裁判字號：臺灣臺北地方法院99年簡上字第320號民事判決
裁判日期：民國100年01月28日
裁判案由：返還保證金
臺灣臺北地方法院民事判決99年度簡上字第320號上訴人集辰貿易有限公司法定代理人 張顯銘 被上訴人永慶房屋仲介股份有限公司法定代理人 孫慶瑜 訴訟代理人 賴立尉 上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國100年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項按民事訴訟法第447條規定：「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限：一、因第一審法院違背法令致未能提出者。二、事實發生於第一審法院言詞辯論終結後者。三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者。四、事實於法院已顯著或為其職務上所已知或應依職權調查證據者。五、其他非可歸責於當事人之事由，致未能於第一審提出者。六、如不許其提出顯失公平者。前項但書各款事由，當事人應釋明之。違反前二項之規定者，第二審法院應駁回之。」本件被上訴人抗辯上訴人於第二審始提出「因受詐欺、陷於錯誤而簽署協議書，故主張撤銷協議書」為新攻擊防禦方法，依民事訴訟法第447條第1項規定，不得提出云云，經查上訴人於原審已提及被上訴人有詐欺或背信之嫌（原審卷第30頁），嗣於本院提出「因受詐欺而撤銷意思表示」之抗辯，應認屬原審攻擊防禦方法之補充，應予准許，先予敘明。
貳、實體事項
一、被上訴人起訴主張：
（一）被上訴人因向上訴人承租門牌號碼臺北市○○區○○路四段42號1樓之房屋（下稱系爭房屋），而於民國96年2月16日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自96年3月13日起至102年3月12日止，被上訴人並已依約繳付以租金2個月計新臺幣（下同）36萬元之押租保證金，兩造並約定上訴人應於系爭租約租賃期滿或租約終止，被上訴人將系爭房屋交還時，將該押租保證金無息返還被上訴人。嗣被上訴人因故需提前終止系爭租約，乃依系爭租約第7條第9項之約定，提前1個月於98年5月13日寄發存證信函予上訴人，告知將於98年6月14日提前終止租約，及將於98年6月15日將系爭房屋點交予上訴人等情，而被上訴人已依約定時間將系爭房屋點交上訴人占有，上訴人竟拒絕將上開押租保證金返還予被上訴人，迭經被上訴人催討，均未獲置理，乃依不當得利及兩造間系爭租約之約定，提起本件訴訟，請求上訴人應給付被上訴人36萬元，及自支付命令送達上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
（二）對上訴人抗辯之陳述
1.又上訴人並非因受詐欺，陷於錯誤而簽署98年3月30日協議書，由上訴人於原審98年12月18日答辯狀第8行可知上訴人是經過1個月協商後，方與被上訴人達成協議，則上訴人顯是深思熟慮後方作出減租之決定，況且被上訴人總公司「大幅徵才」僅能推論出「被上訴人總公司有大量人員缺額需補充」，且其影響因素很多，不能據以論定「公司整體營運狀況佳」，遑論推論出「大幅徵才」與「個別店面有無獲利」、「個別店面店租成本是否過高」有因果關係，更難以推論上訴人因此陷於錯誤而簽署協議書。
2.上訴人對系爭租約第6條第2項之解讀顯有錯誤，該條約定之文字條列方式，係要提前終止租約且不交還房屋，方可由保證金中扣取1個月違約金，絕非如上訴人之解讀，只要終止租約即應支付違約金。
3.上訴人所稱清除現場支出1萬8000元，不應由被上訴人負擔，蓋上訴人與被上訴人所屬店長即證人 廖德欣 於點交前幾天已達成「後面之櫥櫃新的房客可能要用，留著沒關係，不需要拆除」之合意，自無由事後要求被上訴人支付該費用，雖上訴人事後否認上開合意，惟上訴人豈可能不要求被上訴人拆除櫥櫃即同意點交？況系爭租約第4條第5款既明訂被上訴人於交還房屋時按使用現況交還即可，上訴人自無權利要求被上訴人回復原狀或負擔該費用，又依系爭租約第7條第8項約定被上訴人遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，應由上訴人處理，是上訴人主張應由被上訴人負擔現場清運費用，顯非有據。
