裁判字號：臺灣新竹地方法院99年訴字第90號民事判決
裁判日期：民國99年09月23日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣新竹地方法院民事判決99年度訴字第90號原告甲○○訴訟代理人 宋重和 律師
李敬之 律師 林仲豪 律師複代理人乙○○被告丙○○訴訟代理人 王志陽 律師上列當事人間減少買賣價金事件，本院於民國99年9月23日辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告訴之聲明第一項，原係依據不當得利之法律關係，請求被告返還溢付價金新台幣（以下同）2,036,000元，及自96年4月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣原告於98年12月22日言詞辯論期日時，追加侵權行為之法律關係，並於99年4月26日言詞辯論時，再撤回不當得利並追加民法第359條之法律關係，依據選擇合併之關係請求，並擴張請之金額為3,846,000元，同時將遲延利息之起算日減縮為自起訴狀繕本送達被告之翌日即98年11月18日起算，核係屬擴張、減縮聲明及基於同一基礎事實項之追加，應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告部分
（一）聲明：⑴被告應給付原告3,846,000元，及自起訴狀繕本送達被告
之翌日即98年11月18日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
⑶訴訟費用由被告負擔。
（二）陳述：
１、被告聘請訴外人戊○○、 蕭淑良 、 黃美霞 及 魏瑞美 ，就包括坐落於新竹縣○○鎮○○段第40-5號、第40-6號土地(以下簡稱地號)等土地進行開發，推出「景秀農莊」銷售案，由戊○○、蕭淑良、黃美霞及魏瑞美等人負責接待、銷售事宜。系爭土地後方○○○區○○○道路最後端為新埔鎮公所之靈骨塔，旁邊之鐵皮屋為新埔鎮公所之清潔隊。訴外人戊○○曾向原告表示已跟地主確認過，系爭土地絕對乾淨，並保證如日後有發現墳墓等不乾淨情況，一定會把土地買回。另告知原告系爭土地旁的清潔隊鐵皮屋僅只是放置垃圾車與資源回收物，預計將來規劃作為公園預定地用。因清潔隊門口立有禁止進入之標誌，原告並未進入清潔隊內作確認，且因風向關係，原告也未聞到任何臭味。嗣原告於95年10月15日與被告簽訂買賣契約書，向被告購買40-5號及40-6號土地（下稱系爭土地），並再次重申土地如有不乾淨情況，被告必須買回。原告並已陸續付款1018萬元予被告，被告則於95年12月26日移轉系爭土地之所有權予原告，並於96年1月間整地後點交系爭土地予原告。
２、系爭土地點交予原告後，周遭居民告知原告系爭土地旁之道路會淹水，原告向訴外人戊○○反應， 劉員 則稱先前已找過新埔鎮鎮長，會開通函洞即可解決排水問題。詎於96年6月8日，系爭土地竟因大雨而遭淹沒約達三分之二，系爭土地旁之道路則完全淹沒無法進出，而當地淹水之情事至少於70年間即開始發生，依據當地鄰長 楊光輝 於98年9月30日在刑案作證時亦證述:系爭土地旁之道路每逢大水都會淹水，而系爭土地也會被淹沒等語。參酌95年度新竹地區之雨量及颱風之氣象資料可知，當年度新竹地區確實有下大雨，足證被告於出售系爭土地予原告前，已知悉系爭土地有嚴重淹水之情事。
３、又系爭土地因道路淹水，新埔鎮清潔隊依慣例開啟垃圾場後門供附近居民暫時通行，原告始發現，訴外人戊○○所說之資源回收場實為垃圾堆置場，其內部蚊蠅滋生、垃圾污水到處流竄，又傳來陣陣惡臭，且非公園預定地。經查，系爭土地旁之垃圾場為85年間所設立，而被告與戊○○、蕭淑良、黃美霞及魏瑞美等人自95年4月間起即常駐在爭土地旁之招待中心內，自不可能不知悉系爭土地旁有垃圾堆置場之存在。
