裁判字號：臺灣臺中地方法院99年訴字第2140號民事判決
裁判日期：民國100年05月24日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決99年度訴字第2140號原告 孫秋香 訴訟代理人 羅宗賢 律師
黃雅琴 律師被告 李明璋
韋清 淇上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國100年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自附圖一所示之臺中市○○區○○○段石圍牆小段546建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○街○○○巷○號）搬出，並將該建物清空返還予原告。
被告應將如附圖二所示臺中市○○區○○○段石圍牆小段236地號、同地段236-1地號、同地段234-9地號、同地段235地號、同地段235-1地號、同地段255-1地號、同地段255-2地號、同地段255-3地號土地點交返還予原告，並不得侵入上開土地耕種、採收上開土地上之高接水梨等其他農作物，併不得妨害原告耕種、採收上開土地上之高接水梨等其他農作物。
被告應給付原告新臺幣伍萬捌仟陸佰參拾貳元，及自民國九十九年十月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，併自九十九年九月一日起，至被告將第一項聲明所示之建物返還予原告止，按月於每月末日給付原告新臺幣壹萬參仟貳佰陸拾柒元，其不足一月部分，按比例計算。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔十分之二，餘由被告負擔。
本判決第一、二項，於原告為被告分別以新臺幣陸拾陸萬叁仟叁佰叁拾叁元、壹佰壹拾貳萬元供擔保後，得假執行。
本判決第三項得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
壹、本件被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、復按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。本件原告起訴請求調解時，就第三項部分，聲明請求：「相對人應給付聲請人新臺幣33,166元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息」，嗣經調解未成立而轉為訴訟程序時，又於99年9月以書狀變更聲明為「被告二人應給付原告新臺幣73,286元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，併自民國九十九年九月一日起，至被告二人將第一項聲明所示之建物返還予原告止，按月於每月末日給付原告16,583元，其不足一月部分，按比例計算」查變更前後聲明均係基於同一基礎事實，具有共同性，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，經核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、被告二人原居住於被告李明璋所有之附圖一所示臺中市○○區○○○段石圍牆小段546建號（門牌號碼：臺中縣○○鎮○○街○○○巷○號）之建物（下稱系爭建物），被告李明璋並於附圖二所示臺中市○○區○○○段石圍牆小段236地號（地目：田、面積：987平方公尺）、同地段236-1地號（地目：田、面積：1,249平方公尺）、同地段234-9地號（地目：
田、面積：327平方公尺）、同地段235地號（地目：田、面積：217平方公尺）、同地段235-1地號（地目：田、面積：
105平方公尺）、同地段255-1地號（地目：田、面積：267平方公尺）、同地段255-2地號（地目：田、面積：240平方公尺）、同地段255-3地號（地目：田、面積：420平方公尺）等土地（下分稱系爭236、236-1、234-9、235、235-1、255-1、255-2、255-3地號土地，並統稱系爭8筆土地）與被告 韋清淇 一起耕種高接水梨。嗣被告李明璋所有系爭建物、系爭8筆土地，及被告李明璋於系爭8筆土地上所栽種之高接梨遭債權人查封拍賣，而由原告拍定買受（但不點交），並已辦理移轉登記完畢。嗣原告請求被告李明璋交付系爭建物、系爭8筆土地，及將系爭土地上之高接梨等作物交付予原告，並請被告二人清空系爭建物，連同系爭8筆土地一併返還予原告，且不得再耕種、採收上開土地上之高接梨等作物，及不得妨害原告耕種、採收系爭土地上之高接水梨等其他農作物。惟被告二人皆置之不理，爰依法提起訴訟。
