裁判字號：臺灣士林地方法院102年重訴字第316號民事判決
裁判日期：民國103年08月12日
裁判案由：塗銷所有權移轉登記等
臺灣士林地方法院民事判決102年度重訴字第316號原告 翁耀宗 訴訟代理人 石宜琳 律師複代理人 郭運廣 律師被告 王秀 棻訴訟代理人 王東山 律師複代理人 李美寬 律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國103年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告翁耀宗於民國88年10月4日與其胞弟 翁頌 發二人共同繼
承其母所有坐落於台北市○○區○○段○○段000地號之土地，面積117平方公尺（約35.39坪），暨其上建號33377建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段○○○巷○○號1、2樓及頂樓加蓋房屋；嗣並分別於89年1月11日及同年4月12日辦理分割繼承登記與共有物分割，原告分得上揭建物1樓即建號30695號建物，門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○號房屋暨其上台北市○○區○○段○○段000地號土地持分二分之一（下稱系爭不動產）。
㈡原告僅有高職學歷，本係於工廠擔任作業員，平日甚少與他
人交際往來，亦未曾從事商業投資活動，生活極為單純。因原告先前懷疑其妻有外遇情事，遂因委託徵信業者辦理徵信而結識訴外人 許世明 。然許世明見原告生性極為木訥，亦無相關投資經驗，竟藉機慫恿原告委託辦理高額索價之「婚姻挽回方案」，並佯稱可代原告投資期貨、電玩及大陸「稀有土壤」買賣等事業，屆時不但可將上開委任報酬如數賺回，甚至可獲得更多利潤云云，致原告於輕率、無經驗之情況下，遭許世明哄騙而多次向金融機構及民間業者貸款以進行「投資」，而所貸款項亦幾乎全數遭許世明取走，累計金額逾新臺幣（下同）710萬元。詎料，許世明竟向原告誆稱先前交付之資金因投資失利而全數虧空殆盡，嗣後 伊更 趁原告因無力償還上開債務倍感焦急之際，遊說原告再另行向民間借款以清償舊債，是於101年3月6日晚間10時許，由許世明負責將原告約出，與被告 王秀棻 及訴外人 王明輝 碰面，表示先前向銀行及民間業者所貸款項清償期即將屆至，急需向被告借款以清償上開債務，並催促原告於王明輝所提出預先擬妥之借據上簽名蓋章，致原告因畏懼舊債屆期無法清償而遭提告，於未能熟慮之情況下，率依許世明之指示交付私章及台新銀行存摺，並以自己名義向被告借款500萬元，約定借貸期間為101年3月6日至同年6月5日並以原告因繼承取得之系爭不動產設定抵押權予被告。且上開借據內「其他約定事項」欄位內並有由王明輝以手寫記載「乙方（即原告）同意提供擔保之不動產（即系爭不動產）作預告登記。乙方同意於抵押權設定契約書載明流抵契約。」等字樣，而該筆款項亦遭被告先行扣除3個月利息共計45萬元、仲介費10萬元以及約定由被告代償原告與其他民間業者間成立之借款債務300萬元後，方於101年3月8日將餘款匯入原告帳戶。然許世明旋即於同日將其中125萬元提領取去，其他款項則表示欲用以償還原告先前向銀行貸款之利息，是原告背負數百萬債務，卻幾乎未能取得分文。
㈢嗣許世明並未遵守先前承諾代原告清償上開債務，原告遂再
度陷於債務不履行之狀態。此時被告與王明輝等人即按計畫藉機恫稱：原告無法清償上開債務，則依據系爭借據中所載「流抵契約」之約定，伊有權將系爭不動產逕為過戶至伊名下；倘若原告拒絕將系爭不動產移轉登記予被告以代清償，伊必會對原告提起刑事詐欺告訴。復被告誆稱系爭建物之屋齡已逾40年，殘值無多，是建物本身與坐落基地價值共計至多僅1,200萬元而已；現伊願以1,220萬元為價向原告收購系爭不動產，以扣抵原告之500萬元欠款及被告未來代償銀行房貸720萬元，已屬超額價購云云。按原告過去並無買賣房地之經驗，對於系爭不動產於交易市場上之客觀合理價額更無概念，遂聽信被告所言而未就買賣價金爭取談判機會；加之其深恐自己債務不履行一事將被誤為係自始故意訛詐他人而蒙受刑責，是其對於被告揚言欲提起刑事告訴一事心生畏怖、甚感惶恐，萬般無奈下被迫於101年7月2日先將系爭不動產權狀、印鑑證明、土地謄本等文件交予被告占有，並於101年7月19日在王明輝所事先草擬乙份A4大小，內容甚為簡略之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）上簽章，被告隨即於同年8月3日將上開房地移轉登記於自己名下。然早於系爭借貸契約簽署數日前，王明輝即已先行至系爭不動產所坐落現場確認屋況。按以系爭建物坪數暨所坐落位置等因素而論，與系爭不動產位於道路同側、相同坪數面積之建物，經相關房仲業者估價，系爭不動產為獨棟獨院，其實際市價至少值5,500萬元，甚至可達6,300餘萬元，此與本件系爭買賣契約所約定價款相較，竟有近5倍之差異。被告預謀藉由「買賣」手段實行流抵契約約款方式，以極不相當之不合理價額巧取顯逾其債權範圍之利益，至為顯然。原告已於102年3月27日以台北小南門郵局第31號存證信函，向被告為撤銷系爭不動產買賣契約暨移轉所有權之意思表示。
