臺灣南投地方法院108年度重訴字第10號民事判決

裁判字號：臺灣南投地方法院108年重訴字第10號民事判決

裁判日期：民國109年04月13日

裁判案由：損害賠償

臺灣南投地方法院民事判決108年度重訴字第10號原告 吳美慧 訴訟代理人 黃文進 律師
楊玉珍 律師（民國109年3月9日解除委任）被告 林汶靖
林昱銓 上一人訴訟代理人 呂秀梅 律師（法扶律師）複代理人 蔡嘉容 律師（法扶律師）上列原告因被告林汶靖涉詐欺案件，提起刑事附帶民事訴訟請求損害賠償，經本院刑事庭以106年度重附民字第5號裁定移送前來，本院於民國109年3月9日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文被告林汶靖應給付原告新臺幣壹佰貳拾伍萬柒仟元及自民國一百零六年十一月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林汶靖負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告林汶靖如以新臺幣壹佰貳拾伍萬柒仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告與被告林汶靖於民國105年11月4日就門牌號碼南投縣南
投市○○○街○○號房屋及基地（建物建號：南投縣○○市○○段○○○○號，下稱系爭房屋，坐落土地地號：南投縣南投市○○段○○○○○○○號，下合稱系爭房地），簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），原告以新臺幣（下同）5,890,000元向被告林汶靖買受系爭房地。原告於簽約日簽發付款人華南商業銀行草屯分行支票號碼FD0000000號、面額600,000元之支票1紙（下稱系爭支票）交予被告林汶靖，業經兌現於被告林汶靖之子即被告林昱銓名下設於玉山商業銀行股份有限公司之帳戶（下稱玉山銀行帳戶）。另買賣價金中之5,200,000元部分，則由原告代被告林汶靖清償積欠訴外人即抵押權人 陳劉阿葉 之債務。因此，原告已給付被告林汶靖共計5,800,000元之買賣價金。
㈡原告嗣於105年12月下旬輾轉查知系爭房屋之前屋主即訴外
人 劉煌 之子即訴外人 劉群 從於94年間在系爭房屋內自殺，因此系爭房屋即房屋交易市場所稱之凶宅，一般社會大眾對此種標的物多存有嫌惡畏懼心理，嚴重影響消費者之購買意願，進而造成經濟性之價值減損，屬於物之重大瑕疵。惟被告林汶靖明知系爭房屋為凶宅，竟隱匿該事實，致原告陷於錯誤而與其簽訂系爭買賣契約，並給付5,800,000元價金，而受有財產損害；系爭房地既存有瑕疵，原告爰依民法第359條規定行使減少價金之權利後，依民法第179條不當得利法律關係請求被告林汶靖返還溢領之買賣價金，並依民法第184條第1項、第227條、第360條請求被告林汶靖賠償原告所受損害，請求擇一為原告有利之判決。另系爭支票於被告林昱銓所有玉山銀行帳戶兌現，被告林昱銓因被告林汶靖違法行為而無償取得利益，無法律上原因，爰依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告林昱銓返還600,000元。㈢並聲明：⒈被告林汶靖應給付原告2,900,000元，及自刑事
附帶民事訴訟起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒉被告林昱銓應給付原告600,000元，及自刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被告就上開600,000元部分，如任一被告為一部或全部給付，其他被告於其給付金額之範圍內，免給付義務；⒋願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告林汶靖抗辯略以：
⒈被告林汶靖於105年11月4日出售系爭房地之時，並不知悉系
爭房屋為凶宅，嗣後經由訴外人即劉煌之孫女 劉家均 臉書貼文始知悉系爭房屋涉及凶宅之問題。
⒉依內政部97年7月24日函覆中華民國不動產仲介經紀商業同
業公會全國聯合會（下稱不動產仲介公會聯合會）內容及92年內政部公告修正之不動產委託銷售契約書範本之記載，系爭房屋在被告林汶靖持有之期間，並無發生非自然死亡之事，非屬凶宅，不具減損價值之瑕疵。況且，出售系爭房屋當時，因急於清償對 劉林阿葉 之借款，原告又刻意壓低買賣價金，最終以5,890,000元成交，已低於市場行情，另原告尚有尾款90,000元仍未給付。
⒊再者，系爭買賣契約於備註有記載點交完後原告不得主張任
何法律訴求，因此縱然系爭房屋為凶宅，原告亦不得再主張任何權利。
㈡被告林昱銓抗辯略以：
⒈被告林昱銓為被告林汶靖之子，其未參與被告林汶靖與原告
