裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第2487號民事判決
裁判日期：民國99年07月27日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第2487號原告丙○○訴訟代理人 李國豪 律師被告總圓建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人丁○○○
己○○上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國99年7月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣柒拾肆萬捌仟貳佰柒拾元及自民國九十八年十月二十一日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零參佰參拾肆元，由被告負擔新臺幣玖仟元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣貳拾伍萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣柒拾肆萬捌仟貳佰柒拾元為原告預供擔保後得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告（原名胡林阿綿）於民國93年1月9日與被告訂立房屋預
定買賣契約，購買被告興建之「中港奇摩市」編號13樓B5門牌號碼為臺中市○區○○○路2段19號B棟13樓之5之預售屋（下稱系爭房屋），買賣價金為新臺幣（下同）187萬元，並附地下第三層機械停車位上層車位乙個，依上開契約約定之車位規格為長550公分、寬225公分，含車道及其他必要空間，面積共計2.5坪（下稱系爭車位），價值40萬元，已包含於房屋買賣價金內。系爭房屋及車位興建完工後，被告於95年5月4日交付原告，原告意欲出租，故未立即實際入住及使用。原告於96年9月間與訴外人乙○○成立系爭車位租賃契約，約定每月租金2千元，租期1年，詎乙○○首次試停車時，將其汽車停入系爭車位而將車位回昇至上層位置時，其車輛後方竟與系爭車位上方 樑柱 發生碰撞，經原告前往查看，方知系爭車位內側底部距樑柱最高處僅有86公分、最低處僅有79公分，不論以車頭或車尾停入，均無法停放中型以上汽車，僅能停放車身長度短於420公分之小型車，被告自知理虧，賠償乙○○汽車維修費，乙○○尚未付租金即因此與原告解除車位之租賃契約，致原告受有民法第216條所定之所失利益損害24,000元。又96年7月間某日，原告前往系爭房屋打掃，發現位於系爭房屋隔壁編號為13樓B3之房屋（以下簡稱13樓B3房屋）發出陣陣機器運轉聲響，經詢問管理員，方知13樓B3房屋係一消防中繼站，惟本件買賣當時，銷售人員係告知原告該屋已出售他人居住，且被告於上揭房屋預定買賣合約書所附單數層平面圖中，並未標示出系爭房屋隔壁即消防中繼站，而一般人若得知系爭房屋隔壁即消防中繼站，必定會減少購買慾望而減損系爭房屋實際成交價值，被告顯然對原告刻意隱瞞上開事實，以利系爭房屋之脫售。被告故意不告知瑕疵，系爭房屋存有民法第354條所稱減少其價值之瑕疵。
㈡本件係屬預售屋買賣契約，買賣契約成立時，系爭房屋及車
