裁判字號：臺灣高等法院101年上字第400號民事判決
裁判日期：民國102年08月20日
裁判案由：返還買賣價金等
臺灣高等法院民事判決101年度上字第400號上訴人 陳國華 訴訟代理人 黃陽壽 律師複代理人 黃喬詮 律師被上訴人 詹東霖 訴訟代理人 陰正邦 律師上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國101年
3月6日臺灣板橋地方法院（現改制為臺灣新北地方法院）100年度訴字第2119號第一審判決提起上訴，本院於102年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹佰玖拾萬零參佰伍拾肆元，及自民國一００年八月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之五十六，餘由上訴人負擔。
本判決命被上訴人給付部分，於上訴人以新台幣陸拾參萬參仟元為被上訴人預供擔保後得假執行；但被上訴人如於假執行程序實施前以新台幣壹佰玖拾萬零參佰伍拾肆元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張略以：㈠伊於民國（下同）100年2月16日與被上訴人簽訂不動產買
賣契約書（下稱系爭契約），購買被上訴人所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地（應有部分4分之1，下稱系爭土地）及其上同段3894建號、門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號建物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），系爭契約載明系爭建物之面積為：「一層：61.85平方公尺，騎樓24.01平方公尺，共計：85.86平方公尺」，總價款為新台幣（下同）1,340萬元，伊業已付清買賣價金，被上訴人亦已於100年3月30日將系爭房地所有權移轉登記予伊，伊嗣於同年5月25日將系爭房地轉賣予訴外人 邱俊傑 ，並於同年6月13日辦畢所有權移轉登記。詎伊於100年8月間收受邱俊傑所寄發之存證信函，表示系爭建物原登記之騎樓面積24.01平方公尺部分，已遭新北市板橋地政事務所（下稱板橋地政）以更正為原因刪除登記，並將系爭建物之登記總面積由85.86平方公尺更正為64.08平方公尺，共計減少21.78平方公尺（計算式：85.86－64.08＝21.78），而向伊請求減少買賣價金4,058,703元，並表示其原以系爭房地向新北市板橋區農會（下稱板橋農會）貸得1,000萬元，後因系爭建物於核貸後之登記面積減少21.78平方公尺，板橋農會要求邱俊傑應另外增加相當於405萬元之不動產作為擔保，或償還借貸本金250萬元，以符合板橋農會之估價標準，經雙方協商，邱俊傑同意償還板橋農會250萬元，邱俊傑除要求伊應退還其買賣價金4,058,703元外，並要求伊須對其應退還板橋農會貸款250萬元所生之一切損害，負完全之賠償責任。
㈡系爭建物早在65年間即建築完成，被上訴人於92年間自其父
詹再生處繼承取得系爭房地，其明知系爭房地自始並無面積
24.01平方公尺之騎樓存在，竟刻意隱瞞，或因過失而疏未查知系爭房地自始即無面積24.01平方公尺之騎樓存在，使伊受有溢付價金之損害3,399,161元（計算式：1,340萬÷
85.86×21.78＝3,399,161，元以下四捨五入，以下同），被上訴人自應對伊負擔物之瑕疵擔保責任，是伊依民法第
359條前段之規定，請求被上訴人減少系爭房地之買賣價金3,399,161元，再依不當得利之法律關係請求被上訴人返還3,399,161元，自屬有據。另系爭建物登記面積經板橋地政為刪除、更正登記後，面積較系爭契約所載之面積短少21.7
8平方公尺，被上訴人顯未依系爭契約之本旨為給付，構成不完全給付，依民法第226條第1項給付不能之規定，被上訴人亦應負賠償伊4,058,703元之責任，伊僅請求被上訴人賠償3,399,161元，自屬有據。爰依民法第359條前段、第