二、上訴人則以：
（一）兩造於98年3月30日簽訂協議書，雙方合意於98年4月1日起至99年3月31日止，調降每月租金為14萬5000元，被上訴人提前終止租約，上訴人自有理由沒入保證金，況上訴人係因被上訴人佯稱經營困難，並無獲利，請求調降租金，上訴人誤信始允降價，未料被上訴人竟提前於98年5月13日寄發存證信函通知將於同年6月14日終止租約，嗣上訴人向被上訴人公司員工查證，始悉被上訴人公司於同年
4、5月間大幅徵才，並無經營困難及無獲利之情形，上訴人調降租金之意思表示係受被上訴人詐欺而為，上訴人依民法第92條第1項規定，以99年5月18日民事上訴理由狀，向法院及被上訴人表示撤銷上訴人上開協議書同意調降租金為14萬5000元之意思表示，該協議書自始歸於消滅，則自98年4月1日起至同年6月15日被上訴人終止租約止，被上訴人受有每月3萬5000元，共計8萬7500元之不當利益，被上訴人應返還其利益予上訴人。
（二）又系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即被上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租1個月計算之違約金。」可知被上訴人於租賃期滿前，提前終止租約，依上開規定，應支付按房租1個月計算之違約金18萬予上訴人，縱前開協議書仍為有效，租賃期間係96年3月13日至102年3月12日，被上訴人提前終止租約，仍應支付按房租1個月計算之違約金14萬5000元予上訴人。
（三）另按系爭租約第4條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，甲方（即上訴人）同意乙方得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋按使用現況交還」，惟被上訴人所營事業為土地房屋買賣、租賃等之仲介，其所為之固定式裝潢、設置之傢俱，並非設施之改裝，亦非土地房屋買賣、租賃之仲介所必要，故本案無適用系爭租約第4條第5項之餘地；次按系爭租約第7條第8項約定：「乙方遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，應由甲方處理。」係予上訴人有權得就該物品予以處理，非謂就處理所生之必要費用需由上訴人負擔，且清除現場之人即證人 劉德強 之證言，亦可證上訴人確有委由他人清除現場以回復原狀，是上訴人確因清除現場支付1萬8000元之必要費用，得向被上訴人請求支付該費用等語，資為抗辯。
三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，上訴人對於原審不利之部分不服，提起上訴，並聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）第一項廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則請求判決駁回上訴。
四、兩造不爭執事項
（一）兩造於96年2月16日簽訂系爭租約，由被上訴人向上訴人承租系爭房屋，並約定租賃期限自96年3月13日起至102年3月12日止，前3年每月租金為18萬元，且被上訴人已繳付以租金2個月計算計36萬元之保證金，約定於系爭租約租賃期滿或租約終止且被上訴人交還房屋時無息返還。
（二）兩造於98年3月30日就系爭租約另為協議，約定兩造合意自98年4月1日起至99年3月31日止調降每月租金為14萬5000元，其餘租賃條件仍依原租約辦理。