位尚未存在，故上開之瑕疵應係於契約成立後始發生，又被告所給付之系爭房屋及車位存有上述瑕疵，係屬不完全給付，且可歸責於被告之事由，亦為無法補正之瑕疵，本件應有最高法院77年度第7次民事庭會議決議（一）適用，被告對原告自負有物之瑕疵擔保及債務不履行責任。又依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。是以，原告就系爭房屋之瑕疵所得請求交易性貶值之損害，應將系爭房屋及土地價值一併計算。被告所交付之系爭房屋及車位具有前揭瑕疵，且為不完全給付，致原告受有系爭房屋及車位之交易價值減損之損害45萬元及35萬元；又原告因系爭車位具有上揭瑕疵，致受有2,4000元租金利益之損失，併應由被告賠償。又該車位如無瑕疵則於99年7月6日之價值為60萬元。原告爰依同法第360條規定請求被告賠償及依第227條第1項規定、第226條規定之不完全給付債務不履行損害賠償請求權請求被告賠償824,000元，並請求法院擇一請求權為原告有利之判決。爰聲明：被告應給付原告824,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈被告未曾告知原告13樓B3房屋為消防中繼站：系爭房屋為預
售屋，銷售之圖面並未註明隔壁即消防中繼站，當時銷售人員即訴外人戊○稱系爭房屋隔壁已賣掉，並未說明是消防中繼站，且平時13樓B3之房屋大門緊閉，原告無從得知該屋即消防中繼站。
⒉系爭房屋確有瑕疵，原告得就系爭房地價值之減損，請求被
告損害賠償：系爭13樓B3房屋內消防中繼站之馬達運轉時會發出很大的噪音，被告於98年11月17日言詞辯論期日中亦自承馬達運轉時，連樓上、樓下都有聲音，依最高法院92年度台上字第164號判例，於他人居住區域發出超越一般人社會生活所能忍容之噪音，屬不法侵他人居住安寧之人格法益，如情節重大，被害人非不得依第195條第1項規定請求賠償相當之金額。法律上尚且如此，噪音在事實上亦影響購屋者之意願，導致原告就系爭不動產須降價求售，形成交易性貶值，原告自得向被告請求損害賠償。
⒊系爭車位具有長度、高度不足之瑕疵，原告就車位價值之減
損及租金損失之損害得請求被告損害賠償：依內政部92年3月4日內授營建管字第0910016287號函釋：「按「不供乘車人進出使用之機械停車位，其寬度應為停放汽車之全寬加
0.15公尺，且不得小於2.0公尺；停車位之長度應在5.2公尺以上；停車位淨高應為汽車全高加0.05公尺，且不得小於
1.6公尺」，「人車共乘式兼供乘車人通道使用之機械停車位，其寬度應為停放汽車之全寬加0.5公尺，且不得小於2.2公尺；停車位之長度應在5.5公尺以上；停車位淨高應為汽車全高加0.05公尺，且不得小於1.8公尺」，「機廂之寬度為存放汽車全寬加0.5公尺，且不得小於2.5公尺；長度為存放汽車全長加0.2公尺，且不得小於6.0公尺；淨高為存放汽車高度加0.1公尺，且不得小於1.8公尺」，分別為建築物附設停車空間機械停車設備規範節次3.2「機械停車位設置規定」(3)、(4)及節次3.3「取代坡道之汽車升降機」所明定。揆其立法意旨，機械停車位及取代坡道之汽車升降機，除提供車輛進入停放外，並應保留若干空間以避免其中之汽車遭運轉中之機械停車設備損壞。是機械停車位及取代坡道之汽車升降機之機廂，上開規定之最小寬度、長度、淨高，均應為實際可供汽車停放之淨尺寸。」本件系爭車位實際長、寬，不僅與上揭函示之標準不符，亦較買賣契約中約定之停車位規格為小，故系爭車位確存在減少其價值或通常效用之瑕疵，被告確為不完全給付。又因系爭車位上方樑柱與車位高度之故，僅能停放車長短於420公分之車輛，此對於欲購買附停車位，但所有車輛長度長於420公分之購屋者而言，本件系爭不動產等於未附停車位，亦連帶影響購屋者意願，降低系爭房屋出售機會及價格，故系爭車位亦會使系爭不動產形成交易性貶值，原告併此就一貶值向被告請求損害賠償。又系爭車位若扣除樑柱下方部分所佔長度，僅有420公分，得停放之車輛依汽車百科雜誌第288期公布之車輛最新規格表，被歸類為迷你車，再依98年1至9月國產迷你車銷售量占整體國產車銷售量百分之21.4。又系爭車位目前之市價至少有60萬元，原告請求被告賠償系爭車位減少之價值35萬元，應屬合理。