４、另戊○○在系爭買賣契約成立前，曾一再向原告保證，系爭土地乾淨，以前不是墓地，惟原告於97年3月份整地時，發現系爭土地埋有骨灰罈，經通知訴外人戊○○到現場，劉員打開骨灰罈後表示裡面還有東西，會找時間將之送往靈骨塔並作功德，足證系爭土地非如戊○○所保證之乾淨非墓地。
５、綜上所述，被告明知或可得而知系爭土地旁邊有垃圾場、下雨會淹水、地下有骨灰罈之情事，且按照一般情形，上開情事之存在，均足以影響系爭土地之價值，則系爭土地有上開瑕疵足以認定，經原告委託鑑定，系爭土地因嚴重淹水、地下有骨灰罈、因地下有骨灰罈旁邊為垃圾場之瑕疵，分別減少百分之20（即2,024,000元）、百分之10（即1,012,000元）及百分之8（即810,000元）之價值，以系爭土地之買賣價金1012萬元計算，原告得減少買賣價金為384萬6千元（計算式:2,024,000＋1,012,000＋810,000＝3,846,000元），自得請求被告返還。
６、又民法第354條瑕疵擔保之規定，為保護他人之法律，被告違反上開規定，自應負民法第184條第2項之侵權行為損害賠償責任。縱認為民法第354條非屬保護他人之法律，然被告明知系爭土地有瑕疵而故意不告知，亦屬以詐欺手法，侵害原告之權益，而應負民法第184條第1項之責任。
７、是原告爰依民法第359條及侵權行為之法律關係，依照選擇合併之法律關係，請求被告返還應減少之價金，或賠償所受之損害。
二、被告部分：
(一)聲明：⑴原告之訴駁回。
⑵訴訟費用由原告負擔。
⑶如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
(二)陳述：
１、原告以系爭土地為亂葬崗，土地下埋有骨灰罈、土地嚴重淹水、土地旁為垃圾場為由，對被告丙○○及即訴外人 林雨旋 、戊○○、蕭淑良、黃美霞、魏瑞美等6人提出詐欺取財、偽造文書之刑事告訴，並由新竹地檢署以98年度他字第1180號受理在案。
２、原告主張系爭土地內有骨灰罈，且通知戊○○到場，劉員打開骨灰罈後表示裏面還有東西，伊會找時間將之送靈骨塔、作功德云云，被告予以否認，概原告通知戊○○指稱開挖土地時發現骨灰罈後，戊○○即邀同民俗師父前往現場處理並欲作法事，惟只發現疑似遭怪手挖破之瓦罐碎片，裡面空無一物而作罷，有上開刑事案件偵查筆錄可稽，是原告上開主張云云，純屬編詞，並非事實。
３、原告主張被告明知系爭土地內有骨灰罈或可得而知云云，被告予以否認，概系爭土地為前地主 張紹光 、 張書通 祖先所留下之果園，並非亂葬崗乙節，業據原地主張書通及當地鄰長楊光輝於上開刑事案件偵查時到庭結證在卷，則連前地主均不知悉，被告如何能知悉或可得而知系爭土地內有骨灰罈？況負責現場施工之戊○○於被告銷售系爭土地前，即僱工整理過系爭土地，並未發現有任何之骨灰罈。另系爭銷售案已全部銷售完畢，除原告外，其他買受人均未反應土地內埋有骨灰罈，足證原告此部份主張，不足以採。
４、至於原告主張戊○○於推銷系爭土地時，向其保證系爭土地乾淨，如不乾淨願買回云云，被告予以否認。概此種重大之約定，雙方必定以書面訂明，惟兩造間所簽訂之系爭不動產買賣契約書內，並無此約定，且經被告查證，劉員僅告知原告系爭土地很乾淨，並未做上開內容之保證及承諾，是原告此部份主張，並不實在。