（三）被上訴人於98年5月13日寄發臺北安和郵局第01011號存證信函予上訴人，告知因故需提前終止租約，依租約第7條第9項約定，於1個月前通知並將終止日訂於98年6月14日，且依約於98年6月15日辦理點交房屋，請上訴人屆時返還保證金等語，而被上訴人確於98年6月15日將系爭房屋點交予上訴人。
五、得心證之理由本件被上訴人主張其依約合法終止租約並已點交房屋予上訴人占有，上訴人即應依約返還押租保證金；上訴人則以被上訴人提前終止租約自得沒入保證金，且係受被上訴人詐欺而協議調降租金，其已依法撤銷該意思表示，被上訴人應返還降租期間之8萬7500元利益，又依系爭租約第6條第2項約定，被上訴人提前終止租約，應支付1個月計之違約金18萬元（或14萬5000元），且上訴人於被上訴人遷出後代其清除現場而支出1萬8000元費用，均得用以抵銷保證金云云，是本件應審究者厥為：（一）被上訴人提前終止租約，上訴人得否沒入保證金？（二）上訴人以租金損失8萬7500元、違約金18萬元（或14萬5000元）、清理現場費用1萬8000元為抵銷，有無理由？本院茲分述如下：
（一）系爭租約第7條第9項約定：「本契約租賃期間內，乙方（即被上訴人）因故需提前終止租約者，須於1個月前通知甲方（即上訴人）；交屋同時甲方應無息返還乙方保證金，若租期未滿1年，乙方欲提前終止租約，甲方得沒收保證金。」查兩造於簽訂系爭租約後，雖另於98年3月30日簽立協議書，惟該協議書僅針對98年4月1日起至99年3月
31日止，期間內每月租金之調降達成合意，其餘租賃條件仍依原租約辦理，有上訴人原審所提之協議書可憑，可知該協議內容僅為系爭租約中部分租賃條件之調整，並非兩造間簽訂新租約，是租賃期間仍為原租約所約定之96年
3月13日起至102年3月12日，而被上訴人於98年5月13日通知上訴人將於98年6月14日終止租約之際，其租期顯已逾1年，復查被上訴人前開提前終止租約之意思表示，係依約於1個月前向上訴人為通知，有被上訴人原審提出之存證信函為證，自已生合法終止租約之效果，且被上訴人已於98年6月15日交還房屋予上訴人占有，亦為上訴人所不爭執，從而依系爭租約之約定，上訴人於被上訴人交屋即應返還保證金予被上訴人。上訴人空言主張被上訴人提前終止租約即得沒入保證金云云，未符契約之約定，自不足取。
（二）另就上訴人所辯被上訴人詐欺調降租金乙節，經查證人即被上訴人大安捷運店店長廖德欣到庭證稱：因97年全球性金融風暴，從97年11月至98年3月，店頭營收每月結算有時會剩一點點利潤，有時甚至連成本都不敷支應，所以會將有利潤月份之金額拿去填補不足額月份之成本，當時店頭營收扣掉成本後幾乎沒有利潤給店長作為獎金，因此就在98年2月底3月初與上訴人洽談租金，當時就是以前述店頭營收及成本之情形向上訴人洽談，伊當時是跟上訴人表示大安捷運店沒獲利，而非講永慶房屋沒獲利，且因上訴人就在店面樓上，洽談應有1個月左右，洽談次數超過5次，可能接近10次等語（本院卷第41頁反面），而被上訴人復不否認大安捷運店於98年5月間另在較遠離大安捷運站之他地租賃店面，租金每月10萬元等情，有被上訴人提出之房屋租賃契約可佐，足認證人廖德欣所營之系爭店面確實有調降租金成本之營運壓力無訛，而商業活動之進行無非在於營利，若營業尚未能開源，至少必得節流，是被上訴人所屬大安捷運店為求達成獲利目標而請求上訴人調降租金，實難謂為詐術之施行，且參酌兩造間調降租金之協議既係經過為期1個月、多次磋商洽談始達成，上訴人自得於過程中詳為考慮並查明交易條件，該等調降租金後之數額亦為上訴人所得接受之獲利範圍，降租協議係兩造立於契約自由下所達成之意思表示合致，上訴人自不得以被上訴人於98年4、5月間大幅徵才即推論係受詐欺而主張撤銷協議降租之意思表示。從而，上訴人抗辯以98年4月1日至同年6月15日受詐欺而調降之租金損失8萬7500為抵銷，為無理由。