㈣被告為取得原告所有之系爭不動產所有權，於可預見原告無
相當資力可如期返還借款之情況下，先係與許世明聯手誘騙原告於載有流抵契約約款之借據上簽名；嗣後再藉原告未能清償上開債務之時，向原告訛稱供擔保之系爭不動產價值至多僅存1,200萬元云云，恰足堪扣抵所積欠債務及將來代原告清償銀行房貸等款項，並恫稱若原告不願讓與系爭不動產以供清償系爭債務，則被告即會對其提起刑事詐欺告訴，致原告誤信系爭不動產僅存被告所稱價值，復因不諳法律而憂懼將因債務不履行一事而遭受刑罰，率以顯低於市價之1,220萬元價額賤價「出售」予被告以代清償。再者，系爭買賣契約之形式與內容均過於簡略，按目前不動產交易慣例及社會通念，尚難認同本件兩造係本於平等磋商地位，基於自由意志所締結之有效契約，相關歷程顯已違反一般社會經驗常情。是原告所為就系爭不動產之出售暨後續移轉所有權之意思，係受被告詐欺及脅迫所為者，原告嗣後於102年3月27日寄發存證信函撤銷前揭意思表示，則依民法第114條規定，上開原告所為訂立系爭不動產買賣契約及移轉所有權之意思表示及法律行為既已撤銷，視為自始無效。依民法第114條第2項準用第113條規定，暨依民法第184條、第213條及第179條、第767條第1項中段之規定，將現登記於被告名下之系爭不動產所有權登記予以塗銷。
㈤退一步而言，若認原告非受詐欺、脅迫而為意思表示，惟系
爭不動產經鑑定單位即誠正海峽兩岸不動產估價師事務所於103年6月12日就系爭不動產做成之不動產估價報告，顯示系爭不動產價值至少為2,108萬6,652元，固與本件卷附「附件二」房仲業者估價記載「市價至少5,500萬元」，尚有落差，惟客觀上即顯然高於被告曾向原告所稱之1,220萬元幾近一倍，則併原告之過去單純經歷及上開被告方強勢之作法與各種詐騙、欺瞞說詞，造成原告因知識經驗顯然不足，且當下無他法可尋或求助，遂不得已於急迫、輕率與無經驗情況下，簽訂當時交易價值顯失公平之系爭買賣契約等文件；矧，系爭不動產以系爭建物坪數暨所坐落位置等因素而論，位於道路同側、相同坪數面積之建物，經相關房仲業者估價，其實際市價至少值5,500萬元，甚至可達6,300餘萬元，均此與本件系爭買賣契約所約定價款相較，竟有近5倍之差異，且系爭不動產為獨門獨院之獨立建物，於台北市更顯難得，價值更顯不斐，則本件被告利用原告單純、無任何鉅額交易之社會經驗，更於被告亟需用錢解決債務問題之際，以欺瞞或威脅方式迫使原告於無經驗下，簽訂系爭買賣契約，其系爭不動產客觀價值與系爭買賣契約約定價值顯不相當，對原告而言顯失公平，核被告之行為應屬民法第74條第1項所謂暴利行為，則被告仍有趁原告急迫、輕率、無經驗之情況下，使以顯然低於市價之不合理價格出售系爭不動產予被告以抵償欠款，依當時情形顯失公平，原告爰依民法第74條規定，聲請法院撤銷兩造間於101年7月19日所訂定之系爭不動產買賣契約及同年8月3日系爭不動產之所有權移轉登記，以維公平法紀；判決撤銷後，依民法第114條第2項準用第113條規定，暨依民法第184條、第213條及第179條、第767條第1項中段之規定，將現登記於被告名下之系爭不動產所有權登記予以塗銷等語。並聲明：㈠先位聲明：⒈被告應將系爭不動產所有權登記塗銷。㈡備位聲明：⒈原告與被告間於101年7月19日所簽立系爭買賣契約暨系爭不動產所有權移轉行為均撤銷。⒉前項判決撤銷後，被告應將系爭不動產所有權登記塗銷。
二、被告則以：㈠緣原告向被告借款500萬元，屆清償期而無法清償，且避不
見面，嗣原告待被告寄發存證信函後，始以電話聯絡被告，被告遂委請被告之弟 王銘輝 出面與原告協商還款事宜。王銘輝與原告見面後，因原告亦無法提出具體還款方案，王銘輝遂要求原告與其家人一同出面洽商。兩造第一次見面時，雙方均偕其弟出面洽談，席間原告之弟 翁頌發 表示欲向原告承購系爭不動產，再以價金之一部償還積欠被告之借款；嗣第二次見面時，翁頌發表示無法承購，請被告依借據所載之流抵條款辦理，並一併商議買賣條件，當日在場人員除兩造外，尚有被告之弟王銘輝、原告之弟翁頌發及原告二位姊夫，期間雙方商談氣氛融洽，各項條件很快達成共識，席間所購買之飲料費用尚由原告之弟翁頌發支付，如是豈能稱之為脅迫或詐欺？㈡兩造第一次洽商買賣條件後，原告又另要求被告應支付其信