⒋物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任之法律性
質、構成要件、規範功能各不相同。買受人如主張出賣人應負不完全給付之債務不履行責任，而請求損害賠償時，無民法第356條規定之適用。本件原告主張民法第360條損害賠償請求權及不完全給付損害賠償請求權均無第365條規定適用。
二、被告抗辯：㈠按民法第356條規定：買受人應按物之性質，依通常程序從
速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。又依同法第365條第1項規定，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。系爭房屋及車位於95年間即已交付，原告自交屋時起，並未提出任何異議，同意點交後亦未曾主張系爭房屋任何瑕疵，即原告受點交後已承認系爭房屋無任何瑕疵。原告之請求即無理由。
㈡系爭房屋並無瑕疵：
⒈超過十五層之大樓依法令必須設置消防中繼站之設施，被告
係依法設置，非屬瑕疵或有不完全給付情形，系爭房屋並無瑕疵，且被告並無可歸責之事由。且平時一年一次消防檢查測試及發生火災時，警鈴及警報都會啟動，聲音更大，消防馬達整層樓都會有噪音，其他住戶均無意見，該消防中繼站之設施並不影響系爭房屋之價值，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，故原告主張系爭房屋有瑕疵顯無理由。
⒉況該大樓銷售時，被告即告知銷售人員，系爭房屋因隔壁即
消防中繼站，故售價已較其他同坪數者為低。證人庚○○即當時銷售系爭房屋及車位予被告之銷售人員，於99年1月26日言詞辯論期日到庭證稱：「（隔壁為消防中繼站的房屋）和旁邊有電梯的意思一樣，（客戶得知後）還是會買，我賣大樓都告知客戶，只要是在同一樓層，在介紹建築藍圖時都會說明，不管賣給哪一位客戶，我都會說明……」由此可證明原告買受系爭房屋時已知隔壁為消防中繼站。
⒊又被告於95年間交付系爭房屋及車位予原告時，被告訴訟代
理人即被告總經理特別助理丁○○○在場，曾親口告知原告系爭房屋隔壁為消防中繼站，而當時原告並無任何異議。故就系爭房屋並無可歸責被告之事由，原告主張物之瑕疵擔保責任即無理由。
㈢被告就系爭車位高度、長度不足之瑕疵，不予爭執，唯被告
於96年9月12日已依原告指示賠償乙○○之損害，原告再請求損害賠償即顯無法律上理由。況原告於96年9月間僅主張被告應賠償乙○○之車輛損害，及欲更換車位，未主張系爭房屋及車位有瑕疵，因當時已無其他車位可更換，故未同意更換。縱被告應就系爭車位負賠償責任，其賠償金額亦不應超過買賣價金。
㈣並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利判決，請准供擔保免為假執行。
三、本件兩造不爭執之事項：㈠原告於93年1月9日向被告買受坐落台中市○區○○○段○○○○
○號土地上之「中港奇摩市」編號B5棟13樓即門牌號碼台中市○區○○○路2段19號B棟13樓之5之預售屋及基地一戶，買賣價金340萬元（內含地下第三層機械停車位編號63號車位價金40萬元）。
㈡被告於95年5月4日交屋予原告。
㈢系爭機械車位長5.15公尺、寬（內）1.97公尺，（外）2.03
公尺，樑下可停車高度0.82至0.97公尺，樑深度0.4公尺，扣除樑深度後車位可用長度4.36公尺。如自牆壁量至公用車道柏油路面交界處止長度5.8公尺，自牆壁量至機械車位邊緣為5.5公尺，從牆壁量至樑之深度為1.18公尺。
㈣系爭大樓13樓之消防中繼站啟動之可能原因為：
⒈保養啟動：由簽約保養廠商每月保養啟動二次，每次啟動
馬達時間（含大小馬達分別啟動）不逾3分鐘，故每月合計保養啟動時間約不逾6分鐘。系爭大樓在保養啟動前會先對住戶公告。且保養啟動時間在日間9時至12時及下午13時30分至17時止之時間內。