（三）系爭租約第6條第2項約定：「乙方（即被上訴人）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租1個月計算之違約金。」係指被上訴人如終止租約卻不交還房屋或租賃期滿不交還房屋，始有自終止或期滿翌日起計付房租1個月違約金之契約義務，尚非指一旦被上訴人提前終止租約即應支付違約金，否則系爭租約何須於第7條第9項約定被上訴人僅須於1個月前通知上訴人提前終止租約之意思，交屋時上訴人即應無息返還保證金等文字？是上訴人依此約定請求被上訴人支付違約金並以之抵銷保證金之返還，應是對於契約文字之解讀有所誤會，此部分之抗辯，實屬無據。
（四）系爭租約第4條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，甲方同意乙方得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時按使用現況交還。」、第7條第8項約定：「乙方遷出時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，應由甲方處理。」上訴人抗辯於被上訴人遷出後，另因清理現場支出
1萬8000元用以抵銷保證金之返還乙節，經查證人即上訴人委託清理現場之人劉德強到庭證稱：伊有去系爭房屋拆除一些櫃子及牆壁上的飾板，大部分是櫃子，拆除現場係由伊與父親共花2天時間完成，上訴人則支付1萬8000元之拆除費用及清運費用等語（本院卷第42頁反面至第43頁），且證人劉德強所繪拆除系爭房屋內部櫃子及飾板裝設之現場圖，經兩造當庭閱覽亦均無意見，是證人劉德強確曾受上訴人之託至系爭房屋清理現場，並自上訴人受有1萬8000元之報酬等事實，洵堪認定。
（五）惟查系爭租約第7條第7項約定：「甲方同意自民國96年3月13日起至96年3月31日止，乙方得先行進屋裝潢，此段期間免計租金」等語，顯見上訴人於訂約之初，即知被上訴人承租系爭房屋於使用前，須先經內部裝潢，而該等內部櫥櫃、飾板等裝潢係便於被上訴人營業據點之使用及運作，自屬必要之設施，尚與被上訴人所營事業為房地買賣、租賃之仲介無涉，況且在競爭激烈的商業市場中，營業人莫不追求降低成本提高利潤，被上訴人又何須於系爭房屋內裝設無必要之裝潢設施？是上訴人所辯本案無適用系爭租約第4條第5項云云，顯不可採。從而依該條項約定，被上訴人既係經上訴人同意而以不損害原有建築之方式，裝設必要設施，其於交屋時按使用現況交還，即與契約內容無違，縱上訴人嗣後將系爭房屋出租予所營事業不同於被上訴人之第三者，而須另行變更房屋現況致生清除費用，自應依租約第7條第8項之約定，由上訴人自行負擔，是上訴人請求被上訴人賠償此部分費用並主張抵銷云云，當無依據。
六、綜上所述，本件被上訴人主張為可採，上訴人所辯均為無可取，被上訴人自得請求上訴人返還押租保證金，從而被上訴人依系爭租約之法律關係，請求上訴人返還押租保證金，並經原審判決應扣除所積欠之水電費2萬7648元後，上訴人應給付被上訴人33萬2352元，及自支付命令送達上訴人翌日（即98年6月27日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由。是原審於上開範圍內為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無庸逐一論列。又上訴人聲請命被上訴人提出帳冊以證明被上訴人是否確有「並無獲利」之情，然查商業帳冊雖能呈現營業人之客觀盈虧情形，惟有無獲利或獲利佳與不佳乙事，則涉及營業人之主觀獲利預期，縱帳冊呈現盈餘狀態，然如未達營業人之獲利預期，對該營業人即可能屬無獲利或獲利不佳之情形，是縱命被上訴人提出帳冊，亦未能論斷證人廖德欣因店面經營未達預期獲利，而向上訴人陳稱無獲利乙節，係屬詐欺行為，是上訴人所聲請此部分證據，自無再予調查之必要，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國100年1月28日
民事第七庭審判長法官陶亞琴
法官林麗真法官楊蕙芬以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國100年1月28日
書記官陳彥樺