二、請求權基礎：
（一）原告依強制執行程序買受被告李明璋所有之系爭建物、系爭8筆土地，及系爭8筆土地上之高接梨等作物，依民法第348條第1項規定，被告李明璋有義務交付其物（即系爭建物、系爭8筆土地，及土地上之高接梨等作物）予原告，且被告二人並無任何權源繼續占用系爭建物、系爭8筆土地，亦無權耕種、採收系爭土地上之高接梨等作物，原告亦可依民法第767條之規定請求排除侵害，爰依民法第348條、第767條之規定請求判決如第一、二項之聲明，而其競合之部分，則由法院擇一為有利於原告之判決。
（二）被告二人無權占用系爭建物，即獲有相當於租金之不當得利，且侵害原告對系爭建物之使用收益權利，爰依不當得利規定，以系爭建物之課稅現值新臺幣（下同）199萬元之百分之十計算為每年租金，每月即16,583元【計算式：
1,990,000×0.1÷12=16,583（元以下四捨五入）】。因原告於民國99年4月19日取得系爭建物之所有權，計至同年8月31日止，以2月計算，被告二人所獲相當4月又13日之租金數額（即原告所受損害之數額）為73,286元【計算式：16,583×（4+13/31）＝73,286（元以下四捨五入）】，及自99年9月1日起，至被告二人將訴之聲明所載之房屋返還予原告止，按月於每月末日給付原告16,583元，其不足1個月部分，按比例計算。爰依民法第179條之規定請求判決如第三項之聲明。
三、聲明：（一）被告二人應自附圖一所示之臺中市○○區○○○段石圍牆小段546建號建物（門牌號碼：臺中市○○區○○街○○○巷○號）搬出，並將該建物清空返還予原告。（二）被告李明璋、韋清淇二人應將如附圖二所示臺中市○○區○○○段石圍牆小段236地號、同地段236-1地號、同地段234-9地號、同地段235地號、同地段235-1地號、同地段255-1地號、同地段255-2地號、同地段255-3地號土地點交返還予原告，並不得侵入上開土地耕種、採收上開土地上之高接水梨等其他農作物，併不得妨害原告耕種、採收上開土地上之高接水梨等其他農作物。（三）被告二人應給付原告73,286元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，併自99年9月1日起，至被告二人將第一項聲明所示之建物返還予原告止，按月於每月末日給付原告16,583元，其不足1月部分，按比例計算。如其中一被告已為給付，則其餘被告於該已給付範圍內，免再為給付之義務。（四）就第一、二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行；就第三項聲明，請依職權宣告假執行。
四、原告對被告抗辯所為之陳述：
（一）本件被告二人雖以其等於本院97年執字第553號強制執行拍賣程序中所提出之租賃契約書，主張其等係有權占用訴之附圖一、二所示之建物及土地云云。惟依該租賃契約書上所載租賃期間為91年2月12日起至103年2月12日止共12年，其期間超過5年，且未經公證，依民法第425條第2項之規定，並不適用第1項之規定，被告二人所主張之該租賃契約對原告而言，並不生任何拘束力。又該租賃契約書末段所載之備註言明12年之租金（田地租金60萬元、房屋租金86萬4000元）於91年3月5日一併收齊，此顯然與常理不符，且依被告韋清淇提出之存摺影本所示，在91年間只有在4月8日提領21,000元，顯然與該租賃契約書上所載收齊之租金數額146萬4000元不符，而被告二人於庭訊時所稱之資金來龍去脈，亦無提出相關證據佐證，自難逕予採信。又依本院97年執字第553號執行卷所附被告李明璋書立予臺中市東勢區農會之切結書載明「絕無出租或第三人占有等情事」，由上可見該租賃契約書係被告二人於強制執行程序中，為阻擾執行程序之進行而通謀虛偽所製作，該租賃契約書應屬無效。