⒉若機件故障造成滲漏致管線壓力不足會自動啟動小馬達補
壓，可能在任何時間發生。但目前負責維修系爭大樓消防中繼站之易銘公司自開始負責維修起迄今之二、三年內並未發生過自動啟動之情形。
⒊發生火災意外致啟動灑水設備時會啟動大馬達。
㈤由台中市環保局人員以分貝器實地測試結果，如開啟消防中
繼站大馬達至完全啟動，在系爭房屋內（關門）測試之瞬間最大音量為72-73分貝，且地板有震動；如開啟消防中繼站小馬達，在系爭房屋內（關門）測試之瞬間最大音量為53分貝，地板無震動。
㈥原告於96年9月18日以台中文心路郵局7094存證信函稱系爭
不動產之隔壁房屋為機房及系爭車位規格不符，並請求被告損害賠償。
㈦原告於96年9月間將系爭車位出租予訴外人乙○○，並簽訂
租賃契約，租期一年，每月租金2,000元，惟乙○○簽約後將汽車停入系爭車位時，該車位上昇後車輛後方遭橫樑壓迫致車輛受損，因而乙○○與原告解除契約，乙○○未給付任何租金。被告已於96年9月12日賠償乙○○7,470元。
四、本件爭執之事項：㈠原告主張系爭不動產有隔壁房屋係消防中繼站之瑕疵及停車
位高度、長度不足之瑕疵，有無理由？㈡原告依民法第227條第1項及第360條規定請求損害賠償，
有無理由？㈢原告如得請求損害賠償，原告請求房屋價值減損45萬元、車
位價值損害35萬元、預期租金損害2萬4千元（每月租金20
00元，以1年計算），有無理由？
五、系爭不動產具有隔壁房屋係消防中繼站，致減少其價值之瑕疵，及系爭停車位有高度、長度不足之減少其通常效用之瑕疵：
㈠原告主張被告隱瞞系爭房屋之隔壁房屋係供作為消防中繼站
而與原告簽訂房屋預定買賣合約，而系爭消防中繼站之馬達運轉時會發出超越一般人社會生活所能忍容之噪音，事實上會影響購買系爭房屋者之意願，導致原告須降價求售，形成交易性貶值，致原告受有損害等語。被告則以前詞置辯。經查：
⒈經本院於99年3月3日會同兩造實地勘驗結果：系爭房屋與其
隔壁房屋之相對位置即如原告提出附於本院卷一第45頁之照片所示，右側之門即原告買受之系爭房屋大門，該照片中央之門即系爭房屋隔壁房屋大門，且該房屋係供作消防中繼站使用，屋內置有如原告提出6紙照片所示之機械設備（見本院卷一第39-44頁）。又證人即負責維護保養系爭消防中繼站設備之易銘工程有限公司（簡稱易銘公司）人員 賴明楓 當場具結證稱：「系爭大樓13樓之消防中繼站啟動之可能原因為：⒈保養啟動：由簽約保養廠商每月保養啟動二次，每次啟動馬達時間（含大小馬達分別啟動）不逾3分鐘，故每月合計保養啟動時間約不逾6分鐘。系爭大樓在保養啟動前會先對住戶公告。且保養啟動時間在日間9時至12時及下午13時30分至17時止之時間內。⒉若機件故障造成滲漏致管線壓力不足會自動啟動小馬達補壓，可能在任何時間發生。但目前負責維修系爭大樓消防中繼站之易銘公司自開始負責維修起迄今之二、三年內並未發生過自動啟動之情形。⒊發生火災意外致啟動灑水設備時會啟動大馬達。」等語（見本院勘驗筆錄，附於本院卷一第150-151頁），兩造對其證言均不爭執，堪信為實在。另本院當日並會同兩造及賴明楓、台中市環保局人員 周明正 、 趙偉金 ，由賴明楓配合模擬平日保養啟動消防中繼站大、小馬達之方式，並由台中市環保局2位人員在系爭房屋內以分貝器進行音量測試，兩造均不爭執其結果如下：「如開啟消防中繼站大馬達至完全啟動，在系爭房屋內（關門）測試之瞬間最大音量為72-73分貝，且地板有震動；如開啟消防中繼站小馬達，在系爭房屋內（關門）測試之瞬間最大音量為53分貝，地板無震動。」。（見本院勘驗筆錄，附於本院卷一第150頁）。本院審酌前揭各項兩造不爭執之事實及原告所提出被告不爭執之行政院環境保護署噪音管制資訊網「噪音小百科」網路資料一份（附於本院卷二）認：該大樓13樓B3房屋之消防中繼站，由負責維護保養之易銘公司例行性每月2次於日間經預先公告住戶進行保養啟動，每次輪流啟動大、小馬達，合計約3分鐘，啟動大馬達時最大音量約73分貝，已達使系爭房屋居住者產生焦慮不安，感到不舒適之噪音程度，並會造成毗臨之系爭房屋地板有震動感，且因其隔壁房屋係設置消防中繼站之機械設施，對系爭房屋居住者而言，亦不免會造成心理上之威脅感受，是系爭房屋確會因隔壁係消防中繼站而減損其交易價格。