貸部分40萬元，及因原告配合辦理自用增值稅，被告需再支付原告23萬元，並再補貼搬遷費用37萬元，計100萬元，此有切結書二份為憑，苟原告係遭被告脅迫或詐欺簽署系爭買賣契約，何以原告會再另要求被告支付前開款項？再者，兩造於簽訂系爭買賣契約時，原告係據之前與其弟、姊夫所達成之共識而喜悅簽訂，其弟翁頌發也在場，被告又如何脅迫或詐欺原告簽署？且被告依買賣契約之約定，要求原告提供「土地所有權人無租賃情形申明書」，以供辦理自用住宅優惠土地增值稅率，原告亦欣然同意提供，苟被告對原告有脅迫情事，伊豈會同意提出？且被告在辦理系爭不動產移轉過程均極為順利，反而因原告另有其他小筆負債，致被告尚需額外再支付原告部分款額達20餘萬元。被告係於101年10月底以系爭不動產向銀行辦理貸款，作為代為清償原告原有貸款之用，而向原貸款銀行領取抵押權塗銷文件時，除原告外，尚有其弟弟翁頌發、姊姊及姊夫陪同前往。換言之，原告處理每件事情均極為謹慎小心，深怕被騙，故伊每次均有弟弟或姊夫或姊姊等人陪同為之，且其間亦不斷地極力爭取自身權益，並於系爭買賣契約書上詳細載明被告應於系爭不動產過戶後歸還本票、借據及流抵切結書等憑證，被告又如何脅迫或詐欺原告？況被告僅係一介瘦弱小女子，又如何脅迫原告及其家屬？又如何稱之原告係在急迫、輕率或無經驗之情況下與被告簽署系爭買賣契約？準此，原告主張遭被告脅迫、詐欺或趁原告急迫、輕率、無經驗之情況下而簽署系爭買賣契約云云，顯與事實有悖，而無足可採。
㈢況依證人王銘輝於本院證述內容，益可徵被告自始僅要求原
告償還借款而已，並未要求原告必須將系爭不動產出售予被告，亦即以系爭不動產抵債乃係原告之要求，被告亦未以詐欺及脅迫之方式，逼迫原告與伊訂立系爭不動產之買賣契約。
㈣證人翁頌發固證稱原告係在無奈之情況下將系爭不動產出售
予被告云云，然原告對外欠債及銀行貸款均由被告代為償還，此乃原告不爭執之事實，至於原告與許世明間之債權債務關係，與被告無涉，而欠債還錢，乃屬天經地義之事，茍原告得以還款，被告又何須買受一間屋齡已達40年之舊屋。至於證人翁頌發證稱原告對系爭不動產價值並不清楚，致出售金額過低云云，惟按證人翁頌發於鈞院證述：「（問：你與被告還有王銘輝交涉期間，除了你與原告之外是否有找其他親友與被告洽商？）有，一個是我姊夫，他是在7月7日下午兩點，在巷口咖啡廳，他自己坐在附近的桌子，關心我們並沒有參與，7月19日我這個姊夫下午兩點就有陪我們跟王銘輝、王秀棻交涉，還有一位我表姊夫，在7月19日中午時他在開計程車，剛好在我家附近，基於關心，下午也陪伴我們到咖啡廳」、「（問：你這位姊夫及表姊夫的學經歷及職業為何？）我的姊夫也是高職畢業，好像是肄業，我不是很清楚，他現在的工作一樣在移民署，我的表姊夫我就不知道他的學歷，我只知道他在開計程車，我的姊夫好像47年次，表姊夫年紀比較大，好像快60歲，我不太確定」、「（問：原告與證人之學經歷為何？從事過何種行業？）我哥哥學歷是高職，他退伍之後就到大同公司當作業員…我也是高職畢業在高中時，…現在的單位叫內政部入出國及移民署」等語（詳本院102年11月13日言詞辯論筆錄）。可知原告及其弟、姐夫均為高職畢業，進入職場工作均已二、三十年，並非毫無社會經驗之人，再者，原告在與被告簽訂系爭買賣契約之前，均已與其家人充分討論，原告之弟翁頌發甚至曾想出錢買下系爭不動產，在此情況下，渠等豈有未討論若將系爭不動產售予被告之時，該買賣價金應以多少較為適當之理？況原告與被告簽約時，均有其家人陪伴，且其間亦不斷地極力爭取自身權益，並屢次要求被告支付額外費用，且於系爭買賣契約書上詳細載明被告應於系爭不動產過戶後歸還本票、借據及流抵切結書等憑證，已如前述，凡是種種均足證原告與被告簽訂買賣契約乃係經其深思熟慮，基於其自由意識而為之，絕非受被告以詐欺及脅迫之方式，亦非在急迫、輕率、無經驗之情況下為之甚明。
㈤原告以系爭買賣契約之形式與內容過於簡略為由，而主張該
契約難認同係兩造本於平等磋商地位，基於自由意志所締結之有效契約云云，惟按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」，民法第153條第1項定有明文，經查，兩造間之買賣契約雖無複雜之條款，惟就不動產買賣契約之必要之點，即買賣價金及標的物均已達成意思表示一致，是按前揭條款規定，兩造間之買賣契約即已有效成立，兩造均應受其拘束，又豈能據此主張非基於自由意志所締結之有效契約云云?況簽訂買賣契約時，原告與其弟二人均慎重其事，欣然簽訂，是原告現始改稱係受被告詐欺、脅迫云云，實屬臨訟狡飾，自非可採。