179條、第226條第1項之規定提起本件訴訟，請求擇一為伊有利之判決，聲明求為命被上訴人應給付伊3,399,161元本息之判決。原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服，提起上訴。其上訴聲明求為判決：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人3,399,161元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則略以：㈠系爭房地原係訴外人詹再生於00年0月間向訴外人 鄭蘋蘋 所
購買，斯時系爭建物之登記總面積即為85.86平方公尺，其中1層面積為61.85平方公尺、騎樓面積為24.01平方公尺，系爭土地之面積則為134平方公尺（應有部分1/4）。伊自詹再生處繼承系爭房地後，於100年2月16日出售予上訴人，系爭契約內亦載明系爭建物之1層面積為61.85平方公尺、騎樓面積為24.01平方公尺、總面積合計為85.86平方公尺，與系爭房地之土地、建物登記謄本所載之內容相符。系爭房地之土地、建物登記謄本既係地政機關依公權力所製作，伊信賴前開公文書內容之真正，自無何違誤之處，是上訴人指稱伊刻意隱瞞或因過失而疏未查知系爭建物之騎樓登記面積有誤云云，實無理由。
㈡系爭建物總面積於100年7月18日雖經板橋地政由原本之85
.86平方公尺更正為64.08平方公尺，惟系爭土地部分之面積則完全未更正，足見系爭房地所短少者，僅係騎樓面積遭刪除登記，此應係肇因於地政機關丈量錯誤所致，伊與上訴人實同為被害人。另本件經原審至現場測量結果，系爭建物尚有後方加蓋部分面積7平方公尺、前方加蓋部分面積18平方公尺，另有遮雨棚下方遮蔽面積25平方公尺，是系爭建物更正登記後之室內面積合計為89.08平方公尺（計算式：64.08＋7＋18＝89.08），遠超過更正登記後之系爭建物面積64.08平方公尺，而系爭建物遮雨棚下方遮蔽部分之面積為25平方公尺，亦與更正登記前之騎樓面積24.01平方公尺相去不遠，是系爭建物之騎樓空間並未改變，僅地政機關不再認定為建物騎樓，且系爭土地登記之總面積及應有部分並未變更，足見系爭房地並無瑕疵存在。況縱認系爭建物有登記面積減少21.78平方公尺之瑕疵存在，亦係發生在系爭房地交付之後，其危險應由買受人負擔，伊毋庸就此瑕疵負擔保之責。另建築物之室內面積與騎樓，兩者無論在用途及價值上均不相同，自不得在價格上一視同仁，是上訴人逕以系爭房地之出賣價格1,340萬元，系爭建物總面積於更正後減少21.78平方公尺為由，主張每平方公尺之買賣價金為156,
068元（計算式：1,340萬÷85.86＝156,068），而據此請求伊減少價金3,399,161元，顯屬無理等語，資為抗辯，其答辯聲明求為判決：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、上訴人主張其於100年2月16日與被上訴人簽訂系爭契約，購買被上訴人所有之系爭房地，總價款為1,340萬元，其業已付清買賣價金，被上訴人已於100年3月30日辦畢系爭房地所有權移轉登記，其於同年5月25日將系爭房地轉賣予訴外人邱俊傑，並於同年6月13日辦畢所有權移轉登記。嗣系爭建物之騎樓24.01平方公尺部分，經板橋地政以更正為原因，於100年7月18日辦理刪除登記，並將系爭建物之登記總面積由85.86平方公尺更正為64.08平方公尺等情，此為被上訴人所不爭執（見本院卷第147頁反面、第148頁正面），並有系爭契約、上訴人與邱俊傑簽訂之不動產買賣契約書、建物登記謄本、異動索引及板橋地政100年8月2日新北板登字第00000000000號函在卷可佐（見原審卷第13至18頁、第27至34頁、第39、40頁、第48至51頁），堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人刻意隱瞞，或因過失而疏未查知系爭房地自始即無面積24.01平方公尺之騎樓存在，被上訴人應負擔物之瑕疵擔保責任，或不完全給付之損害賠償責任，伊得請求被上訴人給付3,399,161元等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。
