裁判字號：臺灣花蓮地方法院106年重訴字第27號民事判決
裁判日期：民國107年02月23日
裁判案由：不動產所有權移轉登記
臺灣花蓮地方法院民事判決106年度重訴字第27號原告 吳永欽
賴榮秋 上二人共同訴訟代理人 林德盛 律師被告 連淑梅
連品 家上二人共同訴訟代理人 鄭仁壽 律師被告 連淑惠
連淑貞 連淑燕 林玉女 兼上四人共同訴訟代理人 連輝雄 上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國107年1月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將花蓮縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積844.18平方公尺、權利範圍全部）、同段三三四地號土地（面積2446.00平方公尺、權利範圍全部）及同段七二建號建物（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○村○○00○0號房屋、權利範圍全部）辦理所有權移轉登記予原告指定之人 戴陳寶貴 （身分證統一編號：Z000000000號、住址：宜蘭縣○○鎮○○里○○鄰○○街○○號）。
訴訟費用由被告連淑梅、 連品家 負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、緣花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱333、334地號土地），原為被告之被繼承人即訴外人 連傳聖 所有，連傳聖將333、334地號土地所有權及配蓋農舍之權利出售予訴外人 王桂霜 ，王桂霜又於民國103年9月23日將333、334地號土地所有權及配蓋農舍之權利出售予原告二人。嗣由被告連淑惠代理連傳聖於103年10月6日與原告二人、王桂霜至民間公證人 何淑孋 處進行協議書公證（系爭公證書），系爭公證書第1條第4項約定：「本約雙方協議買賣之土地附帶有農舍興建，惟該土地及農舍興建資格係為連傳聖所有，本協議書有連傳聖之代理人提出授權書到場表示連傳聖同意於前項農舍興建完成後，配合將土地及地上物所有權移轉過戶予買方」。而原告之後已將前開農舍興建完成，並於105年11月18日取得使用執照，並辦理第一次所有權登記編定○○○鄉○○段72建號建物（門牌號碼：花蓮縣○○鄉○○村○○00○0號，下稱系爭建物），然連傳聖於105年12月23日逝世，被告則於106年5月25日辦畢333、334地號土地及系爭建物之繼承登記為公同共有，嗣原告請求被告依系爭公證書約定，將
333、334地號土地及系爭建物所有權移轉登記予原告指定之人即訴外人戴陳寶貴，其中部分被告雖同意，但被告連淑梅、連品家卻加以拒絕。被告既已繼承連傳聖之權利義務，自應履行連傳聖與原告間系爭公證書之義務。為此，原告依繼承、公同共有及系爭公證書之法律關係，請求被告應將333、334地號土地及系爭建物所有權移轉登記予原告所指定之戴陳寶貴。
㈡、又，依系爭公證書所附王桂霜與連傳聖之不動產買賣契約書特約事項第1條約定：「本件買賣先行以乙方名義申請農舍建照及使照，俟興建完成後再一併移轉予甲方…」等情，連傳聖同意出借名義供王桂霜配蓋農舍，應屬借名契約，再觀之原告與王桂霜之不動產買賣契約書第1條買賣標的約定包括：「賣方與舊地主連傳聖之買賣配蓋合約之一切興建農舍之權利」，足證王桂霜已將借名契約之權利讓與原告，並將此債權讓與之事實通知連傳聖，且邀請其同往公證，則原告與連傳聖間亦成立配蓋農舍之借名契約。原告與連傳聖間之借名登記委任關係，因連傳聖之死亡而消滅，委任關係消滅後被告因繼承而取得333、334地號土地及系爭建物之所有權，除依民法第541條第2項規定應移轉登記予原告指定之人外，亦屬無法律上原因受有利益，致原告受有損害，原告自得依借名登記契約消滅後返還請求權、類推適用民法第541條第2項或民法第179條，請求被告將333、334地號土地及系爭建物之所有權移轉登記予原告所指定之戴陳寶貴。
