臺灣屏東地方法院民事判決
111年度潮簡字第24號
原告 陳科廷
訴訟代理人 何昀樺 律師
被告 黃琳雅
訴訟代理人 吳岳霖
陳思道 律師
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，本院於民國111年12月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同。」，民事訴訟法第247條第1項定有明文。「民事訴訟法第247條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益。」，有最高法院78年度台上字第1942號民事判決、42年台上字第1031號民事判決先例意旨可資參照。本件原告主張其對本院109年度司執字第59257號強制執行事件（下稱系爭執行事件），拍賣標的物即暫編221建號房屋（門牌號碼屏東縣○○鄉○○村○○路000巷000○0號，面積合計307.27平方公尺，為二層樓加強磚造房屋，為未保存登記建物，下稱系爭房屋）有優先承買權存在，惟被告否認，則原告就系爭房屋之優先承買權存否不明，致其私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以本件確認判決除去，則參諸上揭法條規定及最高法院民事判決意旨，原告提起本件確認優先承買權存在之訴訟，應有受確認判決之法律上利益，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭房屋坐落於原告所有屏東縣○○鄉○○段000地號土地（重測前為烏龍段1057地號，下稱系爭土地），而訴外人 陳文欽 前向原告承租系爭土地建屋使用，系爭房屋為陳文欽所有，陳文欽並於民國108年9月25日與原告簽訂土地租用契約書1份（下稱系爭租約），租賃期間為6年即108年9月25日起至114年9月25日止。嗣陳文欽之債權人向本院聲請以系爭執行事件對系爭房屋進行拍賣，經被告於110年11月23日以新台幣（下同）419,999元價格拍定。
㈡而原告與陳文欽間有系爭租約之意定租賃關係，依據土地法第104條第1項規定，原告就系爭房屋應有優先承買權。又縱認無意定租賃關係，惟系爭土地於52年4月12日因買賣而登記為訴外人 陳水嘉 （為陳文欽之父親，原告之祖父）所有，嗣於95年9月22日因拍賣移轉登記為訴外人 李順治 所有，復於102年10月17日因買賣移轉登記為原告所有，又系爭房屋實係由陳水嘉出資興建而為原始所有人，嗣為陳文欽所繼承，故系爭房屋、系爭土地原均為陳水嘉所有，而系爭土地雖因拍賣而為李順治所有，然依民法第425之1規定，於系爭房屋得使用期限內，陳水嘉與李順治間已有法定租賃關係，嗣系爭土地移轉為原告所有，法定租賃關係移轉為原告與陳水嘉之間，嗣陳水嘉於109年6月7日死亡，系爭房屋由陳文欽繼承，則法定租賃關係移轉至原告與陳文欽之間，故原告與陳文欽間有法定租賃關係存在，原告仍得主張優先承買權。綜上，原告爰依法提起本件確認之訴等語，並聲明：確認原告就系爭執行事件之拍賣標的物即系爭房屋，有優先承買權存在。
二、被告之答辯：原告固主張其有與陳文欽簽訂系爭租約，惟陳文欽為原告之父親，父子之間是否需要成立租賃關係，實有疑問，又系爭租約約定租金1年僅12,000元，換算後每月僅1,000元，價格甚低，實違反常情，且原告亦未提出陳文欽有給付租金之證據，被告否認原告與陳文欽間有系爭租約關係存在。另原告固主張其與陳文欽間有上揭法定租賃關係存在，惟原告並未提出系爭房屋係由陳水嘉原始出資興建之證明，又原告為何不一開始主張有法定租賃關係存在，而係先主張有系爭租約，嗣後又提出法定租賃關係？是原告說詞反覆，自不足採。綜上，本件原告主張其就系爭房屋有優先承買權存在，為無理由，請予駁回等語，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造就下列事項不予爭執，並有系爭土地之登記公務用謄本、歷年異動索引及手抄本登記簿、戶籍謄本等資料在卷可參，且經本院依職權調閱系爭執行事件卷宗核閱無誤，應堪認屬實：
㈠陳文欽之債權人前向本院民事執行處，以系爭執行事件聲請對陳文欽等人為強制執行，嗣陳文欽所有系爭房屋，經被告於110年11月23日，以419,999元價格拍定。
㈡系爭房屋坐落土地為系爭土地，原告現為系爭土地所有權人。又系爭土地於52年4月12日因買賣登記為陳水嘉所有，嗣於95年9月22日因拍賣移轉登記為李順治所有，復於102年10月17日因買賣移轉登記為原告所有迄今。
㈢本院民事執行處於110年1月18日至系爭房屋現場實施查封，陳文欽在場，惟並未提出系爭租約。
㈣陳水嘉為陳文欽之父親，原告之祖父。嗣陳水嘉於109年6月7日死亡。
四、本院之判斷：
㈠按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」，土地法第104條第1項定有明文。又土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言。且上揭法條所謂承租人，不以意定租賃關係為限，如有法定租賃關係，亦得主張有優先承買權，有最高法院69年度台上字第945號民事判決先例意旨、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號研討結論可資參照。