又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（參照最高法院73年台上字第1173號判例意旨）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，同法第359條前段亦有明定。次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，此觀同法第227條第1項之規定即明。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（參照最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議決議㈠之意旨）。
㈡系爭契約第1條載明買賣標的為：○○○區○○段○○○○號
，面積134平方公尺，權利範圍1/4，及3894建號、門牌號○○○區○○路○○○巷○號建物，面積第一層61.85平方公尺、騎樓24.01平方公尺，共計85.86平方公尺，權利範圍全部」，與兩造簽訂系爭契約時之土地、建物登記謄本所登載之內容相符，此有系爭契約、土地、建物登記謄本附卷可參（見原審卷第13、74、75頁）。嗣板橋地政依民眾之檢舉，經現場勘測及查閱竣工平面圖，發現系爭建物並無騎樓，惟建物平面圖面積欄誤載騎樓面積，板橋地政乃於100年7月18日將系爭建物之騎樓面積24.01平方公尺刪除，並將系爭建物總面積由85.86平方公尺更正為64.08平方公尺，系爭土地登記之總面積及應有部分則未變更等情，有土地、建物登記謄本、板橋地政100年8月2日新北板地登字第00000000000號函、100年9月6日新北板地登字第0000000000號函暨檢附之使用執照存根、測量成果圖、竣工平面圖附卷可稽（見原審卷第39、40頁、第50、51頁、第84頁、第90至98頁），足見系爭房地在兩造簽訂系爭買賣契約之前，本即無面積24.01平方公尺之騎樓存在，因建物平面圖面積欄誤載騎樓面積，致登記錯誤，上訴人購買系爭房地後，經板橋地政發覺前開錯誤後為更正登記，致系爭建物登記總面積減少21.78平方公尺。被上訴人雖抗辯本件經原審至現場測量結果，系爭建物尚有後方加蓋部分面積7平方公尺、前方加蓋部分面積18平方公尺，另有遮雨棚下方遮蔽面積25平方公尺，是系爭建物更正登記後之室內面積合計為89.08平方公尺（計算式：64.08＋7＋18＝89.08），而系爭建物遮雨棚下方遮蔽25平方公尺，亦與更正登記前之騎樓面積24.01平方公尺相去不遠，是系爭建物之騎樓空間並未改變，僅地政機關不再認定為建物騎樓，且系爭土地登記之總面積及應有部分並未變更，足見系爭房地並無瑕疵存在云云，而本件經原審會同板橋地政人員至現場勘驗測量，系爭建物面積為
64.08平方公尺，後方加蓋部分面積7平方公尺、前方加蓋部分面積18平方公尺、遮雨棚遮蔽面積部分25平方公尺，固有板橋地政101年1月11日新北板地測字第0000000000號函及土地複丈成果圖附卷可參（見原審卷第152、153頁），然系爭契約第1條業已載明買賣標的之建築改良物範圍為「一層：61.85、騎樓：24.01，共計85.86，增建部分隨同移轉」（見原審卷第13頁），足見兩造約定之買賣標的，關於建物部分除經辦理登記之一層61.85平方公尺、騎樓24.0
1平方公尺以外，本尚包括系爭建物前、後方之增建物，自難因系爭建物前、後方有上開增建物存在，即謂被上訴人出售予上訴人之建物，並無登記面積短少之情形存在。又系爭建物遮雨棚所遮蔽之部分既非登記為系爭建物之所有人所有，其性質與原登記為上訴人所有之前開騎樓部分自有不同，亦難將遮雨棚所遮蔽部分與前開騎樓部分同視，而謂系爭建物之面積並未短少。至系爭土地登記之總面積及應有部分雖未變更，然土地與房屋本屬兩個獨立之不動產，不能因系爭土地登記之總面積及應有部分並未變更，即謂系爭建物並無面積短少之情事。又依通常交易之觀念，建物登記之面積短少，自足使建物之價值、效用有欠缺，是上訴人主張系爭建物更正登記後之面積較系爭契約約定之系爭建物面積短少，構成物之瑕疵，即屬有據。
㈢又系爭建物因建物平面圖誤載騎樓面積，致地政機關辦理登
記時，誤登記系爭建物包含面積24.01平方公尺之騎樓在內，系爭建物實際面積較系爭契約所約定面積短少之情形，在系爭契約成立時即已存在，板橋地政嗣後為更正登記，僅係更正原先登記上之錯誤等情，業如前述，是前開瑕疵並非於系爭契約成立後始發生，被上訴人抗辯系爭建物總面積減少