５、原告又主張系爭土地有嚴重淹水之瑕疵，被告予以否認。概系爭土地僅有在颱風時才會淹水，而颱風本取決於大自然不確定之天候因素，為不可抗力之自然現象，且系爭土地淹水地勢較低，又因附近公有排水溝涵管堵塞，導致道路積水蔓延到系爭土地，並非系爭土地之瑕疵。而被告本欲自行施工改善，但因排水溝涵管為公有公共設施，新埔鎮公所不准被告擅自施工。嗣經被告積極央請民意代表向新竹縣政府爭取建設經費撥款予新埔鎮公所發包工程改善後，目前已完工，雖尚未驗收，然當地道路已再無淹水之情形。
６、況被告自95年5月起進行系爭銷售案之開發，迄至96年1月間點交系爭土地予原告為止，期間並未發見系爭土地有原告所指嚴重淹水之情形。而訴外人楊光輝於上開刑事案件偵查中亦證稱系爭土地之原地主（即張家人）並未住在當地，亦未通行系爭土地旁之道路，故不知該道路有淹水之情形等語。則系爭土地之原地主尚且不知系爭土地旁之道路有淹水之情形，被告豈會知情？再者，被告並非氣象專家，豈能預測與原告簽訂買賣契約後，會有颱風經過並下大雷雨，以致系爭土地旁之道路淹水而瀰漫至系爭土地之低窪處之情況？是原告主張被告明知系爭土地有嚴重淹水之情形而故意不告知云云，顯非可採。
７、況系爭土地為山坡地，一般山坡地之買賣重點在於買受後之整地，將地整成排水良好，因此山坡地會淹水屬於常態，合於山坡地買賣之性質，且為一般買受人所得預見，因此，基於山坡地買賣之性質，原告自不得再據以主張系爭土地有淹水之瑕疵。
８、至於原告主張不知系爭土地附近有垃圾堆置場之瑕疵，被告予以否認，概系爭土地附近設有公墓區、垃圾場、靈骨塔等公有設施，任何人一到現場，均一目瞭然，則原告於系爭買賣契約成立時，對於系爭系爭土地附近有垃圾堆置場一事，應非不知情。再者，訴外人蕭淑良、黃美霞、魏瑞美等現場銷售人員，於向客戶介紹包括系爭土地在內之11筆土地時，均已詳實告知附近週遭狀況，並未加以隱瞞，實際上亦無從隱瞞，原告並於上開刑事案件偵查中表示對此並不在意，亦有刑事偵查筆錄可考，從而，原告既已知悉系爭土地附近有垃圾堆置場之存在，自不得主張有瑕疵。
９、原告購買之系爭40之5、40之6號2筆土地，面積合計6693.19平方公尺，總價988萬元，換算每平方公尺之平均價額約為1476元。其中，原告所稱有淹水情形之土地，係屬於系爭土地較低漥處部分之40之5號土地，至於40之6地號土地則因地勢較高，並未有因下大雨導致附近道路淹水而瀰漫之情形。而系爭40之5號土地面積為2,500平方公尺，原告向被告購入價格約為369萬元（1,476X2,500=3,690,000），據悉原告日前已將系爭40之5地號土地以450萬元之價格售予訴外人張碧桃，賺取其間差價約81萬元，足認系爭土地之價值，不因原告所稱瑕疵之存在而有所減損。
１０、而原告提出之鑑定報告，主張系爭土地之價值有所減損，惟該鑑定報告係依據原告單方之指述所做成，且將非屬瑕疵之公墓、靈骨塔、垃圾場列為嫌惡設施，作為減價之依據，顯然並不實在。
１１、本件減少價金請求權，已因民法第365條所規定之6個月除斥期間之經過而消滅，自不得再為主張。
１２、至於原告另主張依侵權行為請求損害賠償云云，惟查，依新竹地方法院檢察署以98年度偵字第9096號不起訴處分書之理由，足以認定被告主觀上並無故意過失，客觀上亦無任何不法情事。且原告主張之侵權行為請求權已因時效之完成而消滅。
１３、為此聲明：請求駁回原告之訴；訴訟費用由原告負擔；如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
參、兩造不爭執事項：
１、原告對被告丙○○及即訴外人林雨旋、戊○○、蕭淑良、黃美霞、魏瑞美等6人提出詐欺取財、偽造文書之刑事告訴，並經新竹地方法院檢察署以98年度偵字第9096號處分不起訴在案。