（二）另被告李明璋、韋清淇二人固提出禮金簿、轉帳資料等，以表示其等間有何借貸，並訂定租賃契約作為擔保云云。然喪葬禮金理應用以支付喪葬開銷，豈有挪作借款之用，又被告二人所提出之各項資金明細與其所稱之各期工程款項數額又不相符，顯係臨訟拼湊而成。被告二人間倘真有借款達433萬8000元之情形，則何以兩人於借貸之時沒有書立任何借款契約，且被告所主張之借款亦與租賃契約所載之租金總額不符，租賃契約上亦未明載有以租金抵償借款之原因，併該租賃契約之字跡顯係出於同一人之筆跡，更是可疑。又倘被告李明璋真有向被告韋清淇借款400多萬元，則按理被告李明璋應無資金缺乏，然其何以又再向臺中市東勢區農會借款，且被告李明璋尚書立切結書表示絕無出租或第三人占有等情事。是被告李明璋、韋清淇二人所為抗辯顯無可信。除此之外，被告李明璋、韋清淇於本案中亦曾另稱其等於89年4月18日借錢時即有訂定租約，然從租賃契約內容來看，並沒有提及兩人於89年4月18日即有成立租賃契約，且被告韋清淇於99年11月16日所提出之答辯狀上載「自89年9月至90年7月，另一被告即（李明璋）陸續與本人借款1百多萬元…」等語，其借貸金額亦非前述之433萬8000元，顯然被告二人就借貸時間、數額等節前後說詞矛盾，未能舉證以實其說，被告李明璋、韋清淇二人所言甚非真實。再者，被告韋清淇於前述99年11月16日所提出之答辯狀中先表示「91年3月兩造訂定房屋和土地租賃契約」，現又改口說被告二人於89年4月18日借錢時即有訂定租約，其說詞矛盾，應無從證明兩造真有訂定任何租賃契約，然被告二人間即便有訂定租賃契約，亦非於89年5月5日民法債編修正施行前所訂立，被告二人確實無權占用原告所有之前述土地及房屋。
貳、被告方面：
一、被告韋清淇則以：
（一）被告李明璋從89年9月至90年7月間向被告韋清淇陸續借款，因短期內未能歸還，被告韋清淇為求保障，在91年3月間兩造訂立系爭建物及土地之租賃契約，租期自91年2月12日起至103年2月12日止共12年，田地租金60萬元、房屋租金86萬4000元，共計146萬4000元。系爭租賃契約上末段內容之所以會記載12年租金於91年3月5日一次收齊，單純是在訂立租約之時間點上抓個統合，便利雙方之一種依據，雙方之借貸關係早在之前即已成立。是以，基於民法第425條買賣不破租賃之規定，被告應保有相關權利。又，當初執行拍賣時，該案執行債權人逕可依規定排除租約，相信債權人當時也曾提出相關借款契約佐證欲排除該租賃契約，然法院並未排除租賃權，而是公告不點交，且債權人事後也未提出相關訴訟，故被告間所訂立之系爭房屋及土地租賃契約當被默示認定為合法，原告自不應排除被告韋清淇在租約期限內所擁有之權利。原告若仍認系爭租賃契約為虛偽，其應舉證以實其說。另原告主張被告韋清淇無權採收系爭8筆土地上之高接梨等作物，更是不合情理，該等作物大多由被告韋清淇親自栽種，乃被告韋清淇多年來累積之全部身家財產，原告自不得侵害被告韋清淇之權利。
（二）將被告二人間之借款明細詳列如下:（1）89年4月18日30萬元，借款來源喪葬奠金，借款用途為系爭建物上第一期工程款。（2）89年6月23日70萬元，借款來源為被告韋清淇戶頭，借款用途為系爭建物上第四期和第十二期工程款，兩者共計66萬6486元，匯入被告韋清淇大姊之甲存戶頭以便支付款項，為湊整數剩餘3萬3514元現金則由被告李明璋取走。（3）89年6月27日79萬8000元，借款來源係被告韋清淇戶頭，借款用途於系爭建物上第六期、第七期、第八期、第十三期、第十五期工程款，五者共計76萬元，匯入被告韋清淇大姊之甲存戶頭以便支付款項，剩餘3萬8000元現金則由被告李明璋取走。（4）89年9月11日起至90年7月20日止共計107萬元，借款來源被告韋清淇之戶頭，還有入厝禮金17萬元、九二一地震善心捐款50萬元、被告韋清淇工作及賣水果收入80萬元，共254萬元。上開所有借款金額總計為433萬8000元，即便扣除如前所述之租賃金額146萬4000元，被告李明璋仍欠被告韋清淇287萬4000元。故雙方成立租賃契約無疑是對被告韋清淇之另一種保障等語，資為抗辯。
（三）聲明：原告之訴駁回。
二、被告李明璋則以：
（一）被告李明璋要蓋系爭建物時因資金不夠，便向被告韋清淇借貸部分款項，其餘資金則是被告李明璋到臺中來投資做生意所得之錢。因被告韋清要求被告李明璋給其保障，故本來要直接移轉本案土地所有權給被告韋清淇，之後因遭被告李明璋之阿姨反對，才改用租賃之方式，被告李明璋對於租賃契約需公證，並無相關認知。系爭建物是九二一地震後才蓋的，系爭土地則是九二一地震後由被告韋清淇開始使用，並使用至今。先使用土地，才有蓋房子。至於被告李明璋向臺中市東勢區農會借款時所簽之切結書，是晚於系爭租賃契約書簽立，當初因被告李明璋亟需用錢，所以被告李明璋並未看清楚內容就簽名等語，資為抗辯。
（二）聲明：原告之訴駁回。
參、得心證之理由：
一、本件原告主張被告二人原居住於被告李明璋所有之附圖一所示系爭建物，被告李明璋並於附圖二所示系爭8筆土地，與被告韋清淇一起耕種高接水梨。嗣被告李明璋所有系爭建物及8筆土地，及被告李明璋於系爭8筆土地上所栽種之高接梨遭債權人查封拍賣，而由原告拍定買受但不點交，並已辦理移轉登記完畢等情，有原告所提之建物及土地登記謄本、地籍圖影本及建物契稅繳款書影本等為證，並經本院調閱本院97年度執字第553號卷核閱屬實，自堪信為真實。