㈢、對被告連淑梅、連品家抗辯為所之陳述：○○○鄉○○段333、336、334、337地號土地（下稱333、336
、334、337地號土地），在原告與王桂霜簽立不動產買賣契約書前，確已合併成333、334地號二筆土地，系爭公證書所附之授權書（下稱系爭授權書），授權內容固僅記載：「授權事項：本人已將坐落於花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號等二筆土地出售予他人，買賣後續相關事宜（包括配蓋協議及辦理公證手續等）由連淑惠全權代理本人處理」等語，然此授權書應係公證人助理繕打，比對系爭公證書所附不動產買賣契約書，係記載買賣標的為333、334二筆地號，可見連傳聖當時授權範圍應係333、334地號土地，授權書上之地號「337」，應係繕打時誤繕，不影響連傳聖授權範圍之真意應為「333、334地號土地」。另連傳聖授權內容既為買賣後續相關事宜（包括配蓋協議及辦理公證手續等），其授權內容自係包括配蓋完成後之系爭建物。故被告連淑梅、連品家主張333地號土地及系爭建物之相關事宜並非連傳聖授權範圍內事項云云，並無足採。
⒉被告連淑梅、連品家雖舉臺灣宜蘭地方法院104年度訴字第
480號民事判決，稱王桂霜與連傳聖間就333、334地號土地所成立之買賣契約屬脫法行為無效，王桂霜就該2筆土地並無取得任何權利，其復與原告所成立之買賣契約亦屬無效，被告不負333、334地號土地及系爭建物所有權移轉之義務，然此屬個案見解，且該案尚繫屬臺灣高等法院，非確定判決，尚無可採。而本院103年度訴字第78號、104年度訴字第262號民事判決，就類似案件均判決原告勝訴。故被告連淑梅、連品家主張原告與王桂霜訂立之買賣契約無效云云，亦無理由。
㈣、綜上，請依繼承、公同共有及系爭公證書之法律關係；或依繼承、公同共有及借名關係終止後返還請求權、類推適用民法第541條第2項之委任法律關係；或民法第179條不當得利之法律關係，擇一為原告勝訴之判決。並聲明：被告應將
333、334地號土地及系爭建物之所有權，移轉登記予原告指定之戴陳寶貴（身分證統一編號：Z000000000，住址：宜蘭縣○○鎮○里○○鄰○○街○○號）。
二、被告林玉女、連淑貞、連淑惠、連淑燕、連輝雄稱：伊等五位同意原告之請求。連傳聖生前有出賣原告所稱之土地予王桂霜，連傳聖取得買賣價金後，將其中5,000,000元分給其五位女兒即被告連淑貞、連淑梅、連淑惠、連品家、連淑燕每人各1,000,000元，包括被告連淑梅、連品家都各有拿到1,000,000元，當時有說好連傳聖五位女兒分到錢後，就不能再分其他土地，當時被告連輝雄沒有拿錢，所以分其他土地。系爭授權書所載「337地號」確為公證時誤載。333、334土地及系爭建物已非被告等人所有，且所有權狀均已在王桂霜手中，連傳聖生前與王桂霜締約時有約定農舍以連傳聖名義興建，但該農舍非連傳聖所有。伊等五人均同意原告之請求，故本件訴訟費用應僅由否認之被告連淑梅、連品家負擔等語。
三、被告連淑梅、連品家則以：連傳聖雖有授權連淑惠處理334、337地號土地之買賣後續事宜，惟337地號土地於系爭授權書簽訂前，即已併入334地號土地，337地號土地於連傳聖授權被告連淑惠時，已不存在。系爭授權書所載授權內容僅有334地號土地買賣後續之相關事宜，若連傳聖認為系爭授權書意思表示內容有錯誤而欲撤銷，應由連傳聖本人為之，並有1年除斥期間之限制，連傳聖既未於意思表示作成後1年內撤銷之，顯見其就意思表示內容即授權範圍並無錯誤，亦即授權範圍不包括333地號土地及系爭建物，此部分屬無權代理，亦不符合公證之法定要件，對連傳聖不生任何效力，被告無履行移轉333地號土地及系爭建物所有權登記之義務。