⒉原告主張系爭房屋預定買賣合約書所附單數層平面圖中，並
未標示系爭房屋隔壁即消防中繼站等情，業據提出該合約書為證，且為被告所不爭執，堪信真正。次查，被告雖抗辯銷售人員於銷售系爭房屋時有告知原告隔壁係消防中繼站一事云云，惟原告予以否認，證人即負責銷售系爭大樓預售屋之代銷公司銷售人員庚○○在本院審理中具結證稱：原告是我在賣中港奇摩市房子的客戶，不記得原告買那一戶，價錢亦不記得，只記得原告是要投資，……不管賣那一戶給原告，但如果有消防中繼站，通常在十三、十四樓，我會告訴客戶，我會給客戶看平面圖，建築藍圖上都會有寫，沒有附在合約裡，但銷售時會給客戶看，……通常和中繼站同一樓層，公司都會賣比較便宜，因為會有一點噪音，……銷售中心都有放建築藍圖，……如果原告買的是消防中繼站那一層，一定有看到那一層的建築藍圖，也會告知有消防中繼站」等語（見本院卷一第107-108頁）。原告雖質疑銷售系爭房屋予原告之銷售人員名戊○，非到庭作證之證人庚○○云云。惟證人庚○○已具結證稱：其偏名為戊○，自88年以後在業務上就用戊○這個名字，有幫被告公司賣房子給原告等語（見同前筆錄），且對原告當庭所提出其與銷售人員「戊○」洽談買賣條件時由該銷售人員書寫相關買賣條件之紙張內容，立即即能正確說出紙張內所繪簡圖是說明原告購買之車位位置圖等情，堪信證人庚○○確係銷售系爭房屋予原告之銷售人員，原告否認上情，應無可採。惟依證人庚○○之證言可知其並不記得出售予原告之房屋係那一戶，且原告亦否認看過建築籃圖，則尚不足以證明其確有告知原告系爭房屋之隔壁為消防中繼站。另原告雖主張銷售人員戊○曾告知隔壁房屋已出售云云，惟被告予以否認，且證人庚○○亦證稱不記得了等語（見同前卷第107背面），是原告主張該銷售人員曾告知隔壁房屋已出售云云，亦屬不能證明。再查，被告所辯被告訴訟代理人丁○○○於辦理交屋時曾告知原告系爭房屋之隔壁為消防中繼站一節，業經原告予以否認，被告復未舉證證明其事，則亦不能證明被告此項所辯屬實。
⒊按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，
或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。查系爭房屋因隔壁房屋供作消防中繼站使用而足以影響居住品質，而致系爭房屋之交易價格減少已如前述，倘原告係於購買時已知悉其事，而在明知之情形下，經其考量系爭房屋該項特殊因素後，再與被告磋商價格後達成合意之售價，再行購買系爭房屋者，自不得再為主張系爭房屋有瑕疵。然查，本件原告固不能證明被告銷售人員曾向原告謊稱隔壁房屋已售出，惟被告亦不能證明曾於出售時告知原告隔壁房屋係作為消防中繼站使用，且本件係預售屋買賣，交易時系爭房屋並不存在，原告主張其於交易時就上情並不知情，應堪採信，則原告於交易時既未考量此項因素而與被告磋商交易價格，且系爭房屋之隔壁房屋供作消防中繼站使用之此項特殊因素，確足以減少系爭房屋之交易價格，自應認定該因素屬系爭房屋之瑕疵。
㈡又原告主張其買受之地下第三層機械停車位上層編號63車位