21.78平方公尺之瑕疵係發生在系爭房地交付之後，尚非可採。又系爭建物之登記謄本、所有權狀等資料既為地政機關所製作，自足使被上訴人相信其內容為真實，上訴人復未舉證證明被上訴人有何刻意隱瞞或因過失而疏未查知系爭房地自始即無面積24.01平方公尺之騎樓存在，自難認被上訴人就此有可歸責之事由存在，是上訴人主張被上訴人應負不完全給付之責任，而依民法第226條第1項給付不能之規定，請求被上訴人賠償3,399,161元，固屬無據，惟物之瑕疵擔保責任，並不以出賣人有可歸責之事由存在為必要，是上訴人另主張被上訴人應負擔物之瑕疵擔保責任，而依民法第35
9條前段之規定請求被上訴人減少買賣價金，即屬有據。㈣本件經本院依兩造之合意，囑託新北市不動產估價師公會進
行鑑定（見本院卷第82頁），經該會採取比較法（即另行收集同一區域內3個面積內含有騎樓之建物成交案例作為比較標的，推估系爭房地更正登記前之建坪單價，再收集同一區域內3個面積內不含騎樓之建物成交案例作為比較標的，推估系爭房地更正登記後之建坪單價，再計算兩者間之價格差異比率）及問卷分析法（即透過問卷調查方式，探詢不動產估價師、仲介人員等從業人員之意見，以推算系爭房地更正登記前後之價格差異比率），再考量前開兩種方法之可信度及操作限制，採加權平均方式（即比較法占30%、問卷分析法占70%）推算系爭房地更正登記前後之價格差異比率為15%等情，有外放之該會102年5月27日（102）估字第002號估價報告書可佐，前開鑑定意見係由領有內政部所核發不動產估價師證書之不動產估價師，收集與系爭房地同一區域之其他成交案例作為比較標的，並透過問卷調查方式，詢問不動產估價師、仲介人員等不動產買賣專業人員之意見，再綜合考量比較法及問卷分析法之可信度及操作限制，採加權平均方式而推算出系爭房地更正登記前後之價格差異比率，本院認其鑑定意見應可憑採。而系爭契約約定之買賣總價為1,340萬元，每建坪單價為515,980元（計算式：1,340萬÷85.86×0.3025＝515,980），更正登記後之每建坪單價為593,377元【計算式：515,980×1.15（即加計價格差異比率15%）＝593,377】，更正登記後之系爭房地總價為11,499,646（計算式：64.08×0.3025×593,377＝11,499,646），則系爭房地更正登記後減少之價格為1,900,354元（計算式：13,400,000－11,499,646＝1,900,354），是上訴人依民法第359條前段之規定請求被上訴人減少買賣價金1,900,354元，再依不當得利法律關係請求被上訴人返還1,900,354元，為有理由。逾此範圍之請求則無理由，不能准許。
五、綜上所述，上訴人依民法不當得利之法律關係，請求被上訴人給付1,900,354元，及自起訴狀繕本送達翌日即100年8月31日（見原審卷第65頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；至逾上開範圍之請求，即屬不應准許。上訴人勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。從而，原審就上開應予准許部分，所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並依聲請為附條件准、免假執行之宣告；就上開不應准許部分，所為上訴人敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第463條、第79條、第39
0條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國102年8月20日
民事第二十一庭
審判長法官梁玉芬
法官周祖民法官蔡和憲正本係照原本作成。
上訴人不得上訴。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年8月22日
書記官黃家麟附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。