就系爭房地之買賣交易過程，其名下玉山銀行帳戶係交由被告林汶靖保管使用。
⒉系爭支票兌現後，由被告林汶靖分次提領，該款項為買賣價
金之給付，被告林汶靖並非無法律上原因受領，而被告林昱銓亦未受有任何利益，無不當得利。
㈢並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠門牌號碼南投縣○○市○○○街○○號之系爭房屋（建物建號
：南投縣○○市○○段○○○○號，坐落土地地號：南投縣南投市○○段○○○○○○○號）原為劉煌所有，於104年12月7日以104年11月25日買賣為原因移轉所有權登記予被告林汶靖所有。被告林汶靖於105年6月2日向訴外人 鍾埔芬 借款，並以系爭房屋設定抵押權以供擔保，並約定3個月內還款，嗣後鍾埔芬透過其夫 吳富亭 要求被告林汶靖提前還款，被告林汶靖於105年7月間返還上開借款。
㈡原告於105年11月4日與被告林汶靖簽訂系爭買賣契約，以5,
890,000元向被告林汶靖購入系爭房地，並於簽約日由原告簽發系爭支票1紙交予被告林汶靖，系爭支票業經兌現於被告林汶靖之子即被告林昱銓名下玉山銀行帳戶；原告另將買賣價金其中5,200,000元代被告林汶靖清償積欠抵押權人陳劉阿葉之債務。嗣原告105年12月下旬輾轉得知系爭房屋為凶宅。
㈢本院刑事庭於108年1月3日以本院106年度易字第309號刑事
判決認定被告林汶靖知悉系爭房屋為凶宅，對原告蓄意隱瞞屬買賣房屋重要交易事項之上情，使原告陷於錯誤以5,890,
000元向被告林汶靖購入系爭房地，而犯詐欺取財罪，判處有期徒刑3月，如易科罰金，以1,000元折算1日。未扣案犯罪所得1,740,000元均沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。被告林汶靖及臺灣南投地方檢察署檢察官均提起上訴，現由臺灣高等法院臺中分院審理中。
四、兩造爭執事項：㈠原告與被告林汶靖於105年11月4日簽訂系爭買賣契約購入系
爭房屋時，系爭房屋之前屋主劉煌之子劉群從於系爭房屋自殺身故或於醫院死亡？被告林汶靖出賣時是否知悉系爭房屋為「凶宅」？㈡原告於105年11月4日購入之系爭房屋是否具有減少價值之瑕
疵？減少之價值為何？原告請求被告林汶靖返還或賠償系爭房屋減少之價值2,900,000元本息，是否有理？㈢被告林昱銓是否受有不當得利？原告依不當得利之法律關係
請求被告林昱銓返還600,000元本息，是否有理？
五、本院之判斷：㈠原告於105年11月4日與被告林汶靖簽訂系爭買賣契約，以5,
890,000元向被告林汶靖購入系爭房地，並於簽約日由原告簽發面額600,000元之系爭支票1紙交予被告林汶靖，系爭支票業經兌現於被告林汶靖之子即被告林昱銓名下玉山銀行帳戶。另買賣價金中5,200,000元由原告代被告林汶靖清償積欠抵押權人陳劉阿葉之債務。原告105年12月下旬輾轉得知系爭房屋為凶宅。本院刑事庭於108年1月3日以本院106年度易字第309號刑事判決認定被告林汶靖知悉系爭房屋為凶宅，對原告蓄意隱瞞屬買賣房屋重要交易事項之上情，使原告陷於錯誤以5,890,000元向被告林汶靖購入系爭房地，而犯詐欺取財罪，判處有期徒刑3月，如易科罰金，以1,000元折算1日。未扣案犯罪所得1,740,000元均沒收，於全部或一部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。經被告林汶靖及檢察官均提起上訴，現由臺灣高等法院臺中分院審理中等情，為兩造所不爭，復有系爭買賣契約暨系爭支票影本、系爭房地登記謄本附於本院106年度重附民字第5號卷，及本院前開刑事判決在卷足佐（見本院卷第13頁至第24頁），自堪認為真實。再者，系爭房屋前屋主劉煌之子劉群從於94年9月5日在系爭房屋內自殺身亡，此有臺灣南投地方檢察署106年度偵字第3347號偵查卷內之該署相驗屍體證明書記載 可佐 （死亡地點：南投縣市○○○街○號即系爭房屋，死亡方式：
自殺），是以系爭房屋自94年9月5日起為凶宅之事實，亦堪認定為真正。
㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段、第359條本文分別定有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決意旨參照）。又物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至於出賣人有無過失，則在所不問。是出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。而所謂「凶宅」，係指曾發生兇殺或自殺致死等非自然身故情事之房屋，此等房屋之通常效用雖不致有所減損，惟依我國社會民情，就一般大眾之觀感及認知，會有冤怨之氣存於案發房屋內，故對於此類凶殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，就居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑懼，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格；且在交易市場及實務經驗中，具有此類非自然身故情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落，貶損其客觀交易價值，而具有減少價值之瑕疵。