乙個，依上開契約約定之車位規格為長550公分、寬225公分，業據提出前揭房屋預定買賣合約書為證，且為被告所不爭執。原告又主張系爭車位因上方樑柱影響致長度、高度不足之事實，業經本院現場勘驗屬實，該車位實際情形如兩造不爭執事實㈢所示，此有本院勘驗筆錄附卷可憑。經本院囑託 楊銘祥 不動產估價師鑑定結果，系爭機械車位在上昇至定點時，支撐架底板與地下室樑下之空間高度僅有82－97公分（正常高度為180公分），可使用車位長度僅有436公分（正常長度為515公分），此有卓越不動產估價師事務所99年2月24日99卓越字第0416-1號函檢附之估價報告書附卷可稽。又該車位既有上開限制，致實際僅可停放長度436公分以內之車輛，而原告主張系爭車位得停放之車輛依汽車百科雜誌第288期公布之車輛最新規格表，被歸類為迷你車，再依98年1至9月國產迷你車銷售量占整體國產車銷售量百分之21.4等情，並為被告所不爭執，則該車位顯然具有減少其通常效用之瑕疵。
六、原告依不完全給付之規定請求損害賠償，為有理由：㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。又按買賣標的物如係特定物，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。查本件被告交付之系爭房屋及車位有前揭瑕疵，被告雖抗辯其係依法設置消防中繼站，不可歸責於被告云云，惟查被告不能證明已就該事由告知原告，致原告在不知情之情形下未及考量該因素是否承買並與被告磋商交易價格即為買受系爭房地，而受有交易價格減少之損害，自屬可歸責於被告，被告上開抗辯並不可採。又原告主張上開瑕疵係不能補正者，被告亦未爭執，則原告主張依民法第227條第1項規定依同法第226條第1項給付不能之規定請求不完全給付之損害賠償，即屬有據。
㈡被告雖又抗辯：被告於95年5月4日即交屋及車位予原告，原
告怠於依民法第356條規定從速檢查其所受領之物，及通知被告其所主張之瑕疵，視為承認其所受領之物。又依同法第365條第1項規定，買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。
原告自交屋時起並未提出任何異議，同意點交後亦未曾主張任何瑕疵，原告之請求即無理由云云。惟按物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。原告主張被告應負不完全給付之債務不履行責任，而請求其賠償損害，自無民法第356條及365條規定之適用。被告上開抗辯，為無理由。
七、茲就原告請求各項損害賠償金額有無理由，分述如下：㈠原告主張其買受之系爭房屋有上開隔壁為消防中繼站之瑕疵
，致其受有系爭房屋價值減少之損害，且系爭房屋僅得與其坐落之基地之應有部分一併移轉，則系爭瑕疵亦足以減少土地部分之價值，是本件原告受損害應將系爭房屋及土地價值一併計算等語，按公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與其所屬屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。是以，系爭房屋僅得與其坐落之基地之應有部分一併移轉，是原告主張所受之價值減少之損害應將系爭房地價值一併計算等語，即有理由。經本院囑託楊銘祥不動產估價師鑑定結果，認在未毗鄰消防中繼站時，系爭房地正常鑑定價格於交屋日95年5月4日（不含車位）為3,742,700元，高層建築物因依消防安全及建築法規之規定，必須在高層樓中設置中繼水箱（消防中繼站），系爭房地銷售時因毗鄰中繼水箱之售價與假設沒有中繼水箱時正常售價之減價比率為10%，此有卓越不動產估價師事務所99年2月24日99卓越字第0416-1號函檢附之估價報告書37-41頁及99年6月8日99卓越字第608-2號補充意見函可資參照。兩造對於上開房地之鑑定價格並未爭執，則本件原告所有系爭房地之價格因前揭瑕疵而減少之價值按10%之比例計算結果即為374,270元。原告主張其受有之此項損害金額在374,270元之範圍內為有理由，逾此部分之主張即無理由。