２、被告係向訴外人楊光輝買受系爭土地，在銷售系爭土地前，即僱工整理過系爭土地，嗣後再與訴外人戊○○、蕭淑良、黃美霞及魏瑞美，推出「景秀農莊」銷售案。而原告到現場察看系爭土地之環境三次後，於95年10月15日與被告簽訂買賣契約書，向被告購買系爭40-5號及40-6號土地，原告已交付被告1016萬元，尚有2萬元之工程款未給付，且系爭土地已移轉登記予原告名下，並於96年1月間完成點交。
３、系爭土地後方○○○區○○○道路最後端為新埔鎮公所之靈骨塔，旁邊之鐵皮屋為新埔鎮公所之清潔隊所使用，該公墓區、靈骨塔及清潔隊之鐵皮屋等公有設施，並非隱蔽而難以察覺，且原告於購買系爭土地前，曾受戊○○等人之告知，而知悉上開公有設施之存在。
４、系爭土地旁之新埔鎮公所清潔隊土地，為新埔鎮公所清潔隊之資源回收站及垃圾場，且非公園預定地，而原告於購買系爭土地前，亦未進入清潔隊之土地內察看。
５、系爭土地經原告買受後，於96年6月8日因颱風經過並下大雷雨，導致系爭土地旁之道路淹水而瀰漫至系爭土地之低窪處。原告曾向戊○○反應此事，戊○○告知原告淹水原因為公有排水溝涵管堵塞，新埔鎮公所已開始施作排水溝涵管改善工程。
６、原告買受系爭系爭土地後，於97年3月份間雇工整地時，以發現系爭土地埋有骨灰罈為由，通知訴外人戊○○，戊○○隨即帶民俗師父到現場處理，並將原告所挖出之物品帶走。
肆、兩造爭點：
１、被告是否明知系爭土地旁為新埔鎮公所清潔隊之垃圾堆置場，卻故意向原告表示該處為資源回收場，且為公園預定地，或以其它方式，故意隱瞞系爭土地旁為垃圾推置場之事實，藉以提升系爭土地之買賣價值？
２、系爭土地是否已不再有淹水之問題？而被告是否明知系爭土地有淹水問題，卻故意不告知原告？若被告非明知系爭土地有淹水問題，或非故意不告知原告系爭土地有淹水問題，則系爭土地因附近公有排水涵管堵塞所造成之淹水問題，可否視為系爭土地之瑕疵？
３、原告於97年3月份間雇工整理系爭土地時，所挖掘出來之物品為骨灰罈，還是內部空無一物之瓦罐碎片？訴外人戊○○有無向原告保證系爭土地乾淨非墓地，並承諾不乾淨願原價買回？
４、若系爭土地旁邊為垃圾堆置場、淹水及地下有骨灰罈之事實，造成系爭土地不符兩造間買賣契約所約定之價值，則應減少買賣價金若干為合理？而原告之減少價金請求權，有無因期間之經過而消滅？
５、原告另主張被告應負侵權行為之損害賠償責任，有無理由？若原告之主張為有理由，其得向被告請求賠償之金額為若干？又原告對被告之侵權行為損害賠償請求權，有無因時效之完成而消滅？
伍、得心證之理由
一、本件減少價金請求權已逾除斥期間
１、按買受人因物有瑕疵，而得解除契請約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356規定為通知後，六個月不行使，或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。民法第365條定有明文。查系爭土地係於96年1月間點交予原告，且於96年6月8日因下大雨之故，原告發現系爭土地有淹水及垃圾污水流竄、臭氣沖天；並於97年3月間因雇工整地時，發現疑埋有一骨灰罈，均已告知訴外人戊○○處理等情，為兩造所不爭執，故本件依原告主張自96年6月間起至97年間3月止，已陸續發現上開瑕疵，然原告於98年11月9日始提起本訴請求減少價金，顯已罹於民法第365條之6個月除斥期間，從而，原告自不得依據民法第356條請求被告為減少價金之請求，原告此部分請求應屬無據，應予駁回。
