臺灣新北地方法院107年度訴字第2179號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第2179號民事判決

裁判日期：民國108年04月03日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第2179號原告 王姝晰 被告 黃梅芬
余瑞陞 余玉琦 余幸南 上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國108年3月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦應自民國107年1月25日起至未辦保存登記建物（即門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○○號房屋）拆除返還該房屋所座落之基地（即新北市○○區○○段000地號土地）予原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣4,730元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦連帶負擔五分之三，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第
2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度台上字第1573號判決可資參照。經查，本件原告原起訴時訴之聲明為：「一、被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦、余幸南應將原告所有座落新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上未保存建物拆除，將土地返還原告，並給付租金。二、被告余幸南現佔用新北市○○區○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）使用，屬無權佔用，應給付無權佔有使用之租金，自原告取得土地即民國107年
1月25日起至搬遷日止，每月應給付租金新臺幣（下同）1萬元整。」（見本院107年度重簡調字第17號卷〈下稱107重簡調17卷〉第13頁），嗣於本院107年12月13日審理時變更聲明為：「㈠、被告余幸南應自座落於系爭土地上之未辦保存登記之系爭房屋遷出。㈡、被告余幸南應自107年1月25日起至遷出第一項所示之房屋日止，按月給付原告1萬元。㈢、被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦應將第一項所示之房屋（如附圖所示，面積30.09平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告。㈣、被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦應自107年1月25日起至拆除返還第三項所示之土地及房屋日止，按月給付原告1萬元。」且上開聲明㈠基於民法第767條第1項前段、中段、聲明㈡基於民法第179條請求相當於租金之不當得利、聲明㈢基於民法第767條第1項前段、中段、聲明㈣基於民法第179條請求相當於租金之不當得利；且就相當於租金的不當得利部分只有第二項或第四項的被告其中一人給付，按月給付原告租金1萬元即可，其餘人就免給付義務等語（見本院卷第157至158頁），及於本院108年2月21日審理時變更聲明為：「㈠、被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦應自107年1月25日起至系爭房屋拆除返還該房屋所座落之基地（即系爭土地）予原告之日止，按月連帶給付原告1萬元。㈡、被告余幸南應自107年1月25日起至系爭建物拆除返還該房屋所座落之基地（即系爭土地）予原告之日止，按月給付原告1萬元。㈢、上開被告如其中一人給付，其餘被告在同一範圍內免給付義務。」且上開聲明㈠係基於民法第42
5條之1規定請求法院核定租賃關係期間之租金數額，及聲明㈡係基於民法第767條第1項無權占有土地及第425條之
1規定等語（見本院卷第203至204頁），因原告所為聲明之變更，與原訴屬基於同一紛爭事實，二者之訴訟及證據資料有其社會事實上之共通性及關聯性，原已進行過之訴訟資料與證據資料亦有於變更之訴繼續使用之可能性及價值，宜利用同一訴訟程序加以審理，藉以一次解決本件紛爭，俾符訴訟經濟要求，揆諸前揭規定，原告之變更，於法並無不合，應予准許。
二、按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決，民事訴訟法第385條第1項前段定有明文。本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，且核無同法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請及上開規定，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告方面：被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦為被繼承人 余聰明 之繼承人，原告於106年12月18日經貴院民事執行處拍賣取得系爭土地，並於107年1月25日為所有權移轉登記。又原告於取得系爭土地時，系爭土地上已有系爭房屋，而系爭房屋之房屋稅籍現仍登記納稅義務人為余聰明，且余聰明之繼承人即被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦，並現由被告余幸南無權占有中。爰依民法第425條之1及第767條第1項規定，請求㈠、被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦應自107年1月25日起至系爭建物拆除返還該房屋所座落之基地（即系爭土地）予原告之日止，按月連帶給付原告1萬元。㈡、被告余幸南應自107年1月25日起至系爭建物拆除返還該房屋所座落之基地（即系爭土地）予原告之日止，按月給付原告1萬元。
㈢上開被告如其中一人給付，其餘被告在同一範圍內免給付義務等語。
二、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、本院得心證之理由：
㈠、查系爭土地於68年間由余聰明向前手購買取得所有權，嗣余聰明於102年7月1日死亡，由其繼承人即被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦於同年月22日辦理繼承登記為公同共有，並由原告經本院106年度司執字第61296號拍賣抵押物強制執行程序拍賣系爭土地而拍定取得所有權且於107年1月25日為所有權移轉登記；及系爭房屋原為余聰明之父 余先樹 向系爭土地之前手租地建屋並申報房屋稅籍，嗣於69年間變更納稅義務人為余聰明迄今，現由余聰明之繼承人即被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦取得系爭房屋事實上處分權等情，業經原告 陳明 在卷，並有土地所有權狀、本院不動產權利移轉證書、系爭土地之土地登記謄本、新北市政府稅捐稽徵處三重分處