㈥系爭房屋之價值，按被告自網站下載永慶房屋仲介公司所登
，在台北市○○區○○○路○段週遭之實際交易成交價格，大標題明白顯示：電梯大樓之交易平均價約67萬元/坪，而公寓之交易平均價約44.2萬元/坪。另按被告自網站下載信義房屋仲介公司所登載，在台北市○○區○○○路○段方圓500公尺，實際交易成交價格，電梯大樓之交易平均價，屋齡0.1年最高約為80萬元/坪，其他落於60-70萬元/坪之間，而公寓之交易平均價約40-50萬元/坪之間。系爭不動產之房屋面積為71.57平方公尺，約為21.65坪，屋齡約40年，被告係以1,220萬元買下系爭不動產，換言之，被告係以每坪逾56萬元之價格買下系爭不動產，與前揭市場行情價格觀之，並無過低之嫌。雖誠正海峽兩岸不動產估價師事務所就系爭不動產之價值評估為2,108萬6,652元，惟觀乎其鑑定之價值，系爭房屋價值僅35萬38元，系爭房屋座落之基地價值則高達2,073萬6,614元，換言之，系爭不動產之價值高達98％均屬土地本身之價值，而不動產估價報告書係以「堪估標的現況為區分所有建物型態，屬兩層樓之公寓產品，市場上較為稀有，土地持分達17.7坪，已相當接近建物面積21.65坪，遠較一般公寓產品之土地持分面積比例高，在台北市可建地日益稀少之情況下，未來勢必以都市更新或是合建等方式進行開發，故本案之土地持分對於勘估標的有顯著之價值提升，列入價格考量因素…估價方法選用…土地：本報告以比較法評估素地之合理價格，再加計相關費用…」、「…建坪單價中隱含土地改建之價值，故本報告不採收益法，而採土地及建物分開之成本法評估。比價價格市場競爭力高，具現況使用之參考價值，但成本法評估土地單價亦能反映勘估標的之土地持分面積潛在開發價值」等語。不動產估價報告書土地之價格乃係以素地將來進行開發後所得之潛在利益一併列入評估，惟查，被告並非建商，購入系爭不動產後係欲作為自己居住之用，而系爭不動產將來或有都更或與他人合建之可能，惟均非短時間內所能達成，換言之，該鑑價報告書所評估之預期利益均非被告於購買系爭不動產之時所能獲取，是被告於簽訂系爭買賣契約時自不可能因此而提高買價，且按前開鑑定報告所列比較標的之平均單價約85萬元觀之，被告以每坪逾56萬元之價格買下系爭不動產，差距並不甚大，應無過低之嫌。準此，自不得僅以卷附鑑定報告即遽認被告係趁原告急迫、輕率或無經驗，而使原告以不合理之低廉價格賤售系爭不動產予被告之暴利行為云云。
㈦綜上，被告並未脅迫或詐欺原告，且原告亦未提出確切事證
據以證明被告有詐欺、脅迫之情事，而僅空言被脅迫、被詐欺云云，是原告主張撤銷伊所為之訂立系爭不動產買賣契約及移轉所有權之意思表示及法律行為云云，顯於法無據等語，資為答辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於101年3月6日訂立借據約定，由被告借款500萬元予原
告，原告並提供坐落台北市○○區○○段○○段000地號土地（持分二分之一）暨其上建物即門牌號碼為台北市○○區○○○路○段000巷00號房屋（即系爭不動產）為擔保物，設定抵押權600萬元，借款期限為101年3月6日起至101年6月5日止；若兩造另行議定流抵契約者，債務屆清償日期未償還者，原告同意將所有權以贈與、買賣方式移屬於被告，移轉方式由被告選定。並於其它事項記載：原告同意提供擔保之系爭不動產作預告登記，原告同意於抵押權契約書載明流抵契約等語。（本院卷第31頁）㈡兩造於101年7月19日訂立系爭不動產之買賣契約（即系爭買
賣契約，本院卷第32頁），約定總價款為1,220萬元，且約定被告須補貼房貸利息10萬元給原告，所有稅負則由被告支付，且原告須配合辦理自用增值稅，及於過戶完成時，被告歸還本票500萬元、借據及流抵切結書。兩造於同日並簽立切結書（下稱切結書一），內容載有「本人王秀棻因購買翁耀宗座落於台北市○○○路○段○○○巷○○號一樓，並承諾願意支付翁耀宗信貸部分肆拾萬元整，翁耀宗須配合辦理自用增值稅，則王秀棻須再支付翁耀宗貳拾叁萬元整。翁耀宗須在過戶完成後，在101年10月30日以前搬遷完成。如搬遷時間逾期，則屋內所有物品，視同廢棄物處理。搬遷完成，王秀棻願意補貼翁耀宗叁拾柒萬元整」等語（本院卷第97頁）。並於同日簽立另一份切結書（下稱切結書二），內容為「本人王秀棻因購買翁耀宗座落台北市○○○路○段○○○巷○○號1樓，願意支付信貸部分40萬元整，其他補貼方面陸拾萬元整。王秀棻先支付翁耀宗叁拾萬元整，剩於（應為「餘」）柒拾萬元整，則在翁耀宗搬遷完成支付。當過戶完成時，王秀棻須把本票及借據一併交由翁耀宗。叁拾萬元於101年7月30日匯入翁耀宗帳戶…」等語。（本院卷第98頁）㈢系爭不動產於101年3月8日為預告登記，「預告登記請求權
