。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。又居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務，民法第565、567條分別定有明文，是不動產仲介業為媒介居間之業務者，除訂約之媒介外，亦負有據實報告、妥為媒介及調查之義務。
２、經查，被告住旺公司自承為系爭房地買賣契約之居間人，依民法第567條第1項前段及第2項規定，居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。且被告住旺公司為本件居間受有報酬，依同法第
535條後段規定，其處理委任事務，應以善良管理人之注意為之。又所謂善良管理人之注意，係指社會一般誠實、勤勉而有相當經驗之人，處理事務時，所應具備之注意。且查，被告住旺公司於締約時，對系爭房屋之8樓與9樓增建部分，已於不動產現況說明書第14項為相關記載，並帶原告至現場觀看系爭買賣標的物、公共水錶所在位置等情事，且原告確已知悉上情。縱被告住旺公司未詢問系爭房屋所在大樓之住戶，關於系爭房屋之8樓及9樓是否需留置逃生通道一事，然被告住旺已就系爭房屋增建之現況及權利義務向原告說明，可認被告住旺公司已盡注意義務及調查、報告義務。是原告主張被告住旺公司未盡上開查證義務，顯然對於處理委任事務有過失，即非可採。
五、綜上所述，原告依民法第354條、第359條、第227條之規定，請求被告陳建衡應給付151萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，以及依民法第
544條之規定，請求被告住旺公司應給付151萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認為均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年11月27日
民事第三庭法官邱育佩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國101年11月27日
書記官彭麗紅