107年9月6日新北稅重二字第10739767915號函覆暨系爭建物房屋稅籍資料、戶籍謄本、本院民事紀錄科查詢表、財政部北區國稅局三重稽徵所107年12月25日北區國稅三重營字第1070374834號函覆暨余聰明遺產稅核定通知書（見107重簡調17卷第21、39至4169頁、本院卷第31至59、85至87、
169至171頁）足憑，且經本院依職權調閱本院106年度司執字第61296號強制執行卷宗、102年度司繼字第1644號陳報遺產清冊卷宗核閱無訛；又經本院至上址履勘結果：系爭建物位於42巷內為二層樓磚造屋，大門關閉無法入內查看，並諭知請地政測量系爭建物所在位置及面積等語，並經新北市三重地政事務所測量後檢送土地複丈成果圖至院，此有本院勘驗筆錄、現場照片及新北市三重地政事務所107年11月
6日新北重地測字第1074071003號函暨土地複丈成果圖（即本判決附圖）（見本院卷第97至101、107至141頁）可證。是上開事實，洵堪採認屬實。
㈡、原告依民法第425條之1規定，請求被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦按月連帶給付租金1萬元部分：
１、按民法第425條之1規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。次按「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425條之1有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同所有人間之權益，庶符社會正義之要求。
２、承上所述，系爭土地及系爭房屋原均屬余聰明一人所有，嗣余聰明於102年7月1日死亡，其繼承人於繼承開始後並未分割遺產或拋棄，是由其繼承人即被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦繼承為公同共有而取得系爭土地之所有權及系爭房屋之事實上處分權，另於107年1月25日原告因拍賣而取得系爭土地所有權，惟原告於取得系爭土地所有權時，系爭房屋既仍繼續坐落於系爭土地，足見系爭房屋事實上處分權人即被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦仍有繼續使用系爭土地之需要，則依上開規定及說明，推定原告與被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦間有租賃關係存在。
３、又按民法第425條之1第1項前段之租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續合法使用該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相當之對價，非可當然無償使用該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之有權使用（最高法院93年度台上字第1792號判決意旨參照）。如前所述，被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦既為公同共有系爭房屋之事實上處分權人，且系爭房屋與土地受讓人即原告間推定有租賃關係存在，則原告主張被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦應依租賃之法律關係連帶給付其租金，即屬有據。又被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦於本件訴訟中知悉原告訴請給付租金，甚於本院先前試行調解時，均未能到庭與原告達成協議，足見兩造對於租金數額不能協議，則原告請求法院定其租金數額，核屬有據。
４、次按「建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價」最高法院75年度台上字第378號亦著有裁判意旨可資參照。本院審酌系爭土地位於新北市○○區○○路○○巷，鄰近臺北大橋及新北環快，附近住商混合，足見生活機能良好；並參係徵房屋占有系爭土地30.09平方公尺，其應給付之租金數額自得以此可受利益之範圍為核算基準，而租額之多寡原應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且並須受前述建築房屋基地租金法定租率即系爭土地之申報地價額年息10%計算基準之限制，則斟酌系爭土地之開發現況、地處位置、工商業繁榮程度、社會經濟狀況暨被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦利用基地之經濟價值與所受利益等情，認本件以系爭土地申報地價百分之8，作為計算被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦每月應付租金計算之基準，應屬允當。系爭土地於10
7年度之申報地價為20,960元/平方公尺（107重簡調17卷第69頁），系爭建物占用系爭土地面積為30.09平方公尺，則被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦應自107年1月25日起至系爭房屋拆除返還該房屋所座落之基地（即系爭土地）予原告之日止，按月連帶給付原告租金4,730元（計算式詳附表所示），即屬有據，至逾上開數額者，即屬無據。
㈢、原告依民法第425條之1及第767條第1項規定，請求被告余幸南按月給付租金1萬元部分：
原告主張系爭房屋現由被告余幸南無權占有中，爰依民法第
425條之1及第767條第1項規定，請求被告余幸南給付租金等語。惟如前所陳，余聰明於102年7月1日死亡，係由被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦繼承而取得系爭房屋之事實上處分權，準此，縱認被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦同意或不同意被告余幸南使用系爭房屋，然前開租賃關係仍存在系爭房屋事實上處分權人即被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦與系爭土地之所有權人即原告之間，則原告依上開規定，請求被告余幸南亦應給付租金云云，即屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦為系爭房屋事實上處分權人，且系爭房屋與系爭土地受讓人即原告間，推定有租賃關係存在，原告依民法第425條之1規定，請求法院核定並命被告黃梅芬、余瑞陞、余玉琦應自107年1月25日起至系爭房屋拆除返還該房屋所座落之基地（即系爭土地）予原告之日止，按月連帶給付租金4,730元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中華民國108年4月3日
民事第二庭法官饒金鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月8日
書記官沈柏樺附表：
⒈107年度申報地價20,960元/平方公尺×30.09平方公尺=630
,686元（元以下四捨五入，下同）⒉630,686元×8%=56,762元⒊56,762元÷12月=4,730元