㈢經查：
⒈系爭房屋既曾於94年間發生在前屋主之子自殺屋內死亡情事
，則依上說明，該屋自屬「凶宅」。且因該非自然身故事件之發生，就不動產交易市場之通常交易觀念而言，一般民眾之嫌惡畏懼心理仍深，自足以降低買方之購屋意願及交易價格，而具有減少其交易價值之瑕疵。參以被告林汶靖既否認與原告簽訂系爭買賣契約時已知悉系爭房屋為凶宅，顯見其於出售系爭房地予原告之交易過程中，並未告知原告關於系爭房屋曾發生前揭自殺身亡之非自然身故之情事，足見原告買受系爭房地時，應不知悉系爭房地有上開物之瑕疵情事，甚為灼然。
⒉雖被告林汶靖抗辯略其於105年11月4日出售系爭房地之時，
並不知悉系爭房屋為凶宅，而係出售系爭房屋之後，經由劉煌之孫女劉家均臉書貼文始知悉系爭房屋涉及凶宅之問題。惟被告林汶靖既為系爭房地之出賣人，就物之瑕疵擔保責任應負法定無過失之責，則於出賣系爭房地予原告時，不論其主觀上是否確知有人在系爭房屋內自殺死亡而有無故意隱瞞或過失情事，依前開說明，自均無從解免其依法應負之物之瑕疵擔保責任。
⒊另被告林汶靖援引內政部97年7月24日函文抗辯系爭房屋在
其所持有之期間，並無發生非自然死亡之事，自非屬凶宅，無減損價值之瑕疵等等。然而，內政部97年7月24日函覆中不動產仲介公會聯合會有關「凶宅」之認定標準及資料如何查詢，以便明示於不動產說明書內一案，於該函說明二、固記載：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載「凶宅」事宜，且「凶宅」非為法律名詞。惟按本部92年6月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）」等情，此有內政部97年7月24日函文及不動產仲介公會聯合會97年7月30日函文附卷可參（見本院卷第97頁至第99頁）。惟依內政部97年7月24日函覆內容，可知該函主要在說明買賣標的不動產於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事，應將之列載於不動產標的現況說明書，並就何種情狀始符合所謂之「凶殺」或「自殺而死亡」之情形加以闡釋，俾便委託銷售不動產時，賣方及不動產仲介業者得依一定之標準加以遵循，非謂買賣標的不動產須在賣方產權持有期間內發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事，始可謂之為「凶宅」；亦非表示在賣方產權持有期間以前發生凶殺或自殺死亡之非自然身故情事，因而減損買賣標的不動產之交易價格，具減少其價值之瑕疵時，出賣人亦可不負物之瑕疵擔保責任。因此，委託不動產仲介業者銷售不動產時，關於不動產物件何交易重要資訊須負誠實告知義務而應詳細列載於不動產標的現況說明書，以提供買方得以充分瞭解買賣標的不動產物件之資訊，以符誠信原則，並減少買賣糾紛，核與買賣標的不動產是否具有物之瑕疵，賣方依法是否應負物之瑕疵擔保責任，顯屬二事。被告林汶靖執上開函覆內容，認系爭房屋於其所持有之期間，並無發生非自然死亡之事，自非屬凶宅，不具減損價值之物之瑕疵，自非可採。是以，系爭房屋內既曾發生自殺死亡之非自然身故情事，即可謂之為「凶宅」，為出賣人之被告林汶靖無從排除買賣標的不動產於取得產權以前發生非自然身故而致其交易價值減損具有物之瑕疵時，應負之物之瑕疵擔保責任。
⒋至於被告林汶靖固抗辯系爭買賣契約於備註有記載點交完後
原告不得主張任何法律訴求，因此縱然系爭房屋為凶宅，原告亦不得再主張任何權利等等。惟系爭買賣契約末註記載：「買賣於105年12月29日正式交屋，唯賣方於現場仍餘留洗衣機壹台及所有雜物，賣方保證除固定物外，上列物品必需於105年12月30日前搬遷完畢，恐口無憑，特立本字切結為證，另若未於上列期間清除完畢，賣方同意買方以廢棄物處理，賣方絕無異議，不得主張任何法律等賠償訴求」，並有買方即原告及賣方即被告林汶靖之署名，此有本院106年度重附民字第5號卷宗內之系爭買賣契約可佐，堪認上開備註，係原告與被告林汶靖約定交屋時賣方物品之處理、搬遷時程及未依期限清除，同意充作廢棄物由原告處理，顯然並無原告同意放棄得向被告林汶靖為任何契約上請求權之記載，故被告林汶靖上開所辯，自不可採。