人：王秀棻，未辦妥所有權移轉登記予請求權人前不得移轉登記予他人及為任何處分及影響預告登記權利人權益之一切行為，義務人：翁耀宗，限制範圍：2分之1。（本院卷第30頁）。
㈣於101年8月3日，以買賣為原因，系爭不動產所有權移轉登
記予被告。（鑑定報告所附系爭不動產登記謄本）㈤原告於102年3月27日以台北小南門郵局000031號存證信函（
下稱系爭存證信函）通知被告，撤銷其因受詐欺、脅迫而就系爭買賣契約及系爭不動產所有權移轉所為之意思表示。（本院卷第34頁）
四、本院之判斷：
甲、先位聲明部分㈠原告是否受詐欺、脅迫而為系爭買賣契約及不動產所有權移
轉登記之意思表示？原告主張其就系爭買賣契約之債權行為及系爭不動產所有權移轉之物權行為之意思表示係受詐欺、脅迫而為之，其已以102年3月27日寄發存證信函撤銷意思表示，故買賣契約及系爭不動產所有權移轉行為業經其撤銷意思表示後而不存在云云，為被告所否認。
⒈按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就
其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號民事判例意旨可資參照）。是原告主張其係受詐欺、脅迫而為意思表示，為被告所否認，自應由原告就其被詐欺、脅迫之事實負舉證之責。
⒉原告聲請傳訊之證人即原告之弟弟翁頌發到庭證稱：於101
年7月4日晚上11時，原告拿著借據來跟我說，他的房子要被人家拿走，我問原告為何？原告說許世明代他投資了很多東西，把他的錢都拿走了，後來他的房子就這樣去向銀行貸款，又向民間貸款，房子就這樣沒了，當天我才聽原告提起許世明這個人，於該日之前或之後，我都沒有看過許世明。則證人上揭證述可知，有關原告與被告簽立借款契約經過及原因，均係證人翁頌發純粹聽自原告單方之陳述，並未親見親聞兩造借據訂立之經過，故證人之證述尚無法證明許世明、王銘輝或被告有何詐欺或脅迫原告與被告簽立借據。
⒊又證人翁頌發證稱：原告在101年6月28日收到被告的存證信
函，才知道許世明並沒有還被告錢，存證信函上面有寫要求原告於5日內清償借款，不清償的話就以流抵契約擔保品來處理，不配合辦理各項文件，將提起法律途徑來處理，這些都是我於7月4日那天聽原告跟我講的。隔天我有再問原告，我聽原告說同年6月29日到7月2日，王銘輝每天晚上11、12時都來找原告，且都帶不同的人來跟原告談，7月2日那天王銘輝說：「你今天再不照合約走我就要告你，你必須把地契、房契、印鑑證明今天要交給我們」，原告那時候非常害怕，怕吃上官司，在他們催促之下回家拿地契、房契及印鑑證明給王銘輝，王銘輝說這件事情趕快請你家人出來處理，但這些都是我聽原告說的，我沒有實際看過。原告告訴我上揭事情後，我就跟原告說，請王銘輝出來了解，為什麼原告會向他們借這麼多錢。之後於7月7日下午兩點，王銘輝、被告、原告及我相約在巷口的壹咖啡咖啡店，王銘輝告訴我，原告由許世明帶來向渠等借500萬元，6月跟7月的利息30萬元沒有付，加上違約金10萬元，共欠540萬元，限3天還清。經過與王銘輝商量後，王銘輝給我們5天時間還款，王銘輝又說不然把系爭不動產給渠，以房貸720萬元加上500萬元共1,220萬元，將系爭不動產過戶，原告什麼文件都簽給渠，渠隨時都可以過戶，今天是來告知一聲，若我們不處理，渠等將要告我們，當時我們非常害怕也很無奈，我們也不想把媽媽留下來的房子給人家，於是我們就趕快去借錢，經過5天，我們確實還是籌不出錢，我們就打電話給王銘輝請他延遲時間讓我們還款，王銘輝說7月19日中午以前你們要把錢還清，不然就把房子過戶。後來於7月19日那天，我們還是還不出錢來，中午時我們打電話給王銘輝，王銘輝說中午了你們還不出錢來，要把系爭不動產照規定過戶，我們再跟王銘輝商討，後來相約下午兩點在我家巷口之壹咖啡咖啡店見面，當時王銘輝說你們還不出錢來，就把房子過戶，我就跟渠講（台語）王銘輝你不要這樣原告之配偶走了，剩2個小孩要養，若房子拿去，原告後半生要如何過，可以多給原告一些錢嗎？王銘輝說別跟渠說這麼多，照合約走，系爭房屋渠就過戶等語，然後王銘輝就在那邊一直寫切結書，寫完之後就叫原告簽名，把印章交給原告蓋，王銘輝說原告什麼都簽了，所以渠等隨時都可以把房子過戶，我們若不配合就告我們，當時我們很無奈，就任人宰割。又於7月19日晚上，王銘輝打電話給原告，說原告有章沒有蓋到，於晚上11時下班，他會去找原告蓋，原告就打電話跟我講，因為原告晚上去大樓當保全，王銘輝說原告要把印鑑章帶到。