２、至原告雖主張本件被告故意向原告表示該處為資源回收場，且為公園預定地，隱瞞系爭土地旁為垃圾堆置場之事實，且明知系爭土地有淹水之問題，並由訴外人戊○○保證系爭土地乾淨非墓地，並承諾不乾淨願原價買回云云，查系爭土地後方○○○區○○○道路最後端為新埔鎮公所之靈骨塔，旁邊之鐵皮屋為新埔鎮公所之清潔隊所使用，該公墓區、靈骨塔及清潔隊之鐵皮屋等公有設施，並非隱蔽而難以察覺，且原告於購買系爭土地前，曾受戊○○等人之告知，而知悉上開公有設施之存在等情，為原告所不爭執，且證人戊○○亦到場證稱並未隱瞞系爭土地旁為垃圾堆置場之事實，且亦未告知該處為公園預定地，或保證系爭土地乾淨非墓地，並承諾不乾淨願原價買回等語，況系爭土地之淹水問題並非存在系爭買賣標的物之本身，且該土地為果園，亦非不乾淨之亂葬地之情，業經證人即新竹縣新埔鎮旱坑里4鄰鄰長楊光輝於兩造上開刑事告訴案件中證稱無訛等情，並經本院調閱新竹地方法院檢察署98年度偵字第9096號案件審查在卷，此外，原告復無舉證被告有何構成出賣人故意不告知瑕疵者之要件，從而，本件減少價金請求權自應適用6個月之除斥期間，並因逾期致本件無由請求。
二、本件依據侵權行為請求尚無理由
１、關於請求垃圾堆置場及淹水等瑕疵已罹於時效按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年內不行使而消滅。民法第197條定有明文。又按時效因請求而中斷者，請求人苟欲保持中斷之效力，非於請求後六個月內起訴不可。民法第130條亦有明文。查：原告雖主張系爭土地周圍環境存有垃圾堆置場致臭氣沖天及淹水等瑕疵，致侵害原告之財產權云云，惟自96年6月間原告發現該部分瑕疵起，雖原告曾於98年4月20日發函請求被告賠償損害，然其並未於請求後6個月隨即起訴(本件係於98年12月22日言詞辯論期日時，始追加侵權行為之法律關係)，故時效視為不中斷。又其雖於98年7月28日向法院聲請假扣押執行被告財產，細究該假扣押執行之聲請狀，均係依據買賣契約之減少價金請求權，並未主張任何侵權行為之損害賠償請求權，自不發生中斷侵權行為損害賠償請求權之時效等問題，故本件關於該瑕疵部分之侵權請求權，顯已罹於時效而消滅，故原告此部分之請求亦屬無由，應予駁回。
２、系爭土地並非亂葬崗，亦無留有骨灰罈之瑕疵原告雖主張於97年3月份整地時，發現系爭土地埋有骨灰罈，並通知訴外人戊○○到現場，劉員打開骨灰罈後表示裡面還有東西云云，為被告所否認，並為證人戊○○證稱被告知後翌日隨即請人到現場觀看，但並未發現所挖到的土甕內，留有任何東西等語；且參與整地之挖土機司機即證人丁○○亦證稱整地時並未挖掘到任何墓碑、墓穴或棺木，且所挖掘到的金斗甕內是否置放他物部分，因當時未看清楚，只有看到黑黑的東西等語，均無法得出有利於原告所稱之系爭土地為一亂葬崗，亦挖掘到骨灰罈之實，況新竹縣新埔鎮旱坑里4鄰鄰長楊光輝於兩造上開刑事告訴案件中亦證稱系爭土地為果園，地主以前有種果樹、橘子、水梨等語，此參上開刑事卷，並經本院調閱無訛，此外，原告復未進一步舉證以實其說，故本院尚無法得出系爭土地有何存有上開瑕疵，致原告受有財產權損害之情事，從而，原告依據侵權行為請求系爭財產權之損害，於法無據，應予駁回。
陸、綜上所述，原告之減少價金請求權及部分侵權行為請求權，已逾前揭條文之除斥期間及時效規定，且被告已為時效消滅之抗辯，是被告自得拒絕原告之賠償請求，且其餘侵權請求權部分因舉證之不足，故本件原告請求，自屬無據，應予駁回。
柒、本件原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
捌、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
玖、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條判決如主文。
中華民國99年9月23日
民事第二庭法官彭淑苑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官王恬如中華民國99年9月23日