⒌綜上，系爭房地有上開物之瑕疵情事，則原告依據民法第359條規定，請求減少買賣價金，於法即屬有據。
㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又買受人依民法第369條主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年度台簡上字第10號判決意旨參照）。經查：
⒈原告向被告林汶靖購買之系爭房地具有減少價值之瑕疵，被
告林汶靖應負物之瑕疵擔保責任，原告依法得據以主張減少價金，業經本院認定如前。而經本院囑託華淵不動產估價事務所就系爭房地貶損之交易價值予以估價結果，認定：本案勘估標的即系爭房地於105年11月（被告林汶靖於105年11月4日出賣系爭房地予原告）評估正常市場價格為6,490,400元，凶宅價值減價百分之30，減價貶損後之凶宅價格為4,543,
000元，此有華淵不動產估價師事務所估價報告書附卷可稽。而上開估價報告書載明係針對勘估標的（正常房屋）系爭房地經產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場及最有效使用之分析後，土地採用比較法、建物以成本法估價方法評估正常房屋合理市場交易價格後，再針對標的係屬「凶宅」進行減價修正，決定系爭房地「凶宅」於105年11月間市場交易價值評估如上。
⒉本院審酌上開估價報告所載，及兩造估價報告認凶宅減損之
比例為百分之30，並未有所爭執，堪認該非自然身故事件對系爭房地交易價值貶損之程度，應為百分之30。則依此核算結果，系爭房地正常房地總價為6,490,400元，凶宅價值減價百分之30，減價貶損後之凶宅價格為4,543,000元（計算式：6,490,400×0.7＝4,543,000，計算至千位數，尾數280元不計入）。至於原告主張減少價金應以原告與被告林汶靖買賣交易價格之5,890,000元減價百分之30之即4,123,000元作為系爭房地凶宅價值，尚不可採。而以105年11月4日原告購入價格5,890,000元為基準，系爭房地減少之價值為1,347,000元（計算式：5,890,000－4,543,000＝1,347,000）。
是原告依民法第359條規定，請求減少價金1,347,000元，核屬有據。再者，原告僅給付被告林汶靖5,800,000元價金，為原告及被告林汶靖所不爭，則被告林汶靖受領超過上開金額即4,543,000元之價金即為無法律上原因，從而，原告依據不當得利法律關係，請求被告林汶靖返還溢付之價金1,257,000元（計算式：5,890,000－90,000－4,543,000＝1,257,000），自屬有理。
㈤原告於105年11月4日與被告林汶靖簽訂系爭買賣契約，並於
簽約日由原告簽發系爭支票1紙交予被告林汶靖，系爭支票業經兌現於被告林汶靖之子即被告林昱銓名下玉山銀行帳戶，業如前述，則被告林汶靖收取原告交付作為簽約金之系爭支票並由被告林昱銓所有玉山銀行帳戶兌現，係基於系爭買賣契約之出賣人權利，並非無法律上原因，無論係實際受領系爭支票之被告林汶靖或系爭支票兌現之帳戶所有人即被告林昱銓，均不構成不當得利。雖原告向被告林汶靖購買之系爭房地具有減少價值之瑕疵，被告林汶靖應負物之瑕疵擔保責任，原告主張減少價金於法有據，惟僅出賣人即被告林汶靖應對原告負返還前開溢領買賣價金之責，核與非系爭買賣契約當事人之被告林昱銓無涉。此外，原告復未舉證證明被告林昱銓受有何不當得利，則原告依不當得利之法律關係請求被告林昱銓給付600,000元，自不可採。
六、綜上所述，原告主張其向被告林汶靖購買之系爭房地為凶宅，具有減少價值之瑕疵，被告林汶靖應負物之瑕疵擔保責任，其依法得請求減少價金，並依民法第179條不當得利法律關係請求被告林汶靖給付1,257,000元及自刑事附帶民事訴訟起訴狀繕本送達翌日即106年11月30日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍及對被告林昱銓之請求，則屬無據，均應予駁回。至於原告依民法第184條第1項、第227條、第360條請求被告林汶靖賠償原告所受損害，與其依民法第179條所為請求部分，屬選擇合併之主張，本院既認其依民法第179條所為請求有理由而為其部分勝訴之判決，就其他主張無從獲致對原告更有利之結果，即毋庸再加以論斷，附此敘明。
七、原告及被告林汶靖均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，尚乏依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國109年4月13日
民事第二庭法官徐奇川以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年4月13日
書記官