又333、334地號土地於王桂霜出售時，地目為旱，為農業發展條例（下稱農發條例）所定之農業用地，王桂霜與連傳聖於103年2月15日訂定買賣契約約定：「1、本件買賣先行以乙方名義申請農舍建照及使照，俟興建完成後再一併移轉予甲方（土地及建物）。有關興建農舍及移轉等相關費用由甲方負擔。2、本件買賣標的係屬農地，如依法無法以乙方名義申請農舍建照時，雙方同意解除契約」等語，此類農地配建之買賣契約，形式上由老農出具名義向主管機關申請興建農舍之建照執照，但實際上是買受人出資興建，待農舍興建完成後，再與農舍基地一併申辦過戶至買受人名下，乃農發條例開放農地買賣後，演化之新交易模式，顯係欲規避農發條例及相關辦法規定，屬脫法行為而應歸於無效。本件王桂霜欲利用連傳聖農民之身分，以其名義於333、334地號土地申請興建農舍即系爭建物，待農舍興建完成後再由連傳聖移轉333、334地號土地及系爭建物所有權，等同使王桂霜於取得農地所有權時，一併擁有農舍所有權，就買賣契約所達成之效果而言，顯然係為規避農業用地興建農舍辦法之限制，以及迴避法律禁止無因實際從事農業生產經營或因農業經營而有興建農舍之需者為農舍興建之立法目的，正達成農發條例第18條、農業用地興建農舍辦法第2條、主管機關所為農地交易、使用管制所欲避免之結果，使農地農用政策失其作用。主管機關於審查興建農舍是否合法及必要時，係審查老農即連傳聖之資格及法律要件，並非王桂霜之資格及法律要件，等同王桂霜並未受任何要件審查，當屬脫法行為，非法之所許，是王桂霜與連傳聖簽訂之買賣契約中，有關王桂霜出資以連傳聖名義申請於該2筆農地興建農舍之契約當然無效。再者，王桂霜與連傳聖簽訂之買賣契約中，就農地買賣價金之給付，係以連傳聖興建農舍相關之建照申請、使用執照之取得、保存登記之辦理，作為王桂霜各期價金付款之條件，該買賣契約之目的，除約定農地所有權移轉登記外，尚包括買賣契約簽訂當時尚未興建而將以連傳聖名義興建之農舍，可知王桂霜與連傳聖訂定買賣契約之真意，是使王桂霜得於取得農地所有權同時即取得合法興建之農舍，而非僅是單純農地買賣，且農地買賣之約定與興建農舍之約定兩者間，無從期待任何依約定可能單獨履行，故王桂霜與連傳聖之買賣契約中，關於以連傳聖名義申建農舍之約定，即與333、334地號土地買賣有不可分之關係。單純之農地交易尚不足以助長農地炒作、農舍濫建，以優惠之租稅、民生廢水適用農地放水流管制標準、豪華之農舍商品，佐以政府機關寬鬆之農用認定標準下搭配販售之農地配建契約，才是農地農用政策無法貫徹之主因，若認農地交易為法所許，即與農發條例及相關子法防止炒作農地、濫建農舍之立法目的背道而馳，故王桂霜與連傳聖簽訂之買賣契約中，關於333、334地號土地買賣與以連傳聖名義興建農舍之約定，彼此密不可分，其結合既具互相依存之關係，應認為其中一部無效，另一部分應同其效果，故王桂霜與連傳聖所訂之前開買賣契約自應認全部無效，從而，王桂霜就該2筆土地並無取得任何權利，與原告間所成立之買賣契約亦屬無效，被告不負333、334地號土地及農舍所有權移轉之義務等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠、經查，333地號土地係於103年2月25日合併自原333、336地號土地，334地號土地則係於同日合併自原334、337地號土地而來，其上坐落105年11月間興建完成之系爭建物，而前揭土地及系爭建物原本均登記於連傳聖名下，嗣連傳聖於105年12月23日過世後，被告林玉女為連傳聖之配偶、被告連輝雄、連淑貞、連淑梅、連淑惠、連品家、連淑燕為連傳聖之子女，均為連傳聖之繼承人，被告七人於106年5月25日以繼承為原因將333、334地號土地及系爭建物登記為被告七人公同共有等情，為兩造所不爭執，並有連傳聖死亡證明書、土地及建物登記謄本、（見卷第57、71-72、95-104頁）在卷可稽，自堪信為真實。原告主張被告應將333、334地號土地及系爭房屋之所有權移轉登記予原告指定之人乙節，固為被告林玉女、連輝雄、連淑貞、連淑惠、連淑燕所同意，然為被告連淑梅、連品家所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：原告請求被告七人將333、334地號土地及系爭建物之所有權，移轉登記予原告指定之人，有無理由？