二、惟被告辯以被告二人間存在租賃契約乙節，是以，本件爭點在於本件是否有民法第425條所有權移轉不破租賃之適用？析之如下：
（一）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。經查，被告李明璋於前揭執行事件中，曾提出東勢鎮農會之切結書，其上清楚載明「絕無出租或第三人占有等情事」，是以，被告二人間，是否確實存在租賃情事，已非無疑；又被告二人提出禮金簿、轉帳資料，縱如被告所提，有高達433萬8000元，其數目甚多，卻未有書面借款契約，是以，是否確有借款契約，非無疑竇，且上揭資料充其量僅能證明被告二人間有借貸關係，無法進一步作為認定租賃契約存在之證據，且借貸關係本身，又不足以作為對抗所有權之法律關係；另本件被告二人之租賃關係，究係從何時開始？被告二人前後陳述不一且相互矛盾，故是否真有租賃契約存在，容有可疑。且縱以前揭執行事件中所提出之租賃契約書為據，其上所載之租賃期間為91年2月12日起至
103年2月12日止，租賃期間長達12年，顯已超過五年，依前揭規定，必須經公證始得依民法第425條第1項之規定，對抗所有權人。是以，本件被告二人既未能提出系爭租賃契約業經公證之證據，依前揭規定，自不適用民法第425條第1項之規定，故被告二人所主張之該租賃契約，無從持以對抗原告，從而，被告二人即無任何占有之正當法律權源。
（二）另按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例足參）而無權使用他人土地者，其所受利益，為使用本身，「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。另城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第97條第1項亦有明定。茲審酌系爭房屋坐落土地雖分別位在臺中市東勢區，系爭房屋為三層樓ＲＣ結構，狀況尚可，一樓為客廳及倉庫，堆置農用器具及供廚房使用，另一小房間房門緊閉，二樓有四間房間，二間廁所，三樓為神明廳，另系爭土地目前供農作，上有梨樹、芒果樹，已高約二公尺，目前已呈結實狀態，果樹之間並設有噴水設備等情，業據本院於100年3月23日協同兩造及通霄地政事務所人員至現場履勘屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖等件附卷可證，且為兩造所不爭執。是以，本院綜合審酌上揭等情，認被告雖僅在系爭房屋居住使用，惟系爭土地所栽種果樹甚多，其所得利益非微等情事，故認上開被告占有使用房屋之利益，應以房屋價值百分之八，計算每年相當租金之不當得利為適當。經查，原告為系爭建物之所有權人，而被告二人既無法提出有權占有之依據，故原告請求被告二人給付相當於租金之不當得利，即有理由。另系爭建物之課稅現值為1,990,000元，以其百分之8計算，每年租金為159,200元，每月為13,267元（計算式：0000000×0.08÷12）。故從原告於99年4月19日取得系爭建物之所有權起算，計至同年8月31日止，被告二人所獲相當4月13日之租金數額（即原告所受損害之數額）為58,632元（計算式：
13,267*（4+13/31）），為有理由，逾此部分為無理由。
另上開土地迄今仍分別由被告二人繼續占用中，渠等就其占用部分自屬持續獲有相當於租金之不當得利，是原告請求複告自99年9月1日起，至被告返還上揭建物之日止，按年給付相當於租金之不當得利，亦為有理。從而，原告請求被告自99年9月1日起，至被告二人將訴之聲明所載之房屋返還予原告止，按月於每月末日給付原告13,267元，其不足一月部分，按比例計算等部分，亦為有理由，逾此部分，即為無據，應予駁回。
三、本判決主文第三項部分，所命給付金額未逾五十萬元，依民事訴訟法第389條第一項第5款規定，應依職權宣告假執行。
其餘原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許；至其敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中華民國100年5月24日
民事第二庭法官林慶郎正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國100年5月24日
書記官王淑燕