因為我們家是屬於透天一、二樓房子，大門是木頭製，王銘輝來我家都是用敲門不按電鈴，所以我不知道他們之前有來找過原告，在這種現代社會，那個家裡沒有電鈴，他們都不按電鈴，如果他們有按一樓電鈴我二樓也會聽到，基於我們是兄弟我會詢問樓下何人來找，這些我都是聽原告講的。於7月19日晚上11時，王銘輝來敲我們家大門，我跟原告家是共用同一個大門，他來找原告要補蓋章，我就跟原告、王銘輝及被告一同去85度C，那時王銘輝拿了一疊房屋的契稅單及文件，說這些原告跟渠等借款就簽給渠等，渠隨時都可以過戶，王銘輝就開始寫了一張買賣契約書，寫完後叫原告簽名，把印鑑章交給原告蓋，當時我看到原告非常無奈，他也不知道要怎麼辦，眼眶滲紅，確實我們也還不出錢，我們也不願意，會有這種事情來發生，事情經過就是這樣。因為王銘輝一直拿合約說要告原告，原告也怕吃上官司，每個人要被人家告，當然會害怕，來自心中的怕，然後我們還不出錢來，房子就沒了，身邊也沒錢，當然無奈等語綦詳（本院卷第87頁至第88頁）。
⒋是依證人翁頌發之證述，堪認證人翁頌發僅於7月7日、7月
19日有在場；至於其餘期日，有關王銘輝、或被告與原告就借款及系爭房屋為流抵之洽談經過情形，證人翁頌發均僅係聽自原告單方面所為之陳述，而非證人翁頌發所親見親聞或親身經歷，故尚難採為有利於原告之認定。至於7月7日及7月19日，兩造及王銘輝在洽談系爭買賣契約及清償借款之相關事宜之情形，依證人翁頌發之證述可知，王銘輝及被告要求原告若未依約定簽立系爭買賣契約及將系爭房屋辦理過戶，將對原告提告等情，然證人王銘輝證稱：其並未以要提告來脅迫原告等語，核與證人翁頌發之證述不符。惟縱認王銘輝確有告知如證人翁頌發所述之若不簽立系爭買賣契約，則要告原告等語，惟係以對原告提起訴訟為手段，目的要求原告清償積欠被告之款項，且原告積欠被告之債務既已屆清償期仍未清償，經兩造多次洽談後，有再為延後清償期日之情事，且依兩造所簽立之借據亦有約定，將來若原告未依約清償時，同意為流抵，並由被告選擇移轉所有權方式，且同意於抵押契約上註明流抵，此有借據影本1份在卷可稽（本院卷第31頁），原告於屆期後未依約清償，先避不見面，嗣後又藉故拖延，一再延遲還款期限，業據證人王銘輝、翁頌發於本院證述綦詳（證述詳如5所述），客觀上難免易使人產生質疑原告是否不願還款而有詐欺或其他不法情事，則縱以王銘輝有告以原告要對其提告或如原告所主張之提出刑事詐欺告訴為由，要求原告簽立系爭買賣契約，於客觀上，尚難認為係脅迫或詐欺之行為。
⒌況簽立系爭契約當日，原告這方，並非僅有原告一人在場，
尚有原告之弟即證人翁頌發及另一親人陪同在場，並經證人翁頌發、王銘輝證述明確；且依證人翁頌發證述：切結書一及切結書二分別是不同時間書寫，是相隔1個小時左右，兩份切結書是於101年7月19日下午2時許，在巷口的壹咖啡咖啡店由王銘輝所寫，因為我們一再延遲還款時間，且確實還不出來，能夠為原告多爭取一些利益讓他有辦法生存下去，而要求被告再給原告100萬元，這100萬元包括王銘輝要給我們去還40萬元的信用貸款，還要23萬元去繳自用住宅的增值稅等語（本院卷第90頁）綦詳；又證人王銘輝亦證稱：原告跟我說他一個人無法償還欠款，所以我問原告他家人是否知道，並跟原告說他應該找親朋好友處理，後來原告告訴我說他弟弟住二樓，原告跟我說他弟弟不知道這件事，我就跟原告說跟他弟弟講。後來原告有跟他弟弟講，講完之後，原告跟我約時間找他弟弟一起出來，第一次是在原告家巷口的早餐店，原告之弟弟講好像要將系爭不動產買下來，但沒有完全確定，要再考慮一下；第二次見面時，他弟弟說要在士林買房子，處理的方式就是以流抵契約來處理，原告他們要求項目很多，有要求信用貸款40萬元由我們幫原告支付，支付方式是拿錢給他們，並要求所有買賣稅金由我們支付，尚且要求搬遷費，且如果他們辦理自用增值稅時我們要多給他們23萬元，一般稅金是46萬元，如果他們有辦理自用增值稅就省下一筆錢，前後加起來湊整數100萬元等語綦詳。足認兩造曾就是否要就系爭不動產辦理流抵，以及被告應給付原告多少錢，原告針對其權益亦有所積極爭取，並向被告為請求，兩造亦為商談而另簽立切結書一及切結書二，此有切結書
一、切結書二在卷可佐。⒍故依證人翁頌發之證述，尚不足以證明被告對原告有不法之
詐欺、脅迫之侵權行為，以及原告係受詐欺、脅迫而為意思表示。
⒎至原告另主張系爭買賣契約約定過於簡略，足認原告非出於
自由意思云云。惟買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，本件兩造就系爭買賣契約之標的物為系爭不動產，以及約定總價金為1,220萬元，已為意思表示一致，則兩造間系爭買賣契約即已成立，尚難以系爭買賣契約約定條款較一般買賣不動產契約簡略，而逕認原告非係出於自由而為意思表示，而係受詐欺或脅迫而為之，故原告此部分之主張，亦不足採。