㈡、觀諸系爭公證書（見卷第62-65頁）「壹、請求人」欄位記載：「買方：吳永欽、賴榮秋；賣方：王桂霜；同意人：連傳聖；代理人：連淑惠」等文字，且「柒、本證書經下列在場人承認無誤後，簽名或蓋章」欄位並有原告二人、王桂霜、連傳聖、被告連淑惠等人之簽名或蓋章，足認系爭契約當事人為原告二人、王桂霜、連傳聖，並由被告連淑惠擔任連傳聖之代理人，原告二人、王桂霜及連傳聖既為系爭公證書之契約當事人，則均應受系爭公證書內容之拘束。而系爭公證書第1條第4項約定：「本約雙方協議買賣之土地（花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號）附帶有農舍興建（配蓋），惟該土地及農舍興建資格係連傳聖所有，本協議書有連傳聖之代理人提出授權書到場表示連傳聖同意於前項農舍興建完成後，配合將土地及地上物所有權移轉過戶予買方」、第2條第1項約定：「連傳聖同意：為買方設定抵押權並辦理預告登記，以確保買方權益」、第2條第2項約定：「買方同意：
依約定時限於104年10月30日前完成地上物之興建」等內容，嗣系爭建物即坐落於334地號土地之農舍興建完成，並於105年11月18日領取使用執照，有系爭建物使用執照、第一類登記謄本可證（見卷第12、103-104頁），又系爭公證書買方即原告二人指定應將333、334地號土地及系爭建物登記予訴外人戴陳寶貴，則依系爭公證書第1條第4項約定，連傳聖自負有將333、334地號土地及系爭建物移轉登記予原告指定之戴陳寶貴之義務。惟查，連傳聖已於105年12月23日死亡，被告林玉女、連輝雄、連淑貞、連淑梅、連淑惠、連品家、連淑燕為其法定繼承人，依民法第1148條規定，繼承連傳聖系爭公證書上開義務，是原告依系爭公證書約定請求被告七人將333、334地號土地及系爭建物移轉登記予原告指定之戴陳寶貴，即有理由，應予准許。
㈢、被告連淑梅、連品家固辯稱連傳聖僅授權被告連淑惠處理
334、337地號土地之買賣後續事宜，就333地號土地及系爭建物部分，並未授權云云。惟查，系爭授權書固記載授權事項為：「本人（即授權人連傳聖）已將坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○○○○○號等2筆土地出售予他人，買賣後續相關事宜（包括配蓋協議及辦理公證手續等）由連淑惠全權代理本人處理」等文字，惟觀諸王桂霜與連傳聖於103年2月15日簽立之不動產買賣契約書（見卷第74-77頁），第1條所約定之不動產買賣標的物為337、334、336、333地號土地，並註明：「337、334合併為1筆」、「336、333合併為1筆」等語，且於特約事項約定：「1.本件買賣先行以乙方〈即連傳聖〉名義申請農舍建照及使照，俟興建完成後再一併移轉予甲方〈即王桂霜〉（土地及建物）」等語，足認連傳聖於103年2月15日即與王桂霜簽立買賣契約，將333、334、336、337地號土地出賣予王桂霜，又333、336地號土地於103年2月25日合併為333地號土地，334、337地號土地於同日亦合併為334地號土地，而系爭授權書（見卷第83頁）係簽立於103年10月1日，可知系爭授權書作成之時，333、334、336、337地號土地早已合併為333、334地號土地，業無337地號土地，而僅有333、334地號等2