㈡本件原告為系爭土地所有權人，其依據土地法第104條第1項規定主張就系爭房屋有優先承買權存在，則參諸上揭最高法院等實務見解，原告自應舉證證明其就系爭房屋有租賃關係存在。而原告固主張其有系爭租約即意定租賃關係，或法定租賃關係等語，惟均為被告否認，則原告自應就其上揭主張有意定或法定租賃關係存在之對己有利之事實，依據民事訴訟法第277條前段規定，負舉證之責。經查：
⑴就系爭租約即意定租賃關係部分：
原告固提出系爭租約1份為證（本院卷第7、8頁），惟查，依系爭租約第2條所載：「乙方（即陳文欽）向甲方（即原告）承租建屋使用之土地‧‧‧」，然依卷附屏東縣政府財稅局東港分局函文及屏東縣東港戶政事務所函文（本院卷第37、42頁）所載，系爭房屋係於80年7月間，由陳文欽為原始納稅義務人設籍課稅迄今，且於79年2月21日由陳文欽申請編訂門牌，足認自79年2月間起系爭房屋業已興建完畢，惟系爭租約第2條卻記載為承租建屋使用等語，已顯然與事實不符。另系爭租約約定之租金為1年12,000元，換算後每月僅1,000元，以系爭房屋為二層樓加強磚造房屋且面積達307.27平方公尺而言，其租金價格顯然甚低，而不符合一般市場行情，又縱認因 陳水欽 與原告間為父子關係，故約定之租金較為低廉，且原告陳稱陳水欽係每年以現金給付租金，然原告並未提出陳水欽確有給付租金之相關事證供本院參酌。再者，本院民事執行處於110年1月18日至系爭房屋現場實施查封，陳文欽當時在場，惟其並未表示有系爭租約存在或提出系爭租約（執行卷第48頁），嗣經本院民事執行處發函請原告陳報系爭房屋是否有合法占用系爭土地之權源（執行卷第61頁），該函文已合法送達，然原告均未陳報。嗣系爭房屋經被告於110年11月23日以上開價格拍定後，原告始突於同年11月24日具狀提出系爭租約並表示主張優先承買權，而如原告與陳文欽間確有系爭租約存在，原告為何均不陳報？因依一般經驗法則，系爭租約之存在，很可能影響他人投標之意願，而避免系爭房屋遭拍賣之結果，且原告亦可依法主張優先承買權，是陳文欽及原告於系爭執行事件拍賣過程中，均不提出及陳報系爭租約之舉動，顯不符合常情。綜上，本院綜合參酌上揭相關事證，認為原告提出之系爭租約，有諸多與常情不合之處，本院尚難僅憑原告提出之系爭租約1份，即遽認原告與陳水欽間確有系爭租約關係存在。從而，原告主張其與陳水欽間有系爭租約即意定租賃關係存在等語，尚難憑採。
⑵就法定租賃關係部分：
1.按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」，民法第425條之1定有明文。
2.本件原告持上揭事由主張其與陳水欽間，就系爭房屋有民法第425條之1之法定租賃關係等語，經查，民法第425條之1適用之前提，需土地及其地上之房屋均同屬一人所有之情形。而系爭土地固原為陳水嘉所有，惟原告就其主張系爭房屋係由陳水嘉出資興建而為原始所有人，嗣為陳文欽所繼承之對己有利事實，自應提出相關事證證明以盡其舉證責任。而陳文欽於本院民事執行處，於上揭時間至現場實施查封時，其固然陳稱：系爭房屋為伊父親所蓋，伊繼承而來等語，然原告並未提出系爭房屋確係由陳水嘉原始出資興建之相關事證供本院參酌，且原告於起訴狀原係陳稱系爭房屋為陳文欽所有，嗣後於111年8月3日又具狀改稱系爭房屋係陳水嘉出資興建而為原始所有人（本院卷第79頁），是原告說詞前後不一，已難採信。又原告提出之台灣自來水股份有限公司用水設備工程申請書、各種異動服務申請書（本院卷第85、86頁），其僅能證明陳水嘉有於102年11月、103年3月間向該公司申請自來水供水設備及啟用等事實，並無法據此證明系爭房屋為陳水嘉所出資興建。另依卷附屏東縣政府、屏東縣新園鄉公所函文所載（本院卷第121、124頁），系爭房屋均查無申辦建築執照相關資料。綜上，原告無法舉證證明系爭房屋確為陳水嘉出資興建而為原始所有人，則系爭土地、房屋並無同屬一人所有之情形，自無適用民法第425條之1規定之餘地。從而，原告主張其與陳水欽間就系爭房屋有法定租賃關係等語，亦屬無據。
⑶嗣原告又主張因系爭房屋、土地，分屬不同人所有，請法院類推適用土地法第104條第1項，讓原告有優先承買權等語（本院卷第130頁背面），惟所謂類推適用，乃係因法律未完備出現漏洞，以比附援引之方法加以填補之造法方式而言，本件原告無法舉證證明其與陳水欽間就系爭房屋有意定租賃關係或法定租賃關係存在，已如上述，原告並未具體說明本件有何因法律未完備出現漏洞，而有需類推適用之情形，自無從僅因系爭房屋、土地，分屬不同人所有，即認有類推適用土地法第104條第1項規定之必要，一併敘明。
五、綜上所述，原告無法舉證證明其與陳水欽間就系爭房屋有系爭租約即意定租賃關係或法定租賃關係存在，則原告依據土地法第104條第1項規定主張就系爭房屋有優先承買權存在，自屬無據。從而，原告聲明請求確認原告就系爭執行事件之拍賣標的物即系爭房屋，有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。
六、至於兩造其餘陳述、抗辯及提出之事證，經審酌與本院上揭判決結果並不生影響，爰不另一一論述指駁，併予說明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 1 月 13 日
潮州簡易庭法官呂憲雄
正本係照原本作成。
如對判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀，其未
表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀
（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 1 月 13 日
書記官粘嫦珠