㈡系爭車位因上方樑柱影響致長度、高度不足之瑕疵，系爭車
位僅能停入長度未逾436公分之車輛。經本院囑託楊銘祥不動產估價師鑑定結果，系爭正常機械車位於交屋日之鑑定價為50萬元（指不考量前揭瑕疵情形），因上開瑕疵機械式上層停車位售價與正常機械式上層停車位之減價比率為70％，此有同前函及估價報告書附卷可稽。惟查，兩造均不爭執本件系爭車位於99年7月6日言詞辯論終結日時之價值至少有60萬元，則原告所有系爭車位因前述瑕疵而減少之價值按70%之比例計算結果即為42萬元。原告在此範圍內主張其受有損害金額35萬元，為有理由。被告雖抗辯其已為賠償云云，惟被告僅就承租人即受損車輛車主乙○○之車輛損害予以賠償，並未賠償原告就系爭車位價值減少之損害，被告上開抗辯自不可採。
㈢原告又主張其於96年9月間將系爭車位出租予訴外人乙○○
，並簽訂租賃契約，租期一年，每月租金2,000元，惟乙○○簽約後將汽車停入系爭車位時，該車位上昇後車輛後方遭橫樑壓迫致車輛受損，因而乙○○與原告解除契約，乙○○未給付任何租金等事實，業據證人乙○○在本院審理中結證屬實，且為被告所不爭執，堪信屬實。按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。查原告本已將系爭車位出租他人，並簽訂一年合計租金24,000元之租賃契約，惟因系爭車位前揭瑕疵致遭承租人解除契約，而無法取得前揭預期之利益，原告主張受有該租金損失24,000元之損害，亦有理由。
㈣綜上所述，因被告所交付之系爭房屋具有隔壁13樓B3房屋為
消防中繼站使用之瑕疵，及系爭車位具有前揭長度、高度不足之瑕疵，致原告受有系爭房地減少價值374,270元及車位減少價值35萬元，租金損失24,000元之損害，合計748,270元之損害。
八、末查，本件原告主張依不完全給付之法律關係及民法第360條規定請求被告損害賠償，並請本院擇一為原告有利之判決，其中原告依不完全給付之法律關係請求被告賠償748,270元及自起訴狀繕本送達翌日即98年10月21日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。原告依上開請求權所為逾上開範圍之其餘請求，即無理由，應予駁回。原告另依民法第360條規定請求被告賠償原告之損害部分，因原告縱依該規定所得請求之賠償範圍，與前揭本院准許之範圍相同，本院即無再為審理之必要，併此敘明。
九、本件訴訟費用10,334元（詳如明細表），應由被告負擔9,000元，餘由原告負擔。
十、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十一、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項。
中華民國99年7月27日
民事第一庭法官張瑞蘭附表：訴訟費用明細┌─────────────┬─────────────┬──────────┐│項目│金額（新台幣）│備註│├─────────────┼─────────────┼──────────┤│第一審裁判費│9,030元│原告預納│├─────────────┼─────────────┼──────────┤│第一審證人庚○○費用│500元│被告預納│├─────────────┼─────────────┼──────────┤│第一審證人乙○○費用│804元│原告預納│├─────────────┼─────────────┼──────────┤│共計│10,334元││└─────────────┴─────────────┴──────────┘正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國99年7月27日
書記官