㈡綜上，原告所提出之證據，尚不足以證明其係受詐欺、脅迫
而為意思表示，則原告主張因受詐欺、脅迫，而以系爭存證信函作為撤銷其受詐欺、脅迫所為之意思表示，洵屬無理由。又系爭買賣契約、及系爭不動產所有權移轉登記未經合法撤銷，仍為有效，被告係因系爭買賣契約約定，而取得系爭不動產所有權移轉登記，尚非無法律上之原因而受有利益，亦非侵害原告就系爭不動產之所有權，或有不法之侵權行為。從而，原告主張撤銷受詐欺、脅迫所為之意思表示後，依民法第767條、第184條及第179條規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記塗銷，洵屬無據，應不予准許。
乙、備位聲明部分原告主張被告乘其因急迫、輕率、無經驗，而為系爭買賣契約之意思表示、及系爭不動產移轉所有權登記之意思表示，依當時情形顯失公平，請求法院撤銷上揭債權及物權法律行為云云，為被告所否認。
㈠被告有無乘原告之急迫、輕率或無經驗，使原告與其訂立系
爭買賣契約及為系爭不動產所有權移轉登記之意思表示？⒈按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產
上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1項固有明文。惟查，法院依民法第74條第1項之規定減輕給付或撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率，或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付，或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之。
⒉證人王銘輝到庭證稱：訴外人 洪意潔 介紹原告來借錢，借
500萬元，說房子要給我們做設定，我說這樣我們就有保障，後來兩造議定流抵契約，就借款給原告，原告之前與他人借300萬元，所以原告跟我們借500萬元，我們要代償300萬元，再扣除其他費用後，剩餘的借款匯給原告，借款期限3個月，3個月後，原告無法償還本金，利息也付不出來，一開始做拖延的事宜，後來1個多月就避而不見，電話也不接，我們就寄存證信函給原告，然後原告跟我約見面，見面時，洪意潔也在場，原告跟我說他沒有錢還，但他的朋友會代替他還錢，他朋友好像姓許，原告說許先生會還利息，但許先生一直用拖的方式，且原告跟我說他就一個人無法償還這些錢，所以我問他家裡人是否知道，這些問題你應該找親朋好友處理，後來原告告訴我他弟弟住2樓，原告跟我說他弟弟不知道這件事，我就跟原告說跟他弟弟講。後來原告有跟他弟弟講完之後，原告就跟我約時間找他弟弟一起出來，第一次是在原告家巷口的早餐店，他弟弟是來了解來龍去脈，他弟弟講好像要把房子買下來，但還沒完全確定，要考慮一下；第二次見面，他弟弟說要在士林買房子，那時原告的兩個姊姊跟姊夫都有來，姊姊不確定有無來，那天來的人很多，見面時已經決定了無法買下系爭不動產，所以處理的方式就是以當初設定的流抵契約來處理，但原告他們要求項目很多，第一他們要求信用貸款40萬元，我們要幫他支付，支付方式是拿錢給他們就好；第二他要求所有買賣稅金由我們支付，我們感覺好像被耍；第三他們要求搬遷費；且如果他們辦理自用增值稅我們要多給他23萬元，一般稅金是46萬元，如果他們有辦就省下一筆錢，前後加起來湊整數100萬元，這些是在第二次見面時所寫的私契等語，並有切結書一、切結書二之影本在卷可參（本院卷第97頁、第98頁）。
⒊又佐以證人翁頌發前揭證述，以及證人翁頌發亦證稱：原告
及伊均為高職畢業，於簽立系爭契約時，原告已出社會工作約30年，擔任過作業員及保全人員職務等語明確（本院卷第88頁），則原告及陪同其在場之人均具有一般通常智識之人，並具有相當多年社會經歷，並非毫無社會經驗之人至明。且依兩造於101年3月6日所訂立之借據，已明確記載借款期間自101年3月6日至101年6月5日止，兩造約定每月5日前支付利息，屆期日再3日視為借款期限到期，且原告同意就擔保之系爭不動產為預告登記，又若另行議定流抵契約者，債務屆清償日期未償還者，原告同意將所有權以贈與、買賣方式移屬於被告，移轉方式由被告選定，且原告並同意於抵押權契約書載明流抵契約（本院卷第31頁），則原告簽立借據時，即已知悉其將來若未依約定期限還款，其所提供擔保之系爭不動產恐為流抵。而本件借款期間為3個月，原告未依原借據約定之期限還款後，被告要求辦理流抵，亦有因應原告及證人翁頌發之要求，將還款及辦理流抵期限延後至101年7月19日，則原告已有相當期間可籌錢還款、或與他人或家人商量、甚或探尋系爭不動產市價行情，且原告確有告知其弟即證人翁頌發辦理流抵乙事，翁頌發亦曾表示有意要購買，後來未購買等情，業據證人王銘輝證述綦詳；再者，被告亦有因原告或證人翁頌發之要求，兩造遂於同日另再簽立切結書一及切結書二，被告為部分金錢補償原告，並約定於過戶完成時將本票及借據一併返還給原告，則尚難謂被告有乘原告急迫、無經驗或輕率，而與其訂立系爭買賣契約及為所有權移轉登記之約定。