筆土地，由此可知，既系爭授權書作成之時已無337地號土地，而連傳聖出售予王桂霜之土地又已合併為333、334地號等2筆土地，堪認原告主張系爭授權書所載之2筆土地實係指「333、334」地號2筆土地，而其上所載「337」應僅係誤載，並非無據；而被告連淑惠、連輝雄、連淑貞、連淑燕、林玉女亦自承系爭授權書確係誤載，連傳聖生前已將333、334地號土地出賣予王桂霜，連傳聖並於取得買賣價金後，將其中5,000,000元分給被告連淑惠、連淑貞、連淑燕、連淑梅、連品家等5人等語（見卷第36頁反面、144頁反面、157頁反面），並提出連傳聖分配買賣價金資料（見卷第55頁）為證，其上復有被告連淑梅、連品家各簽收取得1,000,000元之簽名，是連傳聖既係與王桂霜約定移轉登記之標的物為333、334地號土地及其上配蓋之系爭建物，實殊難想像連傳聖僅授權被告連淑惠處理334地號土地部分，而未授權其上興建之系爭建物及333地號土地部分，益徵系爭授權書確僅係誤載，而堪認連傳聖授權被告連淑惠處理之事務，實應為333、334地號等2筆土地買賣及包括配蓋協議及辦理公證手續等相關事宜，準此，難認被告連淑惠有何無權代理之情事，被告連淑梅、連品家辯稱被告連淑惠僅得連傳聖部分授權云云，即非可採。又被告連淑梅、連品家復辯稱王桂霜與連傳聖之買賣契約係脫法行為而應無效云云，所謂脫法行為係指當事人為迴避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果之行為而言，現行法律並無禁止農民於農舍建成後，將農舍連同農業用地移轉予他人之強制規定，徵諸契約自由之原則，並無不可，亦難謂與公序良俗有所違背，自難謂連傳聖與王桂霜前開約定係屬脫法行為而無效。再者，連傳聖就333、334地號土地及系爭建物之移轉登記契約，業取得買賣價金6,489,000元，而依被告林玉女、連輝雄、連淑貞、連淑惠、連淑燕所述，被告連淑梅、連品家早已就前開買賣價金中各從 連傳聖處 取得1,000,000元乙節，亦有被告連淑梅、連品家各自簽收1,000,000元之單據為證（見卷第55頁），則被告連淑梅、連品家一方面共自連傳聖處分得該買賣行為近三分之一數額之價金，另一方面復於本件主張買賣行為無效而拒絕為前開不動產之移轉登記，更難認其等所為合於誠信。是以，被告連淑梅、連品家辯以連傳聖與王桂霜所簽立之不動產買賣契約無效云云，亦無足採。
五、綜上所述，原告請求被告依系爭公證書之約定及繼承之法律關係，將333、334地號土地及系爭建物移轉登記予原告指定之人戴陳寶貴，為有理由，應予准許。至於原告另依借名登記、類推適用委任關係或不當得利之法律關係所為之請求，本院既已依系爭公證書之約定判准，自毋庸再予審酌，併此敘明。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁。
七、訴訟費用負擔之依據：民法第78條、第85條第1項。本件乃固有必要共同訴訟，被告林玉女、連輝雄、連淑貞、連淑惠、連淑燕固同意原告之請求，惟其等應訴係因訴訟性質上所不得不然，如由其等亦需負擔訴訟費用，於法顯失公平，故本件訴訟費用應僅由不同意原告請求之被告連淑梅、連品家負擔，始為公允，爰諭知訴訟費用負擔如主文第2項。
中華民國107年2月23日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官湯文章
法官鍾志雄法官簡廷涓上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（上訴狀應表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，亦應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年2月23日
書記官李如茵