⒋至系爭不動產，經鑑價結果，建物部分價值為35萬38元，土
地部分每坪單價117萬1,560元，土地部分總價額為2,073萬6,614元，系爭不動產總價為2,108萬6,652元，此有誠正海峽兩岸不動產估價師事務所估價報告書1份可參，雖較兩造間系爭買賣契約約定系爭不動產買賣總價1,220萬元高出甚多，惟依估價報告書內容可知，系爭不動產之建物部分價值僅為35萬38元，土地價值則為2,073萬6,614元，且鑑定單位認系爭不動產為區分所有建物型態，屬兩層型之公寓產品，市面上較為稀有，土地持分達17.7坪，已相當接近建物面積
21.65坪，遠較一般公寓產品之土地持分面積比例高，在台北市可建地日益稀少之情況下，未來勢必以都市更新或是合建等方式進行開發，對土地價值提升列入價格考量因素，即以素地將來開發後所得之潛在利益一併列入評估（不動產估價報告書第15頁、第31頁），但兩造均非不動產買賣之從業人員或為不動產鑑定師、估價師，更非建商，對於不動產市場行情及未來發展，並無法詳實精準預估，且並無證據顯示兩造於訂立系爭買賣契約時，被告就有意或預期要將房屋拆除與他人合建或有預期都市更新之利益，而故意以低價向原告購入獲利，有顯失公平之情事存在。又原告所提出之永慶房屋就系爭不動產之附近屋齡相近房屋之仲介網路廣告（本院卷第15頁至第28頁）上標示之售價，尚非實際成交價，故尚難以附近房屋之廣告價格高於系爭買賣契約約定價格而認定有顯失公平。又系爭不動產之房屋為62年間所建，於買賣當時屋齡已將近40年，依被告所提出信義房屋有關位於系爭不動產附近之不動產成交價網路查詢資料亦可知，位於○區○路段，即致遠一路一段10巷9弄、屋齡37.1年4層樓建物之2樓房地，每坪單價16.6萬元成交，致遠一路一段46巷21弄1~50號、24.6年屋齡5層樓建物之5樓房地、每坪成交價43.2萬元成交；致遠一路一段10巷12弄1~50號屋齡37年之4層樓建物之3樓房地，每坪以48.4萬元成交；致遠一路一段47巷1~50號，屋齡37.5年4層樓建物之2樓房地，每坪以24萬元成交，此有被告提出之信義房屋成交行情網路查詢資料在卷可稽（本院卷第63頁至第69頁），故系爭買賣契約約定總價金1,220萬元、建物坪數71.57平方公尺，約21.65坪（小數點二位數以下四捨五入，下同），系爭不動產每坪單價約56萬3,150元，並未低於前揭附近房地之市場實際成交價。況本件原告積欠被告之借款於101年6月5日即屆清償期限，依前揭證人王銘輝、翁頌發之證述，兩造既經多次及相當期間之洽談，原告仍無法清償欠款，遂於同年7月19日將系爭不動產以買賣方式抵償原告積欠被告之款項，並約定買賣價金係以原告向被告借款500萬元加計系爭不動產原有貸款720萬元等情，亦經證人王銘輝到庭證述明確（本院卷第93頁），而經兩造既同意以1,220萬元訂立系爭買賣契約，尚難以嗣後經估價單位鑑價結果及網路上刊登附近房地廣告之價格，得知因系爭不動產所坐落之土地具有未來發展之潛在利益，且當時之市場價值遠高於系爭買賣契約約定之售價，即遽認被告有乘原告急迫、輕率或無經驗而為之。本件原告所提出之證據尚不足以證明被告係乘原告急迫、輕率或無經驗而為之，故本院自無從撤銷系爭買賣契約及系爭不動產所有權移轉登記行為。
㈡綜上，原告主張被告係乘其急迫、輕率或無經驗，使其與被
告訂立系爭買賣契約及系爭不動產所有權移轉登記，而依民法第74條規定，請求被告撤銷系爭買賣契約及系爭不動產所有權移轉登記行為，洵屬無據；則原告主張於撤銷後，依民法第184條、第213條、第179條、第767條中段規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記塗銷，亦為無理由；均應予駁回。
丙、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
丁、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國103年8月12日
民事第二庭法官陳月雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國103年8月